2025年大学（房地产经济与管理）房地产估价阶段测试题及答案

2025年大学（房地产经济与管理）房地产估价阶段测试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题，共40分）答题要求：每题只有一个正确答案，请将正确答案的序号填在括号内。(总共8题，每题5分)1.房地产估价的基本原则不包括以下哪一项（）A.合法原则B.替代原则C.公平原则D.盈利原则2.市场比较法中，选取可比实例时，要求可比实例的成交日期与估价时点接近，一般不宜超过（）A.1年B.2年C.3年D.5年3.收益法中，净收益是指（）A.潜在毛收入减去运营费用B.有效毛收入减去运营费用C.潜在毛收入减去空置等造成的收入损失D.有效毛收入减去空置等造成的收入损失再减去运营费用4.成本法中，房地产价格构成不包括（）A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费D.投资利润5.建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧和经济折旧，以下属于功能折旧的是（）A.建筑物因风吹日晒等自然作用造成的磨损B.由于建筑技术进步引起的建筑物功能不足C.因周围环境改变导致建筑物价值降低D.建筑物的装修因时间久了而老化6.房地产估价的程序中，第一步是（）A.受理估价委托B.确定估价基本事项C.制定估价作业方案D.收集估价所需资料7.运用假设开发法评估待开发房地产价值时，开发经营期的起点是（）A.取得估价对象的日期B.开始施工建设的日期C.预售开始的日期D.租售开始的日期8.基准地价修正法的基本原理是（）A.替代原理B.预期原理C.收益原理D.供求原理第II卷（非选择题，共60分）9.简答题（15分）简述房地产估价的市场比较法的操作步骤。10.简答题（15分）收益法中确定报酬率的方法有哪些？11.分析题（15分）有一宗房地产，土地面积为1亩（约667平方米），土地取得成本为100万元，开发成本为200万元，管理费用为开发成本的5%，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的6%，投资利润率为20%。假设该房地产建成后可出租，年租金收入为50万元，年运营费用为10万元，土地使用年限为50年，建筑物经济寿命为60年，报酬率为8%。试用收益法评估该房地产的价值。（计算结果保留两位小数）12.材料分析题（15分）材料：某城市有一宗待开发的土地，规划用途为商业办公。周边类似地段已建成的商业办公项目有A、B、C三个。A项目占地面积2000平方米，建筑面积8000平方米，售价为15000元/平方米；B项目占地面积1500平方米，建筑面积6000平方米，售价为16000元/平方米；C项目占地面积1800平方米，建筑面积7200平方米，售价为15500元/平方米。待开发土地面积为1600平方米，规划建筑面积为6400平方米。试用市场比较法评估该待开发土地的价值。13.案例分析题（15分）案例：有一临街商铺，建筑面积为200平方米，土地面积为100平方米。该商铺目前出租给一家服装店，年租金收入为30万元，租金每年递增5%。已知该类商铺的报酬率为10%。现业主欲将该商铺出售，试用收益法评估其价值。（计算结果保留两位小数）答案：1.D2.A3.B4.D5.B6.B7.A8.A9.市场比较法操作步骤：①搜集交易实例；②选取可比实例；③建立价格可比基础；④进行交易情况修正；⑤进行市场状况调整；⑥进行房地产状况调整；⑦求取比准价格。10.收益法中确定报酬率的方法有：累加法，即报酬率=无风险报酬率+投资风险补偿+管理负担补偿+缺乏流动性补偿-投资带来的优惠；市场提取法，通过收集同一市场上多宗房地产的价格、净收益等资料，利用收益法公式反求出报酬率；投资报酬率排序插入法，将估价对象与类似房地产的投资报酬率进行比较、排序，然后利用插入法求取报酬率。11.①计算房地产年净收益：年净收益=年租金收入-年运营费用=50-10=40万元。②计算房地产价值：房地产价值=年净收益/报酬率×[1-1/(1+报酬率)^土地使用年限]=40/8%×[1-1/(1+8%)^50]≈491.84万元。③计算土地价值：土地价值=房地产价值-建筑物价值。建筑物价值=开发成本+管理费用+销售费用+投资利润。管理费用=200×5%=10万元，销售费用=售价×3%，投资利润=(土地取得成本+开发成本+管理费用)×20%=(100+200+10)×20%=62万元。设售价为V，则V=491.84万元，V=土地价值+建筑物价值，土地价值=100万元，建筑物价值=200+10+V×3%+62，解得V≈534.24万元，土地价值=534.24-491.84=42.40万元。④计算房地产总价值：房地产总价值=土地价值+建筑物价值=42.40+491.84=534.24万元。12.①计算可比实例的单位面积售价：A项目单位面积售价=15000元/平方米，B项目单位面积售价=16000元/平方米，C项目单位面积售价=15500元/平方米。②计算待开发土地的比准价格：比准价格=(A项目单位面积售价×A项目建筑面积+B项目单位面积售价×B项目建筑面积+C项目单位面积售价×C项目建筑面积)/(A项目建筑面积+B项目建筑面积+C项目建筑面积)×待开发土地建筑面积/待开发土地面积=(15000×8000+16000×6000+15500×7200)/(8000+6000+7200)×6400/1600≈15444.44元/平方米。③计算待开发土地价值：待开发土地价值=比准价格×待开发土地面积=15444.44×1600≈2471.11万元。13.①计算年有效毛收入：第一年租金收入为30万元，以后每年递增5%，则年有效毛收入逐年递增。第一年有效毛收入=30万元，第二年有效毛收入=30×(1+5%)=31.5万元，第三年有效毛收入=30×(1+5%)^2=33.075万元，以此类推。②计算年净收益：年净收益=年有效毛收入-运营费用（本题假设运营费用为0）