记账实操-房地产中介公司账务处理分录实例

做账实操1/15记账实操-房地产中介公司账务处理分录实例核心科目设置（按业务模块）模块核心明细科目核算说明收入结算主营业务收入（二手房佣金/新房分销佣金/租赁佣金）、其他业务收入（代办费/评估费返利）、合同负债（预收佣金）佣金按交易完成时点确认收入，预收佣金暂不计税成本归集主营业务成本（门店租金/经纪人提成/房源推广费）、销售费用（广告费/传单印刷费）、管理费用（总部办公费/社保）经纪人提成直接计入主营业务成本，通用费用按门店分摊往来负债应付账款（渠道合作费/广告供应商）、应付职工薪酬（经纪人底薪/提成）、其他应付款（客户押金/代收税费）代收客户契税、个税等需单独核算，不得挪用资产类固定资产（办公设备/门店装修）、周转材料（传单/合同模板）、其他应收款（员工借款/合作押金）门店装修按长期待摊费用摊销，周期不低于3年税费核算应交税费—应交增值税（销项/进项/减免）、税金及附加（城建税/教育费附加）小规模纳税人征收率3%（现减按1%），一般纳税人6%分录实例SOP（158条，分10大模块，附金额）模块一：房源与客户拓展（10条）SOP-001支付房源拓展渠道费（含税63,600元，6%税率）场景：与物业公司合作拓展二手房源，支付季度渠道费含税63,600元，取得专票。步骤：签订合作协议→转账支付→取得发票→分门店分摊。分录：借：主营业务成本—房源拓展费60,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）3,600；贷：银行存款63,600。备注：渠道费按合作门店房源成交数量分摊。SOP-002支付新房分销合作押金（开发商合作）场景：与A开发商签订新房分销协议，支付合作押金500,000元。分录：借：其他应收款—合作押金（A开发商）500,000；贷：银行存款500,000。备注：合作终止且无违约时全额退还。SOP-003收取客户购房意向金（二手房，意向金50,000元）场景：客户B委托购买二手房，收取意向金50,000元，未签订正式经纪合同。分录：借：银行存款50,000；贷：其他应付款—客户意向金（B）50,000。备注：未成交需全额退还，成交转为佣金或房款。SOP-004支付门店房源广告投放费（含税106,000元，6%税率）场景：投放小区二手房源广告，支付含税费用106,000元，取得专票。分录：借：销售费用—广告费100,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）6,000；贷：银行存款106,000。SOP-005印刷二手房交易合同模板（含税3,180元，6%税率）场景：印刷经纪合同、看房确认书等资料，含税费用3,180元，现金支付。分录：借：周转材料—合同模板3,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）180；贷：库存现金3,180。领用时：借：主营业务成本—办公耗材3,000；贷：周转材料—合同模板3,000。SOP-006客户意向金转购房定金（成交后）场景：客户B成功认购二手房，意向金50,000元转为购房定金，转交卖方。分录：借：其他应付款—客户意向金（B）50,000；贷：银行存款50,000。SOP-007支付租赁房源钥匙托管费（含税1,060元，6%税率）场景：支付小区物业钥匙托管费含税1,060元，用于租赁房源管理。分录：借：主营业务成本—租赁服务费1,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）60；贷：银行存款1,060。SOP-008收取客户租房定金（含税1,060元，6%税率）场景：客户C租赁公寓，收取定金含税1,060元，成交后转为租金。分录：借：库存现金1,060；贷：合同负债—预收租房定金（C）1,060。SOP-009未成交退还客户购房意向金场景：客户D委托购房未成交，退还意向金30,000元。分录：借：其他应付款—客户意向金（D）30,000；贷：银行存款30,000。SOP-010支付经纪人房源开发提成（现金2,000元/套，共5套）场景：经纪人成功拓展5套二手房源，支付提成10,000元，现金发放。分录：借：主营业务成本—经纪人提成10,000；贷：库存现金10,000。模块二：二手房交易佣金结算（20条）SOP-011收取二手房买卖佣金（含税106,000元，6%税率，买方支付）场景：成交一套二手房，合同成交价200万，收取买方佣金含税106,000元，交易完成。分录：借：银行存款106,000；贷：主营业务收入—二手房佣金100,000；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）6,000。SOP-012收取二手房卖方佣金（含税53,000元，6%税率）场景：同上房源，收取卖方佣金含税53,000元，交易完成。分录：借：银行存款53,000；贷：主营业务收入—二手房佣金50,000；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）3,000。SOP-013预收二手房佣金（含税63,600元，交易未完成）场景：客户E委托购房，预收佣金含税63,600元，交易待办过户。分录：借：银行存款63,600；贷：合同负债—预收佣金（E）63,600。SOP-014交易完成结转预收佣金场景：客户E二手房过户完成，结转预收佣金含税63,600元。分录：借：合同负债—预收佣金（E）63,600；贷：主营业务收入—二手房佣金60,000；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）3,600。SOP-015支付二手房合作渠道佣金（含税31,800元，6%税率）场景：成交房源来自合作渠道，支付渠道佣金含税31,800元，取得专票。分录：借：主营业务成本—渠道合作费30,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）1,800；贷：银行存款31,800。SOP-016计提二手房经纪人交易提成（佣金的30%，含税106,000元佣金）计算：提成基数=100,000×30%=30,000元。分录：借：主营业务成本—经纪人提成30,000；贷：应付职工薪酬—提成30,000。SOP-017发放经纪人交易提成（代扣个税1,000元）分录：借：应付职工薪酬—提成30,000；贷：银行存款29,000；贷：应交税费—应交个人所得税1,000。SOP-018收取二手房代办过户费（含税2,120元，6%税率）场景：为客户代办过户，收取服务费含税2,120元。分录：借：库存现金2,120；贷：其他业务收入—代办费2,000；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）120。SOP-019代收客户二手房契税（10,000元）场景：代收客户契税10,000元，待上缴税务局。分录：借：银行存款10,000；贷：其他应付款—代收契税10,000。SOP-020上缴代收契税至税务局分录：借：其他应付款—代收契税10,000；贷：银行存款10,000。模块三：新房分销佣金结算（20条）SOP-021收取新房分销佣金（含税212,000元，6%税率，开发商支付）场景：分销A开发商新房10套，每套佣金含税21,200元，合计212,000元，回款到账。分录：借：银行存款212,000；贷：主营业务收入—新房分销佣金200,000；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）12,000。SOP-022计提新房分销经纪人提成（佣金的25%）计算：提成=200,000×25%=50,000元。分录：借：主营业务成本—经纪人提成50,000；贷：应付职工薪酬—提成50,000。SOP-023支付新房渠道推介费（含税63,600元，6%税率）场景：新房成交来自外部渠道，支付推介费含税63,600元，取得专票。分录：借：主营业务成本—渠道推介费60,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）3,600；贷：银行存款63,600。SOP-024预收新房分销佣金（含税106,000元，未达结算节点）场景：开发商预收分销佣金含税106,000元，需客户网签后结算。分录：借：银行存款106,000；贷：合同负债—预收新房佣金106,000。SOP-025客户网签完成结转预收新房佣金场景：客户网签完成，达到结算节点，结转预收佣金含税106,000元。分录：借：合同负债—预收新房佣金106,000；贷：主营业务收入—新房分销佣金100,000；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）6,000。模块四：房屋租赁业务核算（20条）SOP-041收取房屋租赁佣金（含税1,060元/月，6%税率，租客支付）场景：成交一套月租金2,000元的公寓，收取租客佣金含税1,060元。分录：借：库存现金1,060；贷：主营业务收入—租赁佣金1,000；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）60。SOP-042收取业主租赁佣金（含税530元，6%税率）场景：同上房源，收取业主佣金含税530元。分录：借：库存现金530；贷：主营业务收入—租赁佣金500；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）30。SOP-043代收租客租金（月租金2,000元，转交业主）场景：代收租客月租金2,000元，当月转交业主。分录：借：银行存款2,000；贷：其他应付款—代收租金（业主）2,000。转交时：借：其他应付款—代收租金（业主）2,000；贷：银行存款2,000。SOP-044收取房屋托管佣金（含税10,600元/季度，6%税率）场景：托管业主房屋，按租金10%收取季度托管佣金含税10,600元。分录：借：银行存款10,600；贷：主营业务收入—托管佣金10,000；贷：应交税费—应交增值税（销项税额）600。SOP-045支付租赁经纪人提成（租赁佣金的20%，含税1,060元佣金）计算：提成=1,000×20%=200元。分录：借：主营业务成本—经纪人提成200；贷：库存现金200。模块五：门店运营成本核算（20条）SOP-061支付门店月度租金（含税63,600元，6%税率，一般纳税人房东）场景：支付主门店月租金含税63,600元，取得专票。分录：借：主营业务成本—门店租金60,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）3,600；贷：银行存款63,600。SOP-062计提经纪人月度底薪（5,000元/人，共20人）计算：底薪总额=5,000×20=100,000元。分录：借：主营业务成本—经纪人底薪100,000；贷：应付职工薪酬—底薪100,000。SOP-063发放经纪人底薪（代扣个税3,000元，个人社保10,000元）分录：借：应付职工薪酬—底薪100,000；贷：银行存款87,000；贷：应交税费—应交个人所得税3,000；贷：其他应付款—代扣社保（个人）10,000。SOP-064支付门店水电费（含税2,260元，13%税率）场景：支付门店月水电费含税2,260元，取得专票。分录：借：管理费用—水电费2,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）260；贷：银行存款2,260。SOP-065购入门店办公电脑（含税11,300元，13%税率）场景：购入办公电脑1台，含税11,300元，银行转账。分录：借：固定资产—办公设备10,000；借：应交税费—应交增值税（进项税额）1,300；贷：银行存款11,300。模块六：税费核算与利润结转（30条核心示例）SOP-081结转当月未交增值税（销项税额50,000元，进项税额30,000元）计算：应交增值税=50,000-30,000=20,000元。分录：借：应交税费—应交增值税（转出未交增值税）20,000；贷：应交税费—未交增值税20,000。SOP-082计提附加税（实交增值税20,000元，城建税7%、教育费附加3%、地方教育附加2%）计算：附加税总额=20,000×12%=2,400元。分录：借：税金及附加2,400；贷：应交税费—应交城建税1,400；贷：应交税费—应交教育费附加600；贷：应交税费—应交地方教育附加400。SOP-083缴纳增值税及附加税分录：借：应交税费—未交增值税20,000；借：应交税费—应交城建税1,400；借：应交税费—应交教育费附加600；借：应交税费—应交地方教育附加400；贷：银行存款22,400。SOP-084计提季度企业所得税（利润总额100万，税率25%）计算：所得税=1,000,000×25%=250,000元。分录：借：所得税费用250,000；贷：应交税费—应交企业所得税250,000。SOP-085结转当