REITs行业三季报专题：REITs三季报综述运营仍在分化博弈预期改善

内容目录各版块运营基本情况 4产业园：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。 4仓储物流：需求分化，刚需行业支撑出租率，但中小租户需求疲软。 9保租房：出租率极高，租金定价稳健，需求刚性，抗风险能力强 14消费板块：出租率高位稳定，但板块内租金表现有分化 16高速公路：车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响 19市政公用：核心指标受行业属性影响呈现显著差异 21能源板块：业绩依赖资源禀赋和政策，主要国补保理对可供分配金额的影响23数据中心：上架率维持高位，板块客户优质、回款稳定。 25投资建议 26风险提示 28图表目录产业园合同租金(元/平米/月） 4产业园出租率情况 6产业园租金收缴率情况（%） 7产业园季度收入情况（单位：万元） 8产业园季度EBITDA情况（单位：万元） 8产业园季度可供分配金额情况（单位：万元） 9仓储物流合同租金(元/平米/月） 10仓储物流出租率情况 仓储物流租金收缴率情况 12仓储物流季度收入情况（单位：万元） 13仓储物流季度EBITDA情况（单位：万元） 13仓储物流季度可供分配金额情况（单位：万元） 14保租房合同租金(元/平米/月） 14保租房出租率情况 15保租房季度收入情况（单位：万元） 16保租房季度EBITDA情况（单位：万元） 16保租房季度可供分配金额情况（单位：万元） 16消费类合同租金(元/平米/月） 17消费类出租率情况 17消费类季度收入情况（单位：万元） 17消费类季度EBITDA情况（单位：万元） 18消费类季度EBITDA利润率情况 18消费类季度可供分配金额情况（单位：万元） 18高速季度日均车流量(万辆) 19高速季度收入情况（单位：万元） 20高速季度EBITDA情况（单位：万元） 20高速季度可供分配金额情况（单位：万元） 21市政季度各项运营数据情况 21市政季度收入情况（单位：万元） 22市政季度EBITDA情况（单位：万元） 22市政季度可供分配金额情况（单位：万元） 23能源季度各项运营数据情况 23能源季度收入情况（单位：万元） 25能源季度EBITDA情况（单位：万元） 25能源季度可供分配金额情况（单位：万元） 25数据中心季度各项运营数据情况 26估值情况 26各版块运营基本情况产业园：整体压力较大，主要城市供应过剩导致租金和出租率普遍承压。多数产业园项EBITDA等同比/环比下滑，部分还因未来支出预留增加等拉低可供分配金额（以下。REIT，万海大厦整层退租去化慢，光明加速器项目面临新增供应分流。REIT，韧性较强出租率修复，收入微增。华REIT，合肥市场竞争格局加剧，竞品调价分流。中金重庆REIT&REIT，环比略有修复，以价换量出租率小幅提升。REIT，受头部租户退租及周边新增竞品（马应龙产业园等）供应冲击影响较大。华夏和达高科REIT，孵化器项目出租率与租金单价下滑成为业绩的主要拖累。易方达广开RTREITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月博时蛇口产园REIT--86.5787.3779.1482.4478.44万海大厦115.29125.25125.25129.12110.69124.51117.50万融大厦106.02115.8115.8116.86106.01110.14108.70光明加速器二期55.5757.5357.2955.3953.1752.9750.52东吴苏园产业REIT---52.552.552.252.20国际科技园五期B区43.544.144.144.144.144.144.102.5产业园一期、二期62.462.462.4636362.462.40华安张江产业园REIT---165.9164.7164.4164.10张江光大园166.5165165164.4164.1163.5162.90张润大厦168.9168.3168.3167.1165165165.60建信中关村产业园REIT155.4142.5136.8130.8125.1121.5121.50互联网创新中心5号楼--117.9112.8105.397.896.90协同中心4号楼-------孵化加速器--126.9111.6106.2107.1105.60华夏合肥高新REIT---31.8934.2534.3433.49高新睿成35353531.8933.4832.8231.97高新君道35353531.8934.8935.6334.69国泰君安临港创新产业园REIT--38.137.236.33660.00临港奉贤智造园一期---34.833.933.333.00临港奉贤智造园三期---38.737.836.936.60康桥项目------87.90国泰君安东久新经济REIT---30.2830.3930.4330.34东久(金山)智造园31.832.130.530.5630.230.3330.55东久(昆山)智造园31.431.932.132.3632.9832.8532.10东久(无锡)智造园31.231.731.631.5631.8232.0831.98东久(常州)智造园21.621.821.922.1522.3322.5222.75华夏和达高科REIT----4241.139.10和达药谷一期项目及配套商业41.742.643.243.241.140.540.20和达药谷一期项目配套公寓42.942.943.243.241.439.938.70孵化器项目49.249.849.248.343.24238.40中金湖北科投光谷REIT62.462.261.961.3861.5659.957.43光谷软件园64.664.564.464.1164.3861.9958.93互联网+项目51.351.051.050.5350.9550.4250.42博时津开产园REIT---50.950.5150.5548.38数字产业园---48.2647.6847.6744.37智造产业园---55.7355.7355.7355.73易方达广开产园REIT---53.1252.552.6150.77创新基地---49.7448.7149.5445.22创新大厦园区---54.0953.7753.7552.21创意大厦园区---54.2853.7153.3752.69中金联东科创产业园REIT---5453.752.851.90北京大兴科创产业园---68.768.766.966.30北京马坡科技园一期---46.845.945.343.20北京房山奥得赛产业园---3938.438.438.10华泰南京建邺REIT----71.5171.967.93中金重庆两江产业园REIT----51.1651.2148.56双鱼座项目----67.7567.7560.26双子座项目----53.4153.3247.97凤凰座项目----41.8541.6741.22拓D一期D2项目----58.558.558.74广发成都高投产业园REIT----67.368.6167.65天府软件园一期----58.5559.3959.17盈创动力大厦----93.8993.5498.45招商科创孵化器REIT----94.294.293.80国定路1号楼----87.987.387.00国定路3号楼----104.4105102.00湾谷园B5号楼----91.291.292.40华夏金隅REIT----155.1148.8142.80中金亦庄REIT------78.78N12项目------78.00N20项目------79.80创金合信首农REIT------194.70图表2：产业园REITs出租率情况报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月博时蛇口产园REIT94.0093.0092.009188.7483.8585.42万海大厦93.094.094.09483.4880.72万融大厦94.094.091.08984.3384.98光明加速器二期94.091.092.09183.7387.82东吴苏园产业REIT--80.172.9271.45国际科技园五期B区86.1576.1374.122.5产业园一期、二期80.6367.3666.82华安张江产业园REIT81.081.985.291.9091.5393.0392.17张江光大园80.778.980.391.6688.81张润大厦81.484.890.194.3995.53建信中关村产业园REIT72.078.872.572.0974.2074.5876.17互联网创新中心5号楼---74.2874.53协同中心4号楼------100.00孵化加速器---59.3764.08华夏合肥高新REIT86.5087.2085.5085.3178.6074.8171.63高新睿成87.1070.2467.54高新君道87.3078.9375.31国泰君安临港创新产业园REIT94.0794.0794.0794.3698.3897.8096.49临港奉贤智造园一期---100.00100.00100.00临港奉贤智造园三期---96.5996.59康桥项目------95.08国泰君安东久新经济REIT97.4895.73100.00100.0094.6295.4795.77东久(金山)智造园-100.00100100100100.00100.00东久(昆山)智造园--10010010095.3896.45东久(无锡)智造园-100.001001008289.1089.10东久(常州)智造园-100.00100100100100.00100.00华夏和达高科REIT---76.9977.3674.8375.00和达药谷一期及配套商业94.1490.0395.82和达药谷一期配套公寓98.2894.6493.17孵化器项目73.7663.5060.38中金湖北科投光谷REIT87.087.881.480.0676.6572.6674.78光谷软件园86.486.879.170.9573.48互联网+项目90.193.393.3100.00100.0081.5881.58博时津开产园REIT---88.0086.9587.5486.78数字产业园---83.0081.1682.0180.91智造产业园---100.00100.00100.00100.00易方达广开产园REIT---78.1874.9372.4471.38创新基地---76.1874.0968.1064.99创新大厦园区---73.8369.3770.0469.30创意大厦园区---84.0781.2078.0978.24中金联东科创产业园REIT---97.1297.7295.9895.88北京大兴科创产业园---97.6096.37北京马坡科技园一期---93.1995.93北京房山奥得赛产业园---96.6595.03华泰南京建邺REIT----74.0670.6771.64中金重庆两江产业园REIT----90.0088.1187.81双鱼座项目----98.6998.69双子座项目----78.8678.07凤凰座项目----90.1790.17拓D一期D2项目----100.00100.00广发成都高投产业园REIT----89.7485.2583.73天府软件园一期----86.5687.21盈创动力大厦----81.2773.13招商科创孵化器REIT----80.9179.7075.09国定路1号楼----83.8175.09国定路3号楼----85.3783.35湾谷园B5号楼----74.2867.58华夏金隅REIT----89.6385.7889.43中金亦庄REIT------85.62N12项目------81.25N20项目------91.66创金合信首农REIT------96.97图表3：产业园REITs租金收缴率情况（%）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月博时蛇口产园REIT---99.0094.7496.0395.96东吴苏园产业REIT93.6196.6496.9597.9595.4696.1097.30华安张江产业园REIT99.7799.0098.6599.3798.4098.6698.85建信中关村产业园REIT101.43102.15104.91104.03100.20100.22100.44华夏合肥高新REIT---87.1179.8186.0465.47国泰君安临港创新产业园REIT98.3995.75100.0093.0789.8091.9393.85国泰君安东久新经济REIT97.1398.8096.6097.9095.4599.6099.75华夏和达高科REIT-75.0180.3990.9751.3182.7282.59中金湖北科投光谷REIT85.7096.1298.0895.4080.6791.8499.41博时津开产园REIT---100.0092.1492.9795.55（累计）易方达广开产园REIT---96.8691.7890.2485.78中金联东科创产业园REIT---99.9299.0999.3999.96华泰南京建邺REIT----80.8183.6886.75中金重庆两江产业园REIT----82.1086.5566.95广发成都高投产业园REIT----90.6292.4993.76招商科创孵化器REIT----96.4498.7691.72华夏金隅REIT----86.7995.2494.92中金亦庄REIT------89.06创金合信首农REIT------100.00REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月博时蛇口产园REIT4969.855326.295258.465274.614609.194594.104409.76东吴苏园产业REIT6960.686707.326490.786350.725963.896089.565889.69华安张江产业园REIT4386.384339.353397.164150.143611.343610.343496.52建信中关村产业园REIT3633.003669.603621.042914.122990.262961.722949.96华夏合肥高新REIT2311.182312.692336.252238.352194.002092.431988.08国泰君安临港创新产业园REIT1098.851203.781136.481108.011093.331116.692319.08国泰君安东久新经济REIT2629.152841.483038.742753.342545.782510.952577.43华夏和达高科REIT2695.352659.632409.122733.202300.752169.062186.25中金湖北科投光谷REIT2797.982777.202652.942534.152446.242101.392095.07博时津开产园REIT---3219.263249.403169.173114.08易方达广开产园REIT---3261.272735.012756.842589.87中金联东科创产业园REIT---2747.112831.502968.042794.60华泰南京建邺REIT----1926.701855.491765.61中金重庆两江产业园REIT----2657.142346.201665.30广发成都高投产业园REIT----2375.142300.112223.05招商科创孵化器REIT----1512.931541.101453.27华夏金隅REIT----2644.723154.182837.03中金亦庄REIT------2455.31创金合信首农REIT------6745.40REITsEBITDA）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月博时蛇口产园REIT3628.363749.073879.513679.023294.713239.923110.40东吴苏园产业REIT4291.094267.133749.302862.633517.353699.853338.42华安张江产业园REIT3542.393260.892403.952793.202733.952949.702440.48建信中关村产业园REIT1761.841806.991768.781141.291455.661331.771393.76华夏合肥高新REIT1451.651356.601463.751294.251376.271258.191319.04国泰君安临港创新产业园REIT867.96942.54857.77796.50856.61885.351578.45国泰君安东久新经济REIT1910.281960.132224.981859.011896.851737.931669.69华夏和达高科REIT1627.991574.661396.491272.621413.411277.771337.91中金湖北科投光谷REIT1733.831948.031685.341974.081518.371240.251249.61博时津开产园REIT---2079.982208.542270.392155.44易方达广开产园REIT---2105.591872.651898.011469.03中金联东科创产业园REIT---1997.172139.772282.892036.63华泰南京建邺REIT----1405.982747.221084.89中金重庆两江产业园REIT----1917.241491.571157.54广发成都高投产业园REIT----1527.721494.531278.76招商科创孵化器REIT----1105.471140.22954.05华夏金隅REIT----2218.982589.262091.09中金亦庄REIT------1752.25创金合信首农REIT------5578.18REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月博时蛇口产园REIT2767.623408.563680.644305.982378.733300.982853.22东吴苏园产业REIT3873.273550.363703.093659.763563.633214.003434.23华安张江产业园REIT3283.332941.033061.272716.923219.552780.922518.32建信中关村产业园REIT1064.161347.961122.85713.65738.85871.661037.15华夏合肥高新REIT1891.881899.321880.881893.321709.451711.811559.84国泰君安临港创新产业园REIT773.78885.141065.12619.07805.11927.681684.43国泰君安东久新经济REIT2032.192153.521922.951648.071773.262183.261826.10华夏和达高科REIT1473.851399.391423.401417.511344.691347.971348.33中金湖北科投光谷REIT1952.112010.031916.031539.751503.101496.371485.08博时津开产园REIT---1729.421786.002102.271951.81易方达广开产园REIT---2652.172388.942332.571697.51中金联东科创产业园REIT---1656.502010.742024.462049.78华泰南京建邺REIT----1289.141301.771441.21中金重庆两江产业园REIT----1401.491331.051352.40广发成都高投产业园REIT----1646.201489.191680.00招商科创孵化器REIT----979.461255.00540.39华夏金隅REIT----1471.861972.861994.44中金亦庄REIT------1853.34创金合信首农REIT------19522.47仓储物流：需求分化，刚需行业支撑出租率，但中小租户需求疲软。需求分化，刚需行业（医药、电商等）支撑出租率，但中小租户需求疲软。1.2.3.4.关联租户占比高的项目出租率更稳定，分散租户结构更能对冲单一行业风险。REITREIT，REIT，REIT，环比数据波动大，出租率因杭州项目大租户换租出现空档期而阶段性下滑。REIT，合肥项目原租户退租后，顺REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月中金普洛斯REIT37.9338.1937.5235.7435.0433.8834.42北京空港---71.8268.0366.7465.85通州光机电---54.7654.0954.9652.63广州保税-------增城---43.9841.141.8141.98顺德---40.9640.984137.84望亭---34.7140.6340.6341.01淀山湖---29.6728.728.2425.27青岛前湾港-----40.5-鹤山-----39-重庆普南-----39-红土创新盐田港REIT----37.5--现代物流中心一期39.0039.0038.7037.9137.237.238.7世纪物流园38.7038.7038.7038.738.736.936.9嘉实京东REIT27.6027.6027.6028.826.727.027.0（0.90元/㎡/天×30天）重庆项目---23.719.819.819.8（0.66元/㎡/天×30天）武汉项目---28.529.439.4129.4（0.98元/㎡/天×30天）廊坊项目---37.837.837.0739.0（1.30元/㎡/天×30天）华夏深国际REIT--31.5333.8231.5232.1329.05杭州一期项目--34.3536.136.1635.9831.97贵州项目--27.7530.5727.5726.6725.7华泰宝湾物流REIT---29.9829.7428.6227.93天津宝湾物流园---23.6623.6623.722.72南京宝湾物流园---31.6531.5131.4831.68嘉兴宝湾物流园---36.0036.9630.8730.23华安外高桥REIT----52.0550.6547.89W3-3地块8#仓库----108.3108.388.81W4-3地块14#仓库----50.650.650.6W5-2地块1#仓库----38.238.238.2W5-5地块12#、13#仓库----43.0135.7937.2中航易商仓储物流REIT----38.73636.0（1.20元/㎡/天×30天）汇添富九州通医药REIT-----冷库200.90冷库200.90南方顺丰REIT-----48.1548.12深圳顺丰项目-----98.4198.41武汉顺丰项目-----39.4139.34合肥顺丰项目-----37.0737.07中银中外运REIT------32.70（1.09元/㎡/天×30天）瑞达无锡物流项目------38.70（1.29元/㎡/天×30天）瑞达昆山物流项目------34.50（1.15元/㎡/天×30天）瑞达金华物流项目------25.50（0.85元/㎡/天×30天）昆山千灯物流项目------39.60（1.32元/㎡/天×30天）天津建合物流项目------32.10（1.07元/㎡/天×30天）瑞达（成都）仓储项目------33.00（1.10元/㎡/天×30天）图表8：仓储物流REITs出租率情况报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月中金普洛斯REIT85.8085.6084.9086.3790.5992.2488.83北京空港91.8095.6090.7089.7096.4096.21通州光机电97.7097.7097.7098.1398.1399.90广州保税91.1095.5090.90100.00--100增城88.7075.60100.0084.61100.0087.8799.00顺德100.00100.00100.00100.0089.9685.51望亭100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00淀山湖97.6081.7081.7082.4093.1684.94青岛前湾港88.9389.2277.6074.56--99.65鹤山81.3486.0781.2890.02--59.78重庆普南57.3562.4463.7575.18--84.66红土创新盐田港REIT88.9089.2090.1994.1596.0696.7094.09现代物流中心一期81.3086.1088.2693.0096.0592.93世纪物流园100100100100.00100.00100.00100.00嘉实京东REIT92.6092.9090.20100.00100.00100.00100.00重庆项目91.2091.5088.30100.00100.00100100武汉项目100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00廊坊项目100.00100.00100.00100.00100.00100.00100.00华夏深国际REIT--88.6592.0592.0792.9481.26杭州一期项目--86.9992.4193.2974.25贵州项目--90.9791.5492.4591.09华泰宝湾物流REIT---97.4594.6295.9996.59天津宝湾物流园---98.4991.8798.38南京宝湾物流园---94.5499.6194.37嘉兴宝湾物流园---100100.00100.0096.00华安外高桥REIT----95.5792.3396.83W3-3地块8#仓库----100.00100.00100.00W4-3地块14#仓库----100.00100.00100.00W5-2地块1#仓库----100.00100.00100.00W5-5地块12#、13#仓库----85.0774.1689.31中航易商仓储物流REIT----85.5787.6886.54汇添富九州通医药REIT-----托盘78.63托盘81.68南方顺丰REIT-----96.3096.47深圳顺丰项目-----100.00100.00武汉顺丰项目-----94.65100.00合肥顺丰项目-----96.4396.76中银中外运REIT------96.95瑞达无锡物流项目------100.00瑞达昆山物流项目------100.00瑞达金华物流项目------90.17昆山千灯物流项目------100.00天津建合物流项目------100.00瑞达（成都）仓储项目------94.67图表9：仓储物流REITs租金收缴率情况报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月中金普洛斯REIT92.4997.3094.7599.7094.0298.4599.76北京空港---101.1798.4199.14通州光机电---101.1798.4199.14广州保税-------增城---94.6697.12103.77顺德---99.8799.53101.21望亭---101.10100.0099.53100.00淀山湖---98.42100.0099.3497.29青岛前湾港------鹤山-------重庆普南-------红土创新盐田港REIT----99.7399.9199.90现代物流中心一期10097.9299.1198.2499.8999.88世纪物流园100100100100100.00100.00100.00嘉实京东REIT100100100100100.00100.00100.00重庆项目100100100100100.00100.00100.00武汉项目100100100100100.00100.00100.00廊坊项目100100100100100.00100.00100.00华夏深国际REIT---95.4192.6696.4099.06杭州一期项目--99.6596.0098.6498.61贵州项目--94.2995.5691.7599.90华泰宝湾物流REIT----94.3798.4097.81天津宝湾物流园---96.0898.7096.68南京宝湾物流园---99.0299.3698.22嘉兴宝湾物流园---99.7383.7796.0099.13华安外高桥REIT----96.9297.9899.80W3-3地块8#仓库----100.00100.00100.00W4-3地块14#仓库----100.00100.00100.00W5-2地块1#仓库----91.2999.19W5-5地块12#、13#仓库----100.00100.00100.00中航易商仓储物流REIT----84.3497.9399.99汇添富九州通医药REIT-----100.00100.00南方顺丰REIT-----97.3599.19深圳顺丰项目------100.00武汉顺丰项目------100.00合肥顺丰项目------97.69中银中外运REIT------99.32瑞达无锡物流项目------100.00瑞达昆山物流项目------100.00瑞达金华物流项目------100.00昆山千灯物流项目------100.00天津建合物流项目------100.00瑞达（成都）仓储项目------95.71REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月中金普洛斯REIT11943.4711727.6010819.5211078.6310870.1910755.6710241.15红土创新盐田港REIT3405.803329.843195.113110.193137.673252.383157.30嘉实京东REIT2645.582654.542702.652712.702624.142655.722690.14华夏深国际REIT--2798.092989.512990.132965.442735.25华泰宝湾物流REIT---2604.812221.912322.312195.73华安外高桥REIT----2018.542016.901858.22中航易商仓储物流REIT----3422.673346.433314.44汇添富九州通医药REIT-----2125.572131.62南方顺丰REIT-----6092.765468.89中银中外运REIT------2569.90REITsEBITDA）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月中金普洛斯REIT7819.877576.256656.126864.866929.586885.366350.13红土创新盐田港REIT2646.262579.122442.992274.472398.872498.962383.12嘉实京东REIT1720.911777.131884.971750.421731.651754.581799.95华夏深国际REIT--1896.121883.612101.172093.371898.81华泰宝湾物流REIT---1480.151417.001524.641372.05华安外高桥REIT----1592.321572.121349.53中航易商仓储物流REIT----2406.122421.122000.22汇添富九州通医药REIT-----1582.131596.10南方顺丰REIT-----4008.793630.11中银中外运REIT------1499.97REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月中金普洛斯REIT8884.019004.378825.919279.048282.598396.268403.51红土创新盐田港REIT2526.612258.282426.122266.472360.142419.962362.32嘉实京东REIT2003.742014.322387.161497.551714.452003.522002.07华夏深国际REIT--1855.171857.031823.501851.171874.49华泰宝湾物流REIT---1345.711247.431434.451218.91华安外高桥REIT----1530.181595.051389.90中航易商仓储物流REIT----1955.722950.522466.18汇添富九州通医药REIT-----1519.721561.72南方顺丰REIT-----3760.594267.65中银中外运REIT------1583.08保租房：出租率极高，租金定价稳健，需求刚性，抗风险能力强90%，租金波动小，是市场的“压舱石”资产。1.需求刚性支撑，租赁住房面向新市民、企业员工等群体，需求稳定，出租率维持高位。2.REITREITREIT等均REIT、REIT等为应对市场变化，平均租金小幅下降。REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月红土创新深圳安居REIT-------安居百泉阁（住宅）--60.7360.7361.4961.0961.1安居锦园--45.0645.0646.6646.6946.65保利香槟苑--16.5216.7417.0817.2117.72凤凰公馆--17.3117.217.3417.2817.16中金厦门安居REIT32.5232.5233.9534.0834.2634.4134.74园博公寓33.3433.3434.5734.7134.8733.5835.34珩琦公寓31.4431.4433.1333.2633.4735.0433.95华夏北京保障房REIT-------文龙家园52525256565656熙悦尚郡65656565656565朗悦嘉园-----3535光机电-----3535盛悦家园-----4444温泉凯盛家园-----4242华夏华润有巢REIT----64.865.164.8有巢泗泾---78.378.378.378.3有巢东经---54.654.354.655.5国泰海通城投宽庭保租房REIT134.1130.4128.6132.54132.44131.93131.61江湾社区---131.85131.84131.34130.59光华社区---133.8133.51133133.48招商基金招商蛇口REIT---104.53103.93102.96102.46（住房）林下项目---99.7298.3298.1198.24太子湾项目---107.15107.6107.13106.82汇添富上海地产租赁住房REIT-----83.784江月路项目-----83.183.10（2.77元/㎡/天×30）虹桥项目-----80.486.10（2.87元/㎡/天×30）华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT-----26.4526.28图表14：保租房REITs出租率情况报告期202432024620249202412202532025年6月2025年9月红土创新深圳安居REIT98.4698.2298.22-97.0597.1797.96安居百泉阁（住宅）98.2898.0796.4995.8297.7895.6595.86安居锦园97.7598.0099.1995.8894.8897.3298.37保利香槟苑98.6395.5590.3090.7991.1192.6898.52凤凰公馆98.9199.3098.8998.6399.5399.6899.17中金厦门安居REIT99.4099.5199.6799.7199.2699.3099.25园博公寓99.5399.4099.6499.5699.0999.2299.19珩琦公寓99.2499.6599.7199.9199.4999.4199.32华夏北京保障房REIT94.9596.5097.75-95.4095.1795.52文龙家园94.7297.0594.9995.0196.8696.7897.59熙悦尚郡95.4395.3494.4393.0892.3393.8394.28朗悦嘉园-----96.1195.19光机电-----91.6192.32盛悦家园-----88.6990.15温泉凯盛家园-----97.0196.83华夏华润有巢REIT94.3494.2299.30-94.7495.0093.42有巢泗泾94.3894.0790.5994.0795.0595.0593.12有巢东经94.2994.3694.4494.5894.4894.9593.69国泰海通城投宽庭保租房REIT--95.2492.4991.1493.2694.38江湾社区91.0289.4991.2990.8388.9291.0694.05光华社区93.0491.8495.2495.6795.3797.4595.01招商基金招商蛇口REIT---78.9792.4095.0895.90林下项目---70.3790.7997.3297.55太子湾项目---92.8695.8093.0595.40汇添富上海地产租赁住房REIT-----96.7495.47江月路项目-----97.7794.87虹桥项目-----94.0797.06华泰紫金苏州恒泰租赁住房REIT-----95.4997.26REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月红土创新深圳安居REIT1362.741375.631367.061332.831346.211376.191403.74中金厦门安居REIT1954.041964.982000.772009.992010.952027.172040.97华夏北京保障房REIT1820.781786.341803.451816.671851.872150.953232.27华夏华润有巢REIT1961.751969.671997.951978.311946.751982.091908.98国泰海通城投宽庭REIT4574.334343.204404.994677.714466.744564.534730.73招商基金招商蛇口REIT---2068.641791.032017.542140.47汇添富上海地产REIT-----1816.341968.97华泰紫金苏州恒泰REIT-----2020.922025.43REITsEBITDA）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月红土创新深圳安居REIT1144.781162.341143.751099.161034.191098.961128.93中金厦门安居REIT1538.001544.401579.451475.861593.681603.791612.83华夏北京保障房REIT1317.011365.761372.071432.791395.361615.932349.03华夏华润有巢REIT1225.211234.481296.951247.351273.461305.221289.22国泰海通城投宽庭REIT3225.313045.553129.553350.553197.513253.053380.00招商基金招商蛇口REIT---1314.991185.151419.271555.56汇添富上海地产REIT-----1246.461337.16华泰紫金苏州恒泰REIT-----1666.521508.18REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月红土创新深圳安居REIT1340.881203.441191.381202.391153.191200.201212.67中金厦门安居REIT1425.131484.921464.571439.061475.741491.331524.38华夏北京保障房REIT1343.941338.651346.851355.411346.561564.112209.19华夏华润有巢REIT1220.251220.501231.851231.851209.921223.571236.79国泰海通城投宽庭REIT3276.513065.863266.743457.673140.093196.773207.97招商基金招商蛇口REIT---1462.511239.881387.361590.12汇添富上海地产REIT-----1283.541325.88华泰紫金苏州恒泰REIT-----1618.91960.26消费板块：出租率高位稳定，但板块内租金表现有分化出租率高位稳定，但租金表现分化。出租率稳定性强出租率94%98%以上，核心得益于业态优化（首店引入、低效品牌汰换、资产改造（动线优化、新增可租面积）及节点营销（暑期档、集团庆。租金收入分化，REIT因首店引入、资产升级实现租金增长；奥莱、农贸市场类受季节性、业态结构调整影响，收入短期波动。REITREITREIT城商业REITREIT，受北京社区商业竞争加剧影响，主力项目（大成）租金和出租率同比双降。REIT，销售与季节强相关，春、夏两季属于传统销售淡季、货品单价较低，销售收入自然回落。REIT，业态拓展带动带动出租率环比提升。REIT，运营承压但通过成本管控和财EBITDA和可供分配金额的增长。REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月嘉实物美消费REIT---117.6114.3114.6117.60（3.92元/㎡/天×30）大成项目---94.886.188.591.80（3.06元/㎡/天×30）玉蜓桥项目---143.7144.9145.5146.40（4.88元/㎡/天×30）华天项目---99.3103.292.4101.40（3.38元/㎡/天×30）德胜门项目---144.3148.2145.8142.50（4.75元/㎡/天×30）华夏金茂商业REIT83.585.990.292.6892.1190.7991.53主力店33.831.333.734.15-34.1530.86专门店145.7151.5157.0161.18-150.14153.05华夏华润商业REIT---328.29421.03418.4430.07中金印力消费REIT---249.1263.03251.33251.36华安百联消费REIT---233226234223华夏首创奥莱REIT---199.84199.07153.03128.2华夏大悦商城REIT---363.83363.83350.56359.49易方达华威REIT----134.42130.39125.28中金中国绿发商业REIT------118.80（3.96元/㎡/天×30）图表19：消费类REITs出租率情况报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月嘉实物美消费REIT98.3398.1396.7096.4395.3095.5895.69华夏金茂商业REIT98.2698.3098.3098.7398.7699.0398.64华夏华润商业REIT99.1699.0499.3099.0087.7199.0398.73中金印力消费REIT-98.4099.0097.8599.1098.8899.13华安百联消费REIT--93.1095.5697.4695.3995.03华夏首创奥莱REIT---98.0795.0497.1198.67华夏大悦商城REIT---98.1099.1098.4497.05易方达华威REIT----87.7193.5594.83中金中国绿发商业REIT------97.01REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月嘉实物美消费REIT1964.902967.572948.312958.642558.342727.602798.22华夏金茂商业REIT1462.132321.682315.272323.342351.902433.162580.92华夏华润商业REIT10074.3417374.0818659.7818090.3918363.6318319.8319757.37中金印力消费REIT-7247.908549.778915.578701.678345.328430.30华安百联消费REIT--5271.945124.706290.475374.495626.79华夏首创奥莱REIT---7039.437219.775892.815068.08华夏大悦商城REIT---8606.188469.918223.828546.40易方达华威REIT----2599.802691.282713.79中金中国绿发商业REIT------4310.27REITsEBITDA）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月嘉实物美消费REIT1493.472194.712208.262532.051900.381992.362071.43华夏金茂商业REIT807.851282.221306.211257.221101.551183.961441.66华夏华润商业REIT5703.529504.4810384.579523.4710421.959842.7811010.49中金印力消费REIT-4524.105221.425466.295613.695131.435223.55华安百联消费REIT--3327.812935.333921.893365.013653.00华夏首创奥莱REIT---3848.524017.893299.242673.53华夏大悦商城REIT---4039.604608.874484.764510.06易方达华威REIT----2212.972075.062203.97中金中国绿发商业REIT------2310.84图表22：消费类REITs季度EBITDA利润率情况报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月嘉实物美消费REIT76.0173.9674.9085.5874.2873.0474.03华夏金茂商业REIT55.2555.2356.4254.1146.8448.6655.86华夏华润商业REIT56.6154.7055.6552.6456.7553.7355.73中金印力消费REIT-62.4261.0761.3164.5161.4961.96华安百联消费REIT--63.1257.2862.3562.6164.92华夏首创奥莱REIT---54.6755.6555.9952.75华夏大悦商城REIT---46.9454.4154.5352.77易方达华威REIT----85.1277.1081.21中金中国绿发商业REIT------53.61REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月嘉实物美消费REIT1211.321625.161684.731675.861798.361731.071724.26华夏金茂商业REIT887.281330.371358.521383.051411.291461.361502.01华夏华润商业REIT5122.198666.168878.508867.748825.929116.749239.62中金印力消费REIT-3680.994280.184488.654305.114337.814466.53华安百联消费REIT--2965.703324.503997.223220.203445.42华夏首创奥莱REIT---2951.313172.083207.313242.55华夏大悦商城REIT---4529.094473.764539.994598.30易方达华威REIT----5570.962655.762255.19中金中国绿发商业REIT------2200.09高速公路：车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响受益于暑期出行，车流量环比普遍改善，但需关注路网分流等因素影响。Q3暑期出行旺季，客车流量环比显著增长；（REIT，区域路网竞争加剧，客车日均流量同比下降，但货车营销活动见效，部分抵消客车下滑影响。REIT，京港澳高速REIT，REIT，渝遂高速复线北碚至铜梁段通车分流核华泰紫金江苏交REIT，G50沪渝高速改扩建通车带来路网诱增，此外苏超带动跨城观赛出行，车流量同比增长明显。REIT，宣广高速改扩建完工提升路网通行能力，带来长期车流诱增。REIT，濮Q3REIT，益常北线高速通车形成直接分流，车流量同比下降较大。REIT、华夏REITREITREIT等项目受益于季节性因素均环比增长。REITs)报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月浙商沪杭甬REIT14.2215.0315.2715.662.971.982.89客车------0.26货车------2.11平安广河REIT13.6212.8415.1813.3713.4613.2614.80客车---10.4010.9710.3611.80货车---2.972.492.913.00华夏越秀REIT3.343.093.532.993.803.073.56客车---2.273.162.382.85货车---0.710.640.670.71华夏中国交建REIT2.422.162.812.342.752.282.65客车1.491.171.621.221.821.311.68货车0.940.991.191.110.920.970.96国金中国铁建REIT2.732.462.452.212.512.302.18客车---5.105.914.975.16货车---2.081.822.041.87华泰江苏交控REIT5.305.514.075.105.395.634.99客车-3.373.424.324.704.814.14货车-0.650.650.780.690.820.85中金安徽交控REIT2.291.882.091.842.532.012.19客车1.611.171.451.051.821.241.52货车0.550.600.600.660.600.660.65中金山东高速REIT2.292.242.522.201.931.841.92客车1.210.941.230.810.900.690.83货车1.081.301.291.391.031.151.08易方达深高速REIT-5.026.364.845.084.115.06客车-3.885.123.554.073.063.99货车-1.151.241.291.021.051.08工银河北高速REIT--1.851.341.141.401.95客车--1.030.550.580.661.12货车--0.820.790.560.740.83华夏南京高速REIT---3.704.024.224.33客车----2.992.792.84货车----1.031.421.49招商高速REIT---1.361.701.371.62客车---0.701.150.781.03货车---0.660.550.590.60平安宁波交投REIT----5.445.486.10客车----3.803.614.21货车----1.631.861.89注：浙商沪杭甬REIT统计口径自2025年Q1开始调整，国金中国铁建REIT总车流量口径为路段门架自然车流。REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月浙商沪杭甬REIT18707.6417237.2219924.2018360.7118551.6315481.2119345.62平安广河REIT18750.5216901.7920958.5118319.8918354.4517174.3120153.19华夏越秀REIT5828.285661.386015.975333.376008.105221.625894.58华夏中国交建REIT10576.769682.8111549.2111104.3510849.949656.0410769.46国金中国铁建REIT18834.8819154.0319567.9017388.1316681.3117346.0516489.30华泰江苏交控REIT8706.408944.219527.209887.0910120.4810240.0012392.76中金安徽交控REIT21594.0619371.2621578.7620127.4122975.0322559.3423283.35中金山东高速REIT7126.687454.038220.577929.656290.256538.666660.28易方达深高速REIT-8881.3511191.539112.639129.177856.079391.13工银河北高速REIT--15502.8213855.2110235.7612774.4415907.47华夏南京高速REIT---9817.7211255.8012330.2413275.91招商高速REIT---8678.0210909.1010462.1811653.69平安宁波交投REIT----51716.9853501.2259128.56REITsEBITDA）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月浙商沪杭甬REIT15347.2413668.6913775.8310265.3014813.1712121.0812518.21平安广河REIT16044.3213066.7017398.0514370.7915735.6613533.8516713.30华夏越秀REIT4413.004215.004541.803877.404675.613861.774504.73华夏中国交建REIT8030.447146.298811.827558.568425.927284.778361.04国金中国铁建REIT14969.6315855.3916213.0311957.6813128.2414430.9413241.28华泰江苏交控REIT6334.495912.976408.614295.207764.257384.115739.49中金安徽交控REIT17885.2216088.5118242.2910438.2519715.9418172.7618759.78中金山东高速REIT4476.874586.936201.425852.215105.644998.185435.11易方达深高速REIT-6926.2210225.155377.767852.126209.577733.83工银河北高速REIT--12843.5010996.207993.2110585.4213471.60华夏南京高速REIT---6689.797946.337846.709308.60招商高速REIT---6151.469065.878326.579421.31平安宁波交投REIT----47662.9548731.9153758.56REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月浙商沪杭甬REIT14499.526893.1612776.648818.8413996.326307.0611600.78平安广河REIT15110.7610648.8317271.719601.0615103.6410401.5815901.01华夏越秀REIT3398.733149.883786.752460.412691.952861.903440.88华夏中国交建REIT7200.346084.847839.855351.877263.885930.056971.45国金中国铁建REIT12406.8911538.5814454.799319.0410561.1310654.7411193.32华泰江苏交控REIT7026.315716.186211.983824.617609.397080.085558.08中金安徽交控REIT12942.3216310.6218345.2612436.4216761.5414871.9519583.51中金山东高速REIT4904.754776.984961.214228.804905.984779.244962.36易方达深高速REIT-3879.686353.764785.245812.935614.386724.51工银河北高速REIT--12844.6111651.548116.8410584.4613448.00华夏南京高速REIT---17676.116824.637315.316775.31招商高速REIT---23534.747951.296453.578265.98平安宁波交投REIT----37777.8035752.4618928.65市政公用：核心指标受行业属性影响呈现显著差异核心指标受行业属性（水务、供热、水利、生物质发电）影响呈现显著差异。收入、EBITDA、可供分配金额的同环比变动，主要由季节周期、政策（1.2.可供受财务调整项影响，主要为项目当期资本支出、应收应付变动等。REIT，增值税免征政策直接提升单价，处理水量恢复，成本EBITDAREIT，处理量与REITQ2应急供水国泰海通济南REIT，供热项目强季节性特征，采暖费收入仅在供暖季（11月-3月）确认，Q2、Q3均为非供暖季，无营业收入。图表28：市政REITs季度各项运营数据情况报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月中航首钢绿能REIT生活垃圾处理量(万吨)23.8127.7124.6923.9521.6224.4927.18上网电量(万kWh)6,8778,9257,2377,3938,3048203.368884.48收运厨余垃圾(万吨)1.151.271.281.231.111.221.23处置厨余垃圾(万吨)1.541.531.591.541.451.732.03富国水务REIT污水处理量-------深圳项目-福永(万吨)970116811781103977.251153.731254.72深圳项目-松岗(万吨)11701558160113411266.221398.31720.96深圳项目-公明(万吨)738881911879748.52868.8910.61合肥项目(万吨)21982384258920261759.012350.152499.26产能利用率----深圳项目-福永85.30102.70102.4095.9286.87101.43109.11深圳项目-松岗85.70114.10116.0097.2093.79102.44116.02深圳项目-公明81.1096.8099.0095.6083.1795.4798.98合肥项目80.5087.3093.8073.4065.1586.0990.55含税污水处理服务费单价深圳项目-福永(元/吨)1.37131.37131.37131.37131.37131.37131.3713深圳项目-松岗(元/吨)1.32671.32671.32671.32671.32671.32671.3267深圳项目-公明(元/吨)1.50681.50681.50681.50681.50681.50681.5068合肥项目(元/吨)1.26101.26101.26101.26101.26101.26101.2980银华绍兴原水利供应原水量(万立方米）---6,419.196,613.036639.4910019.98原水销售价格（元/立方米）（不含水资源费）---0.660.660.660.66国君济南供热REIT供热面积(万平米）----3970.473970.313969.88收费面积(万平米）----2765.622765.432838.31收缴率----99.6699.8010.3用户数---403,675403,677403687停热率---30.3530.3528.5REITs）报告期2024年3月2024年6月2024年9月2024年12月2025年3月2025年6月2025年9月中航首钢绿能REIT8943.6510580.739316.79