房地产企业破产重整案件审理实务初探

房地产企业破产重整案件审理实务初探

内容提要：新企业破产法确立了重整这一-破产预防制度。重整制度有助于挽救那些虽已陷人

债务困境但仍具有挽救价值与希望的企业，并可以更好地维护各方当事人权益。目前在司法

实践中，破产重整程序被广泛适用并呈增加态势。本文通过对房地产企业经营特点的分析,

对房地产企业若何具体适川破产重整程序以及司法实践中存在的相关法律难题进展探讨，以

总结房地产企业破产重整之经历。

新企业破产法确立了破产重整法律制度，弥补了旧破产法在破产预防制度方面的立法空

白，完善了破产法的体系。理论界和司法实务界对重:整制度的立法本义、制度价值判断、具

体程序适用等问题不断进展深入的探讨，以求正确的适用法律。在破产重整制度的实务研究

中，需要耐一些具有不同典型特征的企业的重整案件进展分类研究，如金融机构、卜.市公司、

房地产企业等特殊企业，要考虑到其业务类型、财产特点等，解决法律的针对性适用问题。

本文从房地产企业的特点出发，对其适用重整程序的一些司法实践问题提出解决思路和立法

完善建议。

一、房地产企业破产案件的特点与破产重整程序的适用

（一）房地产企业破产案件的特点

房地产企业是指以盈利为目的从事房地产开发、经营，管理和服务活动的企业，其营业

内容涉及建设、出售、出租、物业管理等围绕房地产开展的各项相关业务。在实践中，主要

是从事房地产开发及包租经营的房地产企业出现破产。开发商需要对房地产工程在较短的时

间内投入较大的资金，如遇到经济政策、经济形势、市场业态等方面因素的不利影响，那么

很可能导致其资金回收困难，出现因资金链断裂而不能清偿到期债务的情况。此外，也有局

部从事商业房地产包租经苜的企业，可能由于对出租率预期错误、包租成本过高等原因发生

不能清偿到期债务的情况，房地产企业的破产案件具有以下一些特点：

第房地产企业尤其是开发商主要是因资金链断裂、不能清偿债务而破产，但其资产

实际价值并不一定缺乏以清偿全部债务，如果能够缓解支付闲难，解决不动产变现的实际障

碍，可能防止破产清算。

第二，房地产企业财产变现受到市场因素影响较大，房市变化、区域环境影响以及政策

因素等均可能导致不动产的变现价值不确定，以破产清算程序中拍卖、变卖的方式对不动产

进展变现，可能不利于实现不动产价值的最大化。

第三，房地产企业的破产清算往往是无财产担保债权人受偿比例最低的破产案件。以开

发工程及所占土地使用权句银行抵押贷款取得局部建设资金，是房地产开发商采用较多的资

金运作模式。一旦开发商破产，银行在破产清算程序中可就抵押财产优先受偿，而无财产担

保的其他债权人的债权受清偿的比例很低。

第四，房地产企业的破产可能影响相关行业企业的正常经营。开发商在建设过程中与建

筑材料供应方、建筑设备出租方、房屋设施安装方、装饰工程承揽方等形成较为复杂的债权

债务关系，开发商的破产会造成这些债权人的经营困难，影响相关行业的稳定。而时于从事

包租经营的房地产企业，破产清算程序的进展必然影响商业承租人的正常经营，经营环境的

破坏会严重影响商业秩序的稳定。

第五，房地产企业破产可能影响社会秩序的稳定。房地产企业破产必然涉及对个人购房

者群体利益的保护，这不仅在案件审理中涉及复杂的法律问题，还可能对社会秩序的稳定产

生不利影响，爆发群体性事件。目前已出现因房地产包租经营企业破产，影响二百余名个人

业主债权人的利益而发生屡次群访事件的案例。因而，审理房地产企业破产案件，应重视社

会稳定问题，防止引发群体性事件。

（二）房地产企业破产中对重整程序的适用

1.影响重整程序适用的因素

关于破产重整制度的适用范围，各个国家或地区立法规定不尽一样。日本以及我国台湾

地区规定重整制度适用于股份，美国破产法将其适用范围广泛至公司及合伙等自然人企业。

我国企业破产法没有对破产重整的适用主体范围进展限制，但在实践中，并非所有具有破产

原因的企业均适宜适用破产重整程序。

首先，现代破产法的立法宗旨以及破产重整的制度价值取向对于破产重整制度的适用具

有影响。破产重整制度确实立表达了破产法立法宗旨从债权人本位到债权人与债务人和益平

衡本位、再到社会利益本位变化的过程，同时，破产重整也突出表达了破产法律制度的多元

化价值取向，即需从债权人利益、债务人利益以及企业存续与否刈社会经济秩序的影响等多

方面价值衡量，而对债权人或者债务人权益的适度限制也是因为考虑到所维护的社会利益更

为重要。因此，当债务人破产所造成的对社会利益、社会经济秩序的不利影响较为严重，而

其又具有挽救价值与希望时，就可以适用破产重整程序，适度限制债权人或者债务人的权利。

其次，破产重整程序的高成本特点对其适用范围确实定具有一定影响。相对于破产和解

以及破产清算程序而言，重整程序较为复杂，其费用高昂且通常周期较为漫长，所以对其适

用范围应有所侧重，以大型企业为宜，较小型的企业可以适用更为简单的和解挽救程序。

实践中，对是否适宜重整的判断，应综合以上关于确定重整制度适用范围的各因素予以

确定，重点在于考虑债务人有无挽救价值与希望，以及企业破产对债权人、债务人尤其是社

会利益的影响。

2.房地产企业破产应注重进展重整程序

笔者认为，对于出现破产原因的房地产企业应注重重整程序的适用。

首先，从房地产企业破产案件的特点看：破产清算程序在财产的变现、财产的数额确定、

无财产担保债权人尤其是消费者购房者利益保护等方面存在许多复杂的问题，往往难以充分

保护债权人和债务人的正当利益，同时在维护行业稳定、社会稳定方面也不具有优势，对于

房地产企业破产所引起的社会问题缺乏有效的全面解决途径。因此，破产清算并非最优的选

择方案，而重整程序的适用那么在解决这些问题方面更具有优势。

其次，从重整程序适用的考量因素看：破产重整更符合房地产企业破产对社会利益本位

价值的要求，在符合法律规定的情况下，依照法定程序对债务人进展重整，虽然可能在一定

范围内限制了债权人权利为行使，但能够充分发挥破产法的社会调整作用、表达破产法的立

法宗旨，同时所取得的社会积极效果更佳，超过付出的程序成本。

再次，从新企业破产法施行前的司法实践看：在旧破产法施行期间，房地产企业适用破

产清算程序时，其不动产的处分闲难颇多。对于在建工程或者虽已竣工但未取得权利证书的

建筑，其评估、拍卖、变卖程序或者难以进展，或者迟迟无法完成，导致建筑物价值严重贬

损，既影响当事人权利的实现，也使得破产程序进展缓慢、周期冗长。

综上，重整程序更有利于房地产企业破产案件相关问题的妥善解决，应予倡导。但对不

具有重整价值与可能的企业，对一些债权债务关系较为简单、易于进展清算且社会影响不大

的房地产企业，适用清算程序也不会造成不利的社会影响。一个企业是否适宜重整，应根据

债务人的具体情况加以判断。

3.房地产企业的重整申请

我国企业破产法对破产程序的启动采申请主义的立法模式，破产程序是否启动以及适用

何种具体的程序，须根据申请人的申请内容进展。据此，人民法院无权在无人提出对房地产

企业的重整申请时，主动启动重整程序，但在案件的受理环节。也应努力促进重整程序的适

用。

首先，对于申请人申请对房地产企业进展破产清算的，收到申请的人民法院在依法审查

申请是否符合法律规定的受理条件的同时，应向申请人解释立法规定的破产案件的三种不同

处理程序及其不同特点，了解其对申请重整的态度，并可以建议申请人考虑是否提出重整的

申请；对于债权人提出破产清算申请的，在通知债务人可行使异议权的同时，也应告知其享

有提出重整申请的权利。

其次，对于多个申请人提出的不同目的破产申请中存在重整申请的，可以采取召开听证

会等方式进展协商，引导当事人尝试进展重整程序。

再次，对于已经受理当事人破产清算申请的案件，在对债务人作出破产宣告前，立法允

许破产清算程序向重整程序转化，人民法院应予以适当引导。在人民法院受理债权人的破产

清算申请后、宣告债务人破产前，债务人或者出资额占债务人注册资本十分之一以上的出资

人，可以申请重整。对于人民法院已经受理申请债务人提出破产清算申请的案件中，应允许

债务人在破产宣告作出前再提出重整申请。对债权人申请破产清算的案件，也应允许申请人

以及其他债权人在破产宣告作出前再提出重整申请。

二、对房地产企业重整程序中假设干实务问题的解决建议

房地产企业出现破产原因，与其自身经营模式等因素有关，而目前的全球性金融与经济

危机也在一定程度上对房地产企业的经营产生不利影响，使近期房地产企业申请破产与重整

的案件呈增多态势。在司法实践中，房地产企业的重整中存在许多复杂的问题，有些问题法

律规定不够明确，若何处理需要进一步研究思考。

（一）重整程序中取回权的行使问题

笔者在司法实践中曾遇到这样的案例：债务人为从事商业房地产租赁经营的企业，债务

人通过与全体业主签订长期包租经营合同取得全部房产的租赁经营权，从事对外出租业务。

本案中，业主所购置的商业房产实际仅为一座大）1开阔建筑内确实定位置面积，并非事实上

分隔开的独立房间，债务人在对全部面积进展统一的重新划分后出租给不同商业承租人，与

不同业主所有的房产面枳并不完全一一对应。在经营中，债务人因不能向业主支付包租租金

而申请破产重整；在重整期间，债务人制定了以继续履行合同、使用包租房产出租经营、适

当下调租金等内容的重整方案草案。债权人分组会议表决以法定多数通过重整方案草案，但

有个别业主债权人不赞成重整方案草案，并要求解除未到期的合同、行使取回权取回其名下

的房产。不过假设允许个别业主取回房产，那么整个重整程序便无法进展。案件应若何处理？

取回权主要是针对物权行使，是权利人不依破产程序取回其财产的权利。通常认为，取

回权是返还所有物的物权请求权在破产程序中的名称。企业破产法第七十六条规定，重整期

间行使取回权应符合事先约定的条件。除此限制外，权利人可依据该法第三十八条规定从管

理人处取回财产。企、也破产法对取回权基本是从民法对物权保护的角度进展规定的，而没

有对在破产程序尤其是重整程序中行使取回权的特殊性做更为具体的规定。

在上述案例中，一方直，业主债权人为房产的所有权人，另一方面，债务人依合同取得

房产的经营使用权，且最终通过的重整方案草案为债务人继续经营房产，由此形成重整方案

草案规定的债务人对房产的经营使用权与业主行使房产取回权二者之间的矛盾冲突。

有的人认为，重整方案草案的内容不应限制取回权的行使，业主行使对其房产的取回权

在重整期间须符合事先约定的条件，是汇法对在重整期间内行使取回权的限制，但该规定不

应适用于重整期间终止后的重整方案执行期间。据此，在重整方案执行期间虽然原合同尚未

到期，业主仍有权解除合同、行使对其房产的取回权。重整方案草案的内容使业主债权人的

房产成为债务人重整经营必须使用的房产，不能被取回，那么侵害了局部不赞成重整方案的

业主的物权返还请求权。对F重整汁划草案中存在的限制所有权行使的内容，须在全体业主

均同意时方为有效。重整方案草案为债权人分组会议通过，可以约束债权人，但对不赞成重

整方案草案的业主所有人不具有约束力。

笔者认为，对取回权的行使及权利人的保护问题，应置于债务人己经进入破产重整程序

的前提之下予以探讨。人民法院应立足「破产重整的价值理念和对各方权利人利益的公平保

护综合作出判断。所有人行使取回权虽是法定权利，但如个别业主权利人对取回权的行使足

以影响债权人会议表决通过的重整方案的执行时，那么不能简单地仅从个别包租业主请求权

的角度判断取舍，而应结合案件情况综合判断：即重整方案草案的规定是否违反法律规定？

限制业主在一定期限内对房产的实际占有与支配是否确实会造成其损失允许其立即恢复对

房产的占有是否造成其他多数业主及债权人的损失？

一般而言，从事房地产包租经营的债务人企业，其经营收益的取得和经营业务的继续，

均需以能够占有包租房产并进展经营为前提，如果允许局部业主债权人取回包租房产，那么

可能导致债务人继续包租经营的困难而无法进展重整。业主对其房产享有所有权的事实是无

争议的，其行使取问权的后果只是恢复对房屋的实际占有与支配，在重整程序中是不会将业

主的财产当作债务人财产清偿债权人的。所以笔者认为，在保障少数业主债权人的既得利益

基本不受损失的情况下，重整方案可以限制取回权的行使，相反，如果允许少数业主债权人

行使取回权，那么会造成大多数业主债权人的利益因企业无法进展重整而受到严重损失。

由于少数业主债权人取回房产的请求与重整方案草案的内容相矛盾而不允许其行使取回

权，从外表上看是限制了取回权利，违背其利益，但综合案件具体情况看，那么并非如此。

首先，企业破产法第八十•条规定，重整方案草案内容应包括债务人的经营方案，而本案中

债务人经营方案的调整必然涉及经营所使用的房产资源，确定房产使用方式本身就是重整方

案表决的内容，所以重整方案草案规定继续履行包租合同，以业主房产进展重整经营，并不

违法。其次，对重整申请的受理并不导致未到期的包租合同加速到期，在本案中旬相合同也

未由管理人解除，所以业主在重整期间未经事先约定不得取回房产。根据破产法第七十二条

以及第八十条的规定，重整期间指裁定债务人重整之日起至裁定批准重整方案或未被批准而

依法宣告债务人破产之日止的期间。故对重整方案草案进展表决时，仍处于重整期间内，在

重整方案草案表决通过的情况下，如个别业主以要求行使取回权为由对重整方案提出异议，

其异议不能成立。在重整方案草案批准后，该重整方案对全体债权人和债务人均具有约束力,

所以该局部业主债权人亦不能在重整方案执行期间要求取回。此外，业主的房产在原包租合

同以及重整方案草案中均属难以分割实际取回的财产，由业主取回房产基本不具有可操作

性，即使能够取I可自行经营，其取得的收益亦难以到达执行重整方案的效果。因此，少数业

主债权人的实际利益并未因重整程序限制其取回权而受到损害，所以重整方案应当被人民法

院批准并执行。

在以上结论的根基上，本文进一步认为：第一，企业破产法虽然专章规定了重整制度，

但是立法对有关权利如取可权行使的规定仍带有从破产清算程序出发考虑问题的色彩，对重

整程序中取回权等权利的行使还应作出有针对性的规定。第二，取回权的行使与权利保护问

题，不应简单地从传统民法的价值判断角度理解，而需要考虑其作为破产法中的一项权利在

特别法以及特别程序的特殊性。绝对的保护个人权利与破产重整的社会利益本位理念会发生

冲突，影响对多数当事人权益及社会利益的公平维护，破产法对权利的保护应表达其与传统

民法不尽一样的特殊价值，

（二）为重整方案的执行提供的担保的性质

根据企业破产法第九十三条的规定，债权人、债务人以外的人可以对重整方案的执行提

供担保。法律规定的这种退保是否属于担保法上的担保，对其担保范围、效力、期间及与担

保之债权的关系应若何理解，是重整方案担保执行中的重点问题。

破产法所规定的为重整方案的执行提供的担保具有以下主要特点：

1.为重整方案的执行提供的担保不是对合同之债的担保

这是重整方案担保与担保法上的担保在形式上的区别。首先，重整方案与合同的属性有

所区别。企业破产法第九十二条第一款规定，经人民法院裁定批准的重整方案，对债务人和

全体债权人均有约束力，但是这种约束力与合同对合同当事方的约束力不同。合同是当事人

以真实意思表示依法订立，故其约束力基丁要约、承诺的效力而产生，所以只对就要约和承

诺达成一致的当事方具有约束力；重整方案是通过债权人分组会议法定多数债权人的同意表

决通过而产生，其效力是基于人民法院批准重整方案的裁定而产生，少数不赞成重整方案的

当事人也须受到重整方案的约束。所以，重整方案与对重整方案的担保二者之间不是主合同

与从合同的关系。其次，为重整方案的执行提供保证，不需要提供保证的人与债权人一一签

订保证合同，也不需要作出向全体债权人发出通知的行为，法院可依据其承诺以裁定的方式

确认即可。

2、为重整方案的执行提供的担保，并不保证重整方案的全部实际执行

虽然企业破产法在立法条文中将这种担保表述为“为重整方案的执行提供的担保"，但是

并不能从字面上理解为：提供担保可以保证重整方案被全部实际执行。例如I,重整方案中有

关企业股权重组、资产重组等内容，如果债务人不能执行，债权人不能以诉讼方式要求为重

整方案提供担保的人承担保证责任去继续执行重整方案，而只能依据企业破产法第九十三条

的规定请求终止重整方案为执行。

3、为重整方案的执行提供的担保是对破产债权清偿的担保

根据企业破产法第九十三条第二款、第四款的规定，法院裁定终止重整方案执行的，为

重整方案的执行提供的担保继续有效，债权人在重整方案执行期间所受清偿有效，但对债权

调整承诺失效。由此可见，继续有效的担保，以破产债权减去己经受偿的局部为责任范围。

然而，在通过重整方案草案时为重整方案的执行提供担保的人，并不能在当时预见此后因执

行重整方案而使债权人受偿的数额，故其担保约定范围应是全部破产债权。

4、为重整方案的执行提供的担保在重整程序终结后转化为担保法上的担保

虽然为重整方案的执行提供的担保在范围上是对破产债权的担保，但是在从承诺提供担

保之时至裁定终止重整方案执行之日止的期间内，即使债务人不履行或不能履行重整方案，

在法院根据利害美系人或管理人的申请裁定终止重整方案执行前，债权人不能以诉讼等方式

要求提供担保的人承担担保责任，故此时的担保并不具有担保法上担保的效力。在法院作出

终止重整方案执行的裁定后，那么所提供的担保取得担保法上担保的效力。

从重整方案担保的以上特点看，这种担保与担保法上的担保不尽一样，因此，担保法及

相关司法解释不能一概适用于为重整方案的执行提供的担保，而应通过破产法及司法解释以

特别规定予以明确。

（三）债务人不完全执行重整方案的特殊情形及后果

重整方案不具有强制执行效力。企业破产法第九十三条第一款规定：“债务人不能执行或

者不执行重整方案的，人民法院经管理人或者利害关系人请求，应当裁定终止重整方案的执

行，并宣告债务人破产。”这是立法对重整方案未被完全执行时若何解决的规定。但在实践

中存在误解此条的现象，故对此规定有必要解释说明。笔者认为，裁定终止重整方案的执行

并宣告债务人破产，并非债务人不执行或不能执行重整方案的唯一的法定后果。特定情形下,

重整汁划可以在变更后继续执行，而非宣告破产。破产法的该条规定，是为了说明重整方案

并不具有完全的强制执行酌效力，如果重整方案未按其内容得到执行，导致利害关系人权益

受损，那么可通过重整向破产清算的程序转化保证破产程序的进展，并保护债权人等利害关

系人的利益不因此受到损害。但是，这种程序转化是有条件的，在满足相应条件之前，并不

自动转为破产清算程序。

根据该条规定，重整方案未完全得到执行时，人民法院不能直接依职权裁定终止重整方

案的执行，而须由管理人或利害关系人提出请求，如无人提出请求，在不违反法律、行政法

规强制性规定的情况下，对重整方案变更执行的做法并不当然被制止。这种情况通常发生在

债务人不完全执行或不能完全执行重整方案时，如个别债权人与债务人之间就其自己的债权

作出数额进一步的减免或清偿期限的延长调整，在不影响其他债权人或其他利害关系人利

益，或者利益受到影响的人同意包括默示同意，同时负有监视职责的管理人亦予以认可的情

况下，可以变更重整方案，该变更行为不影响重整程序的继续进展。

在符合法律规定且不违背当事人意愿的情况下，如果重整方案在执行过程中确需变更的,

债务人或管理人可以向人民法院提出申请。人民法院决定受理重整方案变更申请的，受重整

方案变更影响的利害关系人应当按照原重整方案表决程序重新表决，并经人民法院裁定是否

批准变更后的重整方案。允许对重整方案作必要的变更，可以防止破产清算给债权人、债务

人以及社会经济等方面造成不利影响，有利于重整程序顺利进展。

（四）重整方案的执行期限及租金债务清偿后租赁经营内容的效力

在前文所举案例中，债务人提交的重整方案草案的主要内容之一为：自重整方案批准之

日起三年内清偿截至破产申请受理之日止的全额欠付租金（即清偿全额破产债权），并自重整

方案批准之日起十年内以下调后的新租金标准继续由债务人租赁经营业主债权人的房产，重

整方案的执行期限为十年，笔者认为，该重整方案草案存在以下问题：在重整汁划的执行过

程中，如果债务人在三年内依约定清偿了全部破产债权，但以后不再继续执行重整方案中约

定的其他经营内容，假设从立法的文义规定看，也属于债务人不能执行或者不执行重整方案

的情形，在管理人或利害关系人申请时，人民法院应裁定终止重整方案的执行，并宣告债务

人破产。但假设换一个角度看，此时破产债权已经全额清偿，债务人的破产原因消除，已经

不再符合宣告破产的条件，故不应宣告债务人破产。之所以出现这样的矛盾，与重整方案草

案确定的十年执行期限及相关经营内容有关，由此即产生若何合理确定重整方案的执行期限

以及若何认定债务清偿后的继续经营条款的效力问题。

对此，存在两种不同的观点。第一种观点认为，重整方案的执行期限应当截止于债务清

偿方案执行完毕之日。我国立法没有规定重整方案的执行期限应若何确定，但是重整方案的

执行期限应该与债务清偿期限之间存在一定的联系。例如美国破产法即在重整程序终结的情

形中规定，如果债务人按照重整方案归还了债务，或者在其他情况下已对债务人的财产处理

完毕，破产法院应发布“终结令"，重整程序宣告完毕。从重整制度的价值角度看，当债务

人按照重整方案的规定进展经营方案的调整并持续执行一定期间后，如果其债务已经按照规

定清偿且债务人企业恢复正常经营了，那么重整作为一项破产预防制度的价值此时已经实