房屋及土地租赁合同

房屋及土地租赁合同

房屋及土地租赁合同篇1

出租方：（以下简称甲方）

承租方：（以下简称乙方）

甲、乙双方经过公开协商，在平等自愿、公平基础上，就乙

方租赁甲方房屋（土地）的有关事宜，订立协议如下：

1、乙方租赁甲方位于姚辛庄存多维钢构西侧的房屋（64间）

及土地60亩用于存放物品及开办市场使用。

2、租赁期限为十年，自年一月—日起至

年—月一日止。

3、租赁价格及给付方式为：房屋租赁费用为每间每月150元

人民币，土地租赁价格分段计价，前五年为每亩每年2万人民币。

第六年每亩220_元，第七年每亩24200元，第八年每亩26620元，

第九年每亩29282元，第十年每亩32210元。费用采取上交方式，

在每一年度的前一个月内缴纳。

4、租赁场地内地泵一个作价人民币10万元，转让给乙方，

在合同签订后将转让费及时给付甲方。

5、租赁期间，乙方必须依法自主经营、自负盈亏，出现事故

自行处理，自主承担，与甲方无关。

6、双方租赁合同为整体租赁，涉及现有租户处理事宜由双方

协商办理。

7、租赁期间发生的水电、卫生费每年3万元由村里收取费用

均由乙方承担，并不得因此给甲方造成妨碍和损害，否则乙方应

承担违约责任。

8、在租赁期间，乙方需增建建筑物平米甲方应书面

同意，以后未经甲方同意乙方不得私自搭建地上物（乙方所建房屋

能取得地方政府同意除外）。

9、在租赁期间遇国家有征占用地，对于乙方经过甲方同意建

设的地上物和堆积物品的搬迁补偿费月归乙方所有，对于原有固

定物、可得利益、土地补偿等归甲方，即谁投资谁受益。

10、对于甲方的’水电房设施及时维修和维护，付款方式为前

五年每年为房64间」50_12月二115200元；土地60亩前四年为每

年60亩.200元=12000元；两项总计：每年1315200元。五年以

后每年每亩累计递增10%o第六年每亩220_元、总计；第

七年每亩24200元、总计；第八年每亩26620元、总计

；第九年每亩29282元、总计；第十年每亩32210

元、总计o

11、经甲乙双方协商同意用甲方的2间厨房和2间泵房换楼

上东侧2间办公室归甲方留作办公用。

12、注意防火、防盗，严禁斗殴，不得用煤做饭取暖，杜绝一

切安全隐患，积极配合乡镇工作。

13、如遇政府用地、占地，此合同自行终止，不得以各种手

段向甲方提无理要求。

14、本合同一式四份，双方各持两份，具有同等的法律效力。

甲方（公章）：

乙方（公章）：

法定代表人（签字）：

法定代表人（签字）：

年一月―日

年一月—日房屋及土地租赁合同篇2

出租方（甲方）：承租方（乙方）：

经甲乙双方协商同意就下列房产进行租赁，特立协议如下：

一、甲方同意将坐落于出租给乙方使用，建

筑面积为O

二、租期自—年—月—日至一年—月—日，租金为

每月按一支付。

三、租期内房租与水电等费用乙方须按时交纳，如因人为造

成罚款由乙方承担责任。在租期内双方不得给对方带来不良影响

和后果，否则责任方负责赔偿对方损矢。承租人不得利用承租房

进行非法活动的，损害公共利益。

四、甲乙双方承租结束，必须提前—通知对方。合同期内不

得私自提高房价和附加任何协议外的条款。

五、合同期满后，如甲方仍继续出租房屋，同等条件下乙方

享有优先权。若租赁房屋因不可抗力的‘自然灾害导致损毁或造成

承租人损失的，双方互不承担责任。租赁期间，若乙方因不可抗

力导致不能使用租赁房屋，乙方需立即书面通知甲方。

六、本协议一式两份，甲方双方各持一份，自签字之日起生

效。本合同在履行中如发生争议，双方应友好协商解决，协商不

成时，任何一方均可以向人民法院起诉。

七、甲方房屋水表底数吨，电表底数。

八、本合同如有未尽事宜，一律按《中华人民共和国合同法》、

《中华人民共和国房地产管理法》及其它有关法律、法规之规定，

经甲、乙双方共同协商，作出补充规定，补充规定与本合同具有

同等效力。

甲方（公章）：乙方（公章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年—月—日年—月—0

房屋及土地租赁合同篇3

甲方：—

乙方：

甲方土地房屋地处,空厂院一座，院内有平房八间及

建筑物和院内所有土地对外实行出租，乙方经考查后愿意租赁，

双方就租赁事宜特订如下：

一、厂院坐落位置与面积：

本院坐落在土地段，东邻北大街，西邻北

邻—，南邻—,总占地面积一亩C

二、租赁实物：

现坐落在本院内的一切土地的使用空地。临高速引线路有平

房八间，石棉瓦空房三间及所有建筑物。

三、租赁、时间、价格及付款方式：

本承包期为一年零一个月，自20_年—月一日开始至20_年

—月_Z_日止。全院及所有门面房和建筑物每年租金为—元整

（—元）。一年一交，每年在—月—日前交付当年租金。直到合同

期满。

四、甲方责任和义务和承诺

保证乙方有一个良好的经营环境，不得以任何借口干涉乙方

的人事安排和工作事务。除收取乙方租金外，不得加收乙方的任

何杂项费用，不得以任何借口对乙方赁金涨浮，如对外有任何纠

纷甲方应出面调解。

附：门面房现租赁户所用的房屋及一切到期由甲方负责要回

并交于乙方，以后的经营权及租金由乙方经营和收取。

五、乙方责任

安全生产，合法经营，承包租赁期内的工商、税收、水电由

乙方承担并保证在租赁期内房屋等一切设施完整。

六、规定承包期内乙方根据生产仁活需要，需建设房屋和改

建时，可自行建设和改造，到期恢复原状。

七、在本合同有效期内，如因政府征用土地，乙方建造的附

属物及经济赔偿归乙方所有，甲方的附属物归甲方所有，甲方应

退还乙方交该年的剩余款。

八、在本合同有效期内，如乙方因原因需转让时，必须通知

甲方，甲方无权干涉，但甲方在本合同有效期内不得以任何借口

赶走乙方，如违反合同应退还乙方在租赁期内的‘所有租金。

九、在租赁期内和建设过程中如果与—二组，—等人因此院

内的一切纠纷，由负责解决，所造成的损失由—赔偿。

十、本合同在未尽事宜情况下，由甲乙双方共同协商解决。

此协议一式两份，双方各执一份，签字后生效。

甲方：

乙方：

证明人：

年月日房屋及土地租赁合同篇4

甲方：

乙方：

一、经甲乙双方协商，甲方愿意将座落在松山区穆家营子镇

官仓沟处306国道路东路边楼房八间，上下两层1360平米和相对

应院落楼前14米，楼后8米，租给乙方使用，租期为三年。

二、年租金暂定人民币十万元整，年租金一次性缴清。

三、租金缴纳方式（按年度缴纳）。自签定合同之日一次性付

清第一年租金（凭收条），以后年度缴纳租金按上一年度到期的约

定日次日缴纳。

四、在租赁期内甲方向乙方提供水、电由乙方自付，安装80

变压器一台，由乙方出资，甲方负责联系办理一切手续，乙方如

搬走后变压器归甲方所有。在租赁期内所发生和耗用的一切税费

均由乙方负责，（如：煤、火、水、电费和政府摊派款捐等）开负

责对甲方提供的租赁物品等进行保养、保护、和进行必要的维修。

五、乙方财产和物品在甲方院内或屋内存放由乙方自己负责

安全保卫，以防被盗。乙方在租赁期内一定要注意安全，安全用

电，不违规操作，注意防火。

六、乙方在甲方院落内不论经营什么行业、品种都要按国家

法律、法规办理各种合法有故的证照，按规定缴纳各种税费，不

准干违法之事。

七、乙方在租赁内发生的一切伤亡事故均由乙穷负责，造成

甲方经济财产等损失也由乙方按价全部赔偿。

八、乙方在租赁期内，乙方的工人和其它人员一定要遵守本

院的各项规章制度，讲究卫生，必须听从本院门卫人员管理，否

则甲方有权将该人逐出该院。

九、在合同有岐期内双方均不得违约，如有特殊情况违约，

违约方负责赔偿对方年租金的一半。合同到期后如甲方下一年不

再向乙方出租此房或乙方不再租用此房双方必须在合同到期的前

半年通知对方，否则也按违约执行，如遇规划国家征用，合同无

法履行此合同即终止，甲方退回乙方示到期的租金。征用给付的

机械设备搬迁补偿费归乙方所有。

十、乙方在租赁期如房屋不够用，需要在院建房的'，必须经

有关部门批准甲方同意，按甲方指定的地点、数量、质量建造。

但出现的其它后果由乙方自负。合同到期后乙方在此所建的一切

建筑物和附着物均归甲方所有。

十一、本合同未尽事宜双方协商解决，如协商不成由人民法

院裁决。

十二、本合同有故期为年月日

至年月日。

十三、本合同自签定之日双方签字后生故。

十四、本合同一式三份。

甲方（公章）：乙方（公章）：

法定代表人（签字）:法定代表人（签字）:

年—月—日年—月—日房

屋及土地租赁合同篇5

甲方：

乙方：

为发展地方经济，解决下岗职工再就业。合理利用闲置资源，

保护双方合法权益，经双方充分协商签订本合同。

一、租赁地点、面积、租金

甲方将院内公寓楼以南原闲置复肥仓库前占用土地及平房十

间租赁给乙方，面积平方米，租金为年租金壹万元整（项目建设期

间免租金）建复肥生产项目

二、租赁期限为年月日起至年月日止。

三、甲方的权利和义务：

1、租赁房屋的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁费

和服务费；

2、甲方有权监督乙方对厂房的使用，如乙方不按规定的项目

经营或将土地转租、买卖以及挪作他月，甲方有权终止合同，并

要求乙方承担违约责任；

3、乙方未按合同要求支付租金及服务费，甲方可解除合同并

有权要求乙方承担违约责任；

4、合同期间甲方不得擅自收回租赁厂房，因社会公益事业或

不可抗力为因素，甲方可以收回，但应提前月以书面形式告知乙

万O

四、乙方的权利和义务

1、乙方自一年起逐年交纳租赁费，交纳时间为当年元月十日

前，每年壹万元整；

2、自—年3月1日起，乙方向甲方交纳服务费，金额一年,

租金自年月

二、本协议所约定的租金，按照先支付后使用的原则，由甲

方按年度向乙方支付，并应于每年月日之前付至乙方，如甲方未

按本协议约定的付款日（签定协议日）金额支付下年度租金，则自

逾期之日起，按其未支付租金额的猊支付滞纳金，逾期30日仍

未全额支付下年度租金，乙方有权解除本协议。

三、租用期内，乙方不得妨碍甲方对该厂地行使正当权利。

四、在本协议有效期内，未经甲方书面同意，乙方不得提前

终止协议或部分及全部收回土地使用权，否则造成甲方的.一切损

失，均由乙方全额赔偿，租用期满后，如甲方需要，可优先租用

该厂地。

五、乙方负责交纳与租用土地有关的土地税、费用及其它法

定的费用。

六、若因国家或地方政府征用土地，对甲方所盖的房屋及电

力设施进行补偿的款数应由甲方所得。

七、在租赁期内，主厂房所出现的一切质量问题应由乙方负

责维修。

八、本协议双方同意后，自签字之日起生效，甲乙双方各执

一份。

出租方：承租方：年月日房屋及土地租赁合同篇6

甲方：

乙方：

甲方现有房屋二间，林地30亩，其中30亩和房租给乙方居

住和耕种，为保证明确双方的权益，经甲乙双方共同协商达成如

下协议，双方应共同遵守。

一、乙方在租住和耕种期间水暖电及一切生活费用等均由乙

方自行负责，甲方一概不管。

二、乙方在租住期间，必须维护、看管好围栏及树木，对破

损的围栏及时修理，防止牲畜及人为对围栏或树木进行破坏。

三、乙方在租住期间不得做违法乱纪或损害甲方利益的事情,

否则甲方有权终止合同。

四、乙方在租住期间发生火灾、爆炸、人身伤害、生病或死

亡等一切事情均与甲方无害，由乙方自行负责。

五、如因乙方看管不当造成甲方围栏、树木、房屋等损失的，

由乙方按价对甲方进行赔偿。

六、承租费为5000元整，由于乙方在租住期间要对树地进行

管理，所以甲方向乙方收取此费用，而且每年甲方要向乙方支付

5000元的'管理费用做乙方对围栏、房屋、树地的维护费，此费用

每半年支付一次，分二次付清。

七、甲方要按合同约定的日期及时将维护款付清。

八、树地围栏自然破损时，甲方要及时向乙方无偿提供材料、

机具，以便乙方及时进行修补。

九、甲、乙双方合同期满或因有事需终止合同时，双方必须

提前一个月告知对方，否则，造成损失的由对方赔偿给另一方。

十、此合同一式三份，甲、乙双方及中间人各持一份，自签

字之日起生效，试用期为一年，如甲乙双方无异议，合同期满可

再进行续签。

十一、此合同自年月日一一年月日止。

甲方：

乙方：

中间人：

年月日房屋及土地租赁合同篇7

甲方：

乙方：

为发展地方经济，解决下岗职工再就业。合理利用闲置资源，

保护双方合法权益，经双方充分协商签订本合同。

一、租赁地点、面积、租金

甲方将院内公寓楼以南原闲置复肥仓库前占用土地及平房十

间租赁给乙方，面积平方米，租金为年租金壹万元整（项目建设

期间免租金）建复肥生产项目

二、租赁期限为年月日起至年月日止。

三、甲方的权利和义务：

1、租赁房屋的所有权属于甲方，甲方有权向乙方收取租赁

费和服务费；

2、甲方有权监督乙方对厂房的使用，如乙方不按规定的项目

经营或将土地转租、买卖以及挪作他月，甲方有权终止合同，并

要求乙方承担违约责任；

3、乙方未按合同要求支付租金及服务费，甲方可解除合同并

有权要求乙方承担违约责任;

4、合同期间甲方不得擅自收回租赁厂房，因社会公益事业或

不可抗力为因素，甲方可以收回，但应提前月以书面形式告知乙

方。

四、乙方的,权利和义务

1、乙方自20_年起逐年交纳租赁费，交纳时间为当年元月十

日前，每年壹万元整；

2、自20__年3月1日起，乙方向甲方交纳服务费，金额20_

元，交纳时间为每月10日前；

3、乙方承租后，只能从事合同规定经营项目；

4、合同期满，如甲方继续向外租赁，同等条件，乙方享有优

先租赁权。

五、违约责任

1、如乙方不按时向甲方缴纳租赁费，从滞纳之日起每日按应

缴费用的10%缴纳滞纳金；

2、如甲方中途无故终止合同，除了合同规定的适当的补偿外,

应向乙方支付违约金总租金的20%o

六、1、合同未尽事宜，由甲乙双方协商作出补充规定

2、本合同一式两份，甲乙双方各执一份。

甲方：乙方：房屋及土地租赁合同篇8

出租方（以下简称甲方）身份证地址、号码:

承租方(以下简称乙方)身份证地址、号码：

甲、乙双方通过友好协商，就房屋租赁事宜达成协议如下：

一、租赁地点及设施：

租赁地址：威远县石油基地8栋2单元702；

二、租用期限及其约定：

1.租用期限：甲方同意乙方租用1年；自20_年月日起至

年月日。

2.房屋租金：每月亓人民币0

3.付款方式：年月日前一次性支付，另付押金200元，租

房终止，甲方验收无误后，将押金退还乙方，不计利息。

4.租用期内，乙方有下列情形之一的甲方可以终止合同，收

回房屋使用权、乙方需担全部责任，并赔偿甲方损失。

(1)乙方擅自将房屋转租、转让或转借的.；

(2)乙方利用承租房屋进行非法活动损害公共利益的；

(3)乙方无故拖欠房屋租金达30天；

(4)连续三个月不付所有费用的。

三、双方责任及义务：

1.乙方须按时交纳水、电、气、电话、电视等费用，租赁期结

束时将相关缴费账单交给甲方；

2.在租用期内，甲方必须确保乙方的正常居住，不得将乙方

租用

3.在租赁期内，甲、乙双方如有一方有特殊情况需解除协议

的，必须提前一个月通知对方，协商后解除本协议；

4.乙方入住该物业应保持周围环境整洁做好防火防盗工作，

如发生事故乙方应负全部责任；

5.乙方不得擅自改变室内结构，并爱惜使用室内设施，若人

为损坏的将给予甲方相应赔偿；如发生自然损坏，应及时通知甲方,

并配合甲方及时给予修复C

四、其它未尽事宜，由甲乙双方协商解决，协商不成按有关

现行法规办理或提交有关仲裁机关进行仲裁。

本协议一式两份，甲、乙双方各执一份，签字后即行生效。

甲方（公章）：乙方（公章）：

法定代表人（签字）：法定代表人（签字）：

年一月—日年一月一日

房屋及土地租赁合同篇9

出租方（以下简称甲方）：

身份证号：

承租方（以下简称乙方）：

身份证号：

为了明确甲、乙双方在租赁过程中的权利与义务，根据《中

华人民共和国合同法》及相关法律法规规定，经甲、乙双方平等

协商签订本合同。

一、租赁情况

甲方将托县电厂三监狱斜对过煤厂大院的1/3场地租给乙方

使用，该块土地占地约50亩。地磅一台，50KW变压器1台，警卫

室磅房1间，往房4间、厨房、水井。

二、租期及支付方式

1、租期年，自年月日起至年月日止，年租金元；

2、支付方式为签订本合同时乙方付年租金的50%,半年后付

年租金剩余的50%租金。

三、甲方的义务

甲方承诺对本合同第一条所指标底物土地的'合法使用权，出

租给乙方使用（经营、生产、建设）；如有违反，甲方应将所收的全

部租金退还，并赔偿乙方因对该块土地的投资而产生的损失。

四、甲方不得向乙方收取约定租金以外的任何费用；乙方因

生产使用所产生的一切费用，均由其自行承担。

五、租赁期满后，乙方拥有优先承租权；如乙方不续约，经

双方协商一致，解除合同后30日内，乙方向甲方办理交接手续。

六、在租赁期内，因不可抗力，如政策、城市规划是设等,

双方解除合同，由此给乙方造成的经济损失由有关部门进行补偿

（甲方负责协调），甲方应按实际租赁期结算乙方租金，剩余租金

全部退还。

七、本合同一式两份，双方各执一份，签字生效具有同等法

律效力。

甲方签字：

乙方签字：

年月日房屋及土地租赁合同篇10

【关键词】划拨土地房屋用途合同效力

一、引言

房屋租赁作为一种让渡房屋使用权的一种民事行为，对于建

立和完善多层次住房保障体系，活跃市场经济发挥了重要作用。

随着国有企业改制高潮渐远，事业单位改制日益提上日程，将释

放出大量的划拨土地上的房屋进入市场。众多国有企业、事业单

位改制后，仍然保留了房屋所占用国有土地的划拨性质。作为市

场主体，国有企事业单位改制后的公司，从物尽其用和追求经济

效益的角度出发，必然将闲置的划拨二地上房屋出租以获利。本

文拟以笔者代理的一起房屋租赁合同纠纷作为切入点，对改变划

拨国有土地上房屋用途的租赁合同效力作初步分析，以抛砖引玉,

与司法实务人士进行交流和探讨。

二、案件始末

位于武汉中心城区的某文化创意园，由武汉某汽车修造公司

经营，名为文化创意园实为商业街，聚集了多家餐饮、服装企业。

武汉某餐饮公司承租其中1000余平方米用于经营海鲜酒楼，后租

赁双方因房屋租金发生纠纷，汽车修造公司将该餐饮公司诉至武

汉市某区人民法院。笔者作为餐饮公司的代理律师，凭借多年为

国土规划行政部门提供法律服务的经验，判断承租房屋原为国有

汽车修造企业厂房，所占用的土地应为划拨工业用地，房屋性质

应该为工业、交通用房。若出租房改变了土地和房屋用途，则租

赁合同违反了《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国

土地管理法实施条例》及《物权法》等法律法规的强制性规定而

存在合同无效的可能性。随后，笔者作为餐饮公司的代理人向国

土和房产管理部门调取了出租房屋土地及房产证，证实了前述推

定，确认出租房屋所涉土地用途为工业用地，使用权类型为划拨，

房屋设计用途为工业交通仓储用房的事实。

在获取上述证据后，笔者建议餐饮公司以出租方擅自改变土

地和房屋用途，违反相关法律法规的强制性规定为由，向某区人

民法院提起反诉，要求确认租赁合同无效，并判令出租方赔偿承

租方的装修损失二百余万元。经开庭窗理，某区法院认为出租房

已经向房屋租赁管理部门办理《房屋租赁备案证》，并未违反法律

行政法规的效力性强制性规定为由，判决驳回餐饮公司的反诉请

求。目前，餐饮公司已经向武汉市中级人民法院提起上诉。

三、司法审判现状及其成因分析

（一）司法审判现状

基于对上述某区法院判决的疑问，笔者查阅了各地法院对类

似案件的判决，发现各地法院对于改变房屋用途的租赁合同的效

力判决结果及其判决依据缺乏基本统一的尺度和标准，甚至同一

法院对同类案件的判决结果也截然迥异，令人无所适从。各地法

院判决结果和判决依据大致有如下几种情形：

1、武汉市某区人民法院审理承租人反诉某汽车修造公司擅自

改变划拨土地及房屋用途，要求确认租赁合同无效的案件数起，

一律以未违反法律、行政法规的效力性强制性规定为由，驳回反

诉人的反诉请求，但并未对《土地管理法》及《土地管理法实施

条例》等法律关于土地用途的规定是否为效力性强制性规定进行

进一步阐释，缺乏说理的深度，不能产生令人信服的法律效果。

2、广东佛山市某区人民法院的判决［①］，认为《土地管理法》、

《土地管理法实施条》及《物权法》等法律关于不得擅自改变土

地用途的规定，旨在调整土地使用者利用土地进行建设的行为，

其调整和规范的对象为建设用地使用权人或建设单位，并非旨在

规范和调整房屋建成后的利用和处分行为。

3、最高人民法院分别于20__年和20__年对改变划拨土地上

房屋用途的租赁合同的效力作出了截然不同的法律认定。在昆明

市消防支队上诉重庆市垫江复合保温材料总厂租赁合同纠纷一案

中，最高人民法院（20__）民一终字第73号民事判决书［②」判决

认定，出租方未经批准擅自改变土地用途和房屋性质的出租行为,

违反《土地管理法》和《土地管理法实施条例》等法律行政法规

中关于土地使用者必须按照土地利用总体规划确定的用途使用土

地的强制性规定，其《租赁协议书》无效「昆明消防支队房屋出

租行为具有改变土地用途的性质，是违法行为，无论是否上缴租

金中的土地收益部分，均不能使《租赁协议书》有效。但颇具戏

剧性的是，时隔不到一年，对兰州红丽园商贸有限责任公司上诉

甘肃诚信电线电缆有限责任公司房屋租赁合同纠纷一案，最高人

民法院却以（20_）民一终字第4号民事判决书［③］判决认定，

改变划拨土地用途的房屋租赁合同有效。其判决理由为：根据《中

华人民共和国城市房地产管理法》第五十五条和《城市房屋租赁

管理办法》第二十五条的规定，即房屋所有人将以划拨方式取得

使用权的国有土地上建成的房屋出租的，应当将租金中的土地收

益按财政部《关于国有土地使用权有偿使用收入征收管理的暂行

办法》和《关于国有土地使用权有偿使用收入若干财政问题的暂

行规定》的规定，由市县人民政府房地产管理部门代收代缴。

（二）成因分析

1.对不得擅自改变土地用途的强制性规定究竟为管理性强制

性规定还是效力性强制性规定理解不一对改变划拨土地用途租赁

合同效力持肯定说的学者和实务人士认为，《土地管理法》及《土

地管理法实施条例》中关于不得擅自改变土地用途，改变土地用

途的必须经相关土地和规划主管部门批准，并办理土地用途变更

登记的规定系管理性强制性规定，是二地行政主管部门从土地用

途管制角度对土地使用者应按规划用途使用土地的行政管理性要

求。违反该规定，仅导致相关行政管理机关对其进行行政处罚的

法律后果，不必然导致改变划拨土用途的租赁合同无效。其法律

依据是《房地产管理法》及其与之配套的《城市房屋租赁管理办

法》并未禁止划拨土地上房屋出租，只要将租金中的土地收益中

上缴国家，并不损害国家利益。

对改变划拨土地用途租赁合同效力持否定说的学者和实务人

则士认为，《土地管理法》及《土地管理法实施条例》关于不得擅

自改变土地用途的规定系效力性强制性规定，其目的在于否定改

变土地用途的行为在民商法上的效力，以引导民商事主体遵循我

国土地用途管制的基本原则，按照既定土地用途合理使用土地，

否则，土地用途管制将形同虚设。同时，由于房屋租赁主管部门

没有足够的人员、精力主动强制作为房屋所有权人的出租人办理

房屋租赁备案登记，其监管只能是被动监管，即主要依赖于出租

人自觉办理房屋租赁备案登记。但基于趋利避害和追求利益最大

化的本能，大多数出租人不会主动办理房屋租赁备案登记。

因此，寄望于改变划拨土地用途的房屋有所有权人以国家利

益为大局，将划拨土地上房屋出租的收益中的土地收益部分上缴

国家，是不切实际。

2.未区分划拨土地上房屋现状用途出租和改变房屋用途出

租的法律性质

有法律专家和实务人士认为，《中华人民共和国城镇国有土地

使用权出让和转让暂行条例》（下称《出让和转让暂行条例》）第

四十五条和《中华人民共和国城市房地产管理法》（下称《城市房

地产管理法》）第五十六条的规定，为改变划拨土地上房屋的出租

合同效力的提供了法律依据。

根据《出让和转让暂行条例》第四十五条规定，只要经土地

和房屋管理部门批准，满足土地使用者为公司、企业、其他经济

组织和个人，具有国有土地使用证和建筑物、其他附着物合法的

产权证明，以及按规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县

人民政府补交土地使用权出让金或者以出租房屋所获收益抵交土

地使用权出让金等条件，划拨土地及地上建筑物、附着物即可出

租。根据《城市房地产管理法》）第五十六条规定：只要房屋所有

权人将租金中所含的土地收益上缴国家，划拨土地上的房屋即可

出租。

笔者认为，《出让和转让暂行条例》第四十五条以及《城市房

地产管理法》）第五十六条所调整和规范的对象主要为划拨土地上

房屋现状用途下的房屋出租行为，而无包括改变划拨土地上房屋

用途的房屋出租行为，理由如下：

（1）我国实行房地一体主义，不仅房屋和土地的物权归属应

适用该规则，房屋和土地的用途亦应遵循该基本规则，土地用途

直接决定房屋用途。根据《城乡规划法》第四十三条的规定，建

设单位应当按照规划条件进行建设，确需变更的，必须向城市、

县人民政府城乡规划主管部门提出申请。变更内容不符合控制性

详细规划的，城乡规划主管部门不得批准。同时，依据《城乡规

划编制办法》第四十二条的规定，控制性详细规划确定的各地块

的主要用途应当作为强制性内容。综上可知，房屋建设应当按照

城市总体规划和相应地块控制性详细规划确定的土地用途进行建

设。因此，土地用途直接和终局的决定房屋用途，改变房屋用途，

其实质是改变了土地用途。

（2）我国对土地用途实行严格的管制制度，土地使用者必须

按照土地利用总体规划确定的土地用途使用土地。任何改变土地

用途的行为，都应当履行法定的审批程序，即须经土地主管部门

同意，并报批准用地的人民政府批准。城市规划区内改变土地用

途的，还必须符合城市总体规划要求，经得规划主管部门的同意。

经过上述程序改变土地用途后，还应在土地登记主管部门作土地

用途变更登记。

（3）划拨土地是指土地使用者通过各种方式依法无偿或以极

低的对价获得的土地，具有很强的政策性，必须符合《划拨用地

目录》对使用主体和特定用途的要求。根据国土资源部令第9号

《划拨用地目录》第四条的规定，以划拨方式取得的土地使用权，

因企业改制、土地使用权权转让或者改变土地用途等不再符合本

目录的，应当实行有偿使用。因此，房屋所有权人改变划拨土地

上房屋用途，其本质是改变了划拨土地的用途，已经不再符合《划

拨用地目录》的规定，应当通过补缴二地出让金的方式将划拨土

地转为出让用地。

3.法不责众的心态

部分法律专家和实务人士认为，改变划拨土地上房屋用途的

房屋出租行为大量存在，不仅国有企事业单位存在该种情形，大

量国家行政、司法机关也存在该种情况，还有大量国有企业改制

后国有控股、民营企业因按相关政策保留房屋所占用土地的划拨

性质，将划拨土地上房屋出租获利。因此，若否定改变划拨土地

上房屋用途的租赁合同的效力，无疑会给既有的租赁业态造

成巨大冲击，牵涉面广，涉及的利益群体众多，与当前高度重视

审判社会效果的司法裁判指导思想相悖。反之，从物尽其用的角

度出发，对该类房屋租赁合同效力予以肯定，符合鼓励交易、尽

量维持合同效力的裁判指导思想。

笔者认为，上述观点同样缺乏依据。作为由国家财政负担经

费的行政、事业单位及司法机关不以营利为目的，不同于一般的

商事主体。因此，尽管其划拨土地上房屋出租系民事行为，但不

应以对一般的民商事主体之间合同纠纷所总结出来的尽量促成交

易和维持合同效力的民商事审判指导思想来认定其出租行为的效

力。而更应从是否凡违反《土地管理法》及《土地管理法实施条

例》对土地用途管制和土地利用总体规划和城市总体规划的角度

认定其效力。此外，以司法裁判形式否定上述租赁合同的效力，

反而更有利于严格限制部分行政机关、企事业单位滥用土地划拨

的政策肆意圈地，建设严重超过自身实际需要的房屋面积出租牟

利的行为，促进节约集约用地。

四、对效力性强制性规定的再认识

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题

的解释（二）第十四条将《合同法》第五十二条的强制性规定区

分为效力性强制性规定和管理性强制性规定，只有违反了效力性

强制性规定才导致合同无效。但如何识别和认定两类不同的强制

性规定，相关法律和司法解释均未规定具体的标准。学界通说认

为，应从如下标准判断和识别两类不同的强制性规范：一是审查

法律、行政法规是否明确规定违反强制性规定将导致合同无效或

不成立；二是审查违反强制性规定是否损害国家或社会公共利益;

三是审查其立法目的是出于行政管理的需要，还是禁止行为本身;

四是审查强制性规定的‘调整对象，即强制性规定针对的是行为方

式还是行为结果，是针对准入资格还是行为内容。

综合以上识别标准，笔者认为，《土地管理法》第四条、第十

二条、第五十六条以及《土地管理法实施条例》第六条关于必须

按照土地利用总体规划确定的用途使月土地和不得擅自改变土地

用途的规定，应当认定为效力性强制性规定。首先，从其立法目

的来看，上述规定原则上禁止改变土地用途行为本身，并严格禁

止改变土地用途行为结果的实现，仅在不违反土地利用总体规划

并符合城市总体规划的前提下，经土地主管部门同意，并报原批

准用地的人民政府批准，才能改变土地用途。其次，不同用途的

土地价值差异巨大，擅自将划拨土地用作不符合《划拨土地目录》

规定的用途，逃避应补缴的土地出让金，损害国家利益。因此，

将《土地管理法》及其实施条例关于入得擅自改变土地用途的规

定认定为效力性强执行规定，更符合《土地管理法》的立法本意。

五、建议

虽然，《土地管理法》及其实施条例对不得擅自土地用途的规

定为效力性强制性规定，但是否应一概否认改变划拨土地上房屋

用途的租赁合同的效力则应持谨慎态度。笔者认为，应当区分改

变后的土地用途是否符合土地利用总体规划和城市规划，分别处

理。对于不符合土地利用总体规划和城市规划的，因其损害国家

和社会公共利益，应认定房屋租赁合同无效；对于符合土地利用

总体规划和城市规划的，可以参照合同效力补正制度，即以是否

在一审法庭辩论前获得相关主管部门的批准作为认定合同效力的

依据。若房屋所有权人改变划拨土地月途的行为在一审法庭辩论

终结前获得土地主管部门和原批准用地的人民政府同意的，并且

将租金中的土地收益上缴国家的，可以认定租赁合同有效。肯定

该种情形下的租赁合同的效力，并不损害国家和社会公共利益，

亦符合鼓励交易，尽量维持合同效力的司法审判理念。

六、结语

综上所述，我国《土地管理法》及其实施条例对不得擅自改

变土地用途的规定为效力性强制性规定。对改变划拨土地上房屋

用途的房屋租赁合同的效力，应视其是否违反土地利用总体规划

和城市总体规划区别对待，而不应采取一刀切的方式处理。否则，

难以在追求和实现法律正义的同时，获得较好的审判社会效果。

参考文献:

[①]加陆勇山律师的文章《房屋改变用途出租，租赁合同不

会必然导致无效》；

[②]见最高人民法院20_年12月19日作出的最高人民法

院（20_）民一终字第73号民事判决书。

[③]见最高人民法院20__年8月16日作出的最高人民法院

（20_）民一终字第4号民事判决书。房屋及土地租赁合同

篇11

甲方（出租方）：甲方身份证号：

乙方（承租方）：乙方身份证号：

经甲乙双方共同协商决定，甲方同意将自己享有使用权的部

分土地出租给乙方，根据《中华人民共和国合同法》及相关法律

规定，为了明确双方的权利、义务，经双方平等协商，订立本合

同。

一、甲方将位于的土地（该土地的具体情况见附件说明）亩

租给乙方作为生产用地。

二、租赁期限为年，从年月日起至年月日止（以公历

为准）。本合同期满后，乙方享有优先租赁权。

三、甲方应保证本宗土地上的水、电等基本设施完整，确保

该地的水电设施等能满足乙方生产经营和生活需要，甲方有义务

帮助乙方协调同水、电提供方的有关事宜，但具体收费事宜由乙

方与水电的提供方协商，所有费用由乙方承担。甲方未尽本条义

务给乙方造成损失的，应负赔偿责任。

四、合同期间，租赁土地不得擅自收回。提前收回土地，甲

方应当支付乙方相当于自土地收回之日起至年月日止土地租

金（按天计算）的违约金并赔偿由此给乙方带来的其他损失。

五、乙方可以在该租赁的土地上建造房屋、厂房等生产、生

活需要的建筑物，该建筑物的所有权归乙方。

六、乙方可以将本宗土地使用权转租，但必须依照本合同的

约定向甲方支付租金。

七、乙方租用期间，有关市容环境卫生、门前三包等费用由

乙方承担。国家行政收费，按有关规定由甲、乙双方各自负担。

八、本宗土地前年的租金为元/平方米，年租金总计元,

前三年由乙方于每年月日支付元给甲方，余下的元由甲方在

年月日一次性付清。后几年的'租金根据市场情况可以作适当调

整。如逾期交纳租金，乙方除应补交所欠租金外还应向甲方加付

相当于当期银行存款利率的利息。

九、甲方收取租金时必须出具由税务机关或县以上财政部门

监制的收租凭证。无合法收租凭证的乙方可以拒付。甲方如向乙

方收取本合同约定以外的费用，乙方有权拒付。

十、甲方对该宗土地的使用权负有瑕疵担保义务，即须确保

对该宗土地享有完整的使用权，如果因为该宗土地的权属问题给

乙方造成损失的，甲方应负全部赔偿责任。

十一、如果因政府政策或第三人等原因致使本合同无法继续

履行的，相关补偿或赔偿金优先用于补偿乙方损失，补偿范围和

标准由甲乙双方根据土地的建筑物，构筑物和附着物的价值及租

赁期限的余期等因素协商确定，协商无能确定，由双方认同的价

格评估部门确定，余下的由甲乙双方协商分配。

十二、本合同终止后，如果双方天再续订合同，乙方在该宗

土地上的建筑物的处置可由甲乙双方协商确定，协商不成的，则

由甲方受领并向乙方支付按市场价折旧后的对价。

十三、双方协商一致可另行签订补充协议，补充协议与本合

同具有同等法律效力。本合同自双方签字或盖章后生效。

十四、本合同一式五份，具有同笔法律效力。

甲方（盖章或签字）：

乙方（盖章或签字）：

年月日房屋及土地租赁合同篇12

卖方（以下简称甲方）：_______________________

买方（以下简称乙方）：_______________________

根据《中华人民共和国合同法》的有关规定，甲、乙双方遵

循自愿、公平和诚实信用的'原则，经协商，就乙方向甲方购买房

屋和使用配套场地达成如下协议。

一、基本情况：

1、乙方购买甲方坐落在佛山市南海……。南侧住宅区00号

房层，房屋建筑总面积平方米，地号000000图号

00000用地总面积000平方米

,按房产证为准。这次出让房屋建筑面积平方米，出

让用地面积0000平方米

2、土地使用权限为年，自年—月一日到

年—月—日止，实际年限按产权证。

二、房屋价格及其它费用：

1、房屋价格0000平方米人民币（大写）（元）

2、土地使用税费按国家有关规定由_乙_方支付给有关部门。

三、付款方式、期限及交房期：

1、房