美国经济展望：降息救不了美国地产

目录降息能否救地产？ 3本轮美国地产下行周期回顾 52026年美国地产展望 11风险提示 12插图目录 13降息能否救地产？K型分化是全球公共卫生事件后美国经济的主旋律——复苏的时候是K苏，衰退的时候是K型衰退。AI产则表现低迷，这一点在股市上也体现得淋漓尽致。图1：制造业和地产投资分化 图2：地产投资表现低迷 机器设备投资住宅投资知识产权产品投资GDP机器设备投资住宅投资知识产权产品投资1.51.00.50.0-0.5-1.0-1.52021-032021-122022-092023-062024-032024-12

GDP同比贡献：%机器设备投资 知识产权产品投资 住宅投资0.8机器设备投资 知识产权产品投资 住宅投资0.60.40.20.0-0.2-0.4-0.6-0.82014 2016 2018 2020 2022 2024资料源：ifind，生券究院 资料源：ifind，生券究院图3：美国地产股最近一直跑输指数 图4：美国科技股是今年的主线

相对标普的走势：房地建造商 房地产2021 2022 2023 2024 2025

相对标普的走势：生物技 机器人2021 2022 2023 2024 2025资料来源：彭博，民生证券研究院2025117。

资料来源：彭博，民生证券研究院注：数据截止至2025年11月7日；数据为生物科技指数和机器人指数/标普500。2.011响了警钟。息无疑是利多地产，从年度数据来看，1至2618的上涨。那么降息的逻辑能不能走通？图5：美国降息和住宅投资呈现比较明显的负相关性 图6：美国降息和地产销售也存在负相关性 住宅私人投资(%)

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新屋销售（同比）

0-800 -600 -400 -200 0 200 400 600美联储加（+）/降息（-）（-2年，bp）资料来源：ifind，民生证券研究院注：剔除了2020年，2008年和2009年的特殊时期。

-800 -600 -400 -200 0 200 400 600美联储加（+）/降息（-）（-2年，bp）资料来源：ifind，民生证券研究院注：剔除了2020年，2008年和2009年的特殊时期。本轮美国地产下行周期回顾20211142008图7：本轮美国地产下行周期的特殊之处 二手房销售相对高点变化：

1974年3月 1979年5月 1980年9月 1986年12月 1988年12月 1993年12月2005年9月 年11月-20%

2009年11月-30%-40%-50%

0246810121416182022242628303234363840424446高点后的月数相对二手房销售高点后的房价变化：25%20%15%10%5%0%-5%-10%-15%-20%

1974年3月 1979年5月 1980年9月 1986年12月 1988年12月 1993年12月2005年9月 年11月2009年11月0246810121416182022242628303234363840424446高点后的月数相对二手房销售高点后的新房

1974年3月 1979年5月销售变化： 1980年9月 1986年12月销售变化： 1988年12月 年12月

2005年9月 2021年11月2009年11月-20%-40%-60%-80%

0246810121416182022242628303234363840424446高点后的月数资料来源：iFind，民生证券研究院注：三幅图的高点均以二手房销售的高点为基准时点。症结和难题在哪？本轮周期的复杂性在于周期性和结构性因素交织。周期性方面，降息的过程极其不顺畅，利率保持高位、30年抵押贷款利率依旧在6%高利率、高房价的核心问题。图8：美国存量房贷中固定利率贷款占主导 % 4.1094.108765432102013-032014-092016-032017-092019-032020-092022-032023-092025-03资料来源：ifind，民生证券研究院202552%的居民手中的房贷利率不及4下降，居民并不乐意去置换。这会导致二手房的交易萎缩，因为供给减少。图9：美国存量贷款的利率分布 % 2024Q1 2024Q2 2024Q3 2024Q4 2025Q1 2025Q252.5%32.152.5%32.119.720.417.99.935302520151050≥6% [5%,6%) [4%,5%) [3%,4%) <3%资料来源：iFind，民生证券研究院注：横轴为美国存量贷款的利率区间，纵轴为贷款金额的占比。那么是否可以缩短期限？毕竟短期限的房贷利率相对会低一些。但也相对困2025年第三季度月供占月收入的平均比例是24.8%，让人望而却步。图10：美国居民的月供压力居高不下 美元 月供支付额 占家庭收入比例（右轴） %2500 302300 282100 261900 241700 221500 201300 181100 16900 14700 12500 10201320142015201620172018201920202021202220232024资料来源：ifind，民生证券研究院根据美2023470（出租的房屋VS需求：810万个家庭与没有血缘关系的人合住。住房的这个缺口就变成房价和租金的压力。（长端的大幅下降，和房价大幅下跌（或者两者兼而有之。衰退给大幅降息提供环境，并且能够比较顺畅地传递到长端。图11：美国地产短期内破局可能就差一场衰退 万套0

美国经济衰退 美国:成屋销售:单户型:季调:折年数197019751980198519901995200020052010201520202025%50

美国经济衰退 美国政策利率 美国房价同比1988 1994 2000 2006 2012 2018 2024资料来源：iFind，民生证券研究院首先基准情形下明年美国衰退的概率偏低（毕竟明年是中期选举年。2090100bp，（六个月之内330年房贷利率的下降幅度往往是要小于降息幅度。唯一的期间下降幅度比较大的例子是1995年中至1996年，但是当时的特殊背景是美元进入升值周期，以及克林顿总统时期美国财政是偏紧缩的。图12：20世纪90年代以来非衰退年降息和30年房贷利率变化 bp 1995年7月 1998年9月 2019年7月 2024年9月0-20-40-60-80-3 -2 -1 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9资料来源：iFind，民生证券研究院注：折线图为30年抵押贷款利率；0表示降息开始的时点；所有的样本我们都取降息开始前3个月到降息结束后3个月的时间区间。再往前，里跟总统时期也曾经出现过无衰退大幅降息。1984年至1986年美联储累计降息超过500bp，房贷利率相应大幅下降，期间房价上涨超过23%，成屋销量大增36%。但当时也是有特殊背景：1）里根政府开始逐步收缩财政赤字；2）美元处于强势升值周期。这些都使得经济增速承受压力，通胀则持续回落。图13：1984至1986年里根政府开始逐步收缩赤字 名义增速 政赤字率（右轴，领1年，逆） %10%

1960196519701975198019851990199520002005201020152020

-14-12-10-8-6-4-2024资料来源：iFind，民生证券研究院100bp200bp的大幅降息，并将其比较顺利地传导至长端利率。50（降低月供个过程需要时间，尤其是当前美国地产商还面临着关税挤压和需求偏弱的双重挤压。图14：特朗普2.0的主要地产政策 政策领域主要内容进度备注“50年固定利率抵押贷款”允许银行发行50年期房贷，以降低居民月供考虑推出鼓励居民加杠杆免除房屋销售资本利得税当前免征额是25万美元（单身）/50万美元（已婚）考虑推出降低交易税费供给侧改革《ROADtoHousingAct》涵盖分区改革到住房顾问问题，旨在增加供给、减少限制性政策参议院通过刺激供给供给侧改革提供联邦土地用于住房开发内政部和住房城市发展部推进刺激供给供给侧改革《为美国家庭提供紧急价格救济并击败生活成本危机》行政令：降低新建房屋的监管成本（占25%）已签署刺激供给削减、合并补助2026年预算提案限制非残非老家庭租赁补助，减少无家可归补助的资金分配预算提案刺激需求资料来源：白宫，腾讯，华尔街见闻等，民生证券研究院总结整理2026年美国地产展望对于明年，我们可以做出以下几个展望：的情况应该会有所改善（降息刺激.R.Horton）8.58.5520268.68.813%。今年，居民负担降本增效重要。300bp2020（特朗普任命的鸽派代表在其他财政支出风险提示美国经贸政策大幅变动：关税影响下美国国内通胀升温，阻碍降息路径，地产修复缓慢。收窄，无法对地产端产生有利提振作用。插图目录图1：制造业和地产投资分化 3图2：地产投资表现低迷 3图3：美国地产股最近一直跑输指数 3图4：美国科技股是今年的主线 3图5：美国降息和住宅投资呈现比较明显的负相关性 4图6：美国降息