2025业主大会和业主委员会指导规则（2篇）

2025业主大会和业主委员会指导规则（2篇）第一篇为了规范业主大会和业主委员会的活动，维护业主的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合实际情况，制定本指导规则。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：物业管理区域证明；房屋及建筑物面积清册；业主名册；建筑规划总平面图；交付使用共用设施设备的证明；物业服务用房配置证明；其他有关的文件资料。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主推荐。筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。筹备组应当做好下列筹备工作：确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案）；确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；确定业主委员会委员候选人产生办法及名单；做好召开首次业主大会会议的其他准备工作。前款内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主大会决定以下事项：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会委员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项和第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：具有完全民事行为能力；遵守国家有关法律、法规；遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；热心公益事业，责任心强，公正廉洁；具有一定的组织能力；具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续：业主大会成立和业主委员会选举的情况；管理规约；业主大会议事规则；业主委员会委员的基本情况。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会会议由主任召集和主持，主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会会议应当制作书面记录并存档，业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告。业主委员会应当建立工作档案，工作档案包括以下主要内容：业主大会、业主委员会的会议记录；业主大会、业主委员会的决定；业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同；业主委员会选举及备案资料；专项维修资金筹集及使用账目；业主及业主代表的名册；业主的意见和建议。业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。业主委员会应当自任期届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会。因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一的，新一届业主委员会产生之前，可以由物业所在地的居民委员会在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。第二篇为进一步规范业主大会和业主委员会的组建、运作等活动，保障业主的合法权益，促进物业管理行业的健康有序发展，依据相关法律法规，特制定本指导规则。在物业管理区域内，当已交付的专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上时，便具备了成立业主大会的条件。此时，建设单位需在规定时间内，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的一系列文件资料。这些资料涵盖物业管理区域证明，它明确了物业管理的具体范围；房屋及建筑物面积清册，详细记录了各房屋和建筑物的面积情况；业主名册，包含了业主的基本信息；建筑规划总平面图，展示了整个物业区域的规划布局；交付使用共用设施设备的证明，确保共用设施设备已正常交付使用；物业服务用房配置证明，明确了物业服务用房的相关情况；以及其他有关的文件资料。街道办事处、乡镇人民政府在收到业主提出的筹备业主大会书面申请后的六十日内，要负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组的人员构成包括业主代表、建设单位代表、街道办事处和乡镇人民政府代表以及居民委员会代表。为保证决策的科学性和公正性，筹备组成员人数应为单数，且业主代表人数要占筹备组总人数的一半以上，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组中业主代表的产生，需由街道办事处、乡镇人民政府或者居民委员会组织业主进行推荐。筹备组应将成员名单以书面形式在物业管理区域内进行公告，接受业主的监督。若业主对筹备组成员存在异议，街道办事处、乡镇人民政府需及时协调解决。同时，建设单位和物业服务企业要积极配合协助筹备组开展工作，提供必要的支持和便利。筹备组承担着多项重要的筹备工作。首先要确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容，为会议的顺利召开做好前期规划。其次，要参照政府主管部门制订的示范文本，拟定《业主大会议事规则》（草案）和《管理规约》（草案），这两个文件将规范业主大会和业主的行为。还要确认业主身份，根据相关规定确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，确保投票的公平公正。此外，要确定业主委员会委员候选人产生办法及名单，为业主委员会的选举做好准备。最后，要做好召开首次业主大会会议的其他准备工作，如会议场地的布置、资料的准备等。上述筹备工作的内容应当在首次业主大会会议召开十五日前以书面形式在物业管理区域内公告，让业主提前了解相关信息。业主大会拥有广泛的决策权，其决定的事项包括制定和修改业主大会议事规则，明确业主大会的运作程序和规则；制定和修改管理规约，规范业主在物业管理区域内的行为；选举业主委员会或者更换业主委员会委员，确保业主委员会能够代表业主的利益；选聘和解聘物业服务企业，选择合适的物业服务团队；筹集和使用专项维修资金，保障物业共用部位、共用设施设备的维修和更新；改建、重建建筑物及其附属设施，对物业进行合理的改造和建设；以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。对于筹集和使用专项维修资金、改建和重建建筑物及其附属设施这两项重大事项，需要经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。而对于其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会会议有集体讨论和书面征求意见两种形式。无论采用哪种形式，都应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议，但需办理合法有效的委托手续。业主大会会议分为定期会议和临时会议。定期会议应按照业主大会议事规则的规定按时召开，为业主提供定期沟通和决策的机会。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议，及时处理突发的重大问题。业主委员会由业主大会依法选举产生，是业主大会的执行机构，负责执行业主大会决定的事项，维护业主的合法权益。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并且要具备一系列条件。首先要具有完全民事行为能力，能够独立承担民事责任；要遵守国家有关法律、法规，依法履行职责；要遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务，为其他业主树立榜样；要热心公益事业，有较强的责任心，公正廉洁，能够全心全意为业主服务；要具有一定的组织能力，能够有效地组织和协调各项工作；还要具备必要的工作时间，确保有足够的精力投入到业主委员会的工作中。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持业主大会成立和业主委员会选举的情况、管理规约、业主大会议事规则、业主委员会委员的基本情况等文件，向物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府办理备案手续。备案手续的办理，有助于政府部门对业主委员会的监督和管理，保障业主委员会的合法运作。业主委员会要按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。会议由主任召集和主持，若主任因故不能履行职责，可以委托副主任召集。业主委员会会议应有过半数的委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。会议应当制作书面记录并存档，记录会议的讨论内容和决策过程。业主委员会会议作出的决定，应当有参会委员的签字确认，并自作出决定之日起三日内在物业管理区域内公告，让业主及时了解会议的决策情况。业主委员会应当建立完善的工作档案，工作档案包括业主大会、业主委员会的会议记录，记录了重要的决策过程和讨论内容；业主大会、业主委员会的决定，明确了各项工作的方向和要求；业主大会议事规则、管理规约和物业服务合同，是业主委员会开展工作的重要依据；业主委员会选举及备案资料，记录了业主委员会的产生和备案情况；专项维修资金筹集及使用账目，确保资金的使用透明公开；业主及业主代表的名册，方便与业主进行沟通和联系；业主的意见和建议，反映了业主的需求和期望。业主委员会任期内，若备案内容发生变更，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。业主委员会任期届满前三个月，要组织召开业主大会会议，进行换届选举，并报告物业所在地的区、县房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府。任期届满后，业主委员会应当自届满之日起十日内，将其保管的档案资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交新一届业主委员会，确保工作的顺利交接。若因客观原因未能选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不足总数的二分之一，在新一届业主委员会产生之前，物业所在地的居民委员会可在街道办事处、乡镇人民政府的指导和监督下，代行业主委员会的职责，保障物业管理区域的正常运转。业主大会、业主委员会应当依法履行职责，严格遵守法律法规的规定，不得作出与物业管理