商品房认购协议书陷阱

商品房认购协议书陷阱1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发有限公司

甲方地址：XX省XX市XX区XX路XX号XX大厦XX层

甲方法定代表人/负责人：张三

甲方联系方式/p>

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX房地产经纪有限公司

乙方地址：XX省XX市XX区XX路XX号XX写字楼XX层

乙方法定代表人/负责人：李四

乙方联系方式/p>

协议简介：

鉴于甲方有意购买乙方代理销售的位于XX省XX市XX区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室的商品房（以下简称“该房屋”），该房屋建筑面积XX平方米，产权性质为XX（如：商品房、经济适用房等），乙方作为该房屋的合法销售方或委托代理方，根据《中华人民共和国民法典》、《城市房地产管理法》及相关法律法规的规定，本着平等、自愿、公平、诚信的原则，经友好协商，达成如下协议，以兹共同遵守。

本协议的签订基于以下前提条件：

（1）甲方已充分了解并确认该房屋的现状、权属情况及附属设施，并自愿按照本协议约定的条款购买该房屋；

（2）乙方保证其具备合法的销售资质，并确保该房屋的权属清晰、无抵押、无查封等权利限制，且符合交付条件；

（3）双方一致确认，本协议的签订不构成房屋买卖合同的最终成立，双方仍需另行签署正式的《商品房买卖合同》以完成交易。

在协议履行过程中，甲方应按照约定支付购房款项，乙方应按照约定提供房屋及相关文件，双方权利义务均以本协议及后续正式合同为准。本协议作为正式合同的前置文件，对双方具有法律约束力，任何一方不得随意变更或解除，除非经双方书面同意。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的是明确甲乙双方在商品房认购阶段的权利与义务，为后续签订正式《商品房买卖合同》奠定基础。具体内容涉及：甲方表达购买意向并支付认购定金的行为确认；乙方接受甲方认购并承诺在约定时间内提供符合条件的房屋及办理相关手续；双方就房屋价格、支付方式、交付标准等核心认购事项达成初步共识；以及为保障双方权益，约定违约责任及争议解决方式等。本协议旨在规范交易流程，防范认购风险，确保房屋交易顺利推进。

第二条定义

本协议中下列词语具有以下含义：

（1）"该房屋"：指位于XX省XX市XX区XX路XX号XX小区XX栋XX单元XX室的商品房，建筑面积XX平方米，产权性质为XX。

（2）"认购定金"：指甲方为表达购买意向向乙方支付的一定数额的款项，该款项在后续合同履行中性质按法律规定及双方约定处理。

（3）"正式合同"：指本协议签订后，甲乙双方另行签署的《商品房买卖合同》。

（4）"交付条件"：指该房屋符合国家及地方相关标准，具备正常使用功能，并提供完整的权属证明文件。

（5）"违约责任"：指任何一方违反本协议约定时，应承担的相应的法律和经济责任。

第三条双方权利与义务

1.甲方的权力与义务：

（1）甲方有权要求乙方提供该房屋的详细资料，包括但不限于房屋平面、产权证明、附属设施说明、税费承担方式等，乙方应予以配合并提供真实有效的文件。

（2）甲方有权在认购有效期内，根据本协议约定支付认购定金，并要求乙方确认接收。

（3）甲方支付认购定金后，有权在约定时间内与乙方协商签订正式《商品房买卖合同》，但不得无正当理由拖延或拒绝签订。

（4）甲方应保证其支付认购定金的资金来源合法，并按照本协议约定履行支付义务。

（5）甲方如需委托他人办理认购事宜，应提供合法有效的授权委托书，并承担由此产生的相关费用。

（6）甲方应遵守本协议及后续正式合同的各项约定，不得擅自变更或解除协议内容，如需变更应经乙方书面同意。

2.乙方的权力与义务：

（1）乙方有权要求甲方按照本协议约定支付认购定金，并有权在甲方违约时依法主张定金权利。

（2）乙方有权要求甲方在认购有效期内完成认购定金的支付，并保证该定金按照法律规定或双方约定处理。

（3）乙方承诺该房屋的权属清晰、无权利负担，并保证在甲方签订正式合同后，按约定时间将该房屋交付给甲方，且交付条件符合双方约定或法律规定。

（4）乙方应向甲方提供本协议第一条所述的真实有效的房屋资料，并对资料的真实性负责，如因资料虚假导致甲方损失的，乙方应承担赔偿责任。

（5）乙方有权要求甲方在签订正式合同前，配合办理相关的购房手续，包括但不限于贷款审批、户口迁出等，甲方应予以配合，但乙方不得强制要求甲方承担不合理费用。

（6）乙方应保证其具备合法的销售资质，并按照国家法律法规及本协议约定履行销售义务，不得以任何理由拒绝或拖延与甲方签订正式合同，如因乙方原因导致合同无法签订，应退还甲方已支付的全部款项并承担相应责任。

（7）乙方应妥善保管甲方提供的个人信息，未经甲方同意不得泄露给任何第三方，并承担由此产生的法律责任。

（8）乙方应在正式合同签订后，按照约定向甲方提供完整的房屋权属证明文件，并协助甲方办理房屋登记等手续，甲方应积极配合并提供必要资料。

第四条价格与支付条件

该房屋的认购价格为人民币（大写）XX拾XX万XX仟XX佰XX拾XX元整（小写）¥XXXXX.XX元，该价格包含但不限于房屋本身价款、相关税费（具体税种及承担方式由双方另行约定或参照正式合同约定）及附属设施费用（如有）。

甲方应在本协议签订之日起XX日内，向乙方支付认购定金人民币（大写）XX万元（小写）¥XX.XX元。甲方支付定金后，乙方应向甲方出具收款凭证。该定金在后续签订正式《商品房买卖合同》并完成房屋交付及权属转移手续后，抵作该房屋的部分购房款；若甲方无正当理由未能签订正式合同或违约，该定金不予退还；若因乙方原因导致合同无法签订，乙方应双倍返还该定金。

双方约定在XX年XX月XX日前签订正式《商品房买卖合同》，合同签订后，甲方应在XX日内支付该房屋首付款人民币（大写）XX万元（小写）¥XX.XX元，剩余购房款人民币（大写）XX万元（小写）¥XX.XX元，按照双方在正式合同中约定的方式和时间支付。具体支付方式包括银行按揭贷款、一次性付款或其他方式，具体以正式合同约定为准。乙方应配合甲方办理贷款等事宜，但不应承担因此产生的银行相关费用。

第五条履行期限

本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为XX个月，自XX年XX月XX日起至XX年XX月XX日止。若在有效期内双方未能签订正式《商品房买卖合同》，本协议自动终止，双方互不承担违约责任，但已收取或支付的款项按本协议及法律规定处理。

双方约定，甲方应在认购定金支付之日起XX日内，乙方应在甲方支付认购定金之日起XX日内，开始正式协商并尝试在协议有效期内签订正式《商品房买卖合同》。正式合同的签订期限原则上为自本协议生效之日起XX日内。

若因不可抗力或双方协商一致等原因导致签订正式合同的时间延误，经双方书面确认，本协议的履行期限可相应顺延，顺延期限不超过XX个月。

第六条违约责任

1.甲方违约责任：

（1）若甲方在认购有效期内未能按约定支付认购定金，或虽支付但明确表示不签订正式《商品房买卖合同》的，视为甲方违约。甲方应向乙方支付违约金，违约金金额为认购定金总额的XX%，即人民币（大写）XX万元（小写）¥XX.XX元。乙方在扣除违约金后，可将已收取的定金优先用于抵扣甲方应支付的购房款，不足部分甲方应另行补足；若定金不足以抵扣，甲方还应向乙方补足差额。甲方支付违约金后，乙方仍有权要求甲方承担因其违约行为给乙方造成的一切损失。

（2）若甲方在正式合同签订期限内（即本协议第五条第2款约定期限内）未能与乙方签订正式《商品房买卖合同》，且非因乙方原因导致，视为甲方违约。除按本条第1款约定支付违约金外，甲方还应承担乙方为促成合同签订而支出的合理费用，包括但不限于中介服务费、差旅费等，具体金额以乙方提供的有效票据为准。若甲方违约导致乙方已按本协议约定将房屋用于其他销售或租赁，给乙方造成损失的，甲方应予以赔偿。

（3）若甲方在签订正式合同后，因自身原因未能按正式合同约定支付首付款或后续购房款，构成逾期付款，每逾期一日，甲方应按逾期支付款项的XX%向乙方支付违约金，逾期超过XX日的，乙方有权解除正式合同，并要求甲方承担正式合同总价款XX%的违约金，且甲方已支付的款项（扣除乙方应得的权利及损失补偿后）不予退还。乙方解除合同的，甲方还应赔偿由此给乙方造成的损失。

2.乙方违约责任：

（1）若乙方在认购有效期内未能按约定向甲方交付该房屋或提供必要的购房文件，导致甲方无法在协议有效期内签订正式《商品房买卖合同》，且非因甲方原因导致，视为乙方违约。乙方应双倍返还甲方已支付的认购定金，即人民币（大写）XX万元（小写）¥XX.XX元。除返还定金外，乙方还应向甲方支付定金总额XX%的违约金，即人民币（大写）XX万元（小写）¥XX.XX元。若该违约金不足以弥补甲方实际损失的（包括但不限于甲方因乙方违约而失去的其他购买机会的损失），乙方还应赔偿差额部分。

（2）若乙方在正式合同签订期限内（即本协议第五条第2款约定期限内）未能与甲方签订正式《商品房买卖合同》，且非因甲方原因导致，视为乙方违约。乙方应双倍返还甲方已支付的认购定金，即人民币（大写）XX万元（小写）¥XX.XX元。同时，乙方还应向甲方支付认购定金总额XX%的违约金，即人民币（大写）XX万元（小写）¥XX.XX元。若乙方违约导致甲方已按本协议约定支付了部分购房款项，乙方应在支付违约金后，将甲方已付款项优先用于购买同等条件下的其他房屋，若不足或无法购买，乙方还应承担差额或无法购买部分的损失赔偿责任。

（3）若乙方在签订正式合同后，未能按正式合同约定的时间、地点交付房屋，或交付的房屋不符合约定的交付条件，构成逾期交付或交付不符合约定，每逾期一日，乙方应按应付未付房款总额的XX%向甲方支付违约金，逾期超过XX日的，甲方有权解除正式合同，并要求乙方承担正式合同总价款XX%的违约金，且乙方已收取的款项（扣除甲方应得的权利及损失补偿后）不予退还。甲方解除合同的，乙方还应赔偿由此给甲方造成的损失，包括但不限于甲方因此产生的搬家费用、临时住宿费用等实际损失。

（4）若乙方承诺配合甲方办理贷款等事宜，但因乙方原因（包括但不限于提供虚假资料、不配合银行审核等）导致甲方贷款申请被拒或未能按时获批，影响甲方按正式合同约定支付购房款，视为乙方违约。乙方应承担因此给甲方造成的直接经济损失，包括但不限于甲方因此支付的贷款申请费、评估费等，并赔偿甲方因此延误付款而产生的违约金（若甲方已按正式合同约定支付了部分款项，则按实际延误天数和相应比例计算）。若乙方原因导致甲方无法按时签订正式合同，按本条第2款第（1）项或第（2）项处理。

3.不可抗力导致违约的处理：若因地震、洪水、战争等不可抗力事件，导致本协议或正式合同无法履行，双方互不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供不可抗力事件的有效证明文件。双方应根据不可抗力事件的影响，协商决定是否解除协议或合同，以及已付款项的处理方式。不可抗力影响消除后，应继续履行协议或合同。因不可抗力造成的损失，双方应各自承担。

4.损失赔偿：除本协议明确约定的违约金和赔偿外，任何一方违约给对方造成其他直接经济损失的，违约方应予以赔偿。赔偿范围包括但不限于实际支出费用、预期利益损失等，但应以实际发生或可证明的损失为限。双方应在违约发生后XX日内就损失赔偿事宜进行协商，协商不成的，可提交争议解决机构或人民法院裁决。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、火灾、战争、动乱、政府行为（如法律法规变更、征收征用等）、疫情及其防控措施、以及网络系统故障、供电供水中断等无法归责于任何一方当事人的突发事件。

2.通知与证明：任何一方遭遇不可抗力事件，应在事件发生后XX日内书面通知对方，说明不可抗力事件的基本情况、可能产生的影響以及预计持续时间。通知应包含必要的证据材料，如政府部门公告、新闻报道、事故报告、保险理赔文件等。若未能及时通知导致对方遭受损失的，通知方应承担相应的赔偿责任（若有）。

3.责任免除：因不可抗力导致本协议无法履行或部分无法履行，遭遇不可抗力的一方不承担违约责任。双方应根据不可抗力事件的影响，协商决定是否延期履行、部分履行或解除本协议。

（1）若不可抗力仅影响本协议部分条款的履行，则受影响条款应予中止履行，待不可抗力消除后恢复履行。其他条款在不可抗力影响范围内继续有效。

（2）若不可抗力导致本协议目的无法实现（例如，该房屋因不可抗力被毁损且无法修复或权属被依法限制），本协议应予解除。双方互不承担违约责任，已支付但尚未获得等价利益的对价（包括但不限于认购定金、部分购房款）应予返还，具体返还方式和顺序由双方协商确定；协商不成的，按照法律规定处理。因解除协议给对方造成损失的，除非是不可抗力直接导致的损失，否则应予以赔偿。

4.协商与恢复：不可抗力事件消除后，双方应立即协商恢复本协议的履行。若因不可抗力导致协议履行条件发生重大变化，双方应就协议的变更或解除进行协商。在不可抗力影响持续期间，双方应尽合理努力减少损失。

5.不可抗力条款的独立性：本不可抗力条款独立于本协议其他条款，其效力不因本协议其他条款的无效或未履行而受影响。

第八条争议解决

1.协商：凡因本协议引起的或与本协议有关的任何争议，双方应首先通过友好协商解决。协商应本着诚实信用原则进行，双方应在合理期限内就争议事项达成一致意见，签署书面和解协议。若协商在XX日内未能解决争议，任何一方均有权采取其他争议解决方式。

2.调解：若协商不成，双方同意将争议提交给XX（具体调解机构名称，如：XX市房地产争议调解中心）进行调解。调解应遵循自愿、公平、中立的原则。经调解达成协议的，双方应签署调解协议书，调解协议书经双方签字盖章后具有法律约束力，双方应自觉履行。调解不成的或双方不同意调解的，调解机构应在调解期满后XX日内出具调解终结书。

3.仲裁：若协商、调解未能解决争议，或双方在签订本协议时即明确约定采用仲裁方式解决争议，则任何一方均有权将争议提交至XX（具体仲裁委员会名称，如：中国国际经济贸易仲裁委员会XX分会或XX省XX市仲裁委员会）按照其届时有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁地点为XX。仲裁费用由败诉方承担，若双方均有责任，则根据责任大小分担。

4.诉讼：除本条第2、3款约定外，若双方未就争议解决方式达成一致，任何一方均有权向该房屋所在地有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼应向XX省XX市XX区人民法院提起。法院判决生效后，双方应自觉履行。诉讼费用由败诉方承担，若双方均有责任，则根据责任大小分担。

5.专属条款适用：双方确认，对于本协议项下的任何争议，仲裁或诉讼是排他的争议解决方式。在争议解决期间，除争议解决机构或法院允许外，任何一方不得就同一争议向其他机构申请仲裁或向其他法院提起诉讼。

6.证据：双方同意，在协商、调解、仲裁或诉讼过程中，应本着诚实信用原则提供所有与争议有关的证据材料。任何一方隐匿、伪造或销毁证据的行为，应承担相应的法律后果。

第九条其他条款

1.通知方式：本协议项下的所有通知、文件或其他通讯，均应以书面形式作出，并可以通过专人递送、挂号信、快递服务、传真、电子邮件或双方确认的其他电子通讯方式送达。以专人递送方式送达的，签收之日视为送达；以挂号信或快递服务方式送达的，寄出后XX日视为送达；以传真或电子邮件方式送达的，发出之日视为送达，但对方有权要求提供发送成功的证明。送达地址为本协议首页载明的地址，任何一方变更送达地址，应提前XX日书面通知对方。所有通知均应写明发件人、收件人、事由和发送日期。

2.协议变更：对本协议的任何修改、补充或变更，均须经双方协商一致，并以书面形式作出，经双方签字盖章后生效。任何一方不得单方面变更本协议内容。双方确认，任何口头承诺或约定均不构成对本协议的修改，除非已按前述规定形成书面文件并生效。

3.协议的完整性与可分割性：本协议构成双方就本协议标的达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。本协议任何条款的无效或不可执行，不影响其他条款的效力。若本协议某一部分被认定为无效或不可执行，不影响其他部分的效力，双方应协商替换为内容最接近且合法有效的条款。

4.法律适用与解释：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为免歧义，不包括香港、澳门、台湾地区法律）。任何争议，均适用本协议约定或法律规定的管辖法院或仲裁机构依据中华人民共和国法律作出的裁判。

5.转让：未经乙方事先书面同意，甲方不得将其在本协议项下的权利义务部分或全部转让给第三方；未经甲方事先书面同意，乙方不得将其在本协议项下的权利义务部分或全部转让给第三方。任何转让均不自动免除转让方原有的违约责任。

6.分包：双方确认，任何一方均无权将本协议项下的义务分包给第三方履行，除非该分包是