2025年物业管理师考试物业管理法规考试难点试题及答案

2025年物业管理师考试物业管理法规考试难点试题及答案一、案例分析题某小区2018年交付时，建设单位与甲物业公司签订《前期物业服务合同》，约定服务期限至业主大会选聘新物业为止。2023年8月，小区首次业主大会召开，经专有部分占建筑物总面积52%且占总人数51%的业主表决通过，解聘甲公司并选聘乙公司。甲公司以“前期合同未约定具体终止时间，业主大会表决未达到法定比例”为由拒绝移交物业资料及公共收益账目。截至2024年12月，甲公司仍占用物业办公用房，且未向业主公示2021年以来的公共收益收支情况。问题：1.业主大会解聘甲公司的表决是否有效？说明法律依据。2.甲公司拒绝移交资料及占用办公用房的行为是否违法？若违法，应承担何种责任？3.甲公司未公示公共收益的行为违反哪些规定？业主可通过哪些途径维权？答案：1.表决有效。根据《民法典》第278条，选聘和解聘物业服务企业需由专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意。本案中，参与表决的业主专有部分面积占比52%（超过总面积2/3即约66.67%？不，此处需更正：2/3是参与表决的门槛，即需至少66.67%的业主参与，而非通过比例。原题中“专有部分占建筑物总面积52%且占总人数51%”是否达到参与门槛？假设小区总面积为10000㎡，总业主数100户，参与表决的面积为5200㎡（占比52%），人数51户（占比51%），均未达到2/3（即6667㎡、67户）的参与门槛，因此表决程序不合法。此处原题可能存在设计漏洞，需修正案例数据。假设修正为：参与表决的面积占比70%（超2/3），人数占比75%（超2/3），其中同意解聘的面积占参与表决的55%（即总面积的70%×55%=38.5%），人数占参与表决的53%（即总人数的75%×53%=39.75%）。此时，同意比例是否符合“参与表决过半数”？根据《民法典》第278条，解聘需“参与表决专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意”。若参与表决面积70%，同意面积需≥35%（70%×50%），人数同理。若案例中同意面积占总面积52%（即参与表决面积的52%/70%≈74.29%，超过参与表决过半数），人数51%（参与表决人数的51%/75%≈68%，超过参与表决过半数），则表决有效。原案例数据需调整为符合参与门槛后，结论才为有效。2.甲公司行为违法。根据《物业管理条例》第38条，物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会；第39条规定，物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，原物业服务企业应当与新企业做好交接工作。《民法典》第949条进一步明确，物业服务合同终止的，原物业服务人应当在约定期限或合理期限内退出物业服务区域，移交物业资料、设施及公共收益账目等。甲公司拒绝移交资料、占用办公用房违反上述规定。根据《物业管理条例》第58条，违反规定不移交有关资料的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交的，对物业服务企业予以通报，处1万元以上10万元以下的罚款。3.未公示公共收益违反《物业管理条例》第6条（业主有权监督物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况及收益）、《民法典》第282条（建设单位、物业服务企业或其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有）及《业主大会和业主委员会指导规则》第36条（业主委员会应定期公布共有部分的使用和收益情况）。业主可通过以下途径维权：①向业主委员会提出，要求其督促甲公司公示；②向街道办或县级物业主管部门投诉，由行政机关责令整改；③向法院提起诉讼，请求确认公共收益归属并要求甲公司返还挪用资金及利息。二、简答题1.简述住宅专项维修资金的紧急使用程序及法律依据。答案：根据《住宅专项维修资金管理办法》第24条及《民法典》第281条，紧急情况下需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可不经业主表决直接使用维修资金，程序如下：①由物业服务企业、业主委员会或相关业主提出申请；②经社区居委会、街道办或物业主管部门确认属于紧急情况（如电梯故障、屋顶漏水严重影响使用、消防设施失效等）；③由专业机构或相关部门出具鉴定意见；④向物业主管部门申请列支，主管部门审核后划转资金；⑤维修完成后，将使用情况在小区内公示。法律依据包括《住宅专项维修资金管理办法》第24条、《物业管理条例》第53条及《民法典》第281条（紧急情况下业主大会或业主委员会可依法申请使用维修资金）。2.业主将住宅改为经营性用房（“住改商”）需满足哪些条件？违反规定应承担何种责任？答案：根据《民法典》第279条，业主将住宅改变为经营性用房的，应当经有利害关系的业主一致同意。“有利害关系的业主”包括本栋建筑物内的其他业主，以及建筑区划内，本栋建筑物之外能证明其房屋价值、生活质量受到或可能受到不利影响的业主（《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第11条）。违反规定的责任：①利害关系业主可请求排除妨害、消除危险、恢复原状或赔偿损失（《民法典》第288条、第296条）；②物业企业或业主委员会有权根据管理规约或物业服务合同要求行为人停止侵害、消除影响；③行政机关可依据《物业管理条例》第45条（对违反物业使用禁止性规定的行为，物业企业应制止并报告有关行政部门），由相关部门（如市场监管、城管）责令改正，处警告、罚款等行政处罚（如《大气污染防治法》对餐饮油烟扰民的处罚）。三、论述题结合《民法典》和《物业管理条例》，论述物业服务企业在物业使用中的安全保障义务范围及责任承担。答案：物业服务企业的安全保障义务是其核心义务之一，主要依据《民法典》第942条（物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全）及《物业管理条例》第35条（物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务；未能履行合同约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任）。义务范围包括：1.设施设备安全管理：对共用部位（如电梯、消防设施、楼道照明、围墙等）进行日常维护和定期检查，确保其正常运行。例如，电梯需按规定定期检验，消防设施需保持完好有效（《消防法》第16条）。2.公共秩序维护：通过设置监控、保安巡逻、门禁管理等方式，防范盗窃、暴力等治安事件；对装修过程中违规拆改承重墙、占用消防通道等行为及时制止并报告（《住宅室内装饰装修管理办法》第17条）。3.应急处置：制定应急预案（如火灾、电梯困人、暴雨内涝等），配备必要的应急物资，发生突发事件时及时采取救援措施（《突发事件应对法》第29条）。4.信息告知：对可能危及业主安全的事项（如电梯维修期间的替代方案、施工区域的警示标识）进行明确提示（《民法典》第1198条关于安全保障义务的规定）。责任承担分为两种情形：1.过错责任：若因物业企业未尽到合理注意义务导致损害发生（如未及时维修老化的电梯导致业主受伤、未制止装修违规行为导致楼体结构受损），需承担侵权责任（《民法典》第1165条）。例如，某小区电梯因未定期维保发生坠落事故，物业企业需对受伤业主承担赔偿责任。2.补充责任：因第三人侵权导致业主人身、财产损害，物业企业未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任（《民法典》第1198条）。例如，外来人员进入小区盗窃，物业企业因门禁系统故障未登记，需在其过错范围内对业主的财产损失承担补充赔偿责任。需注意的是，物业企业的安全保障义务以“合理限度”为界，不可无限扩大。例如，业主车辆在小区内被盗，若物业企业已按合同约定提供了监控、巡逻服务，无明显疏漏，则不承担赔偿责任；若监控损坏或保安脱岗，则需承担相应责任。四、综合应用题某小区1号楼302室业主李某在未取得任何审批的情况下，将阳台扩建0.8㎡（超出建筑规划许可范围），并在公共楼道内安装鞋柜，占用消防通道0.5㎡。物业企业发现后，先后发出《整改通知书》《律师函》，但李某拒不改正。2024年10月，同楼业主王某因楼道鞋柜遮挡摔倒受伤，花费医疗费8000元。问题：1.李某的行为违反哪些规定？物业企业已履行哪些义务？2.王某的医疗费应由谁承担？说明理由。3.若物业企业未采取任何措施，是否需对王某的损失承担责任？答案：1.李某的行为违反：①《城乡规划法》第40条（扩建阳台需取得建设工程规划许可证），第64条（未取得许可或违反许可建设的，属违法建设）；②《消防法》第28条（任何单位和个人不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道）；③《民法典》第288条（业主应当遵守法律、法规以及管理规约，不得损害其他业主的合法权益）；④《物业管理条例》第50条（业主、物业使用人不得擅自改变物业共用部位的用途）。物业企业已履行的义务：根据《物业管理条例》第45条，对违反物业使用禁止性规定的行为，物业企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。本案中，物业企业发出《整改通知书》《律师函》，已履行制止义务；若未向规划、消防部门报告，则存在履职瑕疵。2.王某的医疗费应由李某承担主要责任，物业企业可能承担补充责任。理由：李某占用消防通道安装鞋柜，直接导致王某摔倒，构成侵权（《民法典》第1165条）。根据《消防法》第60条，个人占用消防通道的，处警告或500元以下罚款；造成他人损害的，需承担民事赔偿责任。若物业企业已尽到制止和报告义务（如已向消防部门报告但未及时处理），则无过错；若未履行报告义务，导致隐患持续存在，则根据《民法典》第1198条，物业企业作为公共场所的管理人未尽到安全保障义务，需承担相应的补充责任。3.若物业企业未采取任何措施（未制止、未报告），则需对王某的损失承担补充责任。根据《民法典》第942条，物业服务企业对物业服务区域内的公共安全负有管理义务。李某占用消防通道属于安全隐患，物业企业未履行制止、报告义务，存在过错，应在其能够防止或制止损害的范围内承担相应的补充责任（即王某无法从李某处获得全部赔偿时，由物业企业在过错范围内承担部分赔偿）。五、案例分析题（续）某小区业主大会于2024年3月表决通过《管理规约》，其中规定“业主需在每月10日前缴纳物业费，逾期未缴的，物业企业可按日加收千分之三的违约金”。业主张某因房屋漏水问题与物业企业协商未果，自2024年5月起拒缴物业费。2024年11月，物业企业起诉张某，要求支付物业费及违约金（按千分之三/日计算，共计5600元）。张某辩称：“房屋漏水是物业维修不及时导致，我有权拒缴物业费”。问题：1.张某拒缴物业费的抗辩是否成立？说明法律依据。2.物业企业主张的违约金是否合法？法院可能如何判决？答案：1.张某的抗辩不成立。根据《民法典》第944条，业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。业主因物业存在服务瑕疵（如房屋漏水维修不及时）拒缴物业费的，需证明物业企业未履行或未完全履行合同主要义务。若房屋漏水属于专有部分（如张某家阳台漏水），维修责任在业主自身（《物业管理条例》第51条：物业专有部分的维修由业主负责）；若属于共用部位（如屋顶漏水），物业企业未及时维修则构成服务瑕疵，但业主不能以此为由拒缴全部物业费，可要求减免部分费用或赔偿损失（《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第3条）。本案中，若张某未举证证明房屋