2026土地估价师考试试题及答案

2026土地估价师考试试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，错选、多选、不选均不得分）1.某宗国有建设用地使用权剩余年期为35年，容积率为2.0，经调查该区域同类用地法定最高出让年期楼面地价为2800元/平方米，土地还原率为6%，采用年期修正系数法评估，该宗地楼面地价最接近（）元/平方米。A.2280  B.2380  C.2480  D.2580答案：B解析：年期修正系数K=[11/(1+r)^n]/[11/(1+r)^N]，其中r=6%，n=35，N=40（住宅法定最高年期）。K=[11/1.06^35]/[11/1.06^40]=0.851。楼面地价=2800×0.851≈2383元/平方米，最接近2380。2.在城镇土地定级中，若某因子对土地质量影响呈指数衰减，其衰减公式为f_i=f_0·e^(λd)，则λ的物理含义是（）。A.影响半径  B.衰减系数  C.作用分最大值  D.相对距离答案：B解析：λ为衰减系数，反映因子随距离增加而衰减的速度，单位为1/米。3.采用剩余法评估待开发土地时，若预测未来开发完成后的不动产售价为15000元/平方米，开发成本为6500元/平方米，投资利息为500元/平方米，开发利润为1200元/平方米，销售税费为售价的6%，则该宗地楼面地价为（）元/平方米。A.5600  B.5800  C.6000  D.6200答案：A解析：剩余法公式：地价=售价成本利息利润税费。税费=15000×6%=900元/平方米。地价=1500065005001200900=5600元/平方米。4.某市基准地价更新时，发现原商业路线价区段因地铁通车导致客流量增加30%，根据《城镇土地估价规程》，路线价修正幅度原则上不得超过（）。A.±10%  B.±20%  C.±30%  D.±40%答案：B解析：《规程》规定，个别因素修正幅度一般不超过±20%，特殊情况下需附专项说明。5.在农用地分等定级中，采用“因素法”计算农用地自然质量分时，土壤质地权重最高的是（）。A.壤土  B.粘土  C.砂土  D.砾质土答案：A解析：壤土兼具保水保肥与通透性，分值最高，权重通常为0.30。6.某宗工业用地容积率为1.2，宗地面积为20000平方米，规划允许最大建筑面积为（）平方米。A.20000  B.22000  C.24000  D.26000答案：C解析：建筑面积=容积率×用地面积=1.2×20000=24000平方米。7.采用市场比较法评估时，若可比实例成交价为3000元/平方米，区域因素修正+5%，个别因素修正3%，期日修正+2%，则修正后比准价格为（）元/平方米。A.3050  B.3080  C.3100  D.3120答案：B解析：3000×(1+5%)×(13%)×(1+2%)=3000×1.05×0.97×1.02≈3080元/平方米。8.在基准地价系数修正法中，若待估宗地开发程度为“五通一平”，基准地价内涵为“七通一平”，则需进行（）修正。A.区域因素  B.个别因素  C.开发程度  D.容积率答案：C解析：开发程度差异属个别因素中的开发程度修正。9.某宗土地面积为5000平方米，规划用途为商住混合，商业占比30%，住宅占比70%，商业容积率2.5，住宅容积率3.0，则总建筑面积为（）平方米。A.13500  B.14000  C.14250  D.14500答案：C解析：商业建筑面积=5000×30%×2.5=3750平方米；住宅建筑面积=5000×70%×3.0=10500平方米；合计14250平方米。10.根据《土地利用现状分类》，下列哪项属于“公共管理与公共服务用地”一级类（）。A.新闻出版用地  B.风景名胜设施用地  C.教育用地  D.殡葬用地答案：C解析：教育用地属于“公共管理与公共服务用地”中的二级类。11.在路线价评估中，标准深度通常取（）。A.路线价区段内最大深度  B.路线价区段内最小深度  C.众数深度  D.平均深度答案：C解析：标准深度应取众数深度，以反映一般宗地状况。12.某宗土地剩余使用年期为28年，土地还原率为5%，采用收益还原法评估，年净收益为100万元，则土地收益价格为（）万元。A.1520  B.1550  C.1580  D.1610答案：A解析：P=a/r·[11/(1+r)^n]=100/0.05×[11/1.05^28]=2000×0.760=1520万元。13.在城镇土地定级中，若某因子作用分值为80，距离衰减后得分为48，则该因子衰减率为（）。A.40%  B.45%  C.50%  D.55%答案：A解析：衰减率=(8048)/80=40%。14.某宗土地评估价值为8000万元，抵押贷款系数为0.7，则最高可担保贷款额为（）万元。A.4800  B.5200  C.5600  D.6000答案：C解析：抵押贷款额=评估价值×抵押系数=8000×0.7=5600万元。15.采用成本逼近法评估时，若土地取得费为200元/平方米，土地开发费为150元/平方米，利息为30元/平方米，利润为40元/平方米，土地增值收益为120元/平方米，则土地价格为（）元/平方米。A.520  B.540  C.560  D.580答案：B解析：价格=200+150+30+40+120=540元/平方米。16.在基准地价更新中，若原商业基准地价为5000元/平方米，近三年商业用地成交地价指数分别为110、115、120，则更新后基准地价为（）元/平方米。A.5500  B.5750  C.6000  D.6250答案：C解析：更新地价=5000×120/100=6000元/平方米。17.某宗土地规划用途为仓储用地，法定最高出让年期为（）年。A.40  B.50  C.60  D.70答案：B解析：仓储用地属工业用地，法定最高出让年期50年。18.在剩余法评估中，若开发周期为3年，土地投资在年初一次性投入，则投资利息计算期应为（）年。A.1.5  B.2.0  C.2.5  D.3.0答案：D解析：土地投资在年初投入，利息计算期为整个开发周期3年。19.某宗土地面积为10000平方米，规划容积率为2.5，建筑密度为30%，则最大建筑基底面积为（）平方米。A.2500  B.3000  C.3500  D.4000答案：B解析：建筑基底面积=用地面积×建筑密度=10000×30%=3000平方米。20.在农用地估价中，若采用“年净收益倍数法”，倍数通常取（）。A.3～5  B.5～8  C.8～10  D.10～15答案：B解析：年净收益倍数法倍数一般为5～8倍，反映农用土地稳定收益特征。21.某宗土地评估时，发现其存在土壤污染，治理费用为200元/平方米，则评估值应（）。A.不加不减  B.加200元  C.减200元  D.减100元答案：C解析：存在污染需扣除治理费用，评估值应减200元/平方米。22.在城镇土地定级中，若采用“多因素加权评价法”，因素权重之和应为（）。A.0.5  B.1.0  C.1.5  D.2.0答案：B解析：权重归一化，总和为1。23.某宗土地剩余年期为20年，土地还原率为6%，采用收益还原法，年净收益为80万元，则土地收益价格为（）万元。A.880  B.900  C.920  D.940答案：C解析：P=80/0.06×[11/1.06^20]=1333.33×0.688=920万元。24.在路线价评估中，若标准深度为20米，深度百分率为120%，则深度修正系数为（）。A.0.8  B.1.0  C.1.2  D.1.4答案：C解析：深度百分率即深度修正系数，为120%。25.某宗土地规划用途为医院用地，其基准地价应参照（）用途。A.商业  B.住宅  C.工业  D.公共管理与公共服务答案：D解析：医院用地属公共管理与公共服务用地。26.在成本逼近法中，土地增值收益通常按（）的一定比例计算。A.土地取得费  B.土地开发费  C.成本价格  D.土地出让金答案：C解析：土地增值收益=成本价格×增值收益率。27.某宗土地面积为8000平方米，规划容积率为3.0，则规划建筑面积为（）平方米。A.20000  B.22000  C.24000  D.26000答案：C解析：8000×3.0=24000平方米。28.在市场比较法中，若可比实例成交价为4000元/平方米，交易情况修正5%，则修正后价格为（）元/平方米。A.3800  B.3900  C.4000  D.4200答案：A解析：4000×(15%)=3800元/平方米。29.某宗土地剩余年期为30年，土地还原率为7%，采用收益还原法，年净收益为120万元，则土地收益价格为（）万元。A.1420  B.1450  C.1480  D.1510答案：C解析：P=120/0.07×[11/1.07^30]=1714.29×0.863=1480万元。30.在基准地价系数修正法中，若待估宗地容积率低于基准地价内涵容积率，则需进行（）修正。A.正向  B.负向  C.不修正  D.区域因素答案：B解析：容积率低于标准，地价降低，需负向修正。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列哪些属于土地估价原则（）。A.替代原则  B.预期收益原则  C.供需原则  D.历史成本原则  E.贡献原则答案：A、B、C、E解析：历史成本原则为会计原则，非土地估价原则。32.在收益还原法中，确定土地还原率的方法包括（）。A.市场提取法  B.安全利率加风险调整值法  C.投资收益率排序插入法  D.加权平均资本成本法  E.成本逼近法答案：A、B、C、D解析：成本逼近法为估价方法，非还原率确定方法。33.下列哪些因素会影响商业用地路线价（）。A.客流量  B.临街宽度  C.道路等级  D.宗地形状  E.土地使用年限答案：A、B、C、D解析：路线价内涵为无限年期，不受使用年限影响。34.在剩余法评估中，开发完成后不动产售价预测可采用（）。A.市场比较法  B.收益还原法  C.趋势分析法  D.专家打分法  E.成本法答案：A、B、C解析：专家打分法用于因素权重确定，成本法不适用于售价预测。35.下列哪些属于土地开发费（）。A.土地平整费  B.道路建设费  C.供水设施建设费  D.土地出让金  E.电力设施建设费答案：A、B、C、E解析：土地出让金属土地取得费，非开发费。36.在城镇土地定级中，下列哪些属于区位因素（）。A.距市中心距离  B.公交便捷度  C.基础设施完善度  D.环境质量优劣度  E.人口密度答案：A、B、E解析：基础设施与环境质量属基本因素，非单纯区位因素。37.下列哪些情形需进行基准地价更新（）。A.城市总体规划调整  B.土地级别调整  C.地价指数连续上涨三年累计超30%  D.土地用途管制变化  E.土地取得成本下降答案：A、B、C、D解析：成本下降不必然触发更新，需看市场变化。38.在农用地分等定级中，下列哪些属于自然因素（）。A.土壤质地  B.有效土层厚度  C.坡度  D.灌溉保证率  E.田块形状答案：A、B、C解析：灌溉与田块形状属利用因素。39.下列哪些属于土地估价报告必备内容（）。A.估价目的  B.估价依据  C.估价方法  D.估价结果  E.土地取得合同答案：A、B、C、D解析：土地取得合同为附件，非必备正文。40.在市场比较法中，交易情况修正包括（）。A.税费转嫁  B.急买急卖  C.关联交易  D.拍卖成交  E.区域因素差异答案：A、B、C、D解析：区域因素差异属区域因素修正。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.土地还原率越高，土地收益价格越高。答案：×解析：还原率与价格呈反向关系。42.容积率越高，楼面地价一定越高。答案：×解析：容积率过高可能降低舒适度，反而降低楼面地价。43.基准地价是某一级别区域平均价格。答案：√解析：基准地价定义为级别平均价。44.剩余法适用于已建成房地产的评估。答案：×解析：剩余法适用于待开发土地。45.路线价评估中，标准宗地价格即为路线价。答案：√解析：标准宗地价格经深度修正后即为路线价。46.土地估价报告有效期最长不超过一年。答案：√解析：规程规定有效期一年，市场变化大时缩短。47.成本逼近法适用于市场活跃地区的土地评估。答案：×解析：成本逼近法适用于市场不活跃或缺乏交易案例地区。48.农用地估价中，社会保障价格属于农用地价格构成部分。答案：√解析：农用地价格含社会保障价格。49.土地估价师可对其近亲属名下土地进行评估。答案：×解析：需回避，违反独立性原则。50.土地估价报告可由两名土地估价师签字生效。答案：√解析：需两名签字并加盖机构公章。四、计算题（共20分，要求列出公式、计算过程、结果保留整数）51.某宗待开发土地面积15000平方米，规划容积率2.8，建筑密度35%，绿地率30%，开发完成后商业办公综合楼平均售价为18000元/平方米，开发成本为7500元/平方米，投资利息为600元/平方米，开发利润为售价的12%，销售税费为售价的8%，取得土地时一次性支付地价，开发期3年。试用剩余法评估该宗地单位地价（元/平方米）。答案：（1）规划建筑面积=15000×2.8=42000平方米（2）总售价=42000×18000=756000万元（3）总成本=42000×7500=315000万元（4）总利息=42000×600=25200万元（5）总利润=756000×12%=90720万元（6）总税费=756000×8%=60480万元（7）总地价=756000315000252009072060480=264600万元（8）单位地价=264600×10000/15000=17640元/平方米解析：剩余法核心为“倒扣”，注意单位换算。52.某宗商业用地剩余年期35年，容积率为2.0，经调查该区域同类用地法定最高出让年期楼面地价为3200元/平方米，土地还原率为6%，采用年期修正系数法评估，求该宗地楼面地价；若待估宗地容积率修正系数为+8%，区域因素修正+5%，个别因素修正3%，期日修正+4%，求最终单位地价（元/平方米）。答案：（1）年期修正系数K=[11/1.06^35]/[11/1.06^40]=0.851楼面地价=3200×0.851=2723元/平方米（2）容积率修正：2723×(1