《物业管理师》三级试题(含参考答案)

《物业管理师》三级试题(含参考答案)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个最符合题意的答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某高层住宅电梯年检报告结论为“合格”，但业主仍频繁投诉运行异响。依据《特种设备安全法》，下一步物业管理企业应当（）。A.立即停运并张贴公告B.委托原维保单位再次润滑轨道C.组织第三方检测机构进行技术鉴定D.书面告知业主委员会后继续使用【答案】C【解析】报告虽“合格”，但存在事实风险，企业应启动技术鉴定，履行安全主体责任。2.根据《民法典》第278条，下列事项中应当由业主共同决定且参与表决面积比例要求最高的是（）。A.更换物业服务企业B.使用公共收益补充专项维修资金C.改建屋顶分布式光伏系统D.调整物业管理费政府指导价外部分【答案】C【解析】改建附属设施须双2/3参与且参与方双3/4同意，要求最高。3.某小区采用酬金制收费，年终结算时物业服务支出节余80万元。依据《物业服务收费管理办法》，该节余归属权属于（）。A.物业企业B.全体业主C.当地住建部门D.专项维修资金专户【答案】B【解析】酬金制“结余归业主，亏损由业主补足”。4.在绿色建筑运行评价中，物业管理企业可申报的“运行管理”类得分不包括（）。A.垃圾分类收集率B.空调系统能效调适报告C.海绵设施年度巡检记录D.施工过程噪声监测值【答案】D【解析】施工噪声属建造阶段，非运行管理。5.某项目采用RBI（风险基准检验）技术对消防水泵进行维护，其首要优点是（）。A.降低日常巡视频次至零B.延长法定检验周期C.依据失效后果优化检验资源D.免除第三方检测机构责任【答案】C【解析】RBI核心为“风险导向”，资源向高风险部件倾斜。6.物业企业开展客户满意度调查，有效样本量计算公式n=Z²·p·(1p)/E²中，若置信水平95%（Z=1.96）、允许误差E=3%、预估满意度p=85%，则最小样本量为（）。A.601B.752C.897D.1068【答案】C【解析】代入得n=1.96²×0.85×0.15/0.03²≈897。7.依据《安全生产法》第46条，物业企业将空调系统维保外包，应对承包单位（）。A.统一协调管理并定期考核B.仅作资质备案即可C.由业主方另行监督D.通过合同转移全部安全责任【答案】A【解析】发包方对承包方安全生产负统一协调义务。8.某小区突发二次供水污染事件，物业企业首要采取的应急措施是（）。A.立即关闭市政进水总阀B.向媒体发布事件通稿C.停止供水并启动临时供水保障D.等待卫健部门取样结果【答案】C【解析】先停供、后保障，防止危害扩大。9.在设施设备全寿命周期成本（LCC）模型中，占比最高的阶段通常是（）。A.设计B.采购C.运行维护D.报废处置【答案】C【解析】运行维护费占LCC60%～80%。10.物业企业使用公共收益购买公众责任险，其受益人应约定为（）。A.物业企业B.全体业主C.保险公司D.居委会【答案】B【解析】公共收益属业主共有，保险标的为小区公共风险，受益人应为业主。11.依据《住宅室内装饰装修管理办法》，装修人擅自变动承重结构，物业企业应当（）。A.立即罚款B.24小时内报告住建部门C.暂停装修人员出入证D.书面制止并报告业委会及主管部门【答案】D【解析】企业无罚款权，须书面制止并报告。12.某写字楼采用“能源绩效合同（EPC）”实施节能改造，节能服务公司的主要回报来源是（）。A.政府财政补贴B.节省的能源费用分成C.提高租金收入D.碳排放权交易【答案】B【解析】EPC以“节能收益”作为对价。13.物业企业建立ISO45001职业健康安全管理体系时，需首先完成（）。A.管理评审B.危险源辨识C.内部审核D.文件发布【答案】B【解析】危险源辨识是体系策划输入。14.某小区停车库CO浓度瞬时报警值为30mg/m³，风机联动开启后10min浓度未下降，应优先检查（）。A.风机转向B.一氧化碳传感器量程C.消防喷淋头D.照明回路【答案】A【解析】浓度不降先查风机是否反转。15.物业企业申请“物业服务认证”，依据GB/T20647.9，认证模式为（）。A.产品检验+初始工厂检查+获证后监督B.服务管理审核+服务特性测评+顾客满意度调查C.设计鉴定+型式试验D.供方声明+市场抽查【答案】B【解析】服务认证强调“管理+特性+感知”三维评价。16.在《既有建筑绿色改造评价标准》中，下列哪项属于“运行管理”控制项（）。A.建立绿色设施台账B.年度碳排放核查C.屋顶绿化面积比例≥30%D.设置能耗分项计量【答案】A【解析】控制项为必须满足项，台账是基础。17.某项目采用BIM+FM移交，COBie标准中“Asset”表单主要记录（）。A.空间功能分类B.维保手册PDFC.设备编号与质保到期日D.系统逻辑关系【答案】C【解析】Asset即资产表，含编号、位置、质保等。18.物业企业处理客户投诉时，采用“闭环”原则，其最后环节是（）。A.记录归档B.回访确认C.责任认定D.制定纠正措施【答案】B【解析】回访确认客户满意后闭环。19.依据《城市生活垃圾分类制度实施方案》，下列属于“厨余垃圾”的是（）。A.烟蒂B.玉米核C.塑料袋D.陶瓷碎片【答案】B【解析】玉米核为易腐烂生物质。20.某小区专项维修资金账面余额不足首期交存额的（）时，应启动续筹。A.10%B.20%C.30%D.50%【答案】C【解析】《住宅专项维修资金管理办法》第27条规定30%。21.物业企业开展“设施设备完好率”统计，公式为（）。A.完好设备台数/设备总台数×100%B.故障停机时/日历时间×100%C.维修费/资产原值×100%D.设备服役年限/设计寿命×100%【答案】A【解析】完好率即完好台套占比。22.某项目采用“云巡检”系统，二维码标签损坏导致无法扫码，现场巡检员应（）。A.跳过该点继续巡检B.手工记录并拍照上传C.自行更换标签D.次日补检【答案】B【解析】确保痕迹管理，手工+影像佐证。23.依据《保安服务管理条例》，物业自招保安员须向所在地（）备案。A.公安机关B.住建部门C.人社部门D.街道办事处【答案】A【解析】自招保安单位须向公安备案。24.某小区绿化用水采用再生水，按照《城市污水再生利用绿地灌溉水质》，浊度限值为（）。A.5NTUB.10NTUC.15NTUD.20NTU【答案】B【解析】绿地灌溉再生水浊度≤10NTU。25.物业企业制定《台风应急预案》，Ⅰ级响应启动条件是（）。A.24h内可能受热带低压影响B.24h内可能受台风或强台风影响C.12h内可能受台风影响D.6h内可能或已经受台风影响【答案】D【解析】Ⅰ级为最高级，6h内正面袭击。26.某写字楼中央空调采用冰蓄冷系统，其“移峰填谷”主要收益来自（）。A.节省制冷剂B.降低变压器容量费C.减少冷却水漂水率D.提高制冷COP【答案】B【解析】夜间低价蓄冰，白天少开主机，节省基本电费。27.物业企业开展“红色物业”创建，评价指标中“三方联动”机制不包括（）。A.社区党组织B.业委会C.物业企业D.开发商【答案】D【解析】三方为社区、业委会、物业。28.某小区电梯轿厢加装电子屏播放广告，收益分配比例由（）约定。A.物业企业与广告公司B.业主大会与物业企业C.居委会与市场监管部门D.业委会自行【答案】B【解析】公共部位广告收益归业主，比例由业主大会与物业约定。29.依据《消防法》第60条，物业企业对占用疏散通道的行为应（）。A.批评教育B.书面催告C.责令改正并处5000～50000元罚款D.报告消防救援机构处理【答案】D【解析】企业无处罚权，应报告消防机构。30.物业企业推行“精益管理”，价值流图（VSM）中“等待时间”属于（）。A.增值时间B.非增值时间C.节拍时间D.加工时间【答案】B【解析】等待不创造价值，为非增值。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于物业企业“秩序维护员”必须培训内容的包括（）。A.消防安全“四个能力”B.防卫器械使用C.心肺复苏术D.电梯困人救援E.绿化机械操作【答案】A、B、C【解析】电梯救援由特种设备作业人员负责，绿化机械与秩序维护无关。32.某小区拟动用专项维修资金更新消防主机，需满足的条件有（）。A.主机故障无法修复B.保修期满C.经2/3以上业主同意D.报住建部门备案E.经第三方审计【答案】A、B、D【解析】更新主机须故障+保修期满+备案，无需2/3同意，审计非强制。33.依据《安全生产事故隐患排查治理暂行规定》，重大事故隐患治理方案应包括（）。A.治理目标B.治理机构及人员C.安全措施和应急预案D.治理时限E.事故赔偿标准【答案】A、B、C、D【解析】赔偿属事后民事范畴，非方案内容。34.物业企业开展“能源基准”建立时，应遵循的原则有（）。A.覆盖主要用能系统B.采用近3年数据平均值C.考虑天气修正D.与行业对标E.基准年可随意更改【答案】A、B、C、D【解析】基准年一经确定不得随意更改。35.下列属于《物业服务等级标准》一级服务“客户服务”要求的有（）。A.24h受理报修B.急修30min到场C.投诉回访率100%D.年度满意度≥85%E.设立楼宇管家【答案】A、B、C【解析】一级要求急修30min、回访100%，满意度≥80%，未强制设管家。36.某项目采用“物联网+”远程抄表系统，其优点包括（）。A.降低人工抄表误差B.实时监测跑冒滴漏C.减少业主隐私争议D.支持阶梯计价E.完全替代机械表【答案】A、B、D【解析】远程抄表仍可能涉隐私，机械表需改造而非直接替代。37.物业企业建立“供应商库”时，应对供应商进行（）评价。A.资质B.业绩C.现场服务响应D.价格E.股东背景【答案】A、B、C、D【解析】股东背景与履约无直接关联。38.某小区发生高空抛物致车辆损坏，物业企业已安装监控但仍无法锁定责任人，下列说法正确的有（）。A.物业应承担全部赔偿责任B.公安应介入调查C.可能加害的建筑物使用人给予补偿D.物业可免责E.车主可起诉整栋楼业主【答案】B、C、E【解析】物业已装监控尽一般注意义务，可减轻或免责；可能加害人补偿系《民法典》1254条。39.依据《城市供水条例》，物业企业对二次供水设施的管理职责包括（）。A.日常巡查B.定期清洗消毒C.水质委托检测D.水表强制首检E.水压调度【答案】A、B、C【解析】水表首检由法定计量机构，水压调度属供水企业。40.下列属于物业企业“绿色运行”绩效指标的有（）。A.单位面积综合能耗B.人均用水量C.可生物降解清洁剂使用率D.厨余垃圾就地处理率E.员工加班时长【答案】A、B、C、D【解析】加班时长与绿色绩效无直接关联。三、判断题（每题1分，共10分。正确的打“√”，错误的打“×”）41.物业企业可将全部保安服务整体转包给有资质的保安公司。（×）【解析】整体转包属违法分包，自招保安不得整体转包。42.依据《民法典》，业主对共有部分享有共有和共同管理的权利。（√）43.物业企业采用“包干制”收费，年度亏损可向业主另行追缴。（×）【解析】包干制盈亏自负，不得追缴。44.消防控制室值班人员可持建筑物消防员初级技能证上岗。（√）45.物业企业使用无人机巡查屋顶，无需向空军部门申请空域。（×）【解析】无人机飞行需遵守空域管理。46.某小区绿化用水采用滴灌技术，可计入绿色建筑节水得分。（√）47.物业企业建立“首席技师”工作室，属于高技能人才振兴计划内容。（√）48.电梯维保单位在维保间隔期内发生故障，可免除维保责任。（×）【解析】维保不免除质量责任。49.物业企业开展“红色议事厅”活动，需每月至少召开一次。（√）50.物业企业可将公共收益用于弥补物业服务成本，无需业主同意。（×）【解析】公共收益使用须业主大会决定。四、简答题（每题5分，共20分）51.简述物业企业在“酬金制”模式下年度财务公开的最低内容。【答案】（1）物业服务资金收入总额；（2）物业服务资金支出总额及明细科目（含人工、能耗、维保、保险、酬金等）；（3）业主拖欠费用清单；（4）结余或亏损金额；（5）专业审计报告摘要；（6）下年度预算草案。公开方式：小区公告栏+业主微信群+书面送达业委会，保留15日以上。52.列举并说明物业企业实施“设施设备风险分级管控”的四步法。【答案】（1）风险辨识：采用FMEA、HAZOP等方法列出失效模式；（2）风险评估：用风险矩阵（概率×后果）划分低、中、高、极高四级；（3）风险控制：对高风险项采取“替代、降低、隔离、警示”措施，如加装在线监测；（4）风险回顾：每年复核一次，设备更新、环境变化后重新评估，形成PDCA闭环。53.说明物业企业处理“突发公共卫生事件”的五个关键流程。【答案】（1）发现与员工或业主发现疑似，立即向企业防疫专员及社区疾控报告；（2）现场封控：封闭单元、消毒通道、设置临时隔离区；（3）信息告知：30分钟内发布官方通报，避免谣言；（4）配合流调：提供监控、访客、员工排班记录；（5）终末消毒与恢复：疾控评估合格后解除封控，总结评估并修订预案。54.简述“物业服务质量评价体系”中“神秘顾客”测评的实施要点。【答案】（1）样本量：住宅项目按户数5%随机抽取，最低不少于30个；（2）测评周期：季度一次，重大节日前后加测；（3）测评内容：环境卫生、秩序、客服、维修、绿化、投诉闭环六模块；（4）评分标准：采用5级Likert量表，设置关键否决项；（5）结果运用：得分<80分启动专项整改，连续两次<80分扣减项目经理绩效20%。五、案例分析题（每题10分，共20分）55.【背景】某小区交付10年，消防主机故障频发，维保单位出具“建议更换”报告。小区专项维修资金账面余额600万元，首期交存额800万元。业委会提出两种方案：方案A：动用维修资金全款更换主机（报价90万元）；方案B：由物业企业垫资更换，未来5年从公共收益分期偿还。部分业主质疑：①是否必须经“双2/3”表决；②垫资是否构成企业借贷；③更换后原主机残值如何处置。【问题】（1）指出方案A是否符合维修资金使用条件并说明理由；（