2025 年大学资产评估（房地产评估）试题及答案

2025年大学资产评估（房地产评估）试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______一、单项选择题（总共10题，每题3分，每题的备选答案中，只有一个最符合题意）1.以下关于房地产评估原则的说法，错误的是（）A.合法原则要求房地产评估必须以合法产权、合法使用、合法处分等为前提B.最高最佳使用原则强调房地产在法律允许范围内达到最有效使用状态C.替代原则仅适用于同一供需圈内的房地产D.评估时应考虑房地产的市场供求状况2.某宗土地面积为1000平方米，土地单价为1000元/平方米，容积率为4，建筑物价值为3500万元，则该房地产总价为（）万元。A.3900B.4000C.4500D.55003.运用成本法评估新建房地产价值时，前期费用不包括（）A.可行性研究费B.勘察设计费C.土地出让金D.三通一平费用4.房地产市场法评估中，选取可比实例时，要求可比实例成交日期与估价时点的时间间隔一般不宜超过（）A.1年B.2年C.3年D.5年5.某写字楼年净收益为400万元，资本化率为8%，则该写字楼的价值为（）万元。A.3200B.4000C.5000D.60006.房地产评估中，土地剩余使用年限为30年，建筑物剩余使用年限为40年，采用收益法评估时，应以（）为收益年限。A.30年B.40年C.35年D.70年7.运用市场法评估房地产时，对可比实例进行交易情况修正，主要是针对（）等特殊交易情况。A.交易税费正常负担B.交易双方自愿C.交易价格偏低D.交易价格偏高8.某住宅小区土地总面积为10万平方米，建筑总面积为20万平方米，容积率为（）A.0.5B.1C.2D.49.房地产评估中，建筑物的重置成本是指（）A.现在重新建造与旧建筑物完全相同的新建筑物所需的全部费用B.现在重新建造与旧建筑物具有同等效用的新建筑物所需的全部费用C.过去某一时期重新建造与旧建筑物完全相同的新建筑物所需的全部费用D.过去某一时期重新建造与旧建筑物具有同等效用的新建筑物所需的全部费用10.运用假设开发法评估房地产价值时，开发完成后的房地产价值一般采用（）来求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法二、多项选择题（总共５题，每题5分，每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意，错选或多选均不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.房地产评估的基本方法有（）A.市场法B.成本法C.收益法D.假设开发法E.长期趋势法2.以下属于房地产特性的有（）A.不可移动性B.独一无二性C.寿命长久性D.价值量大E.保值增值性3.运用市场法评估房地产时，建立价格可比基础包括（）A.统一付款方式B.统一采用单价C.统一币种和货币单位D.统一面积内涵E.统一面积单位4.成本法评估房地产时，房地产价格构成包括（）A.土地取得成本B.开发成本C.管理费用D.投资利息E.销售税费和开发利润5.收益法评估房地产时，净收益的求取方法有（）A.直接资本化法B.累加法C.市场提取法D.投资报酬率排序插入法E.收益乘数法三、判断题（总共10题，每题2分，请判断每题的表述是否正确，你认为正确的，在答题纸上相应位置涂“A”，错误的涂“B”）1.房地产评估中，只要评估目的相同，就可以采用相同的评估方法。（）2.市场法评估房地产时，可比实例的规模应与估价对象规模相当。（）3.成本法评估新建房地产时，开发利润应按照土地取得成本与开发成本之和乘以相应利润率来计算。（）4.收益法评估房地产时，资本化率越高，房地产价值越高。（）5.假设开发法评估房地产时，开发经营期的起点是取得估价对象的日期，终点是开发完成后的房地产经营结束的日期。（）6.房地产评估中，土地使用年限越长，土地价值越高。（）7.市场法评估房地产时，可比实例的成交价格必须是正常价格。（）8.成本法评估房地产时，建筑物折旧是指建筑物在使用过程中因各种原因造成的价值损失。（）9.收益法评估房地产时，净收益应是客观净收益。（）10.房地产评估中，只要房地产的地理位置不变，其价值就不会发生变化。（）四、简答题（总共2题，每题10分，请简要回答问题）1.简述房地产评估的市场法及其适用条件。2.简述成本法评估房地产的基本步骤。五、案例分析题（总共1题，每题20分，请根据所给案例进行分析解答）某公司拥有一宗土地，土地面积为5000平方米，土地性质为出让，剩余使用年限为40年。该公司计划在此土地上建造一座写字楼，预计建设期为2年，建成后用于出租。经市场调研，该地区同类写字楼的租金水平为每月每平方米50元，空置率为10%，运营费用率为30%。该写字楼的建筑面积预计为20000平方米。已知该地区土地资本化率为8%，建筑物资本化率为10%。假设开发完成后的写字楼价值采用收益法评估，试计算该宗土地的价值。答案：一、单项选择题1.C2.A3.C4.A5.C6.A7.C8.C9.B10.A二、多项选择题1.ABCD2.ABCDE3.ABCDE4.ABCDE5.BC三、判断题1.B2.A3.A4.B5.A6.B7.B8.A9.A10.B四、简答题1.市场法是将估价对象与在估价时点的近期有过交易的类似房地产进行比较，对这些类似房地产的成交价格做适当的修正和调整，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。适用条件：在同一供求范围内存在着较多的类似房地产的交易。2.成本法评估房地产的基本步骤：（1）搜集有关房地产开发的成本、税费、利润等资料；（2）估算土地取得成本；（3）估算开发成本；（4）估算管理费用；（5）估算投资利息；（6）估算销售税费；（7）估算开发利润；（8）计算积算价格。五、案例分析题1.计算年有效毛收入：-年潜在毛收入=50×20000×12=12000000（元）-年空置损失=12000000×10%=1200000（元）-年有效毛收入=12000000-1200000=10800000（元）2.计算年运营费用：-年运营费用=10800000×30%=3240000（元）-年净收益=10800000-3240000=7560000（元）3.计算开发完成后的写字楼价值：-选用收益法公式\(V=\frac{A}{r}[1-\frac{1}{(1+r)^n}]\)，这里\(A=7560000\)元，\(r=10\%\)，\(n=40-2=38\)年。-\(V=\frac{7560000}{10\%}[1-\frac{1}{(1+10\%)^{38}}]\)-先计算\(\frac{1}{(1+10\%)^{38}}\)，通过计算器可得其值约为0.0221。-\(1-\frac{1}{(1+10\%)^{38}}=1-0.0221=0.9779\)-\(\frac{7560000}{10\%}×0.9779=75600000×0.9779=73939240\)（元）4.计算土地价值：-设土地价值为\(V_{L}\)，建筑物价值为\(V_{B}\)，则\(V=V_{L}+V_{B}\)。-先计算建筑物价值\(V_{B}\)，设建筑物重置成本为\(C\)，假设不考虑折旧等其他因素，\(V_{B}=C\)（这里未给出相关数据，假设其为一个合理值，不影响计算土地价值的方法演示）。-已知土地资本化率\(r_{L}=8\%\)，根据收益法公式\(V_{L}=\frac{A_{L}}{r_{L}}[1-\frac{1}{(1+r_{L})^n}]\)，这里\(A_{L}\)为土地产生的净收益（假设土地净收益占总净收益的一定比例，此处为简化计算假设土地净收益与总净收益相同，即\(A_{L}=7560000\)元），\(r_{L}=8\%\)，\(n=40\)年。-\(V_{L}=\frac{7560000}{8\%}[1-\frac{1}{(1+8\%)^{40}}]\)-计算\(\frac{1}{(1+8\%)^{4}}=0.046\)，通过计算器可得\(\frac{1}{(1+8\%)^{40}}\)约为0.