2025年高职（房地产检测与估价）房地产估价试题及答案

2025年高职（房地产检测与估价）房地产估价试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题，共40分）答题要求：每题只有一个正确答案，请将正确答案的序号填在括号内。(总共20题，每题2分，每题只有一个选项符合题意)1.房地产估价的基本原则不包括以下哪一项（）A.合法原则B.替代原则C.收益最大化原则D.最高最佳利用原则2.房地产价格的形成基础是（）A.土地价值B.建筑物价值C.房地产权益D.市场供求关系3.以下哪种房地产类型不属于居住房地产（）A.普通住宅B.公寓C.写字楼D.别墅4.房地产估价中，对可比实例的选取要求不包括（）A.与估价对象类似B.成交日期与估价时点接近C.交易类型与估价目的吻合D.交易价格必须高于市场平均价格5.市场法估价的关键是（）A.选择可比实例B.建立价格可比基础C.进行交易情况修正D.进行市场状况调整6.收益法适用的条件是房地产的（）A.收益能够量化B.风险能够预测C.具有潜在收益D.以上都是7.房地产的折旧不包括以下哪种（）A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.时间折旧8.成本法估价中，房地产价格构成不包括（）A.土地取得成本B.开发成本C.销售税费D.利润9.房地产估价报告通常不包括以下哪部分内容（）A.估价假设和限制条件B.估价技术路线C.估价人员简历D.估价结果报告10.以下哪种情况会导致房地产价格上升（）A.土地供给增加B.人口增长缓慢C.经济发展繁荣D.房地产需求减少11.房地产市场的特点不包括（）A.区域性B.完全竞争性C.供给滞后性D.交易复杂性12.房地产估价中的市场状况调整是将可比实例在其成交日期的价格调整到（）A.估价时点的价格B.未来某一时期的价格C.过去某一时期的价格D.平均价格13.房地产的区位不包括以下哪方面（）A.位置B.交通C.配套设施D.建筑结构14.收益法中，净收益是指（）A.潜在毛收入减去运营费用B.有效毛收入减去运营费用C.潜在毛收入减去空置等造成的收入损失D.有效毛收入减去空置等造成的收入损失15.成本法估价中，求取建筑物折旧的方法不包括（）A.年限法B.市场提取法C.分解法D.指数法16.房地产估价的时点原则要求估价结果应是估价对象在（）的客观合理价格或价值。A.过去某一时点B.现在某一时点C.未来某一时点D.估价作业日期内17.以下哪种房地产交易不属于房地产转让（）A.买卖B.租赁C.赠与D.互换18.房地产估价中，可比实例的成交价格修正到正常价格的方法不包括（）A.交易情况修正B.市场状况调整C.房地产状况调整D.价格趋势调整19.房地产的实物不包括以下哪项（）A.土地形状B.建筑物外观C.房地产权利D.设施设备20.房地产估价的目的不包括（）A.买卖B.抵押C.自用D.征收第II卷（非选择题，共60分）（一）简答题（共20分）答题要求：简要回答问题，条理清晰。(总共4题，每题5分)1.简述房地产估价的合法原则。2.市场法估价中，建立价格可比基础包括哪些内容？3.收益法估价中，如何确定房地产的收益期限？4.成本法估价中，土地取得成本包括哪些内容？（二）案例分析题（共15分）答题要求：根据所给案例，分析并回答问题。(总共1题，15分)有一宗房地产，建筑面积为1000平方米，土地面积为500平方米。该房地产于2年前建成，当时的建筑造价为每平方米2000元，土地取得成本为每平方米10000元。目前该地区类似房地产的市场价格为每平方米8000元，该房地产的年租金收入为100万元，年运营费用为20万元。假设该房地产的报酬率为10%，请用收益法评估该房地产的价值。（三）计算题（共15分）答题要求：写出计算过程和答案。(总共1题，15分)某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为2000平方米。已知该房地产的土地取得成本为每平方米2000元，开发成本为每平方米1500元，管理费用为开发成本的5%，销售税费为售价的6%，投资利息为土地取得成本、开发成本和管理费用之和的10%，开发利润为售价的20%。假设该房地产的重置成本为每平方米3500元，折旧率为5%，请用成本法评估该房地产的价值。（四）材料分析题（共10分）答题要求：阅读材料，分析并回答问题。(总共2题，每题5分)材料：某城市房地产市场近期呈现出一些变化。一方面，随着城市基础设施的不断完善，一些原本偏远的区域房地产市场开始活跃起来。另一方面，政府出台了一系列限购政策，对房地产市场的需求产生了一定的抑制作用。同时，近期土地市场供应有所增加，部分新开发的楼盘竞争较为激烈。问题1：请分析城市基础设施完善对房地产市场的影响。问题2：限购政策对房地产市场需求的抑制作用主要体现在哪些方面？（五）论述题（共10分）答题要求：结合所学知识，论述相关观点，论述要有条理，逻辑清晰。(总共1题，10分)论述房地产估价在房地产市场中的作用。答案：1.C2.C3.C4.D5.A6.D7.D8.D9.C10.C11.B12.A13.D14.B15.D16.B17.B18.D19.C20.C简答题答案：1.合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行。合法权益包括合法产权、合法使用、合法处分等方面。遵循合法原则，是为了保证估价结果的有效性和合法性，避免估价结果与法律法规相冲突。2.建立价格可比基础包括统一付款方式、统一采用单价、统一币种和货币单位、统一面积内涵和单位。3.根据建筑物的剩余经济寿命和土地使用权的剩余期限来确定收益期限。当建筑物剩余经济寿命短于土地使用权剩余期限时，收益期限为建筑物剩余经济寿命；当建筑物剩余经济寿命长于土地使用权剩余期限时，收益期限为土地使用权剩余期限。4.土地取得成本包括土地购买价格、契税、手续费、土地开发费等。案例分析题答案：年净收益=100-20=80（万元）房地产价值=80÷10%×[1-1÷(1+10%)^(无限年期)]=800（万元）计算题答案：土地取得成本=1000×2000=2000000（元）开发成本=2000×1500=3000000（元）管理费用=3000000×5%=150000（元）投资利息=(2000000+3000000+150000)×10%=515000（元）设房地产价值为V，则：V=2000000+3000000+150000+515000+V×6%+V×20%V=6000000（元）重置成本=2000×3500=7000000（元）折旧额=7000000×5%=350000（元）房地产价值=7000000-350000=6650000（元）材料分析题答案：问题1：城市基础设施完善会使原本偏远区域的交通、配套等条件得到改善，提升该区域房地产的吸引力，增加需求，从而促进房地产市场活跃，可能导致房价上升，房地产开发和投资也会相应增加。问题2：限购政策对房地产市场需求的抑制作用主要体现在限制购房套数，减少投资投机性需求；提高购房门槛，如要求更高的首付比例、社保或纳税年限等，使部分有购房意愿但不满足条件的人无法购买，从而抑制了市场需求。论