烂尾楼续建投资合作服务合同

烂尾楼续建投资合作服务合同鉴于甲方拟对位于[具体项目地址]的烂尾楼项目进行续建，并需要专业的投资合作服务以推动项目顺利进行；

鉴于乙方在投资领域拥有丰富的经验和资源，能够为甲方的烂尾楼续建项目提供专业的投资合作服务；

为明确双方在烂尾楼续建投资合作服务中的权利与义务，经友好协商，根据《中华人民共和国民法典》及相关法律法规，达成如下协议，以资共同遵守：

**第一条合作项目**

1.1合作项目名称：[具体烂尾楼项目名称]续建投资合作项目。

1.2项目概况：该项目占地面积[具体面积]平方米，总建筑面积[具体面积]平方米，原计划为[项目类型，如住宅、商业等]，目前处于烂尾状态，主要问题包括[具体问题，如资金缺口、工程停滞、手续不全等]。

**第二条合作范围**

2.1乙方为甲方提供烂尾楼续建项目的投资合作服务，包括但不限于：

（1）协助甲方进行项目尽职调查，明确项目续建所需的资金、手续及法律风险；

（2）为甲方对接潜在的投资方或金融机构，推动项目融资方案落地；

（3）协助甲方完善项目续建方案，优化工程预算及建设计划；

（4）提供项目法律及政策咨询，确保续建过程符合相关规定；

（5）在合作过程中，代表甲方协调各方关系，推动项目进展。

2.2甲方应配合乙方开展相关工作，提供项目所需的真实、完整资料，并按照约定支付服务费用。

**第三条服务费用及支付方式**

3.1乙方提供本合同项下服务，甲方应向乙方支付服务费用，具体标准如下：

（1）前期咨询费：人民币[具体金额]元（大写：[具体大写金额]），在合同签订后[具体天数]日内一次性支付；

（2）阶段性服务费：根据项目进展，分阶段支付，每阶段费用为人民币[具体金额]元（大写：[具体大写金额]），具体支付节点为[详细节点描述，如完成尽职调查、落实融资等]。

3.2支付方式：甲方应通过银行转账方式将服务费用支付至乙方指定账户，账户信息如下：

开户名称：[乙方公司名称]

开户银行：[乙方开户银行名称]

银行账号：[乙方银行账号]

**第四条双方权利与义务**

4.1甲方的权利与义务：

（1）甲方有权监督乙方提供的服务是否符合合同约定，并要求乙方及时解决服务过程中出现的问题；

（2）甲方应按照合同约定支付服务费用，逾期支付的，应按日向乙方支付逾期金额[具体比例]的违约金；

（3）甲方应保证所提供资料的真实性，如因资料虚假导致乙方产生损失的，甲方应承担赔偿责任。

4.2乙方的权利与义务：

（1）乙方应按照合同约定提供专业、高效的服务，确保项目续建工作顺利推进；

（2）乙方有权要求甲方提供必要的工作配合，如甲方拒不配合，乙方有权暂停服务，并要求甲方支付已完成工作的服务费用；

（3）乙方应对合作过程中知悉的甲方商业秘密承担保密义务，除非法律法规另有规定或获得甲方书面同意。

**第五条违约责任**

5.1任何一方违反本合同约定，应承担违约责任，违约方应赔偿守约方因此遭受的直接经济损失。

5.2若甲方未按时支付服务费用，乙方有权解除合同，并要求甲方支付全部已产生的服务费用及违约金。

5.3若乙方未能按约定提供服务，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正的，甲方有权解除合同并要求乙方退还已支付的服务费用。

**第六条争议解决**

6.1本合同履行过程中发生的争议，双方应友好协商解决；协商不成的，任何一方均可向[具体法院名称]提起诉讼。

**第七条合同生效及终止**

7.1本合同自双方签字盖章之日起生效，至项目续建工作完成且服务费用结清之日终止。

7.2合同终止后，双方应做好工作交接，并依法履行保密义务。

**第八条其他约定**

8.1本合同未尽事宜，双方可另行签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。

8.2本合同一式[具体份数]份，甲方执[具体份数]份，乙方执[具体份数]份，具有同等法律效力。

（以下无正文）

**甲方（盖章）：**

[甲方公司名称]

**授权代表（签字）：**

[签字]

**日期：**

[年]年[月]月[日]

**乙方（盖章）：**

[乙方公司名称]

**授权代表（签字）：**

[签字]

**日期：**

[年]年[月]月[日]

**一、所需附件列表**

该合同在执行过程中，可能需要以下附件作为补充或依据：

1.**项目相关文件：**

*项目原始立项批准文件、土地使用证、规划许可证（原件或复印件）。

*项目建筑规划图、竣工图（如有）。

*项目停建原因说明及相关证明材料。

*项目现有资产清单（如土地、建筑物、设备等）及评估报告（如有）。

*项目拖欠工程款、税费、物业费等债权债务明细清单。

2.**尽职调查报告：**乙方完成项目尽职调查后出具的报告。

3.**融资方案文件：**乙方协助甲方对接融资后形成的融资协议草案、贷款承诺书等。

4.**续建方案及预算：**优化后的项目续建方案、工程预算书、施工组织设计等。

5.**法律意见书：**就项目续建涉及的法律问题（如手续补办、合同效力、债权债务处理等）出具的法律意见书。

6.**付款凭证：**甲方支付服务费用的相关银行转账凭证。

7.**会议纪要：**双方就合作事宜召开会议形成的纪要。

8.**其他双方约定的文件：**如保密协议、第三方协调协议等。

**二、违约行为罗列及认定**

**违约行为罗列：**

1.**甲方违约行为：**

*未按合同约定支付服务费用，包括延迟支付、拒绝支付或支付不足。

*提供虚假、不完整的项目资料，导致乙方工作产生错误或损失。

*无正当理由拒绝或拖延配合乙方开展尽职调查、融资对接、方案制定等工作。

*在乙方提供服务过程中，擅自改变项目条件或要求，给乙方造成障碍。

*合同终止后，未能按约定履行保密义务。

2.**乙方违约行为：**

*未按合同约定提供专业、有效的服务，服务质量不符合约定标准。

*未能按约定的时间节点完成阶段性工作，无正当理由拖延服务。

*泄露在合作过程中知悉的甲方商业秘密，或将其用于合同约定以外的目的。

*在服务过程中，利用职务之便谋取不正当利益。

*合同终止后，未能按约定做好工作交接或违反保密义务。

*承诺能够推动实现但实际未能达成的目标（如融资、手续办理），且非因甲方原因或不可抗力导致。

**违约行为认定：**

违约行为的认定依据主要包括：

***合同条款：**直接依据合同中关于权利义务、费用支付、服务标准、履行期限等的约定。

***事实证据：**双方沟通记录（如邮件、微信记录）、工作成果（如报告、方案）、付款凭证、证人证言等。

***法律规定：**参照《中华人民共和国民法典》关于合同履行、违约责任（如继续履行、采取补救措施、赔偿损失、支付违约金）的规定。

***行业惯例：**在服务费用标准、服务周期等方面，可参考相关行业惯例，但以合同约定为准。

**三、文档所涉及的法律名词及解释**

1.**烂尾楼：**指已开工建设但未达到竣工验收标准，或已投入资金但未建成，且停止建设超过一定时间（具体时间可能由地方规定）的建筑工程项目。

2.**尽职调查：**指在达成交易或合作前，对目标对象（如烂尾楼项目）进行全面深入的调查、核实，以了解其真实状况、潜在风险等，为决策提供依据。

3.**投资合作：**指投资方（甲方或其关联方）与提供专业服务的乙方进行合作，共同投入资源（可能是资金、管理、技术等）以实现特定目标（烂尾楼续建）。

4.**服务费用：**指乙方根据合同约定，为甲方提供投资合作服务而收取的报酬。

5.**商业秘密：**指不为公众所知悉、能为权利人带来经济利益、具有实用性并经权利人采取保密措施的技术信息和经营信息。在此合同中，通常包括甲方的项目信息、财务状况、融资渠道信息等。

6.**不可抗力：**指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害、战争、政府行为等。遭遇不可抗力的一方可以免除或部分免除违约责任。

7.**合同解除：**指因出现法定或约定的事由，使合同关系终止的法律效力。可以是协商解除或单方解除。

8.**违约金：**指合同中约定的，在一方违约时应向对方支付的一定数额的金钱。

**四、合同实际执行过程中可能遇到的问题及解决办法**

1.**问题：项目信息不透明或不真实。**

***表现：**甲方提供的数据有虚假成分，或关键文件缺失、伪造。

***解决办法：**

***事前：**合同中明确约定信息真实性义务和虚假陈述的后果；要求甲方提供关键文件的初步证明。

***事中：**乙方坚持进行独立、深入的尽职调查，不轻信甲方单方面陈述；通过第三方机构（如评估公司、律师事务所）进行验证。

2.**问题：项目债务（工程款、税费、其他）复杂，难以处理。**

***表现：**债权债务关系混乱，涉及多方利益，影响续建推进。

***解决办法：**

***事前：**尽职调查阶段充分梳理债权债务；合同中明确甲方的债务处理责任。

***事中：**乙方协助甲方制定债务处理方案（如协商、重组、诉讼等）；必要时引入专业的法律或财务顾问共同处理。

3.**问题：融资困难，投资方或金融机构对接不成功。**

***表现：**市场环境变化、项目风险过高、缺乏合格投资者等。

***解决办法：**

***事前：**乙方需对市场有充分判断，选择合适的融资策略；前期尽调中客观评估项目风险。

***事中：**乙方积极拓展多个融资渠道，调整融资方案（如引入政府引导基金、寻找联合投资者）；甲方需配合提供有说服力的续建方案和未来前景预测。

4.**问题：续建手续办理障碍重重。**

***表现：**规划变更、土地性质问题、历史遗留问题等导致审批流程漫长或受阻。

***解决办法：**

***事前：**乙方（或其推荐的律师）在尽职调查阶段即评估手续办理的可行性和风险。

***事中：**乙方利用专业知识和资源，积极与政府相关部门沟通协调；协助甲方完善申报材料；必要时采取法律途径解决问题。

5.**问题：双方合作出现分歧，尤其在利益分配或工作推进上。**

***表现：**观点冲突，无法达成一致，影响项目进度。

***解决办法：**

***事前：**合同中明确合作决策机制、利益分配原则和争议解决方式。

***事中：**保持良好沟通，坦诚交流；适时召开会议，记录会议纪要；若分歧严重，可寻求中立的第三方进行调解。

6.**问题：乙方服务不到位或缺乏责任心。**

***表现：**服务拖延、服务质量低劣、未能有效推动项目进展。

***解决办法：**

***事前：**对乙方资质、过往业绩进行考察；合同中明确服务标准、时间节点和违约责任。

***事中：**甲方加强过程监督，定期检查乙方工作成果；根据合同约定，要求乙方整改或承担相应责任。

7.**问题：项目续建过程中出现新的意外情况（如政策调整、安全事故）。**

***表现：**出现不可预见的风险，打乱原有计划。

***解决办法：**

***事前：**尽职调查和续建方案中充分考虑潜在风险并制定预案。

***事中：**出现情况后，及时评估影响，调整计划；根据合同约定，判断是否属于不可抗力，并履行相应通知义务；共同商讨解决方案。

**五、合同适用的所有场景**

该“烂尾楼续建投资合作服务合同”主要适用于以下场景：

1.**开发商或其关联方与专业服务机构合作：**当原开发商因资金链断裂等原因无法继续建设，其或关联方有意重启项目，但缺乏专业资源和经验时，委托专业的投资机构或咨询公司提供续建所需的投资对接和操作服务。

2.**资产管理公司或国企平台承接烂尾项目：**当资产管理公司或国有企业收购烂尾楼项目进行盘活时，需要专业的团队协助进行项目评估、融资、续建操作等。

3.**地产投资基金或私募股权基金投资烂尾楼：**投资机构看好某个烂尾楼项目的潜力，但希望借助当地资源或专业团队的力量来完成收购和续建过程，此时与提供服务的乙方合作。

4.**多个投资者联合投资烂尾项目：**若有多个投资者有意联合投资一个烂尾楼项目，但缺乏统一协调和执行能力，可以共同委托一家专业服务机构提供全程的投资合作服务。

5.**政府平台公司推动烂尾楼复活：**地方政府设立的平台公司负责推动辖区内烂尾楼项目，可能需要引入外部专业力量协助进行市场化运作和续建。

6.**具备一定资金实力的个人或企业尝试投资烂尾楼：**有资金实力的主体希望直接参与烂尾楼续建，但缺乏熟悉该领域操作的专业能力，可以聘请专业服务方提供支持。

**一、特殊应用场合及应增加的条款**

1.**场合：政府主导的旧城更新/城市更新项目中的烂尾楼续建**

***说明：**此类项目往往涉及复杂的土地权属调整、居民安置补偿、历史文化保护等因素，政府可能提供政策支持或资金补贴，但需要专业机构协调各方、设计可行方案。

***应增加条款：**

***条款一：政府协调配合机制**

***内容：**明确约定乙方在获得甲方授权后，有权代表甲方与政府相关部门（规划、国土、住建、征收拆迁等）就项目续建所需的政策支持、手续办理、资金补贴、居民安置等问题进行沟通协调。甲方承诺为乙方协调工作提供必要的协助和信息支持，并应乙方的合理请求，及时提供相关资质、文件或完成相关手续。

***说明：**保障乙方能够有效利用政府资源，推动项目进展。

***条款二：政策变动风险承担与应对**

***内容：**约定在合同履行期间，如遇国家或地方重大政策调整（如规划调整、土地用途变更、税收政策变化、货币信贷政策紧缩等）对项目续建产生重大影响时，双方应根据政策变化和项目实际情况，协商调整合作方案或服务内容。明确因政策变动导致的乙方预期收益减少或服务难度增加，双方应如何分担风险或调整费用（例如，增加的服务工作量对应额外费用，或根据影响程度调整最终服务费）。

***说明：**适应城市更新中政策环境的不确定性。

***条款三：居民/相关方沟通与安置协调**

***内容：**如项目续建涉及居民安置或其他利益相关方的协调，明确乙方负责提供专业的沟通方案和协调服务，协助甲方与相关方进行谈判和协商，推动达成协议。同时，约定甲方对乙方协调工作的支持义务，以及因居民安置等问题导致项目延期或产生额外费用的处理方式。

***说明：**确保项目推进过程中社会稳定，处理复杂的社区关系。

2.**场合：烂尾楼被用于建设保障性住房或人才公寓**

***说明：**此类项目通常有严格的政府监管和特定的建设要求（如户型比例、建设标准、配建设施等），且可能享受政策性贷款或补贴。

***应增加条款：**

***条款一：保障性住房政策符合性保证**

***内容：**甲方承诺其续建方案将严格遵守国家和地方关于保障性住房建设的各项法律法规和政策要求。乙方提供的服务应确保项目最终能够通过保障性住房的验收和资格审核。若因方案设计、建设过程不符合政策要求导致项目无法作为保障性住房交付或享受相关优惠政策，由甲方承担主要责任，乙方已产生的工作量按约定或协商支付费用。

***说明：**明确项目性质带来的特殊合规要求。

***条款二：专项融资对接服务**

***内容：**明确乙方负责协助甲方对接符合保障性住房融资条件的银行、政策性金融机构或政府性融资平台，提供相关的融资咨询和方案设计服务。约定乙方在此项服务中的具体工作范围、费用标准（可能按成功融资额的一定比例收取或包含在总服务费中）以及甲方需提供的配合事项。

***说明：**保障项目获得符合特定性质项目的融资支持。

3.**场合：涉及复杂法律纠纷（如建设工程合同纠纷、预售资金纠纷）的烂尾楼续建**

***说明：**项目本身可能背负着诉讼、仲裁或执行程序，影响土地使用、工程进展或资金使用。

***应增加条款：**

***条款一：法律事务协调与协助**

***内容：**明确乙方在服务过程中，如需处理与项目相关的法律纠纷，应甲方要求，提供法律咨询，协助甲方收集证据、参与诉讼/仲裁/执行程序中的沟通协调。约定乙方提供此类法律相关服务的范围、费用（通常另行计费）以及乙方不以律师身份直接代理诉讼，但可提供必要支持。

***说明：**处理项目历史遗留的法律问题。

***条款二：潜在法律风险告知与免责**

***内容：**约定乙方在尽职调查阶段已尽力了解项目存在的法律风险，并在服务过程中及时告知甲方。同时，明确因历史遗留的法律纠纷（非乙方原因造成）导致项目续建受阻或产生额外成本，乙方不承担赔偿责任，除非该风险是在乙方服务范围内且乙方未履行应尽调查或告知义务。

***说明：**明确界定乙方在处理复杂法律问题上的责任边界。

4.**场合：烂尾楼涉及集体土地上建设，需办理集体经营性建设用地入市或临时建设手续**

***说明：**此类项目在法律和政策上更为敏感，手续办理复杂且周期长，需要平衡农民集体利益和项目开发需求。

***应增加条款：**

***条款一：集体利益协调机制**

***内容：**约定乙方负责协助甲方与村集体经济组织、农户等进行沟通，就土地补偿、安置、收益分配等事宜进行协商，推动达成可行的协议方案。明确甲方在此过程中的决策权和责任，以及因协调不成功导致项目无法推进的风险承担。

***说明：**处理集体土地项目中的核心利益协调问题。

***条款二：特殊审批程序办理服务**

***内容：**明确约定办理集体经营性建设用地入市、临时建设等特殊审批程序所需的服务内容、乙方的工作职责、时间预估以及相关费用。特别强调乙方需利用其资源和经验，推动相关部门审批，但最终审批结果受政策及政府决定影响，乙方不保证审批成功。

***说明：**明确针对集体土地的特殊审批流程服务范围和责任。

5.**场合：乙方提供深度参与式管理服务，不仅限于投资合作，还负责续建期间的工程管理**

***说明：**乙方不仅提供资金对接和方案策划，还深度介入项目建设过程，对工程质量、进度、成本进行管理。

***应增加条款：**

***条款一：工程管理职责与权限**

***内容：**明确乙方在续建工程中的具体管理职责，例如：参与设计优化、审核施工方案、选择监理单位、监督工程进度与质量、管理工程款支付等。约定乙方的权限范围（如需甲方书面授权才能做出重大决策）。

***说明：**清晰界定乙方在项目管理中的角色和权力。

***条款二：项目管理费用与支付**

***内容：**除了基础的服务费用外，另行约定因乙方承担工程管理职责而产生的额外费用（如现场管理费、人员成本等），并明确其计算方式、支付时间和方式。

***说明：**合理补偿乙方承担的额外管理成本。

***条款三：工程风险与责任划分**

***内容：**明确因乙方工程管理行为不当（如决策失误、监督不力）造成的工程质量缺陷、安全事故或成本超支，乙方的赔偿责任。同时，约定因不可抗力、设计原因、甲方提供的材料问题、工人违规操作等非乙方管理范围内的因素导致的工程问题，责任划分方式。

***说明：**厘清深度参与管理带来的风险责任。

**二、特殊场合增加的第三方款项（责权利）及具体内容**

***前提：**当有第三方（如融资机构、政府平台、战略投资者、专业顾问等）因本合同项下的烂尾楼续建项目而提供资金、资源或专业服务时，需要明确其款项（责权利）。

***具体内容示例（以融资机构为例）：**

***第三方：**A银行（融资机构）

***款项/投入：**

*提供项目续建所需的建设贷款人民币[具体金额]元。

*提供不超过[具体金额]元的流动资金贷款。

*提供相关的融资顾问服务。

***责（责任）：**

*按照合同约定，按时足额发放贷款。

*对贷款资金的使用进行合规性监督。

*在甲方违反贷款合同约定时，行使相应的贷后管理措施（如催收、保全、处置抵押物等）。

***权（权利）：**

*获得甲方提供的贷款所需的全套资料，并有权进行核查。

*享有贷款本息的优先受偿权（以抵押/质押物或担保为限）。

*对项目重大变更（如股东变更、资产处置、再融资等）享有知情权和审批权（根据贷款合同约定）。

*在甲方严重违约时，有权提前收回贷款。

***利（利益）：**

*获得约定的贷款利息收入。

*通过参与项目，可能获得相应的服务费或咨询费。

*通过风险控制，保障自身资产安全。

**三、甲方为主导时需要额外增加的甲方主动性（责权利）合同条款及具体内容**

***前提：**合同虽已存在，但需强调甲方作为主导方的主动责任和权利。

***具体内容示例：**

***条款一：甲方承诺的最终决策权**

***内容：**明确约定，在项目续建的关键节点（如最终融资方案确定、重要合同签订、重大设计变更、土地使用性质变更审批、居民安置方案最终确定等），甲方拥有最终的决策权。乙方提出的建议方案需经甲方书面批准后方可执行。

***说明：**确保甲方对项目方向和重大事项的控制权。

***条款二：甲方提供核心资源的保证**

***内容：**甲方保证将提供续建项目所需的核心资源，包括但不限于：合法的土地使用权、必要的建设规划许可或相关审批支持（甲方需尽力推动获取）、项目历史债权债务的处理方案承诺、以及合同约定应由甲方投入的自有资金或配套资金。

***说明：**明确甲方需要投入的关键要素。

***条款三：甲方配合乙方的具体义务**

***内容：**细化甲方配合乙方开展尽职调查、融资对接、方案设计等工作的具体义务，例如：及时提供甲方内部的决策流程信息、授权乙方查阅相关账目和文件、指定专门接口人负责沟通协调、及时审批乙方提交的必要文件等。

***说明：**保障乙方服务顺利开展所需的甲方配合。

***条款四：甲方变更的约束**

***内容：**约定如甲方单方面变更项目主体、调整核心合作条件、或做出可能实质性影响项目进展或乙方利益的决定，应提前[具体天数]日书面通知乙方，并双方协商处理后续事宜。未经乙方同意的变更，乙方有权要求调整服务范围或费用，甚至解除合同。

***说明：**保护乙方利益，防止甲方随意变更导致乙方前期工作失效。

**四、乙方为主导时需要额外增加的乙方主动性（责权利）合同条款及具体内容**

***前提：**强调乙方作为主导服务方的主动责任和相应权利。

***具体内容示例：**

***条款一：乙方主导关键资源引入的义务**

***内容：**明确乙方负责主导引入项目续建所需的关键外部资源，包括但不限于：核心融资渠道、战略投资伙伴、优质的建设单位或监理单位、有实力的供应商等。乙方需承诺投入其合理的资源和努力去寻找和引入这些资源。

***说明：**明确乙方在资源对接上的核心作用和责任。

***条款二：乙方对服务成果的保证（在合理范围内）**

***内容：**约定乙方将运用其专业知识和经验，在合理努力和合理时间内，提供符合行业标准、满足合同约定的服务成果（如尽职调查报告、融资方案、续建计划等）。同时，需明确此保证不包含对项目最终成功（如能否融资、能否顺利建成销售）的保证。

***说明：**界定乙方的服务保证范围，避免过度承诺。

***条款三：乙方在第三方协调中的主导权**

***内容：**在合同约定需要乙方协调的第三方（如政府部门、金融机构、其他合作方）时，约定乙方在协调过程中的主导沟通角色，甲方应予以配合。乙方需有权代表甲方（在授权范围内）进行初步的谈判和沟通。

***说明：**赋予乙方必要的协调主动权。

***条款四：乙方获取合理报酬的权利**

***内容：**约定乙方有权根据其提供的服务的性质、难度、投入的时间精力、引入资源的价值等因素，按照合同约定的方式（固定费用、按阶段收费、成功费等）获取合理的、事先约定的服务报酬。对于乙方主导引入的关键资源（如融资），可考虑约定基于资源引入价值的一定比例的成功费或增值服务费（需在合同中明确约定）。

***说明：**保障乙方付出主动努力和引入关键资源后获得相应回报。

**五、再特殊应用场景下需要额外增加的特殊条款及注意事项**

***场景：项目涉及国家安全、公共利益或重大公共利益（如国防设施、危化品仓库、大型公共场馆等）的处置**

***特殊条款：**

***安全与合规审查承诺：**甲方承诺项目续建将严格遵守所有相关的国家安全、行业安全、环境保护、文物保护等法律法规。乙方提供的服务需确保项目符合这些要求。

***政府特殊审批程序：**明确因项目性质特殊，可能涉及国家或行业主管部门的特殊审批程序，约定乙方负责提供相关政策和程序的咨询，协助甲方准备申报材料，但最终审批结果由相关部门决定，乙方不保证。

***信息保密（更高等级）：**对涉及国家秘密或重大公共利益的信息，增加更严格的保密义务和违约责任。

***注意事项：**此类项目极其敏感，审批难度极大，社会关注度极高。必须确保项目本身具有极高的公共利益属性和必要性。合作前需进行极其详尽的合规性评估，且政府协调是成功的关键。

**六、原始合同所需要的所有的详细的附件列表（补充）**

在原有基础上，根据上述特殊场景和补充内容，可能需要的更详细附件列表包括：

1.**项目历史资料：**

*项目立项批准书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证（如有）、施工许可证（如有）等历史证照（或证明文件）。

*项目原设计图纸、竣工图（如有）。

*项目停建原因的详细说明及证明材料（如财务报表、会议纪要、法院判决等）。

*项目历次融资情况、债权债务明细清单及凭证。

*项目涉及的诉讼、仲裁、执行案件卷宗复印件或案件信息查询结果。

2.**项目现状资料：**

*项目现场照片、视频。

*项目建筑物、构筑物、设备等资产现状评估报告。

*项目现有物业、安保、水电等运行情况说明。

*项目周边环境、交通、配套设施情况说明。

3.**尽职调查报告：**乙方完成初步或全面尽职调查后出具的报告。

4.**融资方案相关文件：**

*融资机构出具的初步意向书、贷款承诺书、授信额度通知等。

*融资方案详细报告。

*与潜在投资者的谈判纪要或协议草案。

5.**续建方案及预算文件：**

*优化后的项目总平面图、建筑设计方案（草案）。

*详细工程量清单、施工图预算书。

*项目进度计划（Gantt图或横道图）。

*项目成本控制方案。

6.**法律意见书：**律师就项目法律风险、手续补办可行性、合同效力等出具的法律意见书。

7.**政府批文/意向书（如有）：**

*政府部门关于项目续建的支持函、会议纪要、政策性文件。

*土地性质变更、规划调整的初步意向或批文。

*集体土地征收、补偿协议（如有）。

8.**第三方协调协议/纪要（如有）：**

*与居民、供应商、顾问机构等达成的协议或重要沟通纪要。

*与政府相关部门的协调会议纪要。

9.**项目财务资料：**（在允许范围内）涉及项目历史财务状况、现有负债的审计报告或财务报表摘要。

10.**其他：**双方认为必要的其他文件。

**七、原始合同所涉及到的法律名词及名词解释（补充）**

在原有基础上，补充：

***集体经营性建设用地：**指农民集体所有依法用于非农业建设的土地。在特定政策框架下，这类土地可以经过审批入市交易或用于特定项目建设（如保障性住房、乡村建设等）。

***城市更新/旧城改造：**指对城市建成区进行综合整治、功能完善、空间优化和文化传承的活动，旨在提升城市整体品质和人居环境。烂尾楼续建通常被视为城市更新的一种具体形式。

***尽职调查：**在投资或合作决策前，对目标主体（此处为烂尾楼项目）进行的全面调查和核实，包括法律、财务、技术、市场、环境等各个方面，以评估风险和机遇。

***不可抗力：**指不能预见、不能避免且不能克服的客观情况，如自然灾害（地震、洪水）、战争、动乱、政府行为（征收、政策突变）等。遭遇不可抗力的一方可以依法免除或部分免除违约责任。

***默示条款：**指合同中未明确约定，但根据法律规定、交易习惯或诚实信用原则应当存在的条款。

***附随义务：**指合同生效后，基于合同性质、交易习惯、诚实信用原则等产生的，合同未明确约定的、但应当履行的义务，如通知、协助、保密、保护义务等。

***信赖利益损失：**指一方在基于对合同有效成立或有效履行的信赖而为一定给付或为其他准备后，因合同不成立、无效、被撤销或履行被拒绝所遭受的损失。

***表见代理：**指行为人没有代理权，但因其实施的民事法律行为符合代理的表面要件，善意相对人有理由相信其有代理权，并基于此信赖与行为人实施法律行为，该法律行为的后果由被代理人（合同相对方）承担的一种法律制度。

**八、本合同在实际操作过程中，会遇到的相关问题及注意事项进行罗列，并给出具体的解决办法**

***问题1：项目信息不真实或不完整，导致风险评估失误。**

***表现：**甲方故意隐瞒债务、夸大资产价值或提供虚假的审批文件。

***解决办法：**

***注意：**乙方必须坚持进行独立、深入的尽职调查，不能完全依赖甲方提供的信息。要查阅公开资料、咨询专业人士（律师、评估师）、实地考察、与相关方（如施工单位、供应商）沟通核实。

***应对：**如发现重大虚假信息，应立即暂停服务并书面通知甲方，要求其纠正。若甲方拒不纠正，乙方有权解除合同并要求赔偿损失。

***问题2：融资极其困难，市场环境或项目自身风险过高。**

***表现：**银行或投资机构因风险控制要求、项目缺乏盈利能力、政策限制等原因拒绝提供融资。

***解决办法：**

***注意：**乙方需在尽职调查阶段就充分评估项目的融资可行性。积极拓展多元化融资渠道，包括政策性银行、政府专项基金、产业基金、股权投资等。

***应对：**与甲方共同调整续建方案（如缩小规模、调整产品类型），优化成本，或寻找风险偏好更高的投资者。如果经过多方努力仍无法融资，应向甲方如实反映情况，并协商合同解除或后续合作方式。

***问题3：政府审批手续复杂、周期长，甚至受阻。**

***表现：**规划部门要求重大调整、国土部门对土地性质有疑虑、环保部门提出不达标要求等。

***解决办法：**

***注意：**乙方需了解相关审批政策，提前介入沟通。准备好充分的申报材料，确保合规性。

***应对：**积极与政府相关部门沟通协调，解释项目价值，争取支持。必要时可寻求政府背景的第三方机构协助。如遇政策性障碍，需与甲方协商调整方案或暂缓项目。

***问题4：项目涉及复杂的历史遗留问题（如烂尾多年形成的稳定租户、查封等）。**

***表现：**项目内存在长期经营但已不符合规划的商户拒不搬迁、