2025年不动产登记代理人模拟考试题库及答案

2025年不动产登记代理人模拟考试题库及答案一、单项选择题（每题1分，共20题）1.依据《不动产登记暂行条例实施细则》，因人民法院生效法律文书导致不动产权利转移，当事人申请登记时，登记机构应当（）。A.要求当事人提交权利转让合同B.直接依据法律文书办理登记C.需经原权利人书面同意D.先办理预告登记再转为转移登记答案：B解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第二十条，因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书等导致不动产权利发生转移的，当事人申请登记时，应当提交生效法律文书，登记机构可直接依据文书办理，无需额外材料。2.某小区业主王某将住宅改为经营性用房，已取得利害关系人书面同意，申请不动产变更登记时，登记机构应重点审查（）。A.房屋面积是否变化B.利害关系人同意文件的真实性C.土地性质是否变更D.建筑物结构安全证明答案：B解析：《民法典》第二百七十九条规定，业主将住宅改为经营性用房需经有利害关系的业主一致同意，登记机构需审查该同意文件的真实性及关联性。3.甲公司以划拨方式取得的建设用地使用权抵押，未办理土地出让手续，申请抵押登记时，登记机构应当（）。A.直接办理抵押登记B.要求先补缴土地出让金C.不予登记D.办理抵押登记并注明“划拨土地”答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，划拨土地使用权抵押可办理登记，但需在登记簿中注记“划拨土地使用权抵押”，未要求必须补缴出让金后才登记。4.李某购买预售商品房并办理了预告登记，后开发商将该房再次出售给张某，张某申请转移登记时，登记机构应（）。A.办理登记，因预告登记仅约束开发商B.不予登记，因预告登记具有排他效力C.要求李某书面同意后办理D.先注销预告登记再办理答案：B解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力，故登记机构应不予办理转移登记。5.下列情形中，不动产登记机构可以直接办理登记的是（）。A.政府组织的集体土地所有权首次登记B.依职权更正登记C.异议登记D.因继承取得不动产权利的转移登记答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十一条规定，登记机构可依职权办理更正登记，无需当事人申请。6.王某申请办理不动产抵押权注销登记，需提交的材料不包括（）。A.不动产登记证明B.主债权消灭的证明材料C.抵押人身份证明D.抵押权人同意注销的书面文件答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，抵押权注销登记需提交不动产登记证明、主债权消灭证明（如还款凭证）及双方身份证明，抵押权人同意非必要材料（因主债权消灭可单方申请）。7.某宗地存在两个抵押权，第一顺位抵押权人A银行，第二顺位抵押权人B银行，若A银行的债权消灭，B银行的抵押权（）。A.自动升为第一顺位B.需重新办理顺位变更登记C.因A银行债权消灭而消灭D.继续保持第二顺位答案：A解析：《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；债权消灭的，顺位在后的抵押权自动升进。8.集体土地所有权首次登记时，申请主体应为（）。A.村民个人B.村民委员会C.乡镇人民政府D.县级自然资源主管部门答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十九条规定，集体土地所有权登记，依照下列规定提出申请：（一）土地属于村农民集体所有的，由村集体经济组织代为申请，没有集体经济组织的，由村民委员会代为申请……9.不动产登记机构收到异议登记申请后，应在（）个工作日内完成登记。A.1B.3C.5D.7答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十条规定，不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外。但异议登记属于特殊情形，《不动产登记操作规范（试行）》明确异议登记应即时办理，一般1个工作日内完成。10.某企业因破产清算，其名下不动产被法院强制拍卖，买受人申请转移登记时，需提交的材料不包括（）。A.法院拍卖成交确认书B.企业原不动产权属证书C.买受人身份证明D.完税凭证答案：B解析：法院强制拍卖的不动产转移登记，原权属证书无法收回的，登记机构可依据生效法律文书直接办理，无需提交原证书（《不动产登记暂行条例实施细则》第二十三条）。11.下列不动产登记类型中，不适用嘱托登记的是（）。A.人民法院要求查封不动产B.人民政府要求办理征收补偿登记C.抵押权人申请抵押权设立登记D.监察机关要求限制不动产处分答案：C解析：嘱托登记是指登记机构根据有权机关的嘱托文件直接办理登记，如法院查封、政府征收等；抵押权设立登记需由当事人申请，不属于嘱托登记范畴。12.不动产登记资料查询人申请查询时，登记机构应核对的信息不包括（）。A.查询人的身份信息B.查询目的的合理性C.不动产的具体坐落D.查询人的工作单位答案：D解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第八条规定，查询人申请查询应提交身份证明、明确的查询对象，并说明查询目的；工作单位非必须核对信息。13.某房屋存在查封登记，查封期限为2023年1月1日至2026年1月1日，若查封机关未续封，该查封登记（）。A.自动失效B.需登记机构手动注销C.继续有效至2026年1月1日D.转为轮候查封答案：A解析：《最高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第二十七条规定，查封期限届满，人民法院未办理续封手续的，查封的效力消灭。14.预告登记的有效期为（）。A.自登记之日起6个月B.自能够进行不动产登记之日起90日C.自债权消灭之日起30日D.无固定期限，直至本登记完成答案：B解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。15.下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的是（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请材料存在笔误，可当场更正C.利害关系人对登记事项提出异议但无证据D.申请人提交的身份证明与户籍信息一致答案：A解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，申请登记的不动产权利超过规定期限的，登记机构应当不予登记。16.甲、乙按份共有一套房屋，甲占60%份额，乙占40%份额，甲欲转让其份额，乙主张优先购买权，登记机构办理转移登记时应（）。A.要求甲提交乙放弃优先购买权的书面材料B.直接办理，无需审查优先购买权C.通知乙到场确认D.要求乙提供同意转让的证明答案：A解析：《民法典》第三百零六条规定，按份共有人转让份额时，其他共有人在同等条件下享有优先购买权；登记机构需审查是否已保障优先购买权，通常要求提交放弃声明或已通知的证明。17.不动产登记机构工作人员在办理登记时，发现申请材料可能涉及虚假，应（）。A.直接拒绝登记B.要求申请人补充材料C.暂停办理并调查核实D.告知申请人承担法律责任答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第十八条规定，登记机构认为申请材料需要进一步证明的，可以要求申请人补充材料，必要时可以实地查看或调查核实。18.某宗土地的地类为“耕地”，但实际已建设为厂房，申请办理不动产登记时，登记机构应（）。A.按实际用途登记B.不予登记，要求先办理地类变更审批C.登记为“耕地”并备注实际用途D.登记为“工业用地”答案：B解析：《土地管理法》规定，改变土地用途需经依法审批，未审批前登记机构不得按实际用途登记，应不予登记并告知申请人完善手续。19.不动产登记证明遗失后，权利人申请补发时，登记机构应（）。A.直接补发新证，原证作废B.公告原证作废后补发C.要求权利人登报声明后补发D.无需公告，凭身份证明补发答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条规定，不动产权属证书或者登记证明遗失、灭失，权利人申请补发的，登记机构应当在其门户网站上刊发遗失、灭失声明15个工作日后，予以补发。20.下列关于不动产登记赔偿责任的表述，正确的是（）。A.因登记错误给他人造成损害的，登记机构承担无过错责任B.登记机构赔偿后，可向造成错误的工作人员追偿C.申请人提供虚假材料导致登记错误的，登记机构不承担责任D.利害关系人因登记错误受损，只能向申请人索赔答案：B解析：《民法典》第二百二十二条规定，登记机构因过错造成登记错误，应承担赔偿责任；赔偿后，可向造成登记错误的工作人员追偿。二、多项选择题（每题2分，共10题）1.根据《不动产登记暂行条例》，不动产登记的类型包括（）。A.首次登记B.变更登记C.更正登记D.异议登记答案：ABCD解析：《不动产登记暂行条例》第三条规定，不动产登记包括首次登记、变更登记、转移登记、注销登记、更正登记、异议登记、预告登记、查封登记等。2.下列情形中，需要由当事人双方共同申请登记的有（）。A.房屋买卖B.继承取得房屋所有权C.抵押设立D.因人民法院判决导致的转移登记答案：AC解析：《不动产登记暂行条例》第十四条规定，因买卖、设定抵押权等申请不动产登记的，应当由当事人双方共同申请；继承、法院判决可单方申请。3.不动产登记机构在办理登记时，应当履行的职责包括（）。A.查验申请人提供的权属证明和其他必要材料B.就有关登记事项询问申请人C.如实、及时登记有关事项D.对不动产进行评估答案：ABC解析：《不动产登记暂行条例》第十七条规定，登记机构应查验材料、询问申请人、如实登记；评估非登记机构职责。4.下列关于预告登记的表述，正确的有（）。A.预告登记后，未经权利人同意，处分不动产的，不发生物权效力B.预告登记仅适用于商品房预售C.预告登记可担保未来物权的实现D.预告登记失效后，原债权消灭答案：AC解析：预告登记适用于所有以将来发生不动产物权变动为目的的请求权（如抵押预告、买卖预告），其失效不必然导致债权消灭（《民法典》第二百二十一条）。5.集体土地上的房屋所有权首次登记，需提交的材料包括（）。A.宅基地使用权证明B.房屋符合规划或建设的相关材料C.申请人属于房屋所在地农村集体经济组织成员的证明D.购房合同答案：ABC解析：集体土地房屋首次登记需提交宅基地使用权证、规划许可证明及集体经济组织成员证明（《不动产登记操作规范（试行）》）。6.不动产登记资料包括（）。A.不动产登记簿B.原始登记材料C.查询记录D.权属证书样本答案：AB解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第二条规定，不动产登记资料包括不动产登记簿等登记结果和不动产登记原始资料。7.下列情形中，不动产登记机构应当办理注销登记的有（）。A.不动产灭失B.权利人放弃不动产权利C.抵押期限届满D.因人民法院判决导致不动产权利消灭答案：ABD解析：抵押期限届满不必然导致抵押权消灭（需主债权消灭），故C错误；其他情形符合《不动产登记暂行条例实施细则》第二十八条规定。8.不动产登记中，“一体登记”原则指（）。A.房、地一体登记B.海域与海上建筑物一体登记C.森林、林木与土地一体登记D.不同权利人的不动产合并登记答案：ABC解析：“一体登记”指土地与地上定着物（如房屋、林木）、海域与海上设施等一并登记，确保权利主体一致（《不动产登记暂行条例》第五条）。9.下列关于更正登记的表述，正确的有（）。A.权利人发现登记簿错误，可申请更正登记B.利害关系人申请更正登记，需提交权利人同意的证明C.登记机构发现登记错误，可依职权更正D.更正登记期间，原登记效力中止答案：ABC解析：更正登记期间，原登记继续有效（《不动产登记暂行条例实施细则》第二十二条），故D错误。10.不动产登记机构不予登记的情形包括（）。A.申请登记的不动产权利不明确B.申请登记的不动产已被依法查封C.申请人未按要求补充材料D.利害关系人对登记事项有异议答案：ABC解析：利害关系人异议需有证据证明登记错误，否则不影响登记（《不动产登记暂行条例》第二十二条）。三、案例分析题（每题10分，共3题）案例1：2024年3月，李某与张某签订房屋买卖合同，约定李某以200万元购买张某名下位于A市B区的住宅一套。合同签订后，李某支付了首付款100万元，张某配合办理了预告登记。2024年5月，张某因债务纠纷被债权人王某起诉，法院判决张某向王某偿还债务150万元，并于2024年6月查封了该房屋。2024年7月，李某按约定支付剩余房款100万元，申请办理转移登记时，登记机构以房屋已被查封为由不予登记。问题：1.李某的预告登记是否具有对抗法院查封的效力？2.登记机构不予登记的行为是否合法？答案：1.预告登记具有对抗查封的效力。根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第三十条，金钱债权执行中，对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持。本案中，李某的预告登记早于法院查封，可对抗查封。2.登记机构不予登记的行为不合法。预告登记后，房屋虽被查封，但李某作为预告登记权利人，在满足本登记条件（已支付全部房款）时，登记机构应办理转移登记，查封不影响本登记的办理（《不动产登记操作规范（试行）》规定，查封期间可办理转移登记，除非查封机关明确禁止）。案例2：2023年10月，甲公司以其名下工业用地（划拨性质）及厂房为抵押，向乙银行借款500万元，双方签订了抵押合同，但未办理土地出让手续。2024年12月，甲公司因经营不善破产，乙银行申请实现抵押权，要求登记机构办理抵押登记。问题：1.划拨土地上的厂房抵押是否需要办理土地出让手续？2.若甲公司已办理土地出让并补缴出让金，抵押登记的内容应如何记载？答案：1.