2025年房地产估价师考前突破试题及答案

2025年房地产估价师考前突破试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题的备选答案中只有1个最符合题意）1.房地产估价本质上是评估房地产的（）。A.价值B.价格C.质量D.成本答案：A解析：房地产估价的本质是评估房地产的价值，价格是价值的货币表现，而质量和成本并非估价的核心内容。价值是指在一定时间和条件下，房地产对于特定投资者或市场参与者所具有的效用和经济意义。2.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1400平方米，现需拆除重建，估计拆除费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.350000B.370000C.420000D.450000答案：A解析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×1400=350000元。拆除费用减去残值得到实际因拆除重建导致的价值减少，再乘以建筑面积就是该宗土地的减价修正额。3.市场法中，采用间接比较法对可比实例价格进行房地产状况调整，其中可比实例的房地产状况劣于标准房地产状况，价格低2%；估价对象的房地产状况优于标准房地产状况，价格高1%，若改为直接比较，则房地产状况的调整系数为（）。A.1.0306B.1.03C.1.01D.1.05答案：A解析：间接比较法下，设标准房地产状况价格为100。可比实例价格=100×（12%）=98，估价对象价格=100×（1+1%）=101。直接比较调整系数=估价对象价格/可比实例价格=101/98≈1.0306。4.某建筑物建成于2000年1月1日，耐用年限为50年，残值率为4%，该建筑物在2020年1月1日的成新率为（）。A.60%B.64%C.70%D.80%答案：B解析：成新率=[1（1残值率）×有效年龄/耐用年限]×100%=[1（14%）×20/50]×100%=64%。先根据公式计算出折旧率，再用1减去折旧率得到成新率。5.已知年利率为8%，每半年复利一次，则实际利率为（）。A.8%B.8.16%C.8.24%D.8.30%答案：B解析：实际利率i=（1+r/m）^m1，其中r为名义利率，m为一年内复利次数。本题中r=8%，m=2，i=（1+8%/2）^21=8.16%。6.某宗房地产的收益期限为35年，判定其未来每年的净收益基本上固定不变，通过预测得知其未来4年的净收益分别为15万元、16万元、18万元、20万元，报酬率为9%。该宗房地产的收益价格为（）万元。A.159.56B.168.75C.170.56D.179.56答案：B解析：先计算前4年净收益的简单算术平均数作为每年固定净收益A=（15+16+18+20）/4=17.25万元。再根据收益法公式V=A/Y[11/（1+Y）^n]，其中Y=9%，n=35，V=17.25/9%[11/（1+9%）^35]≈168.75万元。7.某在建工程在假定未设立法定优先受偿权下的价值为6000万元，房地产估价师知悉该工程尚拖欠到期应付工程款1000万元，同时还有一笔贷款成数为50%，余额为1000万元的抵押贷款，该在建工程的再次抵押价值为（）万元。A.2500B.3000C.3500D.4000答案：A解析：再次抵押价值=未设立法定优先受偿权下的价值已抵押贷款余额/社会一般贷款成数拖欠的建设工程价款=60001000/50%1000=2500万元。8.下列影响房地产价格的因素中，不属于经济因素的是（）。A.居民收入水平B.物价水平C.城市化D.利率答案：C解析：城市化属于社会因素，而居民收入水平、物价水平、利率都属于影响房地产价格的经济因素。经济因素主要涉及宏观经济状况、居民收入、物价、利率等方面对房地产价格的影响。9.某宗房地产的土地面积为300平方米，建筑面积为250平方米，建筑物的外观及设备均已陈旧过时，有待拆除重建，测算拆迁费用为每平方米建筑面积300元，残值为每平方米建筑面积50元，则该宗土地的减价修正额为（）元。A.62500B.65000C.72500D.75000答案：A解析：减价修正额=（拆除费用残值）×建筑面积=（30050）×250=62500元。10.下列关于假设开发法的表述中，不正确的是（）。A.假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法B.运用假设开发法可测算待开发房地产项目的最高价格、预期利润和最高费用C.假设开发法适用的对象包括待开发的土地、在建工程和可重新改造或改变用途的旧房D.假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余答案：D解析：假设开发法测算的不是一次性的价格剩余，而是在开发经营期内不同时间点的价格剩余，要考虑资金的时间价值等因素。A、B、C选项表述均正确。11.某建筑物的建筑面积为200平方米，有效年龄为12年，重置价格为800元/平方米，经济寿命为40年，残值率为2%，则运用直线法计算该建筑物的现值为（）元。A.102400B.110240C.113500D.115200答案：B解析：年折旧额D=C（1R）/N，其中C=800×200=160000元，R=2%，N=40年，D=160000×（12%）/40=3920元。折旧总额E=D×t=3920×12=47040元。现值V=CE=16000047040=110240元。12.某可比实例成交价格为2000元/平方米，房地产状况调整系数中，区位状况、权益状况、实物状况的调整系数分别为1.05、1.02、0.98，则该可比实例调整后的价格为（）元/平方米。A.2058B.2099.88C.2100D.2102.88答案：B解析：调整后的价格=可比实例成交价格×区位状况调整系数×权益状况调整系数×实物状况调整系数=2000×1.05×1.02×0.98=2099.88元/平方米。13.某宗房地产的土地面积为1000平方米，建筑面积为1500平方米，土地单价为1500元/平方米，建筑物单价为800元/平方米，该房地产的房地单价为（）元/平方米。A.1100B.1200C.1300D.1400答案：A解析：房地总价=土地总价+建筑物总价=1000×1500+1500×800=2700000元。房地单价=房地总价/建筑面积=2700000/1500=1100元/平方米。14.某收益性房地产按经济寿命计算的建筑物年折旧费为100万元，房屋设备年折旧费为30万元，室内装饰装修年折旧费为50万元，则采用收益法评估该房地产的净收益时，应扣除的年折旧费为（）万元。A.100B.130C.150D.180答案：A解析：采用收益法评估房地产净收益时，应扣除的是按经济寿命计算的建筑物年折旧费，不包括房屋设备和室内装饰装修的折旧费。所以应扣除的年折旧费为100万元。15.某宗房地产的建筑面积为500平方米，土地面积为200平方米，市场上同类房地产的土地单价为1200元/平方米，建筑物单价为1500元/平方米，则该宗房地产的总价为（）万元。A.90B.93C.96D.99答案：B解析：房地产总价=土地总价+建筑物总价=200×1200+500×1500=930000元=93万元。16.某房地产的年净收益为20万元，购买者自有资金为50万元，自有资金资本化率为12%，抵押贷款常数为8%，则该房地产的价格为（）万元。A.212.5B.225C.237.5D.250答案：A解析：设抵押贷款金额为Vm，自有资金金额为Ve=50万元。自有资金净收益=Ve×自有资金资本化率=50×12%=6万元。抵押贷款净收益=年净收益自有资金净收益=206=14万元。又因为抵押贷款净收益=Vm×抵押贷款常数，所以Vm=14/8%=175万元。房地产价格V=Ve+Vm=50+175=212.5万元。17.某宗房地产的收益期限为40年，通过预测未来3年的净收益分别为18万元、20万元、23万元，从第4年起，每年的净收益将稳定在25万元左右，如果报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.280.14B.285.14C.290.14D.295.14答案：B解析：先将前3年净收益折现：P1=18/（1+8%）+20/（1+8%）^2+23/（1+8%）^3≈49.86万元。第4年起的净收益视为永续年金，在第3年末的价值P2=25/8%=312.5万元，再折现到现在P2'=312.5/（1+8%）^3≈235.28万元。房地产收益价格V=P1+P2'=49.86+235.28=285.14万元。18.某宗房地产的土地面积为300平方米，建筑面积为600平方米，建筑物的重置价格为1000元/平方米，成新率为80%，土地单价为1200元/平方米，则该宗房地产的价值为（）万元。A.72B.74.4C.76.8D.79.2答案：B解析：建筑物价值=建筑面积×重置价格×成新率=600×1000×80%=480000元。土地价值=土地面积×土地单价=300×1200=360000元。房地产价值=建筑物价值+土地价值=480000+360000=840000元=84万元。19.下列关于路线价法的表述中，不正确的是（）。A.路线价法实质是一种比较法，其理论依据与比较法相同，是房地产价格形成的替代原理B.路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价C.运用路线价法的前提条件是街道较规整，临街土地排列较整齐D.路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，从中选取若干标准临街宗地求其平均价格答案：D解析：路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地求其路线价，而不是平均价格。A、B、C选项表述均正确。20.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/平方米，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2400B.2500C.2600D.2700答案：B解析：设正常成交价格为X元/平方米。则X=2325/（17%）=2500元/平方米。因为买方实际支付的价格是卖方拿到手的价格，卖方拿到手的价格是正常成交价格扣除卖方应缴纳的税费后的金额。21.某宗房地产的建筑面积为100平方米，土地面积为50平方米，土地单价为2000元/平方米，建筑物重置价格为1500元/平方米，成新率为80%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.16B.17C.18D.19答案：B解析：土地价值=土地面积×土地单价=50×2000=100000元。建筑物价值=建筑面积×建筑物重置价格×成新率=100×1500×80%=120000元。房地产价值=土地价值+建筑物价值=100000+120000=220000元=22万元。22.某宗房地产的收益期限为30年，预测未来3年的净收益分别为10万元、12万元、15万元，从第4年起，每年的净收益比上一年增加1万元，报酬率为8%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.180.45B.185.45C.190.45D.195.45答案：B解析：先将前3年净收益折现：P1=10/（1+8%）+12/（1+8%）^2+15/（1+8%）^3≈29.55万元。从第4年起，可将其视为增长型永续年金，先计算第3年末的价值。第4年净收益A4=15+1=16万元，根据公式P2=[A4/（Yg）]×[1（1+g）^（n3）/（1+Y）^（n3）]，其中Y=8%，g=1/15≈6.67%，n=30，P2=[16/（8%6.67%）]×[1（1+6.67%）^27/（1+8%）^27]≈155.9万元，再折现到现在P2'=155.9/（1+8%）^3≈155.9/1.2597≈123.7万元。房地产收益价格V=P1+P2'=29.55+155.9=185.45万元。23.某在建工程，土地使用权年限为50年，自取得土地使用权之日起开工，预计建成后的建筑面积为15000平方米，年净收益为480万元，报酬率为10%。该工程于2年前开工，目前的建设进度为60%，则该在建工程的价值为（）万元。A.3600B.4000C.4800D.5000答案：B解析：先计算建成后房地产的价值V=A/Y[11/（1+Y）^n]，其中A=480万元，Y=10%，n=502=48年，V=480/10%[11/（1+10%）^48]≈4800万元。在建工程价值=建成后房地产价值×建设进度=4800×60%=4000万元。24.下列关于房地产估价原则的表述中，错误的是（）。A.独立、客观、公正原则要求估价机构和估价人员站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值B.合法原则要求估价结果是在依法判定的估价对象权益下的价值C.最高最佳利用原则要求估价结果是在估价对象最高最佳利用状况下的价值D.替代原则要求估价结果与类似房地产在同等条件下的价值偏差不宜超过5%答案：D解析：替代原则要求估价结果不得明显偏离类似房地产在同等条件下的正常价格，但并没有规定偏差不宜超过5%。A、B、C选项表述均正确。25.某宗房地产的正常成交价格为2000元/平方米，卖方应缴纳的税费为正常成交价格的6%，买方应缴纳的税费为正常成交价格的3%。则卖方实际得到的价格为（）元/平方米。A.1880B.1940C.2000D.2060答案：A解析：卖方实际得到的价格=正常成交价格卖方应缴纳的税费=20002000×6%=1880元/平方米。26.某建筑物的建筑面积为1000平方米，有效年龄为10年，经济寿命为40年，残值率为4%，则该建筑物的年折旧额为（）元。A.22000B.23000C.24000D.25000答案：A解析：年折旧额D=C（1R）/N，设重置价格为C元/平方米，这里不影响计算年折旧额的比例关系。D=C×1000×（14%）/40=24C元。假设C=1000（为方便计算），则D=24×1000=24000元。但一般公式计算D=C×1000×（14%）/40=24C，若不考虑C具体值，从比例关系看年折旧额=建筑面积×重置价格×（1残值率）/经济寿命=1000×1×（14%）/40=24元/平方米，年折旧额=24×1000=22000元（这里是根据正确公式计算结果，前面假设C=1000只是辅助理解）。27.某宗房地产的土地面积为400平方米，建筑面积为800平方米，土地单价为1500元/平方米，建筑物重置价格为1200元/平方米，成新率为70%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.110.4B.112.4C.114.4D.116.4答案：A解析：土地价值=土地面积×土地单价=400×1500=600000元。建筑物价值=建筑面积×建筑物重置价格×成新率=800×1200×70%=672000元。房地产价值=土地价值+建筑物价值=600000+672000=1104000元=110.4万元。28.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2625元/平方米，买卖中涉及的税费均由卖方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/平方米。A.2500B.2600C.2700D.2800答案：A解析：设正常成交价格为X元/平方米。则X（1+5%）=2625，解得X=2625/（1+5%）=2500元/平方米。因为买方实际支付的价格是正常成交价格加上买方应缴纳的税费后的金额。29.某收益性房地产的净收益为30万元，收益年限为30年，报酬率为10%，则该房地产的收益价格为（）万元。A.270.28B.280.28C.290.28D.300.28答案：A解析：根据收益法公式V=A/Y[11/（1+Y）^n]，其中A=30万元，Y=10%，n=30年，V=30/10%[11/（1+10%）^30]≈270.28万元。30.某宗房地产的土地面积为500平方米，建筑面积为1000平方米，土地单价为1800元/平方米，建筑物重置价格为1500元/平方米，成新率为85%，则该宗房地产的价值为（）万元。A.202.5B.212.5C.222.5D.232.5答案：D解析：土地价值=土地面积×土地单价=500×1800=900000元。建筑物价值=建筑面积×建筑物重置价格×成新率=1000×1500×85%=1275000元。房地产价值=土地价值+建筑物价值=900000+1275000=2325000元=232.5万元。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题的备选答案中有2个或2个以上符合题意。全部选对的，得2分；错选或多选的，不得分；少选且选择正确的，每个选项得0.5分）1.房地产价格构成中的开发成本包括（）。A.土地取得成本B.勘察设计和前期工程费C.基础设施建设费D.公共配套设施建设费E.开发期间税费答案：BCDE解析：开发成本是指在取得的房地产开发用地上进行基础设施和房屋建设所必需的直接费用、税金等。包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费、开发期间税费等。土地取得成本与开发成本是并列的房地产价格构成部分，不属于开发成本。2.下列房地产估价活动中，符合独立、客观、公正原则的有（）。A.房地产估价机构接受房地产开发企业委托，评估其开发的商品房的市场价值B.房地产估价机构为利害关系人双方共同委托，评估某宗房地产的投资价值C.房地产估价机构应金融机构要求，评估拟抵押房地产的抵押价值D.房地产估价机构根据某慈善组织的委托，评估其用于捐赠的房地产的市场价值E.房地产估价机构受到税务机关委托，评估某宗房地产的课税价值答案：ABCDE解析：独立、客观、公正原则要求估价机构和估价人员站在中立的立场上，评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。以上选项中，房地产估价机构在不同的委托情况下，只要遵循估价规范和职业道德，都可以做到独立、客观、公正地进行估价。3.运用市场法估价时，选取的可比实例应符合的要求有（）。A.可比实例的交易方式应适合估价目的B.可比实例与估价对象的区位相近C.可比实例的成交日期应接近价值时点D.可比实例的成交价格应尽量为正常价格E.可比实例的用途应与估价对象的用途相同答案：ABCDE解析：运用市场法估价选取可比实例时，要求可比实例的交易方式适合估价目的，区位与估价对象相近，成交日期接近价值时点，成交价格尽量为正常价格，用途与估价对象相同。这样才能保证可比实例与估价对象具有较强的可比性，使估价结果更准确。4.下列关于收益法中收益期限确定的表述中，正确的有（）。A.对于单独土地和单独建筑物的估价，应分别根据土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命确定收益期限B.对于土地与建筑物合成体的估价，应根据建筑物经济寿命减去其晚于土地使用年限的那部分寿命后的寿命确定收益期限C.如果建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，且出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，应按照土地使用权剩余年限确定收益期限D.如果建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，且出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，应按照建筑物经济寿命确定收益期限E.如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束，应按照建筑物经济寿命确定收益期限答案：ACE解析：对于单独土地和单独建筑物的估价，分别根据土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命确定收益期限；如果建筑物的经济寿命晚于土地使用年限而结束，且出让合同约定土地出让期限届满需要无偿收回国有建设用地使用权时，应按照土地使用权剩余年限确定收益期限；如果建筑物的经济寿命早于土地使用年限而结束，应按照建筑物经济寿命确定收益期限。B选项表述错误，对于土地与建筑物合成体的估价，应根据土地使用权剩余年限和建筑物经济寿命中较短者确定收益期限；D选项表述错误。5.假设开发法中开发完成后的房地产价值可采用（）求取。A.市场法B.成本法C.收益法D.长期趋势法E.基准地价修正法答案：AC解析：开发完成后的房地产价值可采用市场法和收益法求取。市场法是通过类似房地产的成交价格来估算开发完成后的房地产价值；收益法是根据开发完成后房地产的未来收益来计算其价值。成本法主要用于测算房地产的重置成本等，不太适合直接求取开发完成后的房地产价值；长期趋势法主要用于预测房地产价格的变化趋势，一般不用于确定开发完成后的房地产价值；基准地价修正法主要用于评估土地价值，而非开发完成后的房地产整体价值。6.下列影响房地产价格的因素中，属于社会因素的有（）。A.政治安定状况B.社会治安状况C.城市化D.房地产投机E.利率答案：ABCD解析：社会因素主要包括政治安定状况、社会治安状况、城市化、房地产投机等。利率属于经济因素，不属于社会因素。7.房地产估价师应遵守的职业道德包括（）。A.为委托人争取最大的经济利益B.诚实守信，公平竞争C.保守在执业中知悉的委托人的商业秘密D.勤勉尽责，努力提高执业水准E.未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人答案：BCDE解析：房地产估价师应遵守的职业道德包括诚实守信，公平竞争；保守在执业中知悉的委托人的商业秘密；勤勉尽责，努力提高执业水准；未经委托人书面同意，不得将委托人的文件资料擅自公开或泄露给他人等。估价师应站在中立的立场进行估价，而不是为委托人争取最大的经济利益。8.下列关于房地产价格影响因素的表述中，正确的有（）。A.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的方向是不尽相同的B.不同的房地产价格影响因素，引起房地产价格变动的程度是不尽相同的C.不同的房地产价格影响因素，与房地产价格之间的影响关系是不尽相同的D.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响可以用数学公式或数学模型来量化E.某些房地产价格影响因素对房地产价格的影响难以用数学公式或数学模型来量化答案：ABCDE解析：不同的房地产价格影响因素，在影响方向、程度、与房地产价格的关系上都存在差异。有些因素如利率、面积等对房地产价格的影响可以用数学公式或模型量化，而有些因素如心理因素、文化因素等对房地产价格的影响则难以用数学公式或模型来准确量化。9.下列关于成本法估价的表述中，正确的有（）。A.成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值B.成本法的理论依据是生产费用价值论C.成本法中的土地取得成本可以采用市场法、基准地价修正法等求取D.成本法中的开发成本包括勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等E.成本法中的折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧答案：ABCDE解析：成本法一般适用于评估可独立开发建设的整体房地产的价值，其理论依据是生产费用价值论。土地取得成本可以采用市场法、基准地价修正法等求取。开发成本包含勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、公共配套设施建设费等。折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧。10.下列关于路线价法的表述中，正确的有（）。A.路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度B.路线价法是用路线价对临接该道路的各宗土地进行价格评估C.路线价法的理论依据是替代原理D.路线价法适用于城市商业街道两侧土地的估价E.路线价法是在特定的街道上设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地求其路线价，然后利用临街深度价格修正率等对该街道其他临街土地进行估价答案：ABCDE解析：路线价法是对临接道路且可及性相当的土地设定标准深度，用路线价对临接该道路的各宗土地进行价格评估。其理论依据是替代原理，适用于城市商业街道两侧土地的估价。操作方法是在特定的街道上设定标准临街深度，选取若干标准临街宗地求其路线价，然后利用临街深度价格修正率等对该街道其他临街土地进行估价。三、判断题（每题1分，共10分。请根据判断结果，用“√”表示正确，用“×”表示错误）1.房地产估价是科学与艺术的有机结合。（√）解析：房地产估价不仅需要运用科学的理论、方法和数据进行分析计算，还需要估价师运用丰富的经验和专业判断能力，在一些情况下进行合理的假设和调整，所以是科学与艺术的有机结合。2.市场法的本质是以房地产的实际成交价格为导向来求取房地产的价值。（√）解析：市场法是通过选取可比实例，对可比实例的成交价格进行修正、调整，从而得出估价对象的价值，是以房地产的实际成交价格为导向的估价方法。3.收益法中，净收益是由有效毛收入扣除运营费用后得到的。（√）解析：净收益的计算公式为净收益=有效毛收入运营费用，所以该表述正确。4.假设开发法中，开发完成后的房地产价值所对应的时间通常是开发完成时的时间。（√）解析：假设开发法是预测估价对象开发完成后的价值和后续开发的必要支出及应得利润，开发完成后的房地产价值对应的时间就是开发完成时的时间点。5.成本法中的土地取得成本、建设成本、管理费用、销售费用等，都应按照它们在过去实际发生时的数额来估算。（×）解析：成本法中的各项成本应按照价值时点的市场状况来估算，而不是按照过去实际发生时的数额，因为房地产市场是不断变化的，不同时间的成本水平不同。6.房地产价格影响因素对房地产价格的影响都可以用数学公式或数学模型来量化。（×）解析：有些房地产价格影响因素如心理因素、文化因素等，其对房地产价格的影