【《南宁市二胎政策对家庭住房需求的影响研究》13000字】

南宁市二胎政策对家庭住房需求的影响研究摘要自古以来住房都是人们生活的必需品，要研究住房问题，必须考虑人的因素，而人的因素中人口结构又是影响住房需求的重要因素。在对人口结构与住房需求的相关研究进行梳理后发现，人口结构中的人口年龄结构、人口家庭结构、人口城乡结构是影响住房需求的主要人口结构因素，不仅会影响住房需求的总量，还会影响住房需求的结构。因此，本文主要从这三个层面，探析南宁市在二胎政策全面放开下对住房需求的影响。首先对二胎政策与住房需求的相关概念进行界定，并以住房供需理论为理论基础，定性分析人口结构对住房需求的影响。其次根据人口年龄结构、人口家庭结构、人口城乡结构以及住房需求的相关数据，对南宁市人口结构和住房市场需求变化情况进行了详尽的分析，并找出当前二胎政策对住房需求的影响，最后结合结论和当前南宁市住房市场存在的问题，提出相关对策建议，引导开发商进行合理的住房投资，引导政府制定有效的住房政策，从而推动南宁市住房市场平稳健康发展。关键字：二胎政策人口结构住房需求目录TOC\o"1-3"\h\u11765一、绪论 一、绪论（一）研究背景在房价不断攀升的几十年，中国家庭人口结构发生了巨大变化。这些变化突出表现为人口老龄化程度持续加深、出生率降低及家庭规模的小型化。中国65岁及以上老人占总人口的比例己经从1980年的4.7%提升到了2018年的11.9%，表明中国人口的老龄化程度己经加深。与此同时，中国妇女的生育意愿持续降低，据2016年全国妇联的调查显示，己生育一个小孩的家庭中只有20.5%愿意生二孩，超过一半的家庭明确表示不想生二孩[[]2016年全国妇联调查[]2016年全国妇联调查报告家庭是社会的基本组成单位，住房是家庭生活的活动空间和必要保障。新市民的家庭结构也在时代宏观潮流的影响下发生了改变，基于家庭人口结构的转变，如何解决新市民的住房问题是中国社会面临的严峻考验。商品房房价一路攀升，而租赁市场乱象丛生，租住环境有待改善，新市民的住房问题仅仅依靠市场购买或者租赁的方式难以得到有效解决，还需要政府结合新市民的实际情况进一步完善住房保障政策。因此以家庭人口结构转变为视角，研究新市民的住房保障需求，对于解决新市民住房困难问题，真正实现新市民与城市的共生共荣，共享社会发展成果，具有重要的现实意义。本论文的研究，正是在这样的背景下展开。（二）研究意义1.理论意义通过学习梳理相关研究发现，选取人口综合指标研究住房需求的文献相对较少。本文将人口学与经济学相结合，从南宁市人口年龄结构、人口家庭结构和人口城乡结构三个层面，更加全面、系统地研究人口结构对住房需求的影响，拓宽了研究范围。本文深入的理论研究不仅为后来学者的研究提供更为系统的理论基础，更为政府制定相关政策提供理论依据，同时为房地产开发商合理平衡住房供给与住房结构提供参考，也为房地产金融市场提供创新源泉。2.现实意义本文以二胎政策为背景，以人口结构为切入点，分析人口结构与住房需求结构之间的动态关系，进而揭示人口结构与住房需求结构的动态规律。最后按照人口结构与住房需求结构之间的动态规律，提出住房市场改革的有效措施，实现住房供需的匹配与平衡，节约成本，避免浪费，促进住房市场的有序、可持续发展。（三）文献综述1.国内研究现状尽管我国在2016年之后才实施全面开放二孩政策，但是我国学者关于二孩的研究早已开始，主要有生育意愿研究和人口结构研究等。风笑天（2018）认为自全面放开二孩政策以来，二孩比例虽有提高，但是仍未达到政策预期效果。并就影响育龄人口生育二孩的原因，二孩生育带给女性的职业阻力等方面的问题进行了一系列的探讨。姜天英和夏利宇(2020)根据2019年中国健康与营养情况的相关数据资料，研究女性实际子女数、期望子女数以及二胎生育意愿等因素之间的关系。进而研究指出目前我国女性在实际生育数量与期待子女数量之间存在较大差异，其生育意愿受到性别偏好、养育孩子成本、时间与工作压力等多种因素的影响与抑制。纵观我国计划生育政策变化，无论是从建国初期的鼓励生育，还是改革开放后的计划生育，再到当下全面放开二胎三胎，都是符合当时社会发展情况的合理人口结构调整。建国以来，我国政治社会环境趋于稳定，民众的生育意愿更加强烈，大部分家庭拥有三个及以上甚至七八个孩子，人口呈现爆炸式增长态势，社会资源不足，所以不得不推行计划生育政策。目前随着人口老龄化和人口结构的调整，生育率下降已经对我国产生了相当明显的负面影响，对未来我国的发展产生了一定威胁。国内外学者关于房产税问题的研究包括房产税基本概念、房产税税制研究以及房产税对市场交易主体的影响三个方面。从房产税基本概念界定以及房产税的特点功能方面，张平认为房产税在保有环节针对房屋价值或者租金征收一定的税收，结合房产税在中国发展的历史和试点改革的历程重新定义了房产税，樊慧霞等部分学者在借鉴国际经验，从传统房产经济学和公共经济学视角探讨房产税功能定位[[]樊慧霞.通过税制改革进一步调节收入分配[J].经济研究参考.2018(18)：18-19.]。其次关于房产税税制问题研究主要从房产税征管部门、计税税率、计税税基、征税范围以及房产税的用途等方面加以研究。郭玲认为在征管主体方面，支持地方政府作为房产税的征管部门，给予地方政府充分的自主决定权。应根据当地的经济发展水平，选择合适的税率来推进政策的前行并且要遵循“因地制宜”的原则[[]郭玲.房产税立法的民生性[J].华南师范大学学报(社会科学版).2016(04):53-57.[]樊慧霞.通过税制改革进一步调节收入分配[J].经济研究参考.2018(18)：18-19.[]郭玲.房产税立法的民生性[J].华南师范大学学报(社会科学版).2016(04):53-57.[]刘广平.房产税的作用、机理及改革方向、路径、要领的探讨[J].北京工商大学学报(社会科学版).2019(02)：36-39.2.国外研究现状人口结构对房价的影响起源于Mankiw和Weil（1989）利用美国数据讨论婴儿潮对房价的影响。Grimes等（2016）研究了新西兰房价变动、人口和经济发展以及区域住房供应模式，研究表明住房供给对需求变化的反应决定了区域房价上涨的程度，需求增加后的快速供给调整，导致额外的需求得到满足，通过匹配额外的住房供应对价格几乎没有影响。Jeanty等（2020）利用密歇根州人口普查区域水平数据，估计了一个联合考虑人口变化以及地区房价的数字模型，此外该模型也可以通过数字模型模拟分析不同社区之前的相互作用以及其相关性。Hualei等（2018）运用一般均衡理论框架，探讨了人口结构对中国住房市场的影响，模拟结果表明，人口过渡对房价变动有显著影响，主要是由于80年代婴儿潮和90年代出生率迅速下降造成的。房价在2001年左右有上升的压力，80年代的婴儿潮一代进入结婚年龄；而在2014年左右，90年代的婴儿潮一代进入结婚年龄，房价会有下降的波动，导致住房需求下降。房地产税在诸多事实中被证明对房屋价格具有负向作用，税款将会作用在公共服务上。Rosen&Fullerton在文章中证明了，不论是何种方式收取税款，税款的大部分将用于公共服务，并且完成资本化。他的文章对上述观点提供了证明。Krantzetal同样也对上述观点做出了补充，并且对资本化的程度有了一个具体的测量，测量的数值约为60%。Case&Grant的实验结果证明，房地产税对房价是具有调节作用的，但是对整体税收帮助略显匮乏。并且在房屋价值资本化的过程当中，主要的费用是由消费者承担的。McDonald(2013)在对全美多个州市进行实验观察后得出结论，调节税率会对房价产生不同程度地影响。Oates、Edel&Sclar、Gustely、King、Dusanskyetal、Richardson&Thalheimer以及Ihlanfeldt&Jackson也从不同角度佐证了以上观点。那么对于房地产市场的特殊性来说，它具有短期不可补充性，韦志超和易纲通过时间序列模型，构建全国数据面板分析得出，房产税的征收会影响房价，使其下降。美国生育率低且房价高，不过在税率上，美国的房产税并没有统一的标准。各州的政府部门会根据每年的预算制订当年度的房产税税率，此外，美国出租房屋的话也需要缴纳相关税费。但国外部分学者对于美国房产税存在的累进制具有一定的怀疑，Netzer认为房产税本身具有累退制的特性，低收入群体是社会阶级的中坚力量，群体庞大但是收入微薄，因此缴纳的房产税占其收入的比重相对于高收入群体的比重差距明显，这无疑会加剧贫富差距，房产税破坏了税收公平的特性[[][]Netzer.TheImpactofPopulationAgeingonHousePrices:AMicro‐simulationApproach[J].ScottJPolitEcon.2012(5)：189-196.在日本买卖房产，须在购买、持有及出售三个环节纳税。购买房产环节需要缴纳印花税、注册税和房产取得税。总体税率标准为1.4%，但日本土地为私有，因而需要较长时间缴纳房产税。根据英国税务部门公开的税务资料显示，空置房产税每年征收一次，与国人熟悉的按照应缴纳税款总额乘以税率计算纳税额不同。3.研究简评综合国内外研究，可看出国外的研究主要集中于人口年龄结构对住房市场的影响，并得出了一致的结论：“少子老龄化”的加深对住房需求和住房价格均具有抑制作用；城镇化率对城市住房需求影响较小，尤其是发达程度越高的城市。由于我国人口众多，地域面积广大，经济整体发展迅速，地区间经济发展水平仍存在差异，影响住房市场的因素更为复杂，因此国内关于住房市场的影响因素研究更为丰富。从人口结构视角来看，我国住房市场关于自然结构、社会结构和地域结构的分析研究均有涉及。其中，关于人口自然结构，由于研究区域的不同和选取样本数据的长度的差异，得出了不同结论，部分学者认为人口老龄化对住房市场起到抑制作用，部分学者认为起到积极作用，也有部分学者认为老龄化对住房市场不产生作用；关于少儿抚养比，国内大部分学者得出较为一致的结论，少儿抚养比的下降将引起住房需求和住房价格的增长，总体呈负向作用。在人口社会结构中，国内学者认为家庭子女数量的增加将对住房需求产生抑制作用，其他条件不改变的情况下，平均家庭规模与住房需求和住房价格呈负相关；教育水平与住房需求呈正向变动关系，也有部分学者认为教育水平对住房市场影响不显著。人口地域结构中，国内学者采用城乡结构测度地域结构较多，得出了和国外学者一致的研究结论，对于城市化水平越高的城市，城市化率的继续提升对住房需求的影响会逐渐降低。国内大部分学者对住房市场的影响因素研究主要从人口结构中的一个子结构进行分析研究，较少学者从人口结构整体出发研究一个区域的住房需求或住房价格状况，因此本文在研究南宁市在二胎政策下对对住房需求影响的人口结构因素时，选取了自然结构、社会结构和地域结构三个方面的内容，可以更为全面系统地考察南宁市人口结构变化对住房需求带来的影响。（四）研究方法（1）文献分析法文章先从国外有关住房需求的文献出发，并对国内现阶段己经存在的研究资料进行梳理，从研究数据、方法、结论等方面进行评述和归纳总结，为本文后续的分析奠定基础。（2）描述性分析法通过分析《2000-2021中国人口就业统计年鉴》、《2012-2021年南宁市统计年鉴》、《第七次全国人口普查数据》等数据资料，分析南宁市不同阶段的人口结构、住房市场状况和南宁市三大区域的基本情况，利用图表描述不同阶段南宁市人口规模、不同年龄阶段人口占比、总人口性别比、平均家庭规模、平均受教育年限、城镇化率、商品房供需总量等方面的情况。

二、相关概念界定与理论基础（一）概念界定1.二胎政策我国现推行实施的“三孩”生育政策是为了解决人口结构不平衡现象，社会老龄化问题和男女性别出生比例失调问题的一项重要政策。计划生育政策是我国的一项基本国策，但随着经济的发展和人口结构的变动，计划生育政策又面临新的问题和挑战。在这种情况下，国家计划生育委员会对计划生育政策做出了一系列的调整，关于生育的体制机制调整为：如果夫妻都是其父母的唯一孩子，则能够孕育二胎，如果一胎是女孩，能够孕育二胎，如果夫妻中的任何一个是其父母的唯一孩子，则能够孕育二胎。习近平总书记进一步深刻阐明了必须缩小人口发展差距，坚持按人口政策有计划的生育。采取积极行动应对人口生育率降低和人均寿命延长导致年长人口数量增加的现象。根据国家统计局相关数据显示，2020年11月完成的第七次全国人口普查主要数据结果反映了“全面两孩”政策对出生人口数量的影响。总体而言，“全面两孩”获得了成功。经过数据调查显示，2016年中国出生的人口数量大于1800万，2022年出生的人口数量大于1700万，比政策执行前超过200万和100万。人数呈现显著的增加。2020年，中国新生的人口数量将达到1200万。另一方面，通过人口普查结果发现，夫妻孕育二胎的比例很高。从2014年到2022年，这一比例从2013年的30%大幅增加到2022年的50%，然后又呈现下降趋势，但由于关于生育的体制机制调整，这一比例一直保持在40%以上的水平。夫妻孕育二胎的人数已超过1000万。同时，普查结果发现，处于生育年龄的妇女人数持续下降，夫妻孕育二胎的效应日益减弱。2020年，随着冠状病毒的蔓延，预计会增加大众对生命的焦虑和对分娩的恐惧，进而减少人们生育的积极性。2.保障性住房保障性住房是指政府为缓解中低收入住房困难家庭的住房困境，专门面向特定群体提供的限定建设标准和售价或租金的住房，一般包括公租房、经济适用房、廉租房、安置房等。近年来很多城市也在积极探索其他类型的住房保障形式，例如:共有产权房、人才公寓、租赁补贴等。保障性住房也可大致分为实物型保障房和货币补贴型，两种形式的保障形式均低于市场房价或租金。不同的划分标准可以将保障性住房划分为不同的类别。近年来，各大城市积极探索保障性住房多元发展的可能性，保障房体系不断发展完善，还可以大致分为租赁型保障房、购买型保障房和租赁补贴三类。国内的学者也对我国保障房的种类做出了分类，如谢义维认为保障性住房主体可以分为两大类，一类是低租金公共出租房：另一类是限价出售的保障性住房。（二）社会保障理论西方国家率先完成了工业革命，在20世纪初就开始探索社会福利制度，很多早期的西方学者也对社会福利和人民生活保障方面进行了研究，所以社会保障学说最早在西方国家出现。关于社会保障方面的理论研究，庇古、罗尔斯和马克思是最具影响力的代表人物。庇古对福利经济学理论有较深入的研究，并于1920年出版了《福利经济学》一书，书中对福利经济学的含义进行了系统阐述，并对社会福利实施过程中可能遇到的种种问题给出了解答。福利经济学理论主要研究如何合理配置资源以提高效率、如何分配收入以实现公平，以及如何进行集体决策以增进社会福利。福利经济学不仅是现代经济学的一个重要分枝，也对社会保障理论的发展有非常重要的意义，可以说是社会保障理论的前身。罗尔斯指出一项有效的社会制度要体现公平的原则，当社会公民的某些利益受到损害要及时进行利益补偿，并且公民的权力和义务也要同时兼顾。由此可见，只有最大限度地保障公平竞争的机会，并在此基础上充分考虑权益分配平等，才能充分保障社会主义的公平公正。他的社会公平理论是社会保障政策的理论指南，对各国的社会保障政策产生了深远影响。马克思在社会保障理论方面有着独到的认知。马克思社会保障思想的主要内容包括人的需求理论和社会产品分配原理。马克思指出，人的需要是在一定社会关系条件下形成的，通过人的自觉的社会实践活动才能得到。而人的需求具有多样性、层次性的特点，可分为:自然需求、社会需求、经济需求、精神需求。需求是每个人固有的特征，社会应该保证每个人类个体需要的自由。一个国家应该在一定条件下要给予公民社会保障，满足其基本的生活需求，这些保障和需求理应包括人最基本的住房需求。因此住房保障理应是社会保障的一部分。

三、二胎政策下住房市场变动情况分析（一）人口结构的变动情况1.人口年龄结构情况变化从2014年—2018年南宁市人口年龄结构的变化情况看，未成年人口数量占比缓慢上升，18-60岁劳动人口占比明显下降，老龄人口数量占比上升。随着生活条件的改善，医疗卫生条件也极大提高，人口死亡率大大降低，人们的平均寿命相比以前有了很大的延长，60岁以上老年人口的占比不断提高。表3-1南宁市人口年龄结构情况变化(单位:%)数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得2.人口家庭规模的变化由图3-2所示，南宁市城市家庭平均人口规模呈先缓慢上升然后急剧下降的形态，先由2004年的3.08人上升到2013年的3.21人，2014年急剧下降至2.92人，之后家庭规模总体维持在3人左右。从整体看，2014—2018年南宁市城市家庭平均人口规模不断变小。同时，收入水平不同的家庭，其家庭规模有差异(如表3-2所示)，家庭收入水平偏低的家庭，其家庭人口数量相对较多。表3-2南宁市人口家庭规模变化情况数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得3.人口城乡结构的变化人口城乡结构反映城市的城镇化水平，通常以人口城镇化率表示，即城镇常住人口数与常住人口总数比值。2003-2014年，农业人口、非农业人口资料口径与以前口径不同，2015年开始，按户籍人口所在区域城乡属性分为城镇人口和乡村人口。如图3-12所示，除去2003-2014年统计口径所产生的差异外，总体来看，1949-2018年南宁市人口城镇化率不断增加，人口城镇化率不断提高。建国初期，南宁市人口城镇化率为47.66%，到2018年人口城镇化率为79.78%。可以预见，南宁市城镇化水平逐年不断提高，大量外来人口涌入城市，未来对住房的需求会进一步扩大。图3-1城乡结构变化数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得（二）住房情况的变动1.家庭住房的变动情况2014—2018年南宁市家庭住房结构的比例变化如表3-3所示，可以看出二居室需求量最大，其次是三居室，而四居室及以上住房的需求逐年减小。说明当前南宁市居民的住房需求主要是小户型，但随着“二胎政策”的实施，家庭规模可能有增大的趋势，居民的改善性住房需求将会有所增多，未来对于三居室住房的需求量可能会超过二居室。表3-32014—2018年南宁市家庭住房结构分布数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得南宁市1980-2018年城市居民人均住房面积的变化情况如图3-13所示，总体呈上升态势。1980年南宁市城市居民的人均住房面积只有4.0m2，稳步增长到2013年的22.7m2，2014年快速增加至33.5平方米，一直持续到2018年，南宁市人均住房面积维持在33平方米左右，30多年来，南宁市城市居民的人均住房面积增加了8倍。图3-2南宁市城市居民人均住房面积变化情况数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得2.保障性住房建设情况2018年南宁市新开工棚户区改造1.25万套，基本建成3.2万套，发放租赁补贴11689户，列入国家和省计划的政府投资公共租赁住房分配77426套，分配率达84.4%。2018年分4批向全市户籍中等偏下收入家庭、新就业无房职工、来穗务工人员推出公共租赁住房1.3万套。2018年，南宁市委市政府将住房保障工作列入“十件民生实事”惠民承诺内容。截至2018年底，南宁市基本建成保障性安居工程住房31982套，新开工城市棚户区改造住房12504套，发放租赁补贴11689户。虽然南宁市近年来在住房保障方面做出了努力，然而保障房供应量远远不能满足来邕新市民的住房需求。

四、二胎政策对住房需求的影响（一）住房供需失衡从不同类型住房的投资完成额和销售额的角度观察分析，南宁市住房供需结构对比的变化情况。如图4.1所示，从普通住房来看，2003-2022年南宁市普通住房投资完成额与销售额的变动趋势非常接近，基本上是呈逐年递增的增长趋势，但二者间的差距则逐年扩大，尤其是近年来普通住房销售额远超过了普通住房投资完成额。从高档住房来看，2003-2022年南宁市高档住房投资完成额与销售额基本上保持了一致的变化趋势，先后经历缓慢增长，短暂回落后，保持稳定增长的极大，二者间的额差距不大，但近几年来高档住房销售额开始明显超过高档住房投资额。从经济适用住房来看，2003-2022年南宁市经济适用住房投资完成额和销售额的变化趋势尤为接近，呈缓慢下降的趋势，二者间的差距也不大明显，但是近十年来经济适用住房投资完成额基本小于经济适用住房销售额的40%左右。图4.12003-2022年南宁市住房供需结构对比变化情况数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得通过上述的分析可知，南宁市住房市场的供需处于非均衡的状态。从总量上来说，南宁市住房需求大于住房供给，住房“供不应求”的情况在近年内尤为显著。从结构上来看，南宁市住房供需结构并不合理，尤其是在普通住房供给有限的情况下，难以满足居民对普通住房的需求，其次对高档住房的需求在近两年开始凸显，但市场供给略显不足，同时对经济适用住房的需求在近十年内增长较大，经济适用住房市场供给乏力的情况在近几年内有些许好转。（二）中小户型住房供需存在差距从拥有一居室家庭的比重来看，2003-2022年南宁市拥有一房户型家庭的比重呈持续下降的趋势，由2003年的8.45%，下降至2022年的2.33%。从拥有二房户型家庭的比重来看，2003-2022年南宁市拥有二房户型家庭的比重也在递减，由2003年的39.53%，下降至2022年的25.04%。从拥有三房户型家庭的比重来看，2003-2022年南宁市拥有三房户型家庭的比重不断增加，由2003年的36.51%，上涨至2022年的38.53%。从拥有四房户型家庭的比重来看，2003-2022年期间，拥有四房户型家庭的比重基本保持稳定，南宁市的家庭结构正在逐步由传统家庭向核心家庭转变，家庭平均户规模约为3人，主要为二人户家庭和三人户家庭，家庭的代际数以二代户核心家庭居多，一代户核心家庭其次。可以看出，当前南宁市的住房需求依旧是以二居室和三居室户型为主，对一房户型的需求较小且不断下降，同时随着“二胎政策”政策效应的凸显，部分具备经济条件的家庭会选择生育二胎，使得其家庭规模扩大，传统的二居室住房不再能满足家庭成员的居住需要，从而会增加对三居室住房的需求，这些原因共同导致了自2013年开始，三房户型逐渐成为南宁市的主流需求户型。然而当前的三居室的供给，难以满足由家庭结构转变带来的户型需求。表4-12003-2022年南宁市拥有不同户型住房家庭的比重年份一间二间三间四间其他20035.1639.5336.516.1212.6820045.0439.1337.215.9012.7220153.9638.2137.876.6713.2920163.8038.7839.635.6112.1820173.5038.9040.206.0011.4020183.3030.6040.303.8022.0020192.9026.4037.403.2030.1020203.2026.1037.208.2125.2920212.5026.3037.308.6525.2520222.3325.0438.537.8426.26数据来源:由《中国统计年鉴》、《南宁市统计年鉴》汇总整理而得（三）新增人口住房需求难以被满足目前南宁市己经进入了城镇化的加速阶段，并且在未来很长一段时间都会处于加速期内。南宁市人口城镇化的快速发展，会有越来越多的农村人口涌入城市学习和工作，在此背景下，必然会在一定程度刺激南宁市住房需求。首先近年来南宁市的大学连续几年扩招，使得更多的农村学生能够进入到城市上大学，而他们中的大多数都会选择留在城市工作和定居，必然会产生以居住为目的的住房刚需求。再者随着近几年来四川经济的快速发展，越来越多的农民工不再选择出省务工，而是选择在离家近的省内城市打工，他们主要是以租房来满足自身的居住需要，但仍有一部分农民工会因家人团聚、子女教育、父母照顾等因素选择在城市购房。由于他们的收入水平不高，住房购买力有限，所以他们的住房需求多以小户型为主。结合上述分析可知，当前南宁市住房市场呈“供不应求”的局势，尤其是近两年来，南宁市出台了多项调控住房市场的政策，不仅在住房建设用地的供应上，也在住房的供给总量和结构做出了大幅度调整，抑制投机性需求的同时，也使得城镇化加快释放的住房需求难以被满足。此外，尽管近年来南宁市正在加强完善住房保障体系，建立健全的住房保障制度，但根据3.3.1的住房供需对比分析发现，以经济适用房为重点的保障性住房，并不能满足当前人们对保障性住房的需求。

五、二胎政策对住房市场带来的问题及解决对策人口作为住房市场发展的根本动力，人口结构变化势必造成住房供需结构变化。从人口结构角度，分析南宁市住房市场的供需结构变化，可以更加深入地理解住房供需之间存在的矛盾。（一）存在的问题1.人口年龄结构与住房供需结构之间矛盾突出根据上述观察分析，南宁市少儿人口抚养比不断下降，意味着越来越多的人口进入成年，也会有越来越多的人口进入城市工作，这不仅会刺激住房需求上升，而且也会给住房市场发展提供源源不断的劳动力。由于收入水平较低，无力购买住房，倾向选择租房形式解决住房问题，人均住房面积较低而且居住条件有待改善。截至2015年，南宁市65岁以上人口占常住人口的比重达到10.11%。在60岁以上人口中，65岁以上人口达到为63.79%。65岁以上老年人口中，70岁以上人口约占62.25%，特别是80岁以上老年人口，占比上升到16.05%。可以看出，未来南宁市老年人口比重将会继续增加，老年居住服务社会设施需求将会增加，但现有的老年居住服务供给难以满足老年人口的居住需求。主要表现在养老服务体系缺乏统筹规划；社区养老和养老机构床位严重不足；设施简陋、功能单一；存在布局不合理，区域之间、城乡之间发展不平衡等问题。2.人口家庭结构与住房供需结构之间存在矛盾通过上述观察分析，发现中低收入家庭的家庭人口规模高于平均水平，而人均居住面积却低于平均水平，造成这部分家庭的住房需求没有得到满足，还发现当前南宁市的家庭代际数以一代户和二代户居多，居民家庭住房结构以二居室和三居室住房为主，而随着“二胎政策”的实施，部分城镇居民家庭的人口规模将会增加，使得现有的二居室或者三居室住房将会难以适应人口家庭结构的变化。可以看出，不同层次的住房供给产品难以满足当前人口家庭结构的变化。3.住房供需结构难以满足城镇人口结构的变化随着人口城镇化加速，越来越多的农村人口进入城镇工作和生活。在这种情况下，大量农村人口涌入城市，使得城镇住房需求持续旺盛：而与此同时，大量劳动力人口的流出，农村出现大量住房空置现象，这就造成城乡之间住房供需不平衡现象。与此同时，虽然近几年南宁市加强城镇保障性安居工程的建设力度，包括廉租房、公共租赁房、经济适用房和棚户区改造等在内的保障性住房得到大力发展。但是，通过住房竣工与销售面积比例对比，建设比例不断提高但其分配没有明显增加，发现保障性住房建设数量持续增加且其中原因包括一是保障性住房在建设过程中存在选址不当、配套设施不健全的问题，二是保障性住房的准入和退出机制不够完善。而且以商品房为主的住房供给市场，也增加了中低收入群体的购房压力，从而造成中低收入群体的人均住房面积低于平均水平的现象。（二）解决对策1.调整住房户型结构以适应不同类型家庭需求随着“二孩政策”的出台，部分符合生育条件的家庭也会在一定时期内进一步释放生育需求。随着子女数量的增加，家庭用于食品、教育等方面的支出增加，可用于住房消费的资金减少，住房需求被抑制。但是异性别子女逐渐长大考虑到分房睡的必要，家庭对多居室住宅需求会增加。当支付能力和住房需求发生矛盾，居民最好的选择是总面积不太大的多居室户型住宅。为适应南宁市未来家庭规模的变化趋势，一方面，房地产开发企业需调整户型结构以适应家庭规模扩大的住房需求，比如，满足三孩家庭足够使用的客厅活动区域、居室数量和储藏空间：同时还要兼顾建筑面积不宜过于大，以110平方米的3-4居室为主，满足多子女家庭住房需求的同时减轻其购房压力。另外一方面，审批部门可以施以强制性政策、辅以鼓励性政策促进户型结构的调整，鼓励房地产开发企业开发中小面积的多居室住宅。2.增加高品质住房供给以满足高素质群体的需求开发商一方面要不断促进住房产品的升级，提高住房的精装标准的同时，还要提供最佳的绿化景观和视野景观等内外居住环境，注重充分融合南宁山城的地理环境特点和本地的人文色彩进行产品设计和开发建设：此外，考虑交通便利的同时还要注意人车分流设计，提高居住的安全性和舒适性：完善公共服务配套设施时还要注意其便捷性，配套服务设施可以集中设置于居住小区沿街、小区广场附近：同时加入现代化信息技术到社区管理中，提高社区的管理与服务供给能力：配置高质量的物业服务公司，提高物业服务水平，给予居住者更高质量的居住体验。另外一方面，高素质群体一般收入水平较高，因而可能产生较大规模的投资性住房需求。因此，开发商在开发时应考虑住房适宜出租和转售，结合市政规划将项目选址于未来发展潜力较大的区域，设计时住房面积、户型、功能分区等都应契合投资性住房要求，比如户型要方正，可以提高房子的利用率，房间要动静分区等，还要注意面积不宜过大。3.加大对养老社区的建设与投入以适应老龄化需求随着子女长大离家求学、就业、结婚组建新的小家庭，由于两代人生活习惯的差异、居住地不同等原因，老一辈与年轻一代分开居住成为常见的社会现象，但这也促进了住房刚性需求的增加。西南老年群体的住房需求在收入水平、从业结构的影响下受到较大抑制，甚至出现负增长的情况。政府部门在解决青年群体住房保障问题的同时也要兼顾收入水平和储蓄水平较低且没有退休金的老年群体的基本住房需求。西南地区住房需求与老年抚养比呈正相关，这主要与西南地区城镇化率高、乡村从业人口占比小，大部分老年群体的基本住房问题己经得到解决，即使不再工作还可以享受到养老退休金，因此住房改善性需求比经济欠发达的渝西南地区更为旺盛，需要加大银发产业和养老地产的开发以适应这部分老年群体的住宅投资需求。老年群体的住房改善性需求与青年群体的改善性住房需求存在一定差异，青年群体对住房的改善性需求主要体现在对住房户型、面积的增加，住宅环境和交通通达程度，学区教育情况等方面的内容，而老年群体的改善性住房需求则主要体现在对小区的环境及周边基本设施的完善程度上，如医院、菜市场等日常生活服务设施。4.扩大保障性租赁住房的供给保