【《W房地产公司盈利能力分析》12000字（论文）】

第2章相关理论概述2.1盈利能力定义盈利能力是企业赢利的能力，也就是企业的资本或者资本的价值。通过营业利润率、总资产回报率、股本回报率等指标，对某一特定时间段的企业收益进行了分析。一般而言，越是高的利益，就意味着更高的收益。在企业管理者的观点中，企业的盈利能力是指企业经营活动、销售活动和财务管理活动的综合体现。企业的利润是一个综合的、全面的发展能力和工作业绩的指标，也是一个企业经营管理水平的重要指标。对企业盈利能力进行全面的分析，既要考察其销售状况，又要将税收政策、利润结构、资本结构、资产运作效率、盈利模式等因素进行比较，并对其内部运作、相关因素进行分析，从而使盈利能力分析更为科学、合理。2.2盈利能力分析的内容盈利能力分析是公司财务分析的重点。财务结构分析、偿付能力分析等分析工作的根本目的是通过分析及时发现问题，改善公司财务结构，提高公司偿付能力和管理能力，最终提高公司的盈利能力，促进公司可持续发展。企业盈利能力分析主要是对利润率的分析。因为利润额的分析虽然可以说明公司财务业绩的增减及其原因，但可以为改善企业经营管理指明方向，但是，由于利润的多少受公司规模或投资总额的影响很大，所以利润的多少一方面不便于不同规模的企业进行比较，另一方面又不便于比较，是不能准确反映企业盈利能力和盈利水平的。因此，只分析利润的数额一般不能满足各当事人对财务信息的要求，还必须要分析利润率。盈利能力的各项分析指标如下：第一，净资产收益率。净资产收益率，净资产收益率也称股本回报率/净值报酬率/权益报酬率/股本利润率/净资产利润率，是净利润与平均股东权益的比值，是公司的税后利润除以净资产的百分比。该指标反映股东权益的收入水平，用于衡量公司使用自有资金的使用效率，也是衡量盈利能力的基本指标。因为公司的根本目标是所有者资本或股东价值的最大化，而资本回报率不仅可以直接反映资本增值的能力，还会影响公司的股东价值和业务。资本回报率越高，公司获得自筹资金的能力就越大，经营效率也越高。第二，主营业务利润率。主营业务利润率是指一定时期内主营业务利润与主营业务收入净利润之间的比值。它显示了公司每个核心业务收入单位可以产生多少核心业务利润，反映了公司核心业务的盈利能力，是评价公司经营效率的主要指标。核心业务利润率越高，公司经营现金流就越稳定。第三，总资产收益率。总资产收益率是分析公司盈利能力和衡量其盈利能力的指标。该指标反映了公司经营管理水平的多少，代表了资产使用效率和资金使用效果之间的关系。在公司总资产金额确定的情况下，总资产收益率指标可以用来分析公司盈利的稳定性和持久性，判断公司所面临的风险。如果把总资产收益率和净资产收益率放在一起分析，可以用两者的差异来解释公司经营的风险水平。该指标越高，公司经营管理水平越高，盈利能力越高。第四，销售毛利率。销售毛利率一般是指毛利率，是指毛利润与营业收入的百分比，其中毛利润是收入与营业成本的差额。房地产行业销售毛利率在30%左右，在分析公司主营业务的利润空间和变化趋势时，销售毛利率是一个重要指标。该指标的优势在于分析公司核心业务的盈利状况，这对于判断公司核心竞争力的变化趋势非常有帮助。第五，销售净利率。净销售利润率是净利润占销售收入的百分比。它是指公司净利润与销售收入的比较，用来衡量公司在一定时期内赚取销售收入的能力。该指标反映每元销售收入所产生的净利润金额，表示销售收入的收入水平。房地产行业的销售净利润率在20%到30%之间合适。该指标越高，说明公司销售的盈利能力越高，如果一家公司能够保持良好且持续增长的销售净利率，则说明该公司的财务状况良好，但也取决于该公司的销售的增长情况和公司净利润的变化。2.3盈利能力分析目的在一个特定的时间里，公司的盈利能力就会显现出来。如果公司的实力不强，投资者，债权人，甚至公众都会对公司产生疑虑，从而在某种程度上影响到下一款产品的销量。通过对公司利润的分析，可以更快地对公司的生产和运营进行科学的预测，从而为下一步的经营决策作出更好的决策，从而获得更多的利润。债权人可以通过评估资产的价值，来掩盖投资的风险，从而获得最大的收益。公司的利益状况和投资者之间有一定的关联，如果投资者可以获利，那么公司也可以获利；相反，企业盈利较少，投资者获得的收益也会随之减少。第3章W公司盈利能力分析3.1公司简介W公司成立于1984年，是一家拥有一级房地产开发资格的企业。公司于2007年4月27日在深圳证券交易所挂牌，成为国内第一个在A股上市的私人房地产企业。在房地产领域已有三十多年的经验，曾获得“中国百强房地产企业”、“中国房地产企业50强”、“中国房地产企业信用企业”等荣誉称号。W公司本着“求实、开辟、创新”的经营理念，建立了以杭州为中心，二、三线城市为核心的发展模式；在产品定位和设计思想上，以低利润的中低档住宅为核心，保持部分高档住宅产品的份额，持续强化设计与开发，引入累积的设计观念，体验普通住宅公寓设计中高端产品的优势，全面提高产品品质；在公司的文化与人才策略上，公司将以学者型、研究型和实用型为一体的物业公司，以培养优秀的人才，大力支持公司的业务拓展，并迅速复制经营模式和利润模式。房地产开发是公司的主营业务。公司成立30多年来，主导旧城改造项目20余项，成功开发多个项目，并有多个项目在建。公司建立了以杭州为中心总部，以长三角为重点的战略布局，以开发功能齐全、性价比高的中小户型普通住宅为主要产品，并保持一定比例的高端住宅产品，不断加强设计开发实力。物业的经营管理是保证公司长期可持续发展利润的关键。这些中心位置的商业物业的租金收入为公司提供了稳定的现金流。而在做好房地产业务的同时，W公司结合行业和自身特点，研究确定大健康业务作为公司发展的第二大主业，力争将其打造为公司发展的新增长点。3.2公司盈利能力现状分析3.2.1营业收入分析w公司是一家专业从事房地产开发的企业，拥有30余年的房地产开发与经营管理经验，并已经历了多次全面的宏观调控，熟悉国内房地产市场的周期性变化，具有较强的资源整合能力、经营管理能力和抗风险能力。公司先后在杭州、浙江、安徽、广东等进行房地产项目开发，均取得较大的成功。近年来，公司融资能力不断提升，积极借助资本市场，创新融资模式，保持合理的资产负债率。公司对市场报以敬畏之心，稳健经营、不盲目冒进，始终保持现金流健康安全，发展稳健可持续，在股东、债权人以及上下游合作伙伴中树立了良好的信誉和形象。从2018年到2021年，公司的营业收入分别是31.68亿元、38.40亿元、52.38亿元、44.17亿元，整体呈上升趋势，公司的利润总额分别是8.383亿元、5.56亿元、4.187亿元、1.973亿元，整体呈下滑趋势。对以上发展状况，如下图3-1和图3-2做了W公司从2018年到2021年营业收入的柱状图和利润总额变动的折线图，可以更加直观的体现W公司的经营发展整体状况。营业收入是指公司在经营活动中所产生的收益，它是公司的主要经营业绩，也是公司实现盈利的重要保证。经营收益的平稳波动对公司的生产经营活动是有益的。图3-1W公司2018年至2021年营业收入变动图2018-2020年，公司营业收入以每年6.72亿元的速度递增，从2018年到2019年，实现了营收的最高值，达到52.38亿元，较2018年增长了20.7亿元，较2019年增长了13.98亿元，可能是相关政策的出台导致行业发展回稳，W公司运营相对稳定。到2021年营业收入下降至44.17亿元，下滑了8.21亿元，可能受疫情的影响，购房需求有所下降，导致营业收入下降。综上分析，W公司在过去四年中的总体经营业绩呈现出增长态势。3.2.2利润总额分析总的利润是一个公司在某一段时间里，通过生产和运营的结果，它对公司的经营绩效有很大的影响。总利润不仅反映了公司的经营业绩，而且也反映了公司的对外经营情况。如下图3-2做了W公司近四年的利润总额变动，更加具体的展现了W公司的经营业绩和发展情况。图3-2W公司2018年至2021年利润总额变动图从2018年至2021年，W公司利润总额整体呈下降趋势。2018年到2019年下降了2.823亿元，到2020年的4.187亿元，较上年降低了1.373亿元，至2021年下降至近4年的最低点，较2018年下降了6.41亿元。从上述数据的变化中可以发现，W公司的利润在逐年下降，从2018到2019年，到2020年到2021年的下降幅度都很大，2019年至2020年下降趋势缓慢。稳定性是各种业务利润在利润总额中的比重。营业利润是整体营业利润的稳定基础。其他对调整后的影响不大。公司始终致力于确保其核心业务的安全，稳定有效地确保公司处于稳定的发展阶段，所以对于稳定利率进行判断，也能够考虑到营业利润的发展特征，即主营业务利润对企业总盈利水平的影响方向和影响程度。通常情况下稳定性和系数出现了正相关的联系，这种数值较大也就表明公司盈利能力较强，并且呈现出稳定性的特征，相反则表明数值较小，盈利稳定性较差。以下我们通过2018-2021年W公司的利润组成来分析其盈利的稳定性和持久性，现分析如下：表3-1W公司利润组成表（单位：亿元）年份2018年2019年2020年2021年营业收入31.6838.4052.3844.17营业利润8.3895.5414.2131.984利润总额8.3835.5604.1871.973所占比重100.07%99.66%100.62%100.56%由上表3-1可知，W公司2018至2021年利润占比呈波浪式，整体起伏不大，这些年来，公司的营业利润与总营收的比例一直保持在100%，这说明了公司的盈利水平越高，说明公司盈利水平越稳定，说明公司的利润水平越具有稳定性，也就意味着公司盈利水平更具有稳定性，占比越高越稳定。以上数据说明W公司利润占比高，但盈利水平未必稳定持久。3.3公司盈利能力相关财务指标分析企业的利润能力是企业财务分析的一个重要组成部分，它的核心是企业的利润能力，它的核心是通过分析及时地发现问题、改进企业的财务结构、提高企业的偿付能力和经营水平，从而提高企业的盈利能力。以下根据表3-2中的数据对W公司2018年至2021年的五个盈利能力指标分别进行分析：表3-2W公司2018年至2021年盈利能力指标数据年份2018年2019年2020年2021年净资产收益率（%）10.907.038.384.92主营业务利润率（%）26.5314.458.054.50总资产收益率（%）6.243.422.281.02销售毛利率（%）39.6429.4015.207.85销售净利率（%）19.5010.996.264.003.3.1净资产收益率净资产收益率指标越大，说明企业盈利能力越强。W公司的净资产收益率变动如下：图3-3W公司净资产收益率变动图W公司的净资产回报率在曲线3-3中呈现波动性。2018年，W公司的销售收入大幅增加，净利润也达到了4年来的最高水平，房地产行业的净资产收益率平均值在12%左右；2019年的净资产回报率较2018年下降3.87个百分点，2020年增长1.35个百分点，2021年的净资产收益率将持续下滑，与2020年相比下降3.46个百分点，引起净资产收益率下降的原因是因为净利润的大幅下降。3.3.2主营业务利润率主营业务利润率是主营业务利润与主营业务收入的百分比。该指标越高，说明企业产品或商品定价科学，产品附加值高，营销策略得当，主营业务市场竞争力强，发展潜力大，获利水平高。图3-4W公司主营业务利润率构成变动图从图3-4中可以看出，近四年中，W公司的主营业务利润率持续下跌，由2018年的26.53%下降到2019年的14.45%，下降了12.08个百分点，2020年下滑至8.05%，下降了6.4个百分点，至2021年至4.50%，又下滑了3.55个百分点。房地产行业的主营业务利润率在40%左右，而W公司近四年数据低于整体行业，整体处于行业下游水平，说明盈利状况较差，找到主营业务利润率不断下降的原因并得到解决的方法。3.3.3总资产收益率资产回报率是一种很好的衡量公司盈利能力的方法，是一种能够反映公司整体运营管理水平的有效方法。指数愈高，则公司获利能力愈强，获利愈佳。图3-5W公司总资产收益率变动图如图3-5所示，W公司2018年的净资产回报率为6.24%,2019年的每股收益为3.42%，下跌2.82个百分点，这表明W公司的销售利润有所下降；截至2020年，净资产回报率和2021年的净资产回报率分别为2.28%和1.02%，分别比上年减少1.14和1.26个百分点，相对于2018年到2019年的下滑幅度，2019年至2021年下降趋势较缓，这表明了W公司近四年盈利不稳定，获利能力不持久。综上数据分析可得，W公司2018年至2021年总资产收益率整体呈下降趋势。近四年总资产收益率呈下坡式下降，说明公司的生产经营可能出了问题，W公司综合经营管理水平较低，公司盈利情况不好。3.3.4销售毛利率销售利润率是公司盈利的根本，公司的利润水平愈高，则公司的盈利能力愈强。销售毛利愈高，则表示公司的获利能力愈强。图3-6W公司销售毛利率变动图如图3-6所示，W公司2018年的毛利率为39.64%,2019年为29.40%,2020年为15.20%,2021年为7.85%，整体来看，公司2018年至2021年销售毛利率持续下降。在这些数据中，2019-2020年下降14.2%，达到近四年下滑的最高点，主要原因是土地成本的提高，还有2020年上半年疫情的影响，房地产行业大多采用让利促销的方式销售。而2018年销售毛利率是这四年的一个高点，可能的原因在2018年之前的两年全国房价暴涨的影响。2018年之后，房地产行业进入最强调控周期，市场迅速冷却，销售均价下降，从2019年至2020年，公司的销售利润率下降，销量波动，利润率下降。3.3.5销售净利率销售净利率是指公司在销售收入中所产生的净收益。销售收入是一个很大的经济来源，也是一个很大的影响因素。一般来说，作为公司的利润来源，销售收入越多，对公司的好处就越大，但是事实并非如此。所以，使用销售净利率作为衡量单位销售收入的一个相对数值，就显得更为合理和有说服力了。这个指数反映了公司的销售收入的收益水平，而净利率越高，公司的利润和财政情况就越好。图3-7W公司销售净利率变动图如图3-7所示，2018年W公司的销售净利率为19.50%,2019年为10.99%，同比下滑8.51个百分点，这主要是由于房地产调控政策的影响，而2020年销售净利率为6.26%，比上年下降4.73个百分点，至2021年销售净利率4.00%，比2020年下降2.26个百分点，主要原因是2020年上半年疫情影响，房地产市场销售下滑，盈利能力不足。第4章W公司盈利能力存在的问题及原因分析4.1存在的问题4.1.1自有资本获取能力不足近五年房地产行业净资产收益率在12%左右，而W公司从2018年到2021年的净利润均低于12%，且净资产收益率较低，自有资本获取能力不足。原因可能在于我国房地产行业发展较晚，行业政策并不完备，而且经历2016年至2017年房价暴涨，再到2018年以后地产限制政策，以及2020年上半年疫情的影响下，W公司明显运营效率低下。而且W公司整体收益是上升的趋势，而利润在不断下滑，收增利减的趋势明显，和不断上涨的土地价格，造成了较低的净资产回报率，W公司资本获取能力不足，运营效率低下。4.1.2具有规划风险从上述盈利分析中可以看出，W公司的净资产收益率，主营业务利润率，总资产收益率，销售毛利率和销售净利率在2018年到2021年期间均呈下降趋势，公司发展状况处于同行业的下游水平。其中W公司的主营业务利润率低于均值，处于整个行业中下游的水平，盈利能力较差，说明W公司发展具有风险。虽然W公司通过养老地产规避未来住宅市场风险，但整个行业的发展都处于风险，通过转型和多元化的方式是这个行业整体的趋势，跟着趋势走并不能长久发展。4.1.3行业竞争相对较大房地产业的竞争比较激烈。首先，房地产业发展相对较慢，再加上相关的政策对房地产业的制约，各大公司为了抢占市场份额展开了激烈的竞争。那么，竞争者的数目就会更多，实力也就差不多了。W公司作为房地产行业相对不错的企业，与万科这些竞争力强的企业相比，W公司的竞争力还是相对较弱的。其次，房地产行业提供的产品和服务大致相同，总的来说就是销售房产，同行业公司差异体现不明显。W公司具有自身优势的同时又发展第二产业，但同行业发展好的公司都以相同的方式发展和不断改变的。最后，房地产行业的产品单一，以房屋出售、出租等方式销售，而且同行业公司也较多，竞争压力大。4.2原因分析4.2.1自主融资能力差房地产行业自古以来就是属于高投入、高产出的资金密集型企业，在房地产建设初期和施工的过程中，资金需求量一般很大，只有确保资金流动通畅，才可能达到较好的盈利效果。对于房地产企业来说，最常用的融资方式是就是通过产品预收账款进行融资，其次就是通过企业内部的自有资金进行融资。经分析可知W公司在经营的过程中，大部分资金来源还是外部的资金筹集，大额资金获取主要依赖于银行贷款。因此提高W公司的自我融资能力，对于提高企业运营成本及风险的管理水平有重要意义，影响着企业的健康可持续发展。对于W公司来说，提升企业自我融资能力是刻不容缓的任务。4.2.2盈利模式结构单一W公司主要采用单一的房地产企业开发模式。这种盈利模式主要依靠出售房屋和收取租金作为盈利手段。此模式存在一定的缺陷：一是抗风险能力差。有很多原因影响着房地产的销售，如购房者对产品的接受度等供需水平的影响，再如个人住房贷款方面的信贷政策，限购令等也产生一定的影响，导致企业盈利情况波动很大，无形中增加了房地产企业的风险；二是企业发展可持续能力差。基于当下社会经济发展的速度来看，我国的城镇化水平越来越高，城镇化的速度并没有前几年那样快，所以我国城镇扩张的速度自然而然的也变得慢起来。因此W公司此种单一的盈利模式将会阻碍其的长久发展。4.2.3企业管理制度不健全企业管理制度是组织工作的依据。一般说来，房地产企业管理制度不健全是企业中普遍存在，亦是最突出的问题。W公司也不例外，W公司的组织机构和管理层级都存在一系列的问题。首先是管理制度不全面，覆盖率低；第二，制度的适应性较差，有一些制度并不适合房地产企业的管理，但却长久的存在着，势必影响到企业的整体管理方向。第三，制度的完整性差，繁简无度。有些重要的管理并没有涉及，一些不必要的却时时使用。第四，制度的时效性差。制定的制度实施不及时，或者已经不适应企业发展管理，却没有及时更改。管理制度的诸多不健全势必最终会从整体上影响企业的盈利能力。

第5章W公司盈利能力提升措施5.1提高资金的使用效率资本使用效率是衡量公司盈利能力的一个重要因素，但W公司的净资产回报率比房地产行业的平均水平要低一些。该企业更要提高使用资金运用效率的认识，加强企业内部的管理规范和控制，防止资金被不明原因动用。而且要做到增加收入和投资来弥补资金运用率低的空缺，更需要企业管理者层层落实，对资金的流动做出实时跟踪管理，从而提高资金的周转。针对政策、环境和成本的影响，W公司也应做好资金的合理分配和运用，把需要用到企业日常运作的部分保证资金充足，其余的资金用作投资来扩大企业生产，也可以用来参与社会公益性活动，提升企业在大众心中的形象，打造良好的品牌和口碑。5.2规避风险加强财务管理由于生活条件日益改善，而且房屋是一种价值较高的大宗物品，因此在选购时会综合考量许多因素，如工厂、加油站、变电站等，会极大地影响到居民的生活品质，甚至会影响到楼盘的口碑。因此W公司在拿地时应该多考量项目周边因素，尽量规避不利于居住的因素。房地产市场的竞争不断加剧，该行业的各个企业都在尝试规划来逃避未来住宅市场的风险，所以W公司需要增加强化自己的核心竞争力，在竞争愈演愈烈的行业市场里为自己抢占一个位置。随着房产政策、社会环境和生产成本等一系列因素的影响，企业应加强自身的生产经营水平，扩大自己的经营方式，可以采取线上线下看房买房。通过无接触式看房购房以及专业的服务人员沟通讲解，不仅可以缓解因疫情影响下的经营缓慢，也跟随了互联网时代的步伐。此外，管理者应当具备成本管控能力，合理使用企业资源。集团可以制定成本管控的考核办法，对项目管理者除了有业绩指标的要求外，增加对其成本花费的考核，即要求项目管理者加强成本管控意识，有利于降低企业的资源消耗，增加成本和利润。5.3不断创新业务W公司仅靠养老地产的规划模式来面对行业竞争是不够的。企业应该要拓宽自己的业务渠道，不仅线下门店楼盘的销售，也要不断通过网络销售并可以与客户更好的在线上交谈，解决问题。同时，企业在针对自己主营优势房产的同时也要面向大众，不仅强占优越的地理位置和环境，也要有新颖的理念和空间创新。也要在疫情的大环境下适当取舍，把自己不好的项目投出去，发展新的项目，创新新的业务。房地产行业房子安全放心固然重要，居民需求也是业务创新的核心，房产物业管理也应以人为本，切实做到为居民所想。虽然营销对于房地产企业很重要，但企业的核心竞争力还是产品本身。在无数的商品中，房地产竞争对手太多了，创造较高的营业收入，企业必须在提高产品差异性上下功夫，与众不同的亮点往往能创造较高的溢价，能够在同等营业成本的情况下，提高企业的营业毛利率。结论房地产行业发展承压增速放缓和“三道红线”，大型房企投资扩张势头承压，目标增速趋缓。长期来看，在“房住不炒”长效机制的主旋律以及整体政策环境趋紧的情况下，行业的发展方向更加清晰。未来行业一般销售面积有望进入非增长时代。新常态下，房地产企业总体战略必须以稳健经营、防范风险、适应市场变化为核心。同时，针对不同城市的市场特点，制订更加有针对性的销售战略，积极推进供给，深化销售渠道，提高周转效率，加速资金回流。本文以W公司四年来的财务状况为研究对象，运用五大指标对W公司进行了实证研究，并通过对W公司各项指标的分析，找出了W公司的几个问题：第一，自有资本获取能力不足，需要加强资金利