E品·搜秀城项目市调及定位报告

E品·搜秀城项目市调与定位报告PART1项目本体分析……003PART2宏观环境分析……014PART3商业市场分析……032PART4项目定位建议……048PART5项目招商建议……081目录

Contents项目本体分析PART

1项目区位项目四至项目配套片区规划SWOT分析属性界定招商目标项目区位项目距离主要市政设施距离项目——天河机场：26km；项目——汉口火车站：7km；项目——武汉火车站：16km；项目——武昌火车站：9km；项目——武汉港：2km；项目——武汉市政府：1km；项目——湖北省政府：9km。项目半小时车程可以抵达区域北：武湖、滠口、后湖、盘龙城等；南：汉阳钟家村、武昌中南、武汉新区等；东：东湖、徐东等；西：王家墩CBD、常青花园、汉正街工业园等。半小时车行距离本案关键词：江岸核心项目位于江城中心，车站路与友益街交汇处，半小车程可达汉口、武昌大部分区域项目位于江岸区核心，区域商业氛围浓厚，生态环境优越，人文景观丰富，历史底蕴深厚江岸区概况：土地面积64平方公里，2011年常住人口89.56万人，辖16个行政街道。是武汉市的政治、经济、文化、信息中心。江岸是最能体现武汉魅力与特色的城区，她是江城的精彩缩影。昔日之江岸，金融发达，高贸昌盛，文化繁荣，是近代武汉发展史的真实写照。今日之江岸，滨水景观大气磅礴，交通网络四通八达，历史资源保存完好，科教文化实力雄厚，产业功能迅速提升，向世人展现出“老汉口、新江岸”的良好风貌。亚洲最大的滨江绿化广场“江滩公园”，已成为武汉市新世纪形象的标志性景观。著名的江汉路步行街是武汉最繁华的商业街区，历经百年沧桑的滨江优秀历史建筑群，展现了江岸东西方文化交融的江岸区独特都市魅力。项目周边人文景观：

京汉火车站、刘少奇同志故居、汉口江滩、汉口中华全国总工会旧址、辛亥首义烈士陵园等。page5本案关键词：历史底蕴深厚page6项目四至关键词：居住氛围浓厚车站路友益街五环大厦如寿里人家东接如寿里人家、西临车站路、北靠五环大厦、南临友益街，属汉口老商圈居住人口密集项目位于汉口江岸区车站路老商圈，周边居住氛围浓厚，为项目商业培育奠定了绝佳的基础京汉大道解放大道项目配套一公里生活圈内配套设施齐全，人居环境良好，人居密度高，具有良好的商业基础和氛围武汉市第三十中康怡花园君悦尚品世纪皇冠球新社区新鸿基花园轻轨大智路站湖边坊村社区绿茵仁居湖北市财贸学校三阳广场融科天城清华园华清社区武汉市第十六中锋尚时代大厦鄂钢大酒店武汉市实验学校武汉市政府江城明珠豪生东方大厦长青广场金源世界中心武汉市中医院武汉数码港新源大厦时代豪园凯旋嘉苑时代广场扶轮大厦怡东大厦1km关键词：商业成熟片区本案项目位于车站路老商圈，毗邻武汉市级商业中心区，项目辐射区内商业发展势头强劲项目位置：本案位于车站路与友益街交汇处。南临汉口江滩公园，北临解放大道，西有长江第一隧道，东有长江二桥。地理位置优越，交通便利，紧临轻轨一号线大智路站。临近项目球场街站与大智路站有多条公交线路经过。与市级商业中心关系：距武汉市级商业中心（江汉路商圈、武广商圈）仅2km，这表明项目商业价值较高。片区规划本案轨道交通：轻轨一号线、地铁一号线与地铁八号线在此交汇，可辐射汉口、武昌中心城区及郊区，随着未来武汉市轨道交通的完善，地铁可覆盖武汉市三镇，将给地铁周边的商业带来新的商机。区域系列交通规划将提升项目可达性，扩大商业辐射范围老汉口火车站改造规划将带动车站路及周边形象提升，未来将大大提升项目商业价值与品质建于1903年的汉口火车站，是我国唯一一座现存完好、年逾百年历史的老火车站，是中国第一条长距离准轨铁路的大型车站，其主体建筑候车大厅年代较早，为中国近代铁路建设尚存的重要历史见证，全国重点文物保护单位。在汉口的京汉大道与车站路交汇处，有一座西洋风格的建筑，这就是汉口老火车站——大智门车站。在社会各界的关注和呼吁下，汉口火车站分别被湖北省和国务院确立为文物保护单位。市文化局、市政协以及省社科院等部门先后提出将其建成博物馆等对策。目前车站权属单位是武汉市轨道交通有限公司，正在对车站（候车厅）内部结构进行修缮。京汉火车站改造规划：

针对老汉口火车站的规划立项现今仍无定案，但针对老汉口火车站以及车站路的改造计划有以下几种待选方案：博物馆文物收藏品一条街老字号一条街汉口火车站既是“国宝”，也是武汉市为数不多的名胜古迹中“镇市之宝”，属“国家宝藏”。改造规划势在必行。对于本案无论老车站选择哪种改造方案，都将必然提升项目周边商业价值与品质。page11项目劣势规划劣势：项目自身停车位较少，不利于积聚人气；本体劣势：项目本体体量较小商业可延展性低;外部劣势：周边商业形象较差。且沿街面宽较窄，不利于整体形象面的展示；项目优势区位优势：位于江岸区核心地带，属于城市重点发展区域；交通优势：临公共交通枢纽，且周边交通网络众多，通达性好；配套优势：周边商住氛围浓厚，提供了必要的商业发展基础和潜在市场；项目SWOT分析：合理规避风险、提高竞争优势项目机会规划机会：项目附近“老汉口火车站”改造规划，未来将对项目带来巨大发展机遇；政策机会：武汉市政府出台政策鼓励发展小商品零售商业；市场机会：周边人口基数巨大存在消费缺口，将带来巨大的商业需求，特别是中档以上商业具有广阔前景；项目威胁竞争威胁：毗邻的两大市级商业中心及周边的大量商业物业将对项目形成威胁；政策威胁：经济危机后银根紧缩，2012年政府收缩了针对商业的投资SWOT分析page12项目属性界定：江岸核心商业成熟片区潮流生活馆属性界定项目属性：弥补片区消费缺口，多业态组合潮流生活馆潮流生活馆fashionlifePavilion紧邻轻轨站、地铁站、汽车站，交通便捷，优势明显；紧邻交通枢纽，便捷交通区域属性：交通、生活、景观配套完善且拥有独特历史人文积淀公共生活配套健全毗邻两大市级商业中心，区域商业氛围成熟商业成熟片区江岸区核心区域，半小时行车范围覆盖多个商业中心江岸核心

精品招商，确保项目商业培育良性发展,促进项目整体价值提升，建立品牌形象和文化传播。招商目标目标一：打造老商圈商业升级推进器——潮流生活馆目标二：实现项目后续住宅和商业价值的整体提升。目标三：通过项目拉动整个区域价值，实现品牌文化传播。共识一：关注长远效益项目招商需要基于城市及区域未来的规划和发展，而不局限于现状市场；共识二：差异化招商精准定位锁定市场缺口，避免与周边商业形成千篇一律的消费功能；共识三：注重共生合理搭配项目业态业种，杜绝滋生恶性竞争，以达到共同促进互利共赢的发展态势。招商理念招商目标宏观环境分析PART

2区位地理经济概况商业网点调研江岸区位于长江北岸，武汉三镇汉口一方的东部，东邻黄陂区，西与江汉区接壤，南濒长江与武昌区和洪山区隔江相望，北接东西湖区。全区土地面积64.24平方公里，农村面积33.54平方公里；总人口89.56万人；辖16个行政街道和1个乡，158个社区居委会和28个村委会。武汉市人民政府机关、市人大、市政协机关及大部分市级行政职能部门均设在区内。本案江岸区现常住人口89.56万人，是武汉市的政治、经济、文化、金融和信息中心区位地理资料来源：武汉市统计局page16单位：亿元武汉市GDP：2011年GDP6756.20亿元，同比增长12.5%；2009年武汉市GDP为5515.76亿元。2011年武汉市第一产业198.70亿元，增长4%；第二产业3254.02亿元，增长16.4%；第三产业33.3.48亿元，增长9.6%。江岸区GDP：近年经济发展速度较快，2011年GDP达到520亿元，较上年增长了24.4%。从近年GDP的统计数据可以看出，近五年江岸区年均增速在14%以上，呈现快速增长的态势。江岸区2011年GDP达到520亿元，经济整体发展水平位于武汉市前列，经济发展态势较好。江岸区产业结构：以六大现代服务业（金融业、文化旅游业、专业服务业、汽车服务业、房地产业、现代物流业）发展为主导，四大先进制造业（时尚创意、食品医药、印刷包装、机电制造）发展为主体的经济发展态势正在形成。GDP：江岸区2011年GDP达到520亿元，位于武汉市“第一梯队”经济概况资料来源：武汉市统计局page17江岸区：2011年社会消费平零售总额达到382.88亿元，较上年增长17.2%，并且从近年数据可以看出，未来江岸区社会消费品零售总额虽然增长率有所下降，但随着收入水平的提高将依然保持快速增长的态势。单位：亿元社会消费品零售总额：江岸区2011年达到382.88亿元，位于武汉市第三名武汉市：2011全年城市居民人均可支配收入23738.09元，比上年增长14.1%；人均消费支出17140.96元，增长18.3%。其中，食品支出6782.42元,增长26.4%。江岸区：2011年居民人均可支配收入为24020元，较上年增长14.1%，且近年均保持以13.5%以上的增长态势。随着未来经济的进一步发展，居民收入水平还将进一步增长，这将对我们商业发展带来新的机遇。统计数据显示，武汉市中心各区居民人均可支配收入相差不大，中心城区居民与远城区居民的可支配收入相比较高，江岸区位于武汉市前列，仅次于江汉区，位列第二名。人均可支配收入：江岸区2011年较高，位于武汉市前列，增长速度有所回升单位：元资料来源：武汉市统计局page18page19经济状况分析小结项目片区整体经济水平处于武汉市领先水平，现代服务业为其主要产业。项目片区近年来经济增长水平迅猛，对比05~09年数据，江岸区已由武汉中等水平跻身武汉发展前端。武汉市城市居民消费活跃，人均可支配收入逐年大幅度提高。海寿街黄兴路友益街中山大道一元路天声街公安街京汉大道京汉路车站路本案项目周边街道沿街商铺租金水平调研街道分别为：一元路公安街京汉大道京汉路天声街海寿街车站路中山大道友益街黄兴路商业网点调研海寿街调查范围：海寿街主要业种：以服饰类，服务类与餐饮类为主。租金水平：20-110元/㎡/月，与友益街交汇处租金较高海寿街：以服饰类、服务类和餐饮类为主，临街门面租金约为20-110元/㎡/月友益街调查范围：友益街主要业种：以服饰类，服务类与餐饮类为主。租金水平：友益街与天声街交汇处附近租金水平较高，整体租金约为60-170/平方米点评：商业特点鲜明-中低档服饰一条街友益街：以服饰类、服务类和餐饮类为主，临街门面租金约为60-170元/㎡/月黄兴路调查范围：黄兴路主要业种：以服饰类，服务类与餐饮类为主。租金水平：宾馆租金20/平方米左右，服饰日杂租金60/平方米左右，部分服饰店租金达到100/平方米，总体租金水平20-100/平方米点评：服饰类零售店受友益街挤压经营状况较差。黄兴路：以服饰类、服务类和餐饮类为主，临街门面租金约为20-100元/㎡/月一元路调查范围：一元路主要业种：以餐饮类为主。租金水平：40-140元/㎡/月，点评：依附于武汉市第十六中学的餐饮一条街一元路：以餐饮类为主，临街门面租金约为40-140元/㎡/月中山大道调查范围：中山大道（湖北省新华医院中山分院—湖北省农机安全管理总站段）主要业种：以服饰类，服务类与餐饮类为主。租金水平：抽样调查该街区KTV及音乐会所综合租金水平50/平方米，服饰店租金较高在100/平方米左右，租金约为30-100/㎡/月中山大道：以服饰类、服务类和餐饮类为主，该街区KTV租金水平为50元/㎡/月车站路调查范围：车站路主要业种：以餐饮类，服饰类与服务类为主。租金水平：总体租金水平为60-120/平方米点评：友益街与车站路在附近街区内自发形成了业种互补的态势车站路：以餐饮类、服饰类和服务类为主，临街门面租金约为60-120元/㎡/月公安街调查范围：公安路主要业种：以服务类为主。租金水平：联合100超市租金50/㎡/月,菜场租金60/㎡/月。沿街商铺租金约为在40-100/㎡/月。公安街：以服务类为主，联合100超市租金50/㎡/月,菜场租金60/㎡/月天声街调查范围：天声街主要业种：以餐饮类与服务类为主。租金水平：租金水平60-170元/平方米靠近友益街铺面租金偏高天声街：以餐饮类和服务类为主，临街门面租金60-170元/平方米靠近友益街处租金偏高京汉街调查范围：京汉街主要业种：以服务类与餐饮类为主。租金水平：租金约为在20-90元/㎡/月京汉街：服务类和餐饮类为主，临街门面租金约为20-90元/㎡/月京汉大道调查范围：京汉大道主要业种：以餐饮类，服务类与交通工具类为主。租金水平：租金约为在80-170元/㎡/月京汉大道：以餐饮类、服务类和交通工具类为主，临街门面租金约为80-170元/㎡/月项目周边沿街门面租金为20-170元/m2/月；其中，靠近街道交汇处、人口密集处、市场集中路段、大型中高档社区处租金较高为：60-150元/m2/月；天声街与友益街交汇处租金偏高达到170元/m2/月其它中间路段、民用房屋等低档次的门面租金约为20-60元/m2/月。20-110海寿街黄兴路友益街中山大道一元路天声街公安街京汉大道京汉路车站路本案60-13060-17050-10020-10040-14040-10030-10060-12060-12040-10080-17080-17030-90项目周边租金水平——沿街门面租金特征商业市场分析PART

3商业发展特征典型商业调查集市&沿街商业大型综合超市&专业店仓储式购物中心便利店都市MALL郊区MALL百货商店&批发市场$500以下$500~1000$1000~3000$3000~5000$5000~7000$7000~10000$10000以上生存需求价格品质传统形态阶段业态丰富阶段业态替代阶段随传统商业业态不断丰富，市场开始细分出服务于不同人群、经营不同门类的专业市场，并带动其上下游产业链得以共同发展伴随生活资料相对过剩，各种商业业态在城市中心混杂聚集，车水马龙、景象繁华，形成人们共同认知的生活服务和商贸交易聚集区形成条件形成过程随市场不断细分，寻找空隙日益艰难，这时出现在一定辐射范围内经营相同门类、且档次有重合的不同商圈，相互分流客户，产生替代性竞争市场需求多元化，主流产品面临激烈竞争商业业态细分完全，总量饱和阶段特征刚刚走出农业社会的自给自足，商贸交易信息不充分城市原始商脉的发展和延续，民间自发形成，具备相对集中的商业设施和综合性的商业业态，承担城市商品流通中心的基本功能相互具有替代性的不同商圈以整体规模、经营档次、价格或服务的相对优势，通过更好满足消费者需求而抢占市场份额市场信息和市场机会被充分关注，商家有比较明确的市场目标，经营同类商品的商家群体汇聚在一起形成行业整体竞争力文化、情感需求便利敏感因素人均GDP出现业态目前武汉根据经济水平来看，武汉商业正处于便利店向仓储式购物中心的过渡阶段商业市场/发展特征page33典型商业调查典型商业Happy站台乐天城中城国际新民众乐园典型商业调查典型商业调查-武汉happy站台/概况位置：江汉路和中山大道交汇处，即老佳丽广场负一楼规模：项目总经营面积约11000平方米，是集美食、美饮、美色、美购、美乐于一体现代化体验式SHOPPINGMALL购物街区建筑类型：地下商业开业时间：2007年4月业态布局：page35武汉happy站台/业态及租金武汉happy站台经营的业态业种类别有：服饰、鞋包、饰品、电玩、餐饮、化妆品、数码产品、婚纱摄影、美容美甲等经营档次为中档租金水平为：“格子铺”：1000元∕㎡左右；“

挂面铺”：4000-6000元∕间/年page36个案小结档次：中档经营管理状况：自2007年4月重新开业以来，生意火爆分析：定位：中低端定位非常具有实操性，项目商圈主体消费人群定位明确，主题鲜明，是集美食、美饮、美色、美购、美乐于一体的现代化体验式地下购物休闲娱乐街区；建筑装饰：风格独特，易吸引消费者注意力，并且特色品牌店林立；内部铺位以10㎡左右的格子铺为主、商品的展示视觉效果及门前广告效果较好，使整体购物氛围舒适轻松；管理：专职商业物业管理团队，实行统一管理，对进驻商家审核非常严格；不遗余力的引进差异化经营业态；page37内部铺位以10㎡左右的格子铺为主、商品的展示视觉效果及门前广告效果较好，使整体购物氛围舒适轻松专职商业物业管理团队，实行统一管理，严格审核进驻商家业态布局合理，定位准确，适合广大消费人群可借鉴点page38位置：武汉市汉口中山大道物业规模：总建筑面积4万方，商业面积约2.3万方停车位数：500个运营公司：武汉万达广场商业管理公司业态布局：1F：文化广场、男女休闲时装、男女皮鞋、钟表、首饰、化妆品、超级市场、酒吧、麦当劳、肯德基2F：男女时装店、皮革制品、针织品/内衣、歌舞厅3F：儿童服装、婴儿用品、玩具、儿童游乐场、美容美发中心、美食广场、婚纱艺术摄影4F：电影城、餐厅、电玩、家私、酒吧典型商业调查-新民众乐园/概况新民众乐园/业种、品牌及租金新民众乐园/经营现状新民众乐园在周边商业的冲击下已渐渐失去市场领先地位。商铺租金下调，店铺转让费由2007年的10万元以上降至不到5万元，而转让费则最能显示市场的活力。商铺反映新民众乐园新客购买率下降40%，市场竞争力越来越差。项目楼层店铺面积月租金（元）每平米租金（元）转让费（万元）万达广场一楼17㎡900053020Happy站台一楼16㎡800050015-20新民众乐园一楼14㎡40002864-5个案小结档次：中偏高档经营管理状况：受到万达广场及happy站台强烈的冲击，其商业经营状况开始出现下滑现象价格：民众乐园摊位一般1-4平米，店面面积在10-200平米之间不等，一般单体店铺面积比万达广场要小，租金水平在400-1000元/月/平米之间。分析：项目区域：老牌商业中心，毗邻汉口两大商圈硬件及服务：硬件老化，购物环境越来越差经营管理：业态结构不合理，定位模糊，管理混乱

page41项目业态配比百货娱乐配套餐饮万达广场0.50.20.3新佳丽时尚广场0.50.20.3新民众乐园0.750.150.1紧跟市场脚步调整定位：面对万达广场及happy站台强烈等周边商业的冲击需紧随市场调整定位；业种结构配比：商业地产的业种配比需进行科学合理的搭配以保证有序运营避免恶性竞争需注意点page42典型商业调查-乐天城/概况位置：珞狮北路与武珞路交汇处地属街道口商圈，毗邻新世界、群光广场和流行视窗总建筑面积:2.5万方，纯商业运营公司:武汉乐天城商贸有限公司开业时间：2010年5月12日停车位:群光广场地下停车场功能定位：集吃喝、穿戴、电玩、影院、KTV等于一体的综合娱乐贸易中心，主要为娱乐、餐饮消费，与周边百货商业，形成错位定位，弥补商圈内无电影院的配套业种分布：1F-3F：潮流百货时尚餐饮4F：主题餐厅电玩5F-6F：优畅KTV7F-8F：天河电影院物业管理费：20元/m2（包空调）商业运营管理方式：由物业统一运营管理，注重季节性促销及推广活动。page43乐天城/业种分布及管理page44乐天城/业种租金示例

一楼

二楼

三楼四楼婚纱饰品普安药房潮流服饰、鞋帽、包泰迪厨房潮流服饰、鞋帽、包、饰品时尚餐饮时尚餐饮时尚餐饮潮流服饰、鞋帽、包、饰品吃饭休息区娘惹群厨美容会所发源地电玩城入口肯德基服饰紧急出口KTV、影院直上电梯椰岛发型服饰时尚餐饮时尚餐饮page45档次：中档偏高档价格：乐天城商铺面积一般在15-80平米间，租金水平偏高在300-700元/平米/月经营状况：乐天城商业运营管理存在一定问题，导致与商户存在矛盾，经营商业氛围不浓厚，商户租赁状况不佳。分析：定位：位于武昌最繁华的商圈之一街道口商圈，集吃喝、穿戴、电玩、影院、KTV等于一体的综合娱乐购物中心，与周边百货商业，形成错位定位，弥补商圈内无电影院的配套。地段：繁华的地段，以及瞄准商圈电影院空缺的错位定位，都为乐天城的商业运营奠定了良好的商业基础。运营：商业运营管理上的问题导致租赁状况不佳，日后本案商业运营阶段应该以此为鉴，趋利避害。个案小结page46业种定位准确。本项目以餐饮娱乐业态为主（餐饮娱乐业态将超过70%）填补街道口商圈餐饮娱乐业态的不足。突出商业氛围营造。楼面布置新颖漂亮，业种齐全，吃喝玩乐一站式，值得借鉴。可借鉴点典型商业调查-中城国际/概况位置：江岸京汉大道与公安路交汇处总建筑面积:193000方；商业：近9000方开发商:武汉中城地产开发有限公司停车位:地上、地下停车位项目概况：一期商业主要为靠近京汉大道的住宅底商，商铺为公司自持，不出售。招商对象主要针对大客户，入驻品牌有中百仓储、必胜客、肯德基等。二期商业为靠近一元路的住宅底商，共两层，商铺面积从27㎡-150㎡之间，总体量近9000方。预计开盘时间为2013年年底。中城国际与本案差别：档次较高业态不集中，更多为街铺形式，依托住宅配套形成商业。商业市场分析小结商业市场/小结项目前景良好：项目周边商业氛围比较浓厚，多为临街商铺，且比较陈旧，随着社区拆迁改造升级，商业必将迎来全新的发展；项目未来调商需紧跟老汉口火车站规划调整步伐顺水行舟。竞争环境激烈：项目商圈内既有万科香港路8号、融科天城等定位高端的新兴综合体商业，也有车站路等周边老商业街，本案可抓住项目周边消费层次升级换代的机遇，力求竞争激烈的环境中脱颖而出。业态及客群：本案虽然体量较小，但通过补缺定位可充分满足周边社区消费群体需求。业种整合集聚：项目周边多居住社区，已聚集众多的服饰类及餐饮类消费场所，但大多比较陈旧档次较低，多为沿街铺面。项目进驻带来了业种整合集聚的机会，促进片区商业更新换代。商业定位建议PART

4商业定位建议page50商业定位建议定位

假如轰炸机没有瞄准器……——瞄准他（她）的心“定位要从产品开始，那产品可能是一个商品、一项服务、一个人、一个机构。但是，定位不是你对产品要做的事，定位是你对预期客户要做的事。换句话说，你要在预期客户的头脑里给产品定位”。

定位的秘诀在于不一定要更好，一定要更不同！

——里斯与特劳特定位理论的提出者里斯与特劳特定位理论

page51方案最优化价值最大化商业七步定位法商业品牌定位运营模型可持续发展能量定位业态定位业种定位格局定位品类定位投资定位档次定位品牌3C价值定位模型City：城市功能价值定位Commercial：商业导向价值定位Culture：个性文化价值定位page52商业定位能量定位业态定位业种定位品类定位品牌定位布局定位投资定位招商调商整商兴商page53“能量定位”是商业场所的消费引力半径与辐射半径的综合，往往与商业场所的地段、体量、业态相关；准确的能量定位，能正确把握整体市场的方向，使之物业更对消费群体具有吸纳力与辐射力。吸纳力是对消费人群的吸引力，辐射力是在一定区域内的影响力。能量定位page54依据项目区位，确定商业能量国际商业城际商业城区商业城市商业社区商业项目体量商业文化品牌号召城市规划交通可达业态业种能量张力商业引力page55商圈特点：江岸区车站路老商圈，周边居住氛围浓厚、人口密度大、配套服务功能齐整和便利的交通优势，为本案打造老商圈新型商业奠定了基础。品牌号召：企业商业品牌陈旧，需要与时俱进，紧跟时代潮流，创新与发展品牌。业态业种：区域片区补缺的业态，潮流生活馆，与片区形成业种补缺，具有良好的消费带动力与吸附力。商业文化：潮流生活馆、赋予老商圈商业新基因的”秀文化”定位page56基本要素国际商业区城际商业区城市商业城区商业居住区商业大型居民区商业中小型社区商业规模80—100万㎡以上20—100万㎡以上12-30万㎡以上6-10万㎡以上0.9-3.6万㎡1800-20000㎡区位历史商业沿袭区、城市规划重心、边贸、沿海老城中心、城郊结合部城市交通、人口核心区，历史形成的商业聚集区居民聚居区、商务集聚地，公共交通集散地周边大型住宅小区，人流集中交通便利社区主要交通节点一般特征境外客户、购物或消费金额达到20%以上；以批发为主；城市外客户数量达到20—30%半径10-20km时间距离15-30分钟人口50-100万人停车场2000-5000辆集中型商业或街区综合百货类为主规模零售类业态集中型商业和街区外街+内街形式社区服务店为主杂货类业态（超市、专卖店、便利店、药店、洗衣房等）客流量——————日人流量10万以上日人流量3万以上周边居住人口9000—10万人居住人口2000—9000人核心客户群国际贸易中介商、各级小型批发商和零售商县域、镇内城区等消费内城区与中距离郊区（半小时车程内）居民与办公工作人员、旅游者区域15分钟车程内居民，以及外来消费者步行15分钟内居民主要面向社区内部居民，同时辐射周边居民现实案例义务国际商贸城武汉销品贸、武汉广场、武汉电脑城、菱角湖万达、广州天河城、白马服饰江汉路步行街、民众乐园、光谷步行街鲁巷购物广场、新世界百货武昌店南湖城市广场、深圳万科城金地格林小城、宝安璞园、万科城市花园等底商根据商业规模，分析商业能量page57国际商业城际商业城市商业城区商业社区商业本案商业能量定位——社区商业社区商业视角项目条件：项目位于连接永清路与黄浦大道的次干道上，四周社区较多，其商业辐射能量有限，从能量分析的模型上看，项目属于社区商业；辐射人口：项目至少可以辐射周边大智街、一元街、车站街、四唯街、球场街、劳动街六大街区，总人口约26万人；目标客群：项目周边社区、楼盘众多，消费群体具有一定消费能力，从周边规划看，未来会汇聚中等偏高收入的群体，利用本项目之独特性吸引其前来消费；中等偏下收入的群体作为项目初期人气的培育及后期人气的补充；项目前景：车站路片区毗邻两大市级商圈，且项目周边人口基数大，配套设施齐全，京汉火车站将面临改造带动商圈升级，未来商业发展潜力较大。商业定位原则商业是项目的主要赢利点之一。以独特的商业定位提升项目的品牌度和美誉度。page58业态定位是商业平面与立体格局形态的定位。业态定位是宏观商业与微观商业共同作用的结果。正确的商业业态，可以增强商业地产的资金投入，缩短调商—整商期，延长其生命力，形成良性循环。因此，在业态定位上，必须把握商业的宏观导向与商业的个性特点，提出正确的方向，为后续运营打下坚实的基础。现代商业业态形式分为：批发、零售。根据中国零售业态分类标准GB/T18106-2004，可以分为食杂店、便利店、折扣店、超市、大型超市、仓储会员店、百货店、专业店、专卖店、家居建材商店、购物中心、厂家直销中心、电视购物、邮购、网上商店、自动售货亭、电话购物等17类业态。业态定位page59page60本案业态定位分析page61本案业态定位一站式消费购物餐饮娱乐服务page62业种商业场所经营的行业类别，而品类则是相关且可相互替代的一组特殊商品或服务。它是业种下的商品和服务类别细分。在具体的招商与商业运营中，业种与品类定位服务项目的业态定位，是消费者直接可知可感的消费类别。业种与品类并非一成不变，随着市场的变化与消费需求，特别新商业的掘起，会在能量定位与业态定位无法更新的情形下进行调整，使商业主体更具有吸引力和竞争性。业种与品类定位page63业种与品类分类业种定位品类定位C餐饮类中式餐厅、西式餐厅、亚洲餐饮（泰式、日式等）、快餐厅（肯德基）、特色餐饮（南北小吃、三镇民生美食）、西点、面包店、水果行、咖啡、茶馆、干货食品专卖；F服饰类服装店、化妆品、饰品、珠宝、鞋店、皮具、皮包F服务类家政公司、教育培训、旅游、照片冲印、花店、快递、银行、邮局、证券公司、房产中介、洗衣店、D电子数码类视听产品、唱片行、摄影器材、家电用品、通讯器材G概念店设计空间：服装设计、花艺店等新型非主流商业J交通工具类汽车销售4S、汽车美容、电动自行车W文教类展厅、展览馆、音像店、书籍租售、体育用品、玩具、集邮、古玩Y医疗类药店、医院、诊所、宠物医院X休闲运动类羽毛馆、保龄球馆、桌球馆、洗浴、美容美发、健身、瑜伽、按摩、瘦身中心等Y娱乐消费电影院、酒吧、KTV/MTV、电动游戏场、溜冰场、动漫等64目标需求业种甄选page65拟合度指本项目在该类服务提供上与消费者要求和整体定位的吻合程度，例如便利店虽然符合消费者要求，但与大卖场主力店重复，因而拟合度降低。效益系数指在相对均衡商业条件下，各业种常规租金水平的关联系数，用来比较业主效益。序号业态业种序号业态业种1百货16咖啡茶坊2超市17甜品店3家居大卖场18电影院4专卖店19健身中心5电器专业店20运动场馆6家居旗舰店21KTV7运动用品店22俱乐部8“时尚生活”书店23PUB9玩具店24电玩游戏10美食广场25网吧11中国美食26儿童娱乐中心12西式快餐27银行13异国料理28美容美发14主题、特色餐厅29个人护理15大型餐饮30药店LowLowHighHigh拟合度效益系数引导业种优选业种筛选业种培育业种47810131416171920212224262829品牌定位在此处指商业经营的商品和服务的品牌层次定位。本项目主要是满足区域内居民及外来消费者的生活消费需求和精神文化需求，结合项目自身规模与辐射范围，品牌定位为中高档。档次定位page66page67定位原因：根据目前周边市场情况，项目档次要与主要客群——社区年轻时尚群体的消费需求相匹配，并结合当地消费水平和消费习惯，根据自身项目特点和定位要求，本项目应该定位于中高档；如果从提升项目整体品质的角度出发，应定位于高档。品牌定位：中档偏高档品牌实施建议：项目各专营店以中高档为主，来带动项目的整体形象及影响力，通过不同业态的有机组合来提升整个项目的品质。本案档次定位建议——中高档中档商业中档偏高档商业布局定位是商业地产进入运营期间的功能格局定位，针对项目的业种组合方式以及品类的细化进行功能布局定位与分区。布局定位page68总体布局定位建议楼层分析布局定位1F双面临街，展示面充足；商业价值最高；出入便利展示型商业，租金较高店中店2F商业价值偏低整体招商3F商业价值较高整体招商随机性消费目的性消费page69投资定位是商业地产开发资金回收和盈利模式定位，是“地产”和“商业”能否顺利地相互转化的关键。商业地产租赁销售资金链商业地产经营分解投资定位page70赢利模式优点缺点全部销售1、可尽快回收成本2、风险较小1、利润难以最大化2、项目形象不高3、不利于商业持续经营全部招商出租1、可利润最大化2、项目形象好1、难以尽快回收成本2、风险大部分销售+部分持有出租1、可尽快回收成本2、项目形象较好3、风险较小整体运作难度较大投资策略：先期采取优惠政策进行主力店招商，以主力店带动整体商业成熟，进而促进独立铺面招商，待整体商业逐渐成熟后，再稳步提升租金水平。开发商持有商业在扩大固定资产的同时，也可以进行资本运作，用市场法则，通过资本本身的技巧性运作，达到资本创利的最大化。由于项目属性，商铺大部分已出售，以返租模式进行运营。建议项目价值较低部分整体出租，引入主力店打造商业形象;项目价值最高部分，零散出租以实现利益最大化本案投资定位建议page71page72City——城市功能价值定位，即指本商业项目在城市发展功能格局中的地位。Commercial——商业导向价值定位，即指本商业项目所代表的商业核心价值。Culture

——个性文化价值定位，即指本商业项目所体现的特色文化内涵。商业“3C”模型对“城市功能”的理解对于大型城市综合体，城市是指严格意义的城市行政管辖版图，如华润万象城——深圳、武汉广场、世贸摩尔城——湖北省；中型商业，城市是指具有明确城市职能的版块与发展空间，如光谷步行街——光谷学生城、经开万达——沌口开发区、青山商场——青山钢城；小型商业/社区商业，城市是指区域内相对独立的生活、消费区域，如南湖城市广场——南湖、中百仓储——社区。毗邻江汉路商圈及武广商圈，本商业项目位于江岸区区最核心地带，紧邻商业繁华之地、被众多人口密集社区环绕，加上7000方的较小体量，项目可打造与众不同的老商圈社区商业新地标。City：城市功能价值定位老商圈商业升级推进器page73Commercial：商业导向价值定位潮流生活馆-fashionlifePavilionpage74对比车站路及友益街片区社区商业形态，低矮的建筑，老旧的商业，闭塞的商业空间，落后的商业业态，在时代不断发展的今天，急需提升该片区的社区商业形象，满足片区居民日益提高的消费需求。因此，我们提出一种新的商业形态——潮流生活馆！老商圈的时尚新基因—潮流生活馆营造年轻时尚的购物街区，让购物区域与娱乐休闲区域相互呼应，将娱乐休闲融入购物，改造老商圈商业基因让它焕发新的生命力。商业形象陈旧的老商圈急需进行商业升级成，多业种组合的潮流生活馆恰恰为片区带来了一次商业升级换代的机会，娱乐、休闲、购物一体化的体验式服务将完美弥补片区消费缺口。终端客户定位：江岸区年轻族群，追求优质潮流生活的群体。解读潮流生活馆商业运营：招商、调商、整商、兴商成功的商业项目应在3—5年内进行商业的周期性补充与调商；达到吸引新生消费群体、创造更高的经济效益，保证可持续经营。调商：不断调整业种与品类的配比，增长新兴品牌，稳定主力品牌，三年内使项目品牌溢价率增加10%，租金年递增6%，强势品牌稳定率在80%。整商：清除不适应市场的老旧品牌，引入新型品牌。兴商：老汉口火车站的改造规划目前已初具雏形，未来针对本项目的调商，需紧跟老汉口火车站改造的脚步，根据其规划立案进行调商、整商、兴商，确保商业永续运营持续繁华。

针对老车站路规划调商前景：根据老汉口火车站改造规划由潮流生活馆调整为时尚生活馆；调整业种、品类配比，根据改造升级，进入契合品牌提升商业品牌认知；调整商业环境布置，调整项目潮流形象引入经典、复古具含文化气息的装饰搭配项目打造潮流生活馆的条件区位交通：位于江岸区核心地段；毗邻两大市级商业中心；交通优势：长江第一隧道、长江二桥、轻轨、地铁、多条公交线路，立体交通网络贯通武汉三镇；人口经济：周边社区遍布、消费人群数量大且消费基础实力较强，项目具有充足的消费支撑；商业市场：周边属于车站路老商圈，商业氛围浓厚，具有较广的商业引力半径；市场机会：项目周边社区密度极高，居住人口众多，但周边商业老化严重且档次较低，存在较大的消费缺口。片区迫切需要提升商业档次和形象，项目的中档偏高档次定位，和时尚潮流个性化的商业定位契合了市场需求。page77Culture：个性文化价值定位E品●秀文化项目属于江岸区车站路老商圈，车站路片区是武汉最具文化底蕴的商业街区之一；项目借力车站路老商圈的的商业升级机会，打造与老商圈形成强烈形象反差的个性商业文化，为老商圈键入新的商业基因。打破片区老旧的商业形象，重塑商圈文化；E品●秀文化的主旨在于：潮流、时尚、个性page78街拍墙：可设置小型街拍文化墙，街拍墙上不定期更新光临E品·搜秀城的型男靓女街拍图片，评选街拍之星，展现潮流秀·文化外部设置：创造个性展示平台，彰显年轻一族敢秀敢为的潮流新主张个性点唱台：在商场1楼入口处打造一张简约的个性演唱台联通KTV点歌系统让每一个顾客都有机会上台高歌一曲展现个性秀.文化page79内部装饰：适当点缀具有潮流气息的装饰物统一整体氛围装饰品：可在室内布置具有潮流气息的装饰物，如射灯、西式门牌等让顾客真正处于潮流秀·文化的包围之中；导视系统：统一设计时尚化的室内导视系统，形成本案内部独特的个性导视文化品位；page80搜秀街拍之星：不定期举办关于“搜秀街拍之星”活动，即可收集素材更新街拍文化墙内容，也可持续传播秀文化，达到“长尾”宣传效果；4倍秀Special之声：联合电视、电台媒体开展“搜秀之声”歌唱比赛；扩大项目的品牌影响力及影响范围；page81对外宣传：举办一系列活动深化宣传效果项目招商建议PART

5招商建议招商团队构建传播推广建议主力商家其他品牌商家公馆KTV、欢唱KTV、帝苑KTV；服装类：Hotwind、劲霸男装、太和等潮流服饰餐饮：仟吉蛋糕、周黑鸭、ShareTea、贵哥卤肉卷、一品豆花、派乐汉堡、华莱士快餐、布朗与茶等；休闲娱乐：城市之星电玩城、城市英雄电玩城、夜时尚桌球、七星桌球等；服务：美吉姆儿童早教、金宝贝儿童早教拟谈判品牌商家page83招商建议招商进度工作安排第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段招商筹备阶段招商执行阶段开业准备阶段推广开业阶段2012/102012/112013/062013/05工作团队组建；定外论证、定位深化和招商总案；物业规划建议和要求；招商道具准备；推广执行方案；招商及运营管理方案；入驻招商中心。招商初期计划招商中期计划招商后期计划商户入场手续办理；商户装修；商户资格审查开业策略；开业活动策划及实施方案；开业典礼page842012/122013/04时间划分：2012年10月-2012年11月目标受众：主力商家及次主力商家主要目的：形象推广，主要通过对本项目特色、整体形象、利益点传播吸引投资者和经营者的关注。主要工作：组建招商团队；主力商家联系约谈；优惠措施的落实；制定具体的招商项目明细；招商人员、道具的准备。招商进度工作安排——招商筹备阶段page85时间划分：2012年12月-2013年4月：全面招商目标受众：品牌商家和散户主要目的：重点进行项目信息的传达，引进主力店、品牌店，带活整个商业项目，为其他商铺实现增值，为开发商带来更多的销售回报。主要工作：招商营销推广、重点商家洽谈、重点商家谈判、品牌商家签约推广方式：以招商手册、报纸为主，配以客户通讯和户外广告做功能告知性诉求。同时配以招商洽谈会、投资研讨会及登门拜访的形式进行品牌店招商。以户外广告、主力店商家签约会、开业庆典会等，同时可在项目外观包装上配合一些大商家的进驻和试营业挂出横幅和彩旗，传递信息，营造商业氛围。招商进度工作安排——招商执行阶段page86时间划分：2013年5月-2013年6月目标受众：消费者主要目的：主要吸引消费者进行消费，以稳定商家。本阶段主要依靠项目周边的户外广告牌维持记忆，在节点或重大活动时则配合促销适量投放报纸广告和发放宣传单页。主要工作：物业改造及装修进场、配合品牌商家进行项目营销推广、开业筹备和试营业等工作推广方式：以报纸、DM为主，配以项目外部包装做告知性诉求。以试营业、促销活动等告知性的报纸广告为主，配以软性文章报导，描述滨湖休闲的时尚风情生活；在有重大的推广活动或节点时可配合宣传单页，增加投放。招商进度工作安排——开业准备阶段page87时间划分：开业以后目标受众：消费者、经营者和投资者主要目的：主要吸引消费者进行消费，以稳定商家。根据消费市场的情况调整商业业种，并对退租商户进行重新招商等工作，以维持商业的顺利运营。主要工作：举行商业活动宣传、品牌商家和特色商户折扣信息和优惠活动推广方式：以报纸、DM为主，以促销活动等告知性的报纸广告为主，配以软性文章报导，描述武汉个性化社区生活馆的成功运营；在有重大的推广活动或节点时可配合宣传单叶，增加投放。招商进度工作安排——运营调整阶段page88招商工作思路遵循招商顺序，逐步推进招商机会，并根据规划的商业区域进行目标明确的主题招商。（1）主力店铺商家→（2）次主力店商家→（3）品牌店→（4）中小商铺品牌先行：明确招商思路，树立长期品牌，始终注意维护和管理好已经确定的经营主题和品牌形象。先主力后散户：核心主力店先行，辅助店随后的原则。同业差异，异业互补：在招商时需要有差异，形成互补，如国际风情、产品、档次差异等，提高消费者的消费兴趣，保持良性竞争但又能共荣双赢。多样化合作：必要时可与核心主力店的经营单位共同投资，在加强经营控制力度的同时可加强其它商户入驻的信心。特殊商户的优惠必要：特殊商户是指较高文化、艺术含量，高知名度的经营单位，邀请入驻本案能够起到增强文化氛围、活跃商业气氛之作用。先收紧后放松：遵循高品位，低门坎策略，对目标主力商户适当放松，严格挑选吸纳商户，招商中后期再放松各级散户，力求满场开业效果。page89招商执行措施招商函与招商信息：通过招商函、手机短信、电子邮件等方式针对性发布招商信息，获取客户资源。媒体投放宣传：吸引意向主力店品牌商家前来洽谈，使我方占主动性，增加选择性，形成一对多的局面，具备更多的选择余地，更有利深度挖掘有实力、有特色品牌商家入驻。带领客户项目考察：以保证在短时间内，使客户了解项目，确定进驻意向，形成热点尽快签约。登门拜访，主动出击：由高素质经理人员组成特攻团队，专项负责意向中客户，主动出击，专人服务，深度沟通。连锁营销：锁定业种品牌意见领袖，串联招商，实现多赢。page90招商工作流程商户收集意向沟通初步审核商务谈判综合评估审核签定意向书专业审核签署租约品类、品牌需求面积租金/扣点落实意向提供各式证件复印件（营业执照、工商、税务登记证等）填写《商户初始登记表》，供品牌评估和初步审核其他条款招商政策免租期/补贴租期租金/扣点品牌落位填写《综合评估审核表》品牌商户是否满足商业规划确认商务技术条件是否满足收益目标招商总监决定是否签署《意向书》同意/否决作为替补同意/否决再次谈判项目总监专业审核总经理流程审核招商成果确认并报备内部流程首期租金装修流程相关手续资料交付E品秀招商部商业公司审核经营内容、规模、布点、经验、商品、价格及其租赁意向、填写并确认参与谈判客户沟通提出建议执行决议确认所属招商成果资料汇总提交审核项目总监召集专家组、权重投票表决、审核优惠政策等条款业绩输出落实考核page91品牌优选及审核流程零售品牌初步洽商正式签约《商户登记表》及其品牌资料的整理、简析和提报YESNO初步审核招商经理负责审核：资料是否齐备；资料是否真实；是否符合业态、品牌规划要求。招商经理负责审核：判断租赁意向；判断落位意向；是否符合收益目标的基本要求。商务审核零售品牌跟进洽商掌握落位意向、租约条款、技术要求、优惠提议等细节YESNO商户及品牌资料汇总《综合评估审核表》提报专业审核洽商成功流程审核签定合作意向书零售品牌签约洽商提供详图、装规和公约等NONOYESYESYESNO项目总监主持各专家组进行会审：若干专家，项目总监任组长，设立投票表决；审核评估意见是否正确；提出该品牌招商事物的具体意见；审核优惠政策、协作、协助建议。总经理负责审核：流程是否履行；是否符合项目目标和公司利益最大化；涉及特殊优惠政策、协助、协作事宜，可再进行召集专题会进行复核，并及时请示上级。page92纯租金能够对未来租金收益进行比较准确的预测和把握，与商家主要是租赁关系，管理比较简单，能够较好的控制购物中心经营管理成本。营业额抽成业主方收益不确定，得不到保障。有利有弊，利处在于如果商家经营业绩情况良好，能够抽成到更多租金收入，弊处在于如果商家经营业绩不甚理想，则势必会降低抽成租金收入，同时会增加经营管理成本。另业主方选择营业额抽成方式原因主要是考虑前期招商能够顺利展开和完成，使得商场能够顺利开业，并通过后期经营管理取得良好经营业绩和租金抽成收益。保底租金或营业额抽成（两者取高）保底租金或营业额抽成两者取高是目前市场上采用比较多的租金收取方式，租赁双方约定一个保底租金，同时约定对商家营业额的抽成比率，如果商家经营状况不是太理想，营业额抽成低于保底租金，业主方将从商家处取得保底租金，反之商家经营状况良好，营业额抽成超过保底租金，业主方将从商家处取得较高的营业额抽成收益，这样能保证业主方收益的稳定性，同时也能分享到商家经营取得较好业绩时的收益。保底租金+营业额抽成保底租金加营业额抽成方式也是市场上采用的形式之一，是租赁双方设定一个相对较低的固定租金和营业额抽成率，但这种方式需要准确的获取商家的营业额数据，如果安装统一收银系统，则将会增加商场后期经营管理成本。商铺租赁市场在租金的收取形式上，主要有四种形式：page93租金收取方式经营风险经营收益优化组合的选择策略纯租金商户承担主要风险租金稳定，递增幅度较小租期较短只要能满足预期收益，可优先选择营业额抽成业主与商户共同承担收益完全与营业收入挂钩，双方共进共推，业主具有分享营业成果的机会这是服装饰品类最为常见的合作方式保底租金或营业额抽成（两者取高）业主承担少量风险业主可获得基本保障，若营业收入较高，也能参与分享营业成果的机会，获得更高的收益对具备较高增长性的零售品牌及产租潜力较高的业态，均可考虑采取此种方式保底租金+营业额抽成业主承担少量风险业主获得基本保障，并视营业收入而保留增长空间，收益机会较平衡对具备较高增长性的零售品牌及产租潜力较高的业态，均可考虑采取此种方式租金收益优化组合的选择策略page94招商政策：根据主力店谈判条件确定优惠政策，其他散户根据实际招商情况酌情处理主力店招商政策与甲方协商敲定普通店招商政策为吸引优质品牌的入驻，可给予普通品牌一定装修免租期及租金优惠政策。根据我们的经验，服饰类、生活服务类可免2-3个月租金，餐饮可免3个月租金，高档餐饮、休闲娱乐类可免4个月租金。据了解，万达广场服饰类及普通餐饮类的政策是：首年进驻免3个月租金；租赁年限尽量签短，为调整品牌和二次招商做好准备。page951F招商建议：一层商业价值最高，建议以店中店形式招入展示型商业，可以将租金利润最大化。拟招商业种：品牌服饰、饰品、皮具、餐饮等租金较高的业种。1F招商建议2F招商建议：二层由于层高不足商业价值偏低，建议整体招商。拟招商业种：棋牌、台球、足疗、电玩等。2F招商建议3F招商建议：商业价值较高。建议整体招商。拟招商业种：量贩式KTV、早教培训。3F招商建议项目市场租金评估（一楼）——120元/平米/月根据经验，选取项目周边市场网点调研数据进行对比，选取京汉大道、友益街、车站路三处作为对比；根据市场比较法，本项目当前一楼售价为：（157.7+149+140.2）/3=148.97元/㎡/月，取整为150元/㎡/月由于本案一楼公摊面积较大，在50%左右，达到高档商场的平均水品。为了降低入驻商户的抗性，所以租金取权重80%，因此本案一楼租金评估为：120元/㎡/月租金评估定价影响因素本案市场比较对象京汉大道友益街车站路可比租金（元/月/m2）160140130业态类型101589商业体量10978周边商业氛围15161715客流状况10121210客群收入水平15151315市场成熟度1081010交通通达性15161515项目档次形象1512813综合得分1001039095修正租金价格155.3155.6136项目市场租金评估——二楼、三楼楼层评估方法评估租金1F——月租金120元/月/m22F比一楼租金低40%，但由于项目二楼物业形象较差，所依取评估租金的70%权重月租金约50元/月/m23F比二楼租金低30%月租金约50元/月/m2备注：其它楼层由于市场上的租金数据较少，因此评估方法主要采用楼层价格差比来定；其楼层价格差比参考行业经验标准来定。评估结果为项目作为常规业态组合的市场租金水平；而本项目会结合具体的业态业种布局，租金会在此基础上有所调整，尤其是对大型主力店，租金会较低