房产交易流程标准操作手册

房产交易流程标准操作手册一、前期准备阶段：夯实交易基础（一）产权与房屋状况核验房产交易的核心前提是房屋产权清晰、无权利瑕疵。产权核验需重点核查：产权归属：核对房产证（或不动产权证）记载的产权人信息，与实际签约主体是否一致；若存在共有权人（如夫妻共有、按份共有等），需全部签署相关文件。权利限制：通过不动产登记部门官网、线下窗口或委托中介，查询房屋是否存在抵押、查封、异议登记等限制交易的情形。若有抵押，需明确解押方式（卖方自筹、买方垫资或第三方资金）及时间节点。房屋现状：实地查看房屋实际状况，与房产证记载的面积、户型、楼层是否一致；确认房屋是否存在租赁（买卖不破租赁需注意承租人优先购买权）、违建、质量瑕疵等问题。（二）购房资格与贷款预审1.购房资格审核：多数城市实行限购政策，买方需提前通过当地住建部门官网、政务APP或线下窗口提交资料（身份证、户口本、婚姻证明、社保/个税缴存证明等），获取购房资格证明。若为外地户籍、离异、社保断缴等特殊情况，需提前咨询政策细节。2.贷款预审（买方贷款购房）：买方可提前联系贷款银行，提交收入证明、征信报告、资产证明等材料，预审贷款额度、利率及还款方式。此举可避免签约后因贷款额度不足或资质不符导致交易失败。（三）资金与成本规划1.资金准备：明确房款构成，包括首付（商贷、公积金贷款首付比例依政策而定）、贷款金额、税费（契税、个人所得税、增值税及附加等，依房屋产权年限、是否唯一住房等因素计算）、中介费（若委托中介）、过户费、评估费（贷款需评估）等。建议预留1-2%的交易备用金，应对突发费用。2.资金监管：为保障资金安全，建议通过房产局指定的资金监管账户划转房款（尤其是首付和尾款），避免直接转账至个人账户。二、签约阶段：明确权利义务（一）居间服务合同（委托中介时）若通过中介交易，需先签订居间服务合同，明确：中介服务内容（房源匹配、产权核验、协助签约、贷款代办等）；服务费用及支付方式（通常为房款的1-3%，可协商分阶段支付）；中介的责任与义务（如如实披露房屋信息、保障交易安全等），避免“阴阳合同”“虚假房源”等风险。（二）房屋买卖合同签订买卖合同是交易的核心法律文件，需重点约定：1.房屋基本信息：地址、面积、户型、产权年限、附属设施（如家具家电、车位等）需与实际一致。2.价款与付款方式：总房款、首付金额及支付时间（如签约后X日内支付）、贷款金额、尾款支付时间（通常为过户后或交房时）；若为全款，需明确全款支付节点。3.交房与户口迁移：交房时间（可约定“全款到账且无权利瑕疵后”或“过户后X日内”），户口迁移期限（如过户后X日内迁出，逾期需支付违约金）。4.违约责任：明确买方逾期付款、卖方逾期交房/迁户、一方违约解约的赔偿方式（定金罚则、违约金比例或房屋差价赔偿）。5.补充条款：对合同未涵盖的内容（如房屋维修基金过户、物业费结算、特殊设备归属等），可签订补充协议，需双方签字确认。三、贷款办理阶段：保障资金融通（买方贷款时）（一）贷款申请与资料提交买方选定贷款银行后，需提交：身份证明、婚姻证明、收入证明（需覆盖月供的2倍以上）、征信报告（近5年无连三累六逾期为佳）；购房合同、首付款发票（或资金监管证明）、房屋评估报告（银行指定评估机构出具）。（二）银行审批与面签银行对资料审核通过后，会通知买卖双方面签贷款合同、抵押合同等文件。面签时需注意：确认贷款金额、利率（固定/浮动）、还款方式（等额本息/本金）、贷款年限；卖方需配合签署“收款账户确认书”，确保贷款发放至指定账户（通常为卖方账户或资金监管账户）。（三）抵押登记与放款贷款审批通过后，买方需与银行、不动产登记部门办理抵押登记（新房期房多为预抵押，二手房为现房抵押）。抵押完成后，银行将贷款发放至约定账户，买方开始按月还款。四、过户与交割阶段：完成权属转移（一）网签备案买卖双方需登录当地房产交易管理平台，填写房屋信息、价款等内容，生成网签合同（具有备案效力，可防止“一房二卖”）。网签后，合同内容原则上不得随意变更，如需修改需注销原网签重新办理。（二）缴税与过户1.税费缴纳：买卖双方携带身份证、网签合同、房产证等材料，前往税务部门缴纳契税（买方承担，税率依房屋面积、套数而定）、个人所得税（卖方承担，满五唯一可减免）、增值税及附加（卖方承担，满二可减免）等。部分城市支持线上缴税，可提前查询流程。2.产权过户：缴税完成后，双方到不动产登记中心提交过户申请，提交材料包括网签合同、完税证明、房产证、身份证明等。登记部门审核通过后，买方缴纳登记费，领取不动产权证书（通常3-7个工作日办结，部分城市可加急）。（三）物业交割过户完成后，买卖双方需进行物业交割：结清房屋相关费用：水、电、气、暖、物业费、有线电视费等，留存缴费凭证；交接房屋钥匙、门禁卡、车位使用权等；办理户口迁移：买方确认卖方户口已迁出（可提前在合同约定逾期迁户的违约金），并办理自身户口迁入（需咨询当地派出所户籍政策）。五、后续事项：保障交易闭环（一）贷款与权证管理买方：按时偿还贷款，避免逾期影响征信；如需提前还款，需咨询银行政策（部分银行收违约金）。卖方：确认全款（或贷款）到账后，完成交易闭环；若房屋有抵押，需配合买方办理抵押注销手续（银行放款后自动注销预抵押，现房抵押需买方领证后办理）。（二）纠纷处理途径若交易中出现争议（如一方违约、房屋质量问题、户口未迁等），优先通过协商解决；协商无果可申请中介调解或行业协会调解；仍无法解决的，可通过诉讼（向房屋所在地法院起诉）或仲裁（合同约定仲裁条款时）维权。注意事项：1.全程留存书面文件（合同、缴费凭证、沟通记录等），电子文件需备份；2.涉及资金交易，优先使用资金监管，避免私下转账；3.特殊房产（如经济适用房、军产房、继承房等）需提前咨询