建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试题及答案指导(2025年)

建筑与房地产经济高级经济实务经济师考试试题及答案指导(2025年)一、单项选择题（共10题，每题1分，共10分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.房地产市场的区域特性主要由下列哪项因素决定？A.需求多样性B.土地不可移动性C.供给滞后性D.政策差异性2.根据《建设工程工程量清单计价规范》（GB505002013），下列费用中，不属于分部分项工程费的是：A.人工费B.企业管理费C.规费D.利润3.房地产开发项目资本金比例的最低要求（保障性住房项目）为：A.20%B.25%C.30%D.35%4.下列房地产估价方法中，最适用于新开发土地价值评估的是：A.收益法B.成本法C.假设开发法D.比较法5.住房公积金贷款的最高额度确定主要依据不包括：A.借款人缴存余额B.房价成数C.借款人年龄D.还款能力6.建筑市场中，属于“市场失灵”典型表现的是：A.承包商之间的价格竞争B.工程质量信息不对称C.政府对容积率的限制D.建材供应商的垄断定价7.房地产投资信托基金（REITs）的核心特征是：A.高杠杆运作B.专注开发类物业C.强制分红比例（通常≥90%）D.由开发商自持管理8.下列指标中，反映房地产市场需求端活跃度的是：A.土地购置面积B.房屋新开工面积C.商品房销售面积D.房地产开发投资完成额9.根据《城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发，满（）未动工开发的，可无偿收回土地使用权。A.1年B.2年C.3年D.5年10.装配式建筑增量成本的主要构成不包括：A.预制构件运输费B.设计优化费用C.传统施工机械节省费用D.预制构件生产模具费二、多项选择题（共5题，每题2分，共10分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.房地产投资的系统风险包括：A.通货膨胀风险B.市场供求风险C.利率风险D.管理风险E.政策变动风险2.住房保障体系的主要内容包括：A.公共租赁住房B.共有产权住房C.商品房预售监管D.保障性租赁住房E.限价商品房3.建筑市场信用体系建设的关键措施包括：A.建立企业信用评价指标体系B.推行工程担保制度C.限制民营建筑企业市场准入D.完善信用信息共享平台E.加大失信行为惩戒力度4.房地产估价中，收益法的关键参数包括：A.净收益B.资本化率C.可比实例成交价格D.收益年限E.重新购建价格5.工程经济中，价值工程的核心步骤包括：A.功能定义B.成本核算C.功能评价D.方案创造E.工程量计算三、填空题（共5题，每题2分，共10分。请将正确答案填写在横线处）1.根据《房地产开发企业资质管理规定》，一级资质企业注册资本不低于____万元。2.房地产项目可行性研究中，静态投资回收期的计算公式为____。3.住房租赁“N+1”模式中，“1”指的是____。4.装配式混凝土建筑的预制率（装配率）是指____占比。5.房地产税试点中，计税依据通常为____或评估价值。四、简答题（共4题，其中第12题为封闭型，每题10分；第34题为开放型，每题15分，共50分）1.（封闭型）简述收益法评估房地产价值的基本步骤。2.（封闭型）列举建筑市场主体的主要类型，并说明其核心职责。3.（开放型）结合2024年中央经济工作会议“加快构建房地产发展新模式”要求，分析未来房地产企业转型的主要方向。4.（开放型）某二线城市拟出台“租购同权”扩大政策（覆盖义务教育、公共医疗等公共服务），请预测该政策对当地住房租赁市场的影响，并提出实施建议。五、应用题（共3题，第1题为计算题，20分；第2题为分析题，25分；第3题为综合题，25分，共70分）1.（计算题）某房地产开发项目现金流量如下表所示（单位：万元），基准收益率为10%，请计算：（1）项目净现值（NPV）；（2）内部收益率（IRR，保留2位小数）。|年份（t）|0|1|2|3|4|5||||||||||现金流入|0|800|1200|1500|1500|1000||现金流出|3000|500|600|700|700|300|2.（分析题）某城市2023年住宅租赁市场数据如下：平均租金50元/㎡·月，空置率12%，租赁人口占比35%；2024年当地政府推出“保障性租赁住房三年行动”，计划新增保障性租赁住房10万套（约占现有租赁住房总量的20%），同时取消非户籍人口租房落户限制。请分析该政策对市场租金、空置率及租赁人口占比的影响机制，并预测短期（12年）和长期（5年）变化趋势。3.（综合题）某房地产企业拟参与某市老城区更新项目，项目范围10公顷，现状为低容积率住宅（容积率0.8）和少量商铺，规划调整后容积率2.5（其中住宅占70%、商业占20%、公共服务设施占10%）。请从经济可行性、社会可行性、环境可行性三个维度设计评估指标体系，并针对可能的风险（如拆迁阻力、资金平衡）提出应对措施。参考答案与解析一、单项选择题1.B（房地产的不可移动性决定了市场的区域性）2.C（分部分项工程费包括人、材、机、企管费、利润，规费属于其他项目费）3.A（保障性住房项目资本金比例最低20%，一般商品房25%）4.C（假设开发法适用于待开发土地、在建工程等）5.C（公积金贷款额度依据缴存余额、房价成数、还款能力，与年龄无关）6.B（信息不对称导致市场失灵，需政府干预）7.C（REITs强制将90%以上收益分红，以保障投资者回报）8.C（销售面积直接反映需求端购买行为）9.B（《城市房地产管理法》规定满2年未动工可无偿收回）10.C（装配式增量成本包括运输、模具、设计优化，传统机械费用会减少）二、多项选择题1.ABCE（管理风险属于非系统风险）2.ABDE（商品房预售监管属于市场监管，非保障体系）3.ABDE（限制民营准入违背公平竞争，非信用体系建设措施）4.ABD（可比实例价格是比较法参数，重新购建价格是成本法参数）5.ACD（价值工程核心是功能分析，包括定义、评价、方案创造）三、填空题1.50002.累计净现金流量开始出现正值的年份数1+上一年累计净现金流量的绝对值/当年净现金流量3.将客厅改造为1间居住房间（需符合安全规范）4.预制构件体积（或面积）占全部构件总体积（或面积）5.房产原值一次减除10%30%后的余值四、简答题1.收益法基本步骤：①确定潜在毛收入：预测房地产在充分利用、无空置情况下的收入；②计算有效毛收入：潜在毛收入扣除空置和收租损失；③计算净收益：有效毛收入减去运营费用（包括管理费、维修费、保险费等）；④确定收益年限：根据土地剩余使用年限、建筑物经济寿命取最小值；⑤选择资本化方法（直接资本化法或报酬资本化法）计算现值。2.建筑市场主体及职责：①建设单位（业主）：负责项目发起、资金筹措、组织招标、质量监督；②承包商（施工单位）：承担工程施工，确保质量、工期、安全；③勘察设计单位：提供勘察报告、设计图纸，满足技术规范；④监理单位：受业主委托，监督施工质量、进度、投资；⑤供应商（建材、设备）：提供合格材料设备，保障供应链稳定；⑥咨询机构（造价、招标代理）：提供专业技术服务，辅助决策。3.房地产企业转型方向（开放型要点）：①模式转型：从“高周转、高杠杆”开发向“租购并举”运营转变（如长租公寓、商业REITs）；②业务延伸：拓展城市更新、保障性住房代建、存量资产改造等轻资产业务；③技术升级：应用BIM、装配式建筑、数字孪生等技术提升建造效率；④服务深化：发展物业增值服务（社区养老、智慧家居）、城市服务（市政运维）；⑤绿色转型：开发绿色建筑、低碳社区，满足“双碳”目标要求；⑥区域调整：聚焦核心城市群，收缩三四线城市布局，降低市场风险。4.“租购同权”政策影响分析（开放型要点）：影响机制：①需求端：非户籍人口因公共服务获取便利，租房意愿提升，租赁需求增加；②供给端：保障性租赁住房供给增加，缓解市场供需矛盾；③价格端：短期可能因需求激增推高租金，但长期保障性住房放量将平抑租金；④空置率：需求增加和供给结构优化（保障性住房适配刚需）将降低空置率。趋势预测：短期（12年）：租赁人口占比上升（预计增至40%45%），租金小幅上涨（5%8%），空置率下降（至8%10%）；长期（5年）：租赁市场供需平衡，租金稳定（年涨幅≤CPI），租赁人口占比趋于稳定（45%50%），“租购并举”格局形成。实施建议：①加强租金监管，建立租金指导价制度；②优化保障性租赁住房选址（靠近就业中心、轨道交通）；③完善公共服务供给配套（如学校、医院扩容）；④鼓励企业参与（给予税收优惠、低息贷款）；⑤加强租赁合同备案，保障承租人权益。五、应用题1.计算题解答：（1）净现值（NPV）计算：各年净现金流量（NCF）=现金流入现金流出：t0:3000；t1:800500=300；t2:1200600=600；t3:1500700=800；t4:1500700=800；t5:1000300=700。NPV=3000+300/(1+10%)+600/(1+10%)²+800/(1+10%)³+800/(1+10%)⁴+700/(1+10%)⁵=3000+272.73+495.87+601.05+546.41+434.64≈350.70万元（2）内部收益率（IRR）：试算i=12%时，NPV=3000+300/1.12+600/1.12²+800/1.12³+800/1.12⁴+700/1.12⁵≈3000+267.86+478.32+569.42+508.41+397.19≈21.20万元试算i=13%时，NPV=3000+300/1.13+600/1.13²+800/1.13³+800/1.13⁴+700/1.13⁵≈3000+265.49+465.95+554.70+490.88+375.78≈47.20万元用线性插值法：IRR=12%+(21.20)/(21.20+47.20)×(13%12%)≈12.31%2.分析题解答：影响机制：①供给端：保障性租赁住房新增10万套（占现有20%），增加中低价位租赁房源供给，缓解市场结构性短缺（原市场可能存在高租金、小户型不足问题）；②需求端：取消非户籍落户限制，吸引外来人口流入，租赁需求增加（尤其刚需群体）；③价格端：短期需求增长可能快于供给释放（建设周期12年），租金可能上涨；长期供给放量后，租金增速放缓甚至回落；④空置率：保障性住房精准匹配需求（如小户型、低租金），降低无效供给（大户型、高租金）的空置率；外来人口增加提升整体入住率。趋势预测：短期（12年）：租赁人口占比升至40%42%（增加57个百分点），租金上涨5%8%（因需求先于供给释放），空置率降至8%10%（原12%）；长期（5年）：租赁人口占比稳定在45%50%（接近发达城市水平），租金年涨幅与收入增速同步（约3%5%），空置率维持5%7%（市场趋于成熟）。3.综合题解答：评估指标体系设计：①经济可行性：财务指标：项目总投资、静态/动态投资回收期、IRR、NPV、成本利润率；收益分配：土地增值收益政府与原居民分成比例、公共服务设施成本分摊；资金平衡：开发贷款可得性、销售/租赁去化率、REITs融资可能性。②社会可行性：居民满意度：拆迁补偿方案认可度（需≥80%同意）、原居民回迁率；公共服务：新增学校/医院覆盖人口、社区商业配套完善度；就业影响：施工期就业岗位、运营期商业/物业就业岗位。③环境可行性：生态指标：绿地率（需≥30%）、建筑节能标准（绿色建筑星级）、碳排放强度；交通影响：新增机动车流量与道路承载力匹配度、公共交通覆盖（地铁站点500米覆盖率）；历史保