2025年《房地产估价师》理论与实务题

2025年《房地产估价师》理论与实务题考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（本部分共25题，每题1分，共25分。每题有且只有一个正确答案，请将正确答案选项字母填涂在答题卡相应位置。）1.根据《中华人民共和国城市房地产管理法》，以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的，必须按照土地使用权出让合同约定的土地用途进行开发，改变土地用途的，须经()批准。A.县级以上人民政府土地行政主管部门B.市级以上人民政府城乡规划行政主管部门C.房地产管理部门D.土地使用权出让人2.房地产价格形成中，由于房地产的独一无二性而导致的房地产价格差异，属于()。A.个别因素影响B.一般因素影响C.区域因素影响D.宗地因素影响3.某房地产估价师在评估报告中使用了“最高最佳使用原则”，该原则的核心思想是假定估价对象已被()。A.优化改造B.投入运营C.最有效利用D.全部出租4.市场比较法中的交易日期修正，主要是修正不同交易日期导致的()差异。A.房地产价格B.市场供求状况C.房地产实体状况D.宏观经济环境5.某宗收益性房地产未来每年净收益为100万元，预计持有一年后能够以1200万元的价格出售，折现率为10%，则采用直接资本化法评估其价值时，计算出的价值最接近于()万元。A.1000B.1100C.1200D.13006.采用成本法评估新建成的建筑物价值时，通常不包含()。A.土地取得成本B.建筑物建造成本C.专业费用D.开发利润7.某在建工程，已完成主体结构，但由于资金问题停建。评估其价值时，适宜采用的主要估价方法是()。A.市场比较法B.收益法C.成本法D.假设开发法8.假设开发法中，开发完成后的房地产价值减去预计开发成本、销售费用、税费和开发利润后的余额，称为()。A.土地价值B.开发价值C.毛地价值D.净地价值9.在评估租赁房地产价值时，如果租赁合同约定租金低于市场水平，采用收益法估价时，租金应修正为()。A.市场租金B.合同租金C.成本租金D.保底租金10.某房地产估价机构接受委托评估一宗房地产价值，估价目的为上市交易。根据《房地产估价规范》，该估价报告应特别强调()。A.估价假设和限制条件B.估价方法的选择C.估价结果的精度D.委托人与估价机构的关系11.房地产估价中的最高最佳使用，是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能产生()的使用。A.最高价值B.最低成本C.最大效用D.最优收益12.影响房地产价格的“宏观因素”通常不包括()。A.城市规划B.金融政策C.人口结构D.区域交通条件13.某房地产估价师在实地查勘时，发现估价对象存在一处未在权属证书中记载的地下室，对此应()。A.忽略该地下室B.记录在查勘报告中，但不予评估C.记录在查勘报告中，并尝试了解其权属情况D.立即拆除该地下室14.收益法中，对未来收益预测应基于()。A.估价对象过去的收益数据B.估价对象所在区域的平均收益水平C.估价对象及其类似房地产的合理预期收益D.委托人提供的收益数据15.在运用市场比较法时，选取可比案例应满足的基本要求不包括()。A.房地产类型相同或相似B.交易日期相近C.价格水平显著偏高或偏低D.交易性质相同16.某建筑物建成于1980年，经济寿命为50年，目前尚可使用年限为30年。根据直线法计算，其成新率为()。A.40%B.50%C.60%D.80%17.《房地产估价师注册管理办法》规定，房地产估价师注册有效期为()年。A.2B.3C.4D.518.房地产估价报告应独立、客观、公正，不受委托人或其他外部因素的不当影响，这体现了估价的()原则。A.合法性B.客观性C.公正性D.独立性19.下列关于房地产抵押价值评估的说法中，正确的是()。A.抵押价值应等于市场价值B.抵押价值不应低于市场价值C.抵押价值应等于评估价值D.抵押价值是在市场价值基础上打折扣后的价值20.某城市规定，新建住宅小区必须配套建设绿化场地，这属于影响房地产价格的()。A.宗地因素B.区域因素C.个别因素D.宏观因素21.运用假设开发法评估某待开发土地的价值时，预测的开发完成价值应采用()。A.重置成本B.市场价值C.清算价值D.成交价格22.在房地产估价报告中，对于估价中未考虑的重要事项或限制条件，估价师应()。A.在报告中予以披露B.在附件中说明C.不必特别说明D.与委托人沟通即可23.收益法中，净收益通常是指()。A.营业收入B.营业收入减去运营费用C.营业收入减去折旧D.营业利润24.下列估价方法中，最适合评估具有成熟租赁市场的标准厂房价值的是()。A.成本法B.假设开发法C.市场比较法D.收益法25.房地产估价师在出具估价报告前，应当复核估价报告的()。A.完整性B.合法性C.准确性D.独立性二、多项选择题（本部分共10题，每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，请将正确答案选项字母填涂在答题卡相应位置。多选、错选、漏选均不得分。）26.房地产的()特性，决定了房地产价格评估的复杂性。A.独一无二B.不可移动C.长期使用D.投资增值E.不可分割27.房地产价格影响因素可分为()等类型。A.宏观经济因素B.区域因素C.个别因素D.政策因素E.自然因素28.市场比较法中的修正内容包括()。A.交易日期修正B.房地产状况修正C.区域因素修正D.个别因素修正E.市场供求状况修正29.采用成本法评估房地产价值时，应考虑的因素通常包括()。A.土地取得成本B.建筑物建造成本C.专业费用D.开发利润E.交易税费30.收益法中，估算未来净收益的方法包括()。A.观察法B.收益还原法C.净收益测算法D.比例法E.相似案例推算法31.房地产估价程序通常包括()等主要环节。A.确定估价基本事项B.收集估价所需资料C.实地查勘估价对象D.选定估价方法E.出具估价报告32.影响房地产价格的个别因素主要包括()。A.宗地位置B.容积率C.建筑设计D.环境质量E.市场供求33.房地产估价报告应包含的主要内容有()。A.估价师声明B.估价报告使用限制C.估价假设和限制条件D.估价结果E.估价对象的产权证明复印件34.假设开发法中，开发成本通常包括()。A.建筑工程费B.专业费C.销售费用D.税费E.开发利润35.房地产估价师应遵循的职业道德准则包括()。A.独立、客观、公正B.诚实守信C.维护国家利益和社会公共利益D.接受继续教育E.保守秘密三、判断题（本部分共10题，每题1分，共10分。请判断下列各题表述是否正确，正确的填“√”，错误的填“×”。）36.房地产估价师在估价活动中享有自主定价权，不受市场因素影响。（）37.地价评估中的土地增值额，是指土地权利人因土地使用权的转让、出租、抵押等行为所获取的收益。（）38.收益法适用的前提条件之一是房地产具有稳定、持续、可预测的收益流。（）39.在运用市场比较法时，选择三个可比案例通常比选择五个可比案例更能反映市场状况。（）40.建筑物的重置成本是指采用新的建筑材料和建筑工艺重新建造与估价对象完全相同的建筑物所必需的费用。（）41.房地产估价师协会有权对违反职业道德的估价师进行处罚。（）42.任何情况下，房地产估价报告都应当一式三份，由委托人、估价机构和估价师各执一份。（）43.房地产估价中的最高最佳使用，一定是法律上允许的使用。（）44.长期趋势法主要用于预测未来房地产价值，其预测期通常较长，一般超过1年。（）四、简答题（本部分共3题，每题5分，共15分。请简明扼要地回答下列问题。）45.简述市场比较法中确定交易价格可比性的主要方面。46.简述收益法中计算未来净收益的常用方法及其适用条件。47.简述房地产估价师在执行估价业务时，应如何体现独立、客观、公正原则。五、计算题（本部分共2题，每题6分，共12分。请按步骤计算下列问题，要求列出计算公式和计算过程。）48.某房地产的建筑面积为2000平方米，市场比较法评估得出的比准价值为8000元/平方米。经修正后，区位修正系数为1.05，权益修正系数为0.95。请计算该房地产的评估价值（结果保留整数）。49.某收益性房地产预计未来一年净收益为120万元，以后每年净收益将在上一年的基础上增长3%。该房地产的还原率为6%。请采用收益法计算该房地产的评估价值（结果保留两位小数）。六、论述题（本部分共1题，10分。请就下列问题展开论述。）50.试述在房地产估价实践中，如何理解并运用最高最佳使用原则。试卷答案一、单项选择题1.B2.A3.C4.B5.A6.A7.D8.D9.A10.A11.A12.D13.C14.C15.C16.C17.D18.B19.D20.B21.B22.A23.B24.D25.C二、多项选择题26.ABCE27.ABCD28.ABCD29.ABCD30.ACE31.ABCDE32.CD33.ABCD34.ABCD35.ABC三、判断题36.×37.×38.√39.×40.√41.√42.×43.√44.√四、简答题45.确定交易价格可比性的主要方面包括：交易日期是否相近、交易性质是否相同、房地产状况是否相似（如区位、用途、规模、结构、楼层、装修、建造年代等）、付款方式是否相同等。46.计算未来净收益的常用方法有：观察法、净收益测算法。观察法适用于有租赁市场、租赁信息充分的房地产，通过比较类似房地产的租金水平确定；净收益测算法适用于缺乏租赁市场或租赁信息不充分的房地产，通过分析房地产自身的收入和费用构成来测算。47.体现独立、客观、公正原则的方法包括：在估价活动中不受委托人或其他外部因素的不当影响，自主判断；依据事实和法律法规、估价准则进行估价，避免主观臆断；确保估价报告内容真实、准确、客观，全面反映估价对象的价值；向委托人和有关方面如实披露估价中未考虑的重要事项和限制条件。五、计算题48.解：评估价值=比准价值×区位修正系数×权益修正系数评估价值=8000元/平方米×1.05×0.95评估价值=7920元/平方米评估价值=7920元/平方米×2000平方米=15840000元评估价值≈1584万元答：该房地产的评估价值为1584万元。49.解：评估价值=[未来第一年净收益/(还原率-增长率)]/[1-1/(1+还原率)^预测期]评估价值=[120万元/(6%-3%)]/[1-1/(1+6%)^∞]评估价值=[120万元/3%]/[1-0]（假设预测期为无限长）评估价值=4000万元/1评估价值=4000万元答：该房地产的评估价值为4000万元。六、论述题50.最高最佳使