工改保实施细则

工改保实施细则为规范工业用地改建保障性租赁住房（以下简称“工改保”）行为，完善住房保障体系，切实解决新市民、青年人等群体住房困难，根据《国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见》（国办发〔2021〕22号）《XX省人民政府办公厅关于加快发展保障性租赁住房的实施意见》（X政办发〔2021〕XX号）等文件精神，结合本市实际，制定本实施细则。一、适用范围与基本原则本细则适用于本市行政区域内已取得合法用地手续的存量工业用地（含仓储用地，以下统称工业用地），通过改建方式建设保障性租赁住房的活动。改建项目需同时满足以下条件：1.符合国土空间规划、产业发展规划及住房保障规划要求，不在生态保护红线、永久基本农田、历史文化保护核心区等禁止建设区域范围内；2.土地权属清晰，无查封、抵押（经抵押权人书面同意的除外）或其他权利限制情形，土地使用权人（含实际控制人）无重大违法违规记录；3.原工业用地已按土地出让合同或划拨决定书约定开发建设，且土地闲置、低效利用等问题已整改到位；4.改建后用地性质调整为居住用地（保障性租赁住房用途），土地使用年限与原工业用地剩余年限一致，不得分割转让或销售。工改保项目遵循“政府引导、市场运作，公益优先、保障基本，规划统筹、集约高效”原则，优先支持产业园区周边、交通便利区域的工业用地改建，重点满足产业工人、新就业大学生等群体的居住需求。二、申请主体与条件（一）申请主体改建项目申请主体为工业用地使用权人（以下简称“申请人”）。土地使用权人委托第三方企业运营的，需提供授权委托书及运营企业资质证明（包括但不限于营业执照、住房租赁企业备案证明、近三年无重大违法违规记录承诺）。（二）改建条件1.规划指标要求：改建后容积率不得低于原工业用地容积率，且不超过所在区域居住用地容积率控制上限；建筑密度不超过35%；绿地率不低于25%。原工业用地已建厂房、仓库等建（构）筑物可保留利用的，需经结构安全鉴定符合居住使用标准；需拆除重建的，应按居住用地标准重新设计建设。2.功能配套要求：项目需配建必要的公共服务设施，包括但不限于社区服务站、文化活动室、健身场地、快递驿站等，配套设施建筑面积不低于项目总建筑面积的5%。其中，300套（间）以上的项目需单独设置社区服务站，建筑面积不小于100平方米；1000套（间）以上的项目需配建小型商业服务网点，建筑面积不超过项目总建筑面积的3%，且仅限用于满足承租人日常生活需求。3.户型面积要求：改建后的保障性租赁住房以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，其中45平方米以下的户型占比不低于60%；单套（间）建筑面积原则上不超过90平方米，确需设置大户型的，需在项目方案中说明合理性并经区住房保障部门审核同意。三、审批流程（一）前期准备申请人需委托具备相应资质的规划设计单位编制《工改保项目可行性研究报告》（以下简称《可研报告》）及《项目规划设计方案》（以下简称《设计方案》）。《可研报告》需包含项目区位分析、市场需求预测、改造成本测算、租金定价方案（需提供周边同品质市场化租赁住房租金水平证明）、运营模式（自持运营或委托运营）、社会效益分析等内容；《设计方案》需明确总平面图、建筑立面图、户型分布图、配套设施布局及管线综合设计等，同步提交建设工程结构安全鉴定报告（涉及保留建筑的）、环境影响分析报告（需经生态环境部门备案）。（二）申请受理申请人向项目所在地的区住房保障部门提交以下材料：1.工改保项目申请表（需由土地使用权人法定代表人签字并加盖公章）；2.土地权属证明（国有土地使用证或不动产权证书）及土地出让合同（或划拨决定书）复印件；3.《可研报告》《设计方案》及相关专业机构出具的技术审查意见（包括结构安全、消防、环保等）；4.运营主体资质证明（委托运营的需提供）；5.抵押权人书面同意文件（土地已抵押的需提供）；6.其他需要提交的材料（如涉及历史建筑保护的需提供文物部门意见）。区住房保障部门自收到完整申请材料之日起5个工作日内完成形式审查，不符合要求的一次性告知补正；符合要求的，出具受理通知书并启动联合审查程序。（三）联合审查区住房保障部门牵头组织自然资源、住建、消防、生态环境、城管、产业园区管理机构等部门进行联合审查，重点审核以下内容：1.规划符合性：是否符合国土空间详细规划、控制性详细规划及住房保障专项规划；2.技术可行性：建筑结构安全、消防设计、环保措施是否符合居住标准；3.运营合规性：租金定价是否符合“不高于同地段同品质市场化租赁住房租金的90%”要求，运营模式是否可持续；4.配套完整性：公共服务设施配置是否满足承租人需求。联合审查应在20个工作日内完成，形成《联合审查意见》。审查通过的，由区住房保障部门报市住房保障部门备案；审查未通过的，书面说明理由并退回申请材料。（四）公示与备案市住房保障部门收到备案材料后5个工作日内，通过政府网站对项目基本信息（包括位置、建设规模、户型分布、租金标准、运营主体等）进行公示，公示期为10个工作日。公示无异议或异议不成立的，由市住房保障部门出具《工改保项目确认书》；公示期间收到有效异议的，由区住房保障部门牵头复核，复核不通过的终止项目审批。（五）实施与监管申请人凭《工改保项目确认书》办理规划许可、施工许可等手续，按《设计方案》组织建设。项目竣工后，需经住建部门联合验收（包括规划核实、消防验收、工程质量验收），验收合格后方可投入使用。验收通过后30个工作日内，申请人需将项目房源信息（包括房号、面积、租金）录入本市住房租赁监管服务平台，接受动态监管。四、运营管理规范（一）租赁对象管理保障性租赁住房承租人需符合以下条件：在本市无自有住房，且在项目所在区稳定就业（签订1年以上劳动合同或缴纳6个月以上社会保险）；单身申请人年龄需满18周岁，家庭申请人需以夫妻为核心，可包含未成年子女。承租人需通过住房租赁监管服务平台提交申请，经区住房保障部门审核通过后取得租赁资格，资格有效期为12个月。（二）租金与合同管理项目租金实行政府指导下的市场调节价，由申请人根据《可研报告》中的租金定价方案确定，但不得超过同地段同品质市场化租赁住房租金的90%。租金标准需在项目交付前30日向社会公布，且1年内不得上调。租赁合同需通过住房租赁监管服务平台网签备案，租赁期限原则上不超过3年，期满符合条件的可申请续租1次（不超过2年）。（三）使用与退出管理承租人应按合同约定使用住房，不得转租、转借或改变住房用途。违反约定的，运营主体可单方解除合同并收回住房，相关信息记入承租人信用档案；情节严重的，5年内不得申请本市保障性住房。承租人因工作调动、购房等原因需提前退租的，需提前30日书面通知运营主体，双方按合同约定结算费用。（四）服务与维护管理运营主体需建立24小时值班制度，设置服务热线，及时处理承租人诉求；每季度至少组织1次公共区域卫生清洁和设施设备检查，每年至少开展1次房屋安全排查。项目维修资金由运营主体按租金收入的5%计提，专项用于共用部位、共用设施设备的维修养护，资金使用情况需每半年向承租人公示。五、支持政策与监督机制（一）支持政策1.土地政策：改建项目不补缴土地价款，原工业用地剩余使用年限内土地用途调整为居住用地（保障性租赁住房），土地权利类型保持不变（出让或划拨）。2.税费政策：项目取得保障性租赁住房项目认定书后，比照公共租赁住房享受增值税、房产税等税收优惠；用水、用电、用气价格按照居民标准执行。3.金融政策：支持运营主体通过银行贷款、发行债券、不动产投资信托基金（REITs）等方式融资，鼓励金融机构提供长期低息贷款，贷款期限最长不超过20年。（二）监督机制1.日常监管：区住房保障部门会同相关部门每季度对项目运营情况进行巡查，重点检查租金执行、租赁对象合规性、设施维护等情况，巡查结果记入企业信用档案。2.信用管理：建立“红黑名单”制度，对严格履行合同、运营规范的运营主体予以信用加分，在后续项目审批中优先支持；对存在哄抬租金、违规转租、挪用维修资金等行为的主体，列入失信名单，限制参与本市住房保障项目，并通过信用平台向社会公示。3.资金监管：运营主体需在银行设立专项账户，用于租金收入、维修资金等资金的收支管理，区住房保障