以房抵债协议书何时生效

以房抵债协议书何时生效1.甲方（买方/出租方/委托方）：

甲方名称：XX房地产开发集团有限公司。

甲方地址：中国北京市朝阳区建国路88号XX大厦18层。

甲方法定代表人/负责人：张明。

甲方联系方式

2.乙方（卖方/承租方/服务提供方）：

乙方名称：XX控股股份有限公司。

乙方地址：中国上海市浦东新区陆家嘴环路1088号XX金融中心25层。

乙方法定代表人/负责人：李强。

乙方联系方式

协议简介：

本协议由甲方XX房地产开发集团有限公司与乙方XX控股股份有限公司于2023年6月1日在北京市签订。甲方为房地产开发企业，拥有合法的房地产开发资质，主要负责开发、建设并销售XX项目住宅小区。乙方为综合性控股企业，在资本市场及产业投资领域具有丰富经验，并持有部分闲置商业地产资产。双方基于以下前提条件达成共识：

首先，甲方因XX项目销售回款不足，需通过债务重组方式解决部分逾期债务问题，而乙方具备相应的偿债能力及资产处置需求。其次，甲方拟通过以房抵债的方式履行其对第三方XX银行的部分债务，乙方同意以持有的位于上海市浦东新区XX商业大厦部分房产作为债务履行担保。最后，双方经友好协商，就债务重组、房产抵偿及相关权利义务达成以下协议。

本协议的签订旨在通过合法合规的房产交易程序，实现甲方债务的实质性化解，同时保障乙方的合法权益。协议内容涉及房产权属转移、债务减免、过渡期管理及后续法律保障等核心条款，所有约定均以中国法律为依据，确保双方权利义务清晰、履行路径明确。具体细节将在协议后续章节中详细阐述，包括但不限于价格条款、支付条件、履行期限及违约责任等。

第一条协议目的与范围

本协议的主要目的在于通过以房抵债的方式，明确甲方因特定债务负担向乙方转移房产所有权的法律行为，并规范相关流程，最终实现甲方债务的清偿或部分豁免。协议范围涵盖但不限于以下具体内容：首先，明确用于抵偿债务的房产范围、权属现状及评估价值；其次，约定房产转让的对价（包括债务减免金额与乙方支付现金金额，如有）；再次，设定房产交付、过户的具体程序、时限及费用承担；此外，涉及过渡期内房产的管理使用、税费缴纳、潜在风险承担等事项；最后，明确双方因履行本协议而产生的权利义务及违约责任等。所有约定均以实现债务重组、保障交易安全为根本原则。

第二条定义

本协议中，除特别注明外，下列术语具有以下含义：

（1）“房产”指代甲方用于抵偿债务的特定不动产，具体包括其位于上海市XX区XX路XX号XX商业大厦的部分楼层或指定区域，具体范围以附件一《房产清单及权属证明》为准。

（2）“债务”系指甲方对XX银行享有的本金为人民币XX亿元、利息及罚息合计人民币XX亿元的债务总额，具体债务明细以甲方提供的《债务清单》及XX银行出具的《债权确认函》为准。

（3）“对价”系指甲方以转移上述房产所有权给乙方抵偿全部债务，若存在差额，乙方需另行支付现金，或甲方需另行支付补偿。

（4）“评估价值”指由双方共同认可的具有资质的评估机构对抵债房产进行评估后确定的最终价值。

（5）“过渡期”指自本协议生效之日起至房产完成所有权转移登记之日止的期间。

（6）“生效”指本协议所有条款经双方签字盖章且满足法律规定的其他生效条件时起算。

第三条双方权利与义务

3.1甲方的权力与义务

甲方有权依据本协议约定，要求乙方履行支付义务并办理房产过户手续。甲方的主要义务包括：

（1）**提供资料义务**：甲方应向乙方及/或相关登记机构提供真实、完整、有效的房产权属证明文件、土地使用权证明、房屋平面、前期物业费缴清证明、无查封、冻结等限制状态证明，以及涉及共有产权人或其他利害关系人同意转移所有权的书面文件（如需）。甲方对所提供资料的真实性、合法性、有效性负全部责任，若因资料虚假或遗漏导致乙方损失或交易障碍，甲方应承担全部赔偿责任。

（2）**债务说明义务**：甲方应向乙方充分披露其所负债务的详细情况，包括债权人、债务金额、利率、期限、担保情况及诉讼风险等，并保证其对外关于债务处理的陈述与事实相符。

（3）**配合过户义务**：甲方应积极配合乙方或其委托的机构办理房产所有权转移登记手续，包括签署相关文件、缴纳税费（除协议另有约定外，如契税、印花税等可能由乙方承担的部分，需明确）、配合测量核实面积等，确保在约定的过渡期内完成过户。因甲方原因导致过户延迟的，每逾期一日，甲方应向乙方支付房产评估价值千分之零点五的违约金。

（4）**物业移交义务**：在房产过户前，若甲方仍为实际使用人，应保证对房产的占有和使用符合法律规定及租赁合同约定（如有），并承担过渡期内房产的合理维护费用（如物业费、水电费等，具体承担方式见本协议价格与支付条件条款）。甲方应确保无任何第三方权利主张或纠纷对其行使占有、使用权利造成实质性障碍，并对此承担保证责任。

（5）**权利瑕疵担保义务**：甲方保证其转移的房产不存在任何权利负担，如抵押、质押、查封、征收、优先购买权等，或已就此类权利负担采取合法的保全或处置措施。若因甲方未尽此义务，导致乙方或第三方权利受损，甲方应承担全部赔偿责任。

3.2乙方的权力与义务

乙方有权依据本协议约定，要求甲方按时提供资料、配合完成过户，并享有抵债房产的所有权。乙方的主要义务包括：

（1）**支付对价义务**：乙方应按照本协议“价格与支付条件”条款的约定，足额支付应付的现金对价（如有）或履行债务减免义务。支付方式应明确，确保资金安全到达甲方指定账户。若甲方需另行支付差额，乙方有权要求甲方在约定期限内补足。逾期支付，每逾期一日，乙方应向甲方支付应付未付金额千分之零点五的违约金，但甲方亦应配合提供必要的过户支持。

（2）**接受房产义务**：乙方应按照本协议约定及附件所列条件接受房产。在完成过户登记后，乙方即取得房产的完全所有权，享有占有、使用、收益、处分等权利，并自行承担房产后续产生的所有风险及费用（如物业费、维修费、税负等）。

（3）**协助过户义务**：乙方应配合甲方或其委托的机构准备和提交过户所需的部分文件（如身份证明、购房款支付证明等），并按照约定支付相关过户税费。若因乙方原因导致过户延迟，每逾期一日，乙方应向甲方支付房产评估价值千分之零点五的违约金。

（4）**尽职义务**：乙方在签订本协议前，已对抵债房产的权属状况、物理状况、是否存在瑕疵或纠纷进行了必要的尽职，并认可甲方提供的资料及陈述（或已通过评估等方式确认接受现有状况）。乙方承认其已充分了解本协议的全部条款及风险。

（5）**风险承担义务**：自本协议生效或实际控制权转移（以较早者为准）之日起，与抵债房产相关的任何风险（包括但不限于自然灾害、政策变动、第三方索赔等）均由乙方承担。过渡期内因乙方原因（如未按时支付款项）导致的房产价值减损风险，由乙方自行承担。

（6）**保证不设优先权义务**：除非经甲方书面同意，乙方在本协议生效后不得就抵债房产为任何第三方设定抵押、质押或其他优先权利。

第四条价格与支付条件

双方确认，甲方以位于上海市XX区XX路XX号XX商业大厦的部分房产（具体以附件一为准）抵偿其对XX银行享有的债务，债务总额为人民币XX亿元（含本金XX亿元，利息XX亿元，罚息XX亿元，具体以XX银行出具的《债权确认函》为准）。经双方协商一致，确认上述债务由乙方承担，乙方无需另行支付现金对价。甲方同意将上述房产的所有权依法转移至乙方名下。

若乙方选择支付部分现金对价以承担部分债务，具体金额、支付方式及时间节点如下：乙方应在本协议生效之日起XX日内，将人民币XX元（大写：XX元整）一次性支付至甲方指定银行账户：开户行：XX银行XX支行，账号：XX-XXXX-XXXX。甲方收到款项后，应向乙方出具收款凭证，并配合办理后续房产过户手续。

本协议生效后，双方应共同委托或自行选择具有合法资质的评估机构对抵债房产进行评估，评估价值作为双方内部参考，不作为最终抵偿依据，除非双方另有书面约定。若存在评估价值与债务总额之间的差额，由双方另行协商处理方案。

第五条履行期限

本协议自双方签字盖章之日起生效，有效期为自协议生效之日起至房产所有权转移登记完成之日止。

甲乙双方应在本协议生效后XX日内，共同或分别向不动产登记机构申请办理房产所有权转移登记手续。甲方应在此期间内提供所有必需的文件，并配合完成登记所需的手续。乙方应按时支付相关税费（具体承担方式见本协议第四条及附件约定）。

若因不可抗力或其他不可归责于双方的原因导致过户延迟，履行期限相应顺延，双方互不承担违约责任。但任何一方无正当理由逾期XX日仍未履行其关键义务（如甲方未能提供必要文件导致过户无法进行，或乙方未能按时支付对价），则视为违约，应承担相应的违约责任。

协议的最终目的在于实现房产所有权的合法、完整转移，自房产所有权转移登记完成之日起，本协议关于房产抵偿的核心目的即告实现，但双方在本协议项下的其他权利义务（如违约责任、争议解决等）在协议明确终止前仍然有效。

第六条违约责任

6.1违约情形及认定

任何一方违反本协议约定，均构成违约。违约行为包括但不限于：

（1）甲方未按本协议约定提供真实、完整、有效的房产权属文件或相关证明，导致乙方无法按计划完成房产过户登记；

（2）甲方未按本协议约定配合办理房产过户手续，或无正当理由拖延履行相关义务；

（3）乙方未按本协议第四条约定的期限和金额支付现金对价（如有），或未按约定履行债务减免义务；

（4）乙方未按本协议第五条约定的期限完成房产过户登记，且无正当理由；

（5）任何一方在过渡期内擅自处置、破坏抵债房产，或造成房产价值实质性减损；

（6）任何一方提供虚假信息或隐瞒重要事实，影响协议目的实现；

（7）任何一方违反本协议关于优先权设定的约定，为第三方设定不当权利负担。

6.2违约后果

（1）**继续履行**：发生违约情形时，守约方有权要求违约方在合理期限内继续履行本协议约定的义务。若继续履行已不可能或对守约方已无意义，则守约方有权选择其他违约责任形式。

（2）**违约金**：如发生前款第（1）至（4）项所述违约情形，违约方应向守约方支付违约金。违约金的计算标准为：逾期支付现金对价或履行债务减免义务的，按应付未付金额的千分之零点五乘以逾期天数计算；逾期办理房产过户登记的，按房产评估价值的千分之零点五乘以逾期天数计算；其他违约情形，由双方根据违约情节严重程度协商确定违约金数额或计算方法。违约金总额原则上不超过未履行义务金额或房产评估价值的XX%（具体比例由双方约定），若违约金不足以弥补守约方实际损失的，守约方有权要求违约方赔偿超出部分的实际损失。

（3）**赔偿损失**：违约方除支付违约金外，还应赔偿因其违约行为给守约方造成的一切直接经济损失，包括但不限于为处理违约事宜支出的合理费用（如律师费、评估费、差旅费等）、因房产价值减损造成的损失、以及预期可得利益损失（如有）。

（4）**解除协议**：若一方发生严重违约，导致协议目的根本无法实现（如因甲方提供虚假房产权属证明导致乙方无法获得房产所有权，或乙方恶意拖延过户严重影响甲方债务清偿），守约方有权单方解除本协议，并要求违约方承担全部违约责任。

（5）**责任竞合**：违约方同时承担违约金和赔偿损失责任的，赔偿损失总额不应超过实际损失金额。但若守约方主张支付违约金，违约方同时造成其他损失的，守约方亦有权要求违约方赔偿。

（6）**信用影响**：本协议任何一方违约，构成失信行为的，违约方应接受由此产生的一切后果，包括但不限于信用记录受损、被列入失信被执行人名单等。

6.3不可抗力免责：根据本协议“不可抗力”条款的约定，因不可抗力导致任何一方无法履行或无法完全履行本协议义务的，不承担违约责任，但应及时通知对方，并提供相关证明文件。双方应根据不可抗力的影响，协商决定延期履行、部分履行或解除协议。

第七条不可抗力

1.定义：本协议所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，包括但不限于地震、台风、洪水、海啸、战争、恐怖袭击、政府行为（如征收、没收、政策调整等）、疫情及其防控措施、罢工、骚乱、网络攻击、法律变化等，以及任何其他类似事件。

2.通知义务：任何一方发生或预见到不可抗力事件可能影响本协议履行时，应在合理期限内（通常为事件发生后XX日内）通知对方，并提供不可抗力事件及其影响的有效证明文件。若延迟通知导致对方产生损失，通知方应承担相应责任。

3.责任免除：因不可抗力导致任何一方未能履行或未能完全履行本协议项下义务的，受影响方不承担违约责任。但受影响方应根据不可抗力的影响，采取必要措施减少损失，并应在不可抗力消除后立即恢复履行。

4.协商处理：发生不可抗力事件时，双方应本着诚实信用原则，通过友好协商确定是否延期履行、部分履行或解除本协议。协商不成的，可适用本协议第八条约定处理。

5.协议解除：若不可抗力事件持续影响本协议履行超过XX日，或导致协议目的根本无法实现，任何一方均有权单方解除本协议，并通知对方。解除协议后，双方应相互返还已收受的财产，并根据实际情况协商处理损失分担问题。因不可抗力解除协议的，双方互不承担违约责任。

第八条争议解决

1.争议类型：本协议履行过程中发生的任何争议，包括但不限于协议的订立、效力、解释、履行、违约责任、终止等，均适用本条款约定解决。

2.协商与调解：首先，双方应通过友好协商解决争议。若协商不成，可共同委托第三方进行调解。调解达成协议的，双方应签署调解协议书并据此履行。

3.仲裁：若协商或调解无法解决争议，任何一方均有权将争议提交至具有管辖权的仲裁委员会进行仲裁。仲裁机构的选择：双方同意将争议提交至中国国际经济贸易仲裁委员会（CIETAC），按照申请仲裁时该会现行有效的仲裁规则进行仲裁。仲裁地点：设在中国北京。仲裁语言：中文。仲裁裁决是终局的，对双方均有约束力。仲裁过程中，除争议事项外，双方应继续履行本协议其他未受争议影响的条款。

4.诉讼：若双方未选择仲裁，且在仲裁规则允许的期限内未能达成仲裁协议，任何一方均有权向有管辖权的人民法院提起诉讼。根据本协议签订地及履行地（即主要房产所在地）的连接点原则，可以选择向XX市（例如：北京市或上海市）有管辖权的人民法院提起诉讼。诉讼过程中，双方应互相提供与争议相关的文件和证据，并应配合法院的审理工作。诉讼期间，不影响本协议其他条款的继续履行及争议解决方式的后续选择。

第九条其他条款

1.通知：本协议项下的所有通知、请求、要求或其他通信均应以书面形式作出，并通过专人递送、挂号信、传真、电子邮件（双方确认的地址）或当面递交等方式送达。以专人递送方式送达的，签收日为送达日；以挂号信方式送达的，寄出后XX日为送达日；以传真或电子邮件方式送达的，发送成功日为送达日，但接收方有证据证明未实际收到或存在技术故障的除外。通知应送达本协议首部载明的地址。

2.协议变更：对本协议的任何修改或补充，均须经双方协商一致，并以书面形式作出补充协议。补充协议与本协议具有同等法律效力。未经双方书面同意，任何一方不得单方修改本协议。

3.保密：双方应对本协议内容及履行过程中知悉的对方商业秘密、财务信息等任何未公开信息承担保密义务，非经对方书面同意或法律规定，不得向任何第三方披露。此保密义务不因本协议的终止而解除。

4.法律适用与完整协议：本协议的订立、效力、解释、履行及争议解决均适用中华人民共和国法律（为免歧义，不包括香港、澳门、台湾地区法律）。本协议构成双方就本协议标的事项达成的完整协议，取代双方此前就此达成的所有口头或书面协议、谅解或安排。

5.可分割性：若本协议任何条款被认定为