2025年全国房地产经纪人考试(房地产经纪专业基础)历年参考题库及答案

2025年全国房地产经纪人考试(房地产经纪专业基础)历年参考题库及答案一、房地产基本制度与政策1.【单选】2024年12月，全国人大常委会通过《城市房地产管理法》修正案，明确住宅建设用地使用权期满后的续期费用缴纳方式，下列表述正确的是（）。A.自动续期，免收费用B.自动续期，按届时的基准地价补缴出让金C.自动续期，按届时的房屋评估价1%缴纳D.自动续期，按届时的土地市场价格的30%缴纳答案：B2.【单选】根据《土地管理法》，征收永久基本农田的审批权限属于（）。A.省级人民政府B.国务院C.自然资源部D.市级人民政府答案：B3.【单选】2025年1月1日起，个人将购买不足2年的住房对外销售的，增值税征收率为（）。A.1%B.1.5%C.3%D.5%答案：D4.【单选】下列关于“带押过户”政策表述错误的是（）。A.适用于个人存量住房B.卖方贷款未结清也可办理C.买方需一次性付款D.银行、登记机构、经纪机构三方协同答案：C5.【单选】2024年7月，某市出台限购新政，允许“二孩”家庭在限购区再购一套住房，其政策依据属于（）。A.财政政策B.货币政策C.人口与住房政策协同D.土地供应政策答案：C6.【多选】下列属于房地产交易合同网签备案系统功能的有（）。A.房源核验B.资格核验C.资金监管D.信用评价E.税费测算答案：ABC7.【多选】根据《住房租赁条例（征求意见稿）》，住房租赁企业不得实施的行为包括（）。A.租金贷B.长收短付C.克扣押金D.发布虚假房源E.提供续租服务答案：ABCD8.【判断】2025年起，全国所有地市必须实现二手房交易“带押过户”全覆盖，否则暂停当地国有土地出让。（）答案：错误9.【填空】2024年10月，财政部、税务总局发布公告，对出售自有住房并在1年内重新购买住房的纳税人，对其出售现住房已缴纳的个人所得税按________比例给予退税优惠。答案：100%10.【简答】简述“认房不认贷”与“认房又认贷”对购房首付比例的影响差异。答案：前者只看购房家庭在当地住房套数，无贷款记录也按首套首付比例；后者既看住房套数又看贷款记录，只要有贷款记录即按二套首付比例，首付比例差异通常达20—30个百分点，直接影响购房门槛。二、房地产法律法规11.【单选】依据《民法典》第七百零三条，租赁期限不得超过（）年，超过部分无效。A.10B.15C.20D.30答案：C12.【单选】甲通过乙经纪机构承租丙的房屋，乙未履行房源核验义务，导致甲入住后发现房屋已设立居住权，甲可以主张（）。A.撤销租赁合同，要求乙承担违约责任B.仅向丙主张侵权责任C.向登记机构申请异议登记D.继续履行合同，不得索赔答案：A13.【单选】下列关于“预告登记”说法正确的是（）。A.预告登记后债权消灭，当事人未申请注销的，登记机构可依职权注销B.预告登记有效期为1年，逾期自动失效C.预告登记可以对抗建设工程价款优先受偿权D.预告登记仅适用于新建商品房答案：A14.【单选】根据《城市房地产开发经营管理条例》，房地产开发企业资质等级分为（）级。A.三B.四C.五D.六答案：B15.【单选】房地产经纪服务合同属于《民法典》规定的（）。A.委托合同B.行纪合同C.居间合同D.承揽合同答案：C16.【多选】下列属于房地产经纪机构禁止行为的有（）。A.代收代付交易资金B.提供购房资格造假服务C.对交易当事人作出升值承诺D.协助买卖双方“阴阳合同”E.在门店公示房源挂牌价答案：ABCD17.【多选】依据《个人信息保护法》，房地产经纪机构处理客户生物识别信息应当（）。A.取得个人单独同意B.告知处理目的C.不得超出必要限度D.向主管部门备案E.进行脱敏处理后可自由转让答案：ABC18.【判断】房地产经纪机构的分支机构可以独立签订经纪服务合同并收取佣金，无需总部授权。（）答案：错误19.【填空】根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，出卖人故意隐瞒房屋已抵押的事实，买受人可以请求不超过已付购房款________倍的赔偿。答案：一20.【案例分析】背景：2024年3月，李某通过甲经纪机构与王某签订二手房买卖合同，约定房价300万元。甲机构经纪人张某为促成交易，承诺“首付20%即可过户”，并协助王某伪造收入证明获得银行贷款。后银行发现贷款材料造假，拒绝放款，王某无力补足尾款，李某诉至法院要求解除合同并索赔。问题：（1）张某及甲机构应承担何种法律责任？（2）李某能否主张差价损失？答案：（1）张某与甲机构违反《房地产经纪管理办法》第25条，构成协助造假，主管部门可吊销备案、罚款；民事上构成侵权与违约竞合，应对李某损失承担连带赔偿。（2）李某可主张房屋差价损失，但需举证因违约行为导致的市场价差，法院可酌情支持。三、建筑与房地产估价21.【单选】建筑物重新购建价格中，采用单位比较法求取时，首要步骤是（）。A.进行市场状况调整B.进行区位状况调整C.进行实物状况调整D.选择可比实例答案：D22.【单选】运用收益法评估某商铺，年净收益30万元，报酬率6%，收益年期35年，则评估值最接近（）万元。A.384B.428C.462D.500答案：B23.【单选】某钢混结构办公楼经济寿命60年，已使用12年，剩余土地使用权30年，则收益法测算年限应取（）年。A.30B.48C.60D.12答案：A24.【单选】比较法估价中，建立价格可比基础不包括（）。A.统一付款方式B.统一税费负担C.统一面积内涵D.统一交易日期答案：D25.【单选】成本法评估土地价值时，土地取得税费应计入（）。A.建设成本B.管理费用C.投资利息D.土地成本答案：D26.【多选】下列属于建筑物功能性贬值成因的有（）。A.户型设计落后B.楼层过高无电梯C.区域环境噪声增大D.建筑结构抗震等级低E.政府规划限制高度答案：ABD27.【多选】运用基准地价系数修正法需收集的资料包括（）。A.基准地价图B.容积率修正系数表C.土地开发程度修正值D.街角地修正系数E.房屋重置价格表答案：ABCD28.【判断】收益法中的运营费用不含房地产折旧，但含设备更新提拨款。（）答案：正确29.【填空】某估价对象采用比较法得出比准价格12000元/㎡，收益法得出10800元/㎡，成本法得出11500元/㎡，若赋予比较法0.4、收益法0.3、成本法0.3权重，则最终评估单价为________元/㎡。答案：1146030【计算】某宗土地面积5000㎡，容积率2.0，可建面积10000㎡，楼面地价6000元/㎡，建筑安装成本4000元/㎡，管理费用为建安成本的5%，销售费用为总价的3%，投资利息为土地与建安成本之和的4%，销售税费为总价的6%，目标成本利润率为15%，求该项目平均售价。答案：（1）土地成本=6000×10000=6000万元（2）建安成本=4000×10000=4000万元（3）管理费用=4000×5%=200万元（4）投资利息=（6000+4000）×4%=400万元（5）总成本=6000+4000+200+400=10600万元（6）设售价为X万元，销售费用=0.03X，销售税费=0.06X，利润=0.15×（10600+0.03X+0.06X）方程：X=10600+0.03X+0.06X+0.15(10600+0.09X)解得X≈13250万元平均售价=13250万元÷10000㎡=13250元/㎡四、房地产经纪业务与流程31.【单选】下列关于“房源联卖”MLS系统核心规则表述正确的是（）。A.独家委托、佣金分成、时效保护B.多家委托、先到先得、佣金独享C.公盘制、无需委托、自由竞争D.房源共享、买方付费、卖方免责答案：A32.【单选】房地产经纪服务过程中，履行“书面告知”义务的最佳节点是（）。A.签署看房确认书时B.首次带看前C.签署经纪服务合同时D.成交后备案前答案：C33.【单选】客户购房资质审核通过后，其编码有效期为（）个自然日。A.15B.30C.60D.90答案：B34.【单选】下列不属于存量房交易资金监管模式的是（）。A.政府监管B.银行监管C.公证处监管D.经纪机构自有资金账户监管答案：D35.【单选】“VR看房”在房源营销中的主要作用是（）。A.降低佣金费率B.替代权属核验C.提升带看效率与体验D.免除实地看房答案：C36.【多选】房地产经纪机构进行客源开发时，线上渠道包括（）。A.抖音直播讲盘B.小区摆台C.小红书笔记D.企业微信社群E.商超外展答案：ACD37.【多选】下列关于“诚意金”表述正确的有（）。A.性质为立约保证金B.可抵作房款C.未成交应无息退还D.不得超过房款的5%E.必须打入资金监管账户答案：ABC38.【判断】根据《房地产经纪管理办法》，经纪机构接受委托后，应在24小时内将房源信息上传至主管部门指定的存量房交易平台。（）答案：正确39.【填空】在存量房买卖流程中，办理“网签”的前置条件是完成________与________。答案：房源核验、购房资格审核40.【简答】列出二手房交易全流程关键节点，并指出哪两个节点最容易产生“跳单”风险及防范措施。答案：关键节点：委托→房源核验→客源匹配→带看→议价→签署经纪服务合同→签署买卖合同→网签→资金监管→贷款审批→缴税→过户→物业交割。易跳单节点：带看后、议价后。防范：签署带看确认书载明房源唯一编码、佣金承诺条款；议价阶段收取诚意金锁定意向；使用电子打卡、水印照片留痕；明确违约责任，约定跳单佣金双倍赔偿。五、房地产市场分析与营销41.【单选】2024年四季度，某市新建商品住宅库存去化周期为14个月，表明市场处于（）阶段。A.供不应求B.供过于求C.供求平衡D.无法判断答案：B42.【单选】房地产项目SWOT分析中，“T”指的是（）。A.优势B.劣势C.机会D.威胁答案：D43.【单选】某片区2023年常住人口净增5%，户籍人口净增1%，该指标对住宅需求的影响属于（）需求。A.刚性B.改善C.投资D.投机答案：A44.【单选】房地产项目定价策略中，以低于市场预期价格入市、快速抢占份额的策略称为（）。A.撇脂定价B.渗透定价C.中性定价D.歧视定价答案：B45.【单选】房地产新媒体营销中，CTR指标指（）。A.转化率B.点击通过率C.曝光量D.获客成本答案：B46.【多选】影响城市住房价格空间分异的主要因素有（）。A.轨道交通可达性B.学区质量C.空气质量D.容积率E.物业服务质量答案：ABCE47.【多选】房地产项目首开前蓄客阶段常用的线上工具包括（）。A.小程序登记B.H5问卷C.抖音企业号直播D