物业管理制度法律规范

PAGE物业管理制度法律规范一、总则（一）制定目的本物业管理制度法律规范旨在规范物业管理活动，保障业主和物业服务企业的合法权益，维护物业管理区域内的公共秩序和环境卫生，促进物业管理行业的健康发展。（二）适用范围本规范适用于本公司/组织所管理的各类物业项目，包括住宅、商业、写字楼、工业园区等。（三）基本原则1.合法合规原则：物业管理活动必须遵守国家法律法规和相关行业标准，依法进行管理和服务。2.业主自治原则：充分尊重业主的自治权利，保障业主对物业管理事项的知情权、参与权和监督权。3.服务至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业服务，不断提升业主满意度。4.公平公正原则：在物业管理活动中，坚持公平、公正的原则，维护各方合法权益，不得偏袒任何一方。二、物业服务企业资质管理（一）资质等级要求1.从事物业管理活动的企业，应当依法取得相应等级的资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。2.本公司/组织应根据所管理物业项目的规模、类型、服务要求等因素，具备相应等级的物业服务企业资质。（二）资质申请与审批1.申请物业服务企业资质，应当向当地房地产行政主管部门提交相关材料，包括企业营业执照、公司章程、验资证明、企业法定代表人身份证明、物业服务合同等。2.房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对申请材料进行审查，并作出是否予以资质许可的决定。予以资质许可的，颁发资质证书；不予资质许可的，应当书面通知申请人并说明理由。（三）资质年检与动态管理1.物业服务企业资质实行年检制度。企业应当在每年规定的时间内，向当地房地产行政主管部门提交年检材料，包括企业基本情况、经营业绩、服务质量、人员培训等情况。2.房地产行政主管部门应当对物业服务企业的资质年检情况进行审查，并根据审查结果，对企业资质进行动态管理。对不符合资质条件的企业，责令其限期整改；整改后仍不符合条件的，降低其资质等级或者吊销其资质证书。三、物业服务合同管理（一）合同签订1.物业服务企业应当与业主委员会或者建设单位依法签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、服务费用、双方权利义务、合同期限、违约责任等事项进行明确约定。2.签订物业服务合同前，物业服务企业应当向业主明示服务内容、服务标准、收费标准等事项，并听取业主的意见和建议。（二）合同履行1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。服务内容应当包括物业共用部位的维修、养护和管理，物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，环境卫生管理，绿化养护管理，秩序维护管理，车辆停放管理等。2.业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以依法追缴，并可以按照合同约定加收违约金。（三）合同变更与终止1.物业服务合同履行期间，经双方协商一致，可以变更或者解除合同。变更或者解除合同的，应当签订书面协议，并报当地房地产行政主管部门备案。2.物业服务合同期满前，业主委员会应当组织业主对物业服务企业的服务质量进行评估，并根据评估结果决定是否续聘。业主委员会决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；业主委员会决定不再续聘的，应当提前通知物业服务企业，并在物业服务合同期满前另行选聘物业服务企业。四、物业承接查验管理（一）承接查验的定义与范围1.物业承接查验是指物业服务企业对新接管项目的物业共用部位、共用设施设备进行的检查和验收。2.承接查验的范围包括物业的共用部位，如建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等；物业的共用设施设备，如共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、燃气线路、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）承接查验的程序1.建设单位应当在物业交付使用前，组织物业服务企业进行承接查验。建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；物业质量保修文件和物业使用说明文件；物业管理所必需的其他资料。2.物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，并对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。对承接查验中发现的问题，物业服务企业应当要求建设单位及时整改，直至符合要求。3.承接查验合格后，建设单位和物业服务企业应当签订物业承接查验协议，明确双方的权利义务。物业承接查验协议应当作为前期物业服务合同的附件。（三）承接查验的责任1.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业共用部位、共用设施设备的保修责任。建设单位在物业承接查验时，应当向物业服务企业移交质量保修金。2.物业服务企业应当自物业交接后30日内，持物业承接查验协议、前期物业服务合同、交接记录等文件向物业所在地的区、县房地产行政主管部门办理备案手续。3.物业承接查验发现的问题，由建设单位负责整改。建设单位不整改或者整改不符合要求的，物业服务企业可以按照合同约定，要求建设单位承担违约责任。五、物业收费管理（一）收费原则1.物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。2.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定，实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等事项。（二）收费标准与方式1.物业服务收费标准应当根据物业服务的内容、服务标准、服务成本等因素，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。2.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（三）费用调整1.物业服务合同履行期间，物业服务企业可以根据服务成本变化等因素，向业主委员会提出调整物业服务费用的建议。业主委员会应当组织业主对物业服务企业提出的建议进行讨论，并根据讨论结果决定是否调整物业服务费用。2.调整物业服务费用的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。物业服务企业应当将调整物业服务费用的情况在物业管理区域内的显著位置进行公示。六、物业使用与维护管理（一）物业使用规范1.业主、物业使用人应当遵守法律、法规和管理规约的规定，按照有利于物业使用、安全以及公平合理、不损害公共利益和他人合法权益的原则，正确使用物业。2.业主、物业使用人不得擅自改变房屋用途、损坏房屋承重结构、违法搭建建筑物、构筑物、损坏或者擅自占用、改建物业共用部位、共用设施设备等。(二)物业维修养护责任1.物业共用部位、共用设施设备的维修、养护费用，由全体业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2.业主专有部分的维修、养护由业主负责。业主委托物业服务企业进行维修、养护的，应当签订委托合同。（三）专项维修资金管理1.专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。2.专项维修资金应当按照国家规定的缴存、使用、管理办法进行管理。业主应当按照国家规定缴存专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。七、物业管理区域秩序维护与环境卫生管理（一）秩序维护管理1.物业服务企业应当制定物业管理区域秩序维护方案，明确秩序维护的岗位职责、工作流程、应急处置措施等内容。2.秩序维护人员应当按照秩序维护方案的要求，履行职责，做好物业管理区域内的安全防范工作。秩序维护人员不得侵害业主的合法权益，不得妨碍业主正常生活。（二）环境卫生管理1.物业服务企业应当制定物业管理区域环境卫生管理方案，明确环境卫生的清扫保洁标准、垃圾清运方式、消毒杀菌措施等内容。2.环境卫生管理人员应当按照环境卫生管理方案的要求，做好物业管理区域内的清扫保洁工作，及时清运垃圾，保持物业管理区域内的环境卫生整洁。八、物业服务质量监督与考核（一）监督机制1.本公司/组织建立健全物业服务质量监督机制，定期对物业服务企业的服务质量进行检查和评估。2.业主委员会应当对物业服务企业的服务质量进行监督，定期组织业主对物业服务企业的服务质量进行测评，并将测评结果向业主公布。（二）考核标准与方法1.制定物业服务质量考核标准，明确服务内容、服务标准、服务质量等方面的考核指标和评分方法。2.考核方法可以采取定期检查、不定期抽查、业主满意度调查等方式进行。对物业服务企业的服务质量进行考核后，应当及时向物业服务企业反馈考核结果，并提出改进意见和建议。（三）奖惩措施1.对服务质量优秀的物业服务企业，给予表彰和奖励；对服务质量不达标的物业服务企业，责令其限期