2025年房地产估价师《房地产估价原理与方法》真题卷(附答案)

2025年房地产估价师《房地产估价原理与方法》练习题卷(附答案)一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.某宗房地产在价值时点采用比较法评估，选取了三个可比实例，交易情况修正系数分别为100/102、100/98、100/99，区域因素修正系数分别为100/101、100/100、100/99，个别因素修正系数分别为100/103、100/97、100/98。若三宗可比实例成交单价分别为12000元/m²、12500元/m²、11800元/m²，则该宗房地产的评估单价最接近于（）元/m²。A.12150B.12230C.12310D.12400【答案】C2.在收益法中，若净收益每年按固定比率g递增，资本化率为r，且r>g，则房地产价值的计算公式为（）。A.V＝A/(r＋g)B.V＝A/(r－g)C.V＝A×(1＋g)/(r－g)D.V＝A×(1－g)/(r＋g)【答案】B3.某宗土地面积为5000m²，规划容积率2.0，建筑密度40%，建筑限高45m，若采用假设开发法评估，预计开发完成后的房地产售价为18000元/m²（建筑面积），开发成本为5000元/m²，销售费用为售价的3%，销售税费为售价的5.5%，投资利息为地价的8%，开发周期2年，利润率为地价的15%，则该宗土地在价值时点的单价最接近于（）元/m²。A.6800B.7200C.7600D.8000【答案】B4.关于价值类型，下列说法正确的是（）。A.市场价值等于投资价值B.清算价值必然高于市场价值C.在用价值可能高于或低于市场价值D.课税价值必须采用成本法评估【答案】C5.在比较法中，建立比较基础时不需要统一的是（）。A.付款方式B.融资条件C.税费负担方式D.房地产区位【答案】D6.某宗房地产未来5年净收益分别为100万元、105万元、110万元、115万元、120万元，第6年起净收益稳定在125万元，资本化率为8%，则采用收益法评估其价值最接近于（）万元。A.1420B.1450C.1480D.1510【答案】C7.成本法中，开发利润的计算基数通常不含（）。A.土地取得成本B.建设成本C.管理费用D.销售费用【答案】D8.某宗写字楼建成于2015年，经济寿命60年，残值率5%，截至价值时点2025年已使用10年，采用直线折旧法，则建筑物的成新率为（）。A.83.3%B.84.2%C.85.0%D.86.4%【答案】A9.在路线价法中，标准深度为30m，某临街地块深度为20m，采用“四三二一”法则，其深度指数为（）。A.120%B.100%C.90%D.80%【答案】C10.下列关于估价假设和限制条件的说法，错误的是（）。A.假设未查明的环境污染不存在B.限制条件可减轻估价机构责任C.假设必须具有合理依据D.限制条件无需在报告中披露【答案】D11.某宗房地产抵押估价，价值时点为2025年3月15日，估价作业日期为2025年3月10日至3月20日，则价值时点应确定为（）。A.2025年3月10日B.2025年3月15日C.2025年3月20日D.双方协商确定【答案】B12.在收益法中，若租赁合同约定租金低于市场租金，则合同期内应采用（）。A.市场租金B.合同租金C.两者加权平均D.协商租金【答案】B13.某宗工业房地产占地面积10000m²，建筑面积8000m²，土地单价1200元/m²，建筑物重置单价2800元/m²，成新率70%，则其成本法评估总价为（）万元。A.2576B.2688C.2752D.2816【答案】B14.关于最高最佳利用原则，下列说法正确的是（）。A.必须法律上允许B.必须经济上可行C.必须技术上可能D.以上全部【答案】D15.某宗房地产采用比较法评估，可比实例A成交于2024年10月，价格12500元/m²，经调查该区域同类房地产2024年10月至2025年3月价格月平均上涨0.4%，则A实例在价值时点2025年3月的修正价格为（）元/m²。A.12750B.12800C.12850D.12900【答案】C16.在假设开发法中，开发完成后的房地产价值属于（）。A.已投入成本B.预期开发价值C.沉没成本D.历史成本【答案】B17.某宗房地产估价报告有效期为一年，自报告出具之日起算，出具日期为2025年4月1日，则有效期届满日为（）。A.2026年3月31日B.2026年4月1日C.2026年4月2日D.2025年12月31日【答案】A18.下列关于估价师职业道德的说法，错误的是（）。A.可接受利害关系人高额酬金B.不得出具虚假报告C.应保守商业秘密D.应持续更新专业知识【答案】A19.某宗房地产采用比较法评估，选取可比实例后，需进行交易情况修正、市场状况调整和（）。A.权益状况调整B.区位状况调整C.实物状况调整D.以上全部【答案】D20.在收益法中，运营费用不包括（）。A.房产税B.保险费C.折旧费D.维修费【答案】C21.某宗房地产未来净收益每年递增2%，资本化率为7%，则其收益乘数为（）。A.14.3B.15.2C.16.7D.20.0【答案】B22.成本法中，土地重新购建价格通常采用（）求取。A.基准地价修正法B.比较法C.假设开发法D.以上均可【答案】D23.某宗房地产估价，采用比较法、收益法、成本法分别得出12000元/m²、11800元/m²、12500元/m²，若三种方法权重分别为0.4、0.4、0.2，则最终评估单价为（）元/m²。A.12040B.12100C.12160D.12220【答案】A24.在房地产估价中，物理折旧不包括（）。A.自然老化B.正常使用磨损C.功能性落后D.意外破坏【答案】C25.某宗房地产采用收益法评估，年有效毛收入为200万元，运营比率为30%，资本化率为8%，则其价值为（）万元。A.1750B.1800C.1850D.1900【答案】A26.关于估价报告签名，下列说法正确的是（）。A.可由一名估价师签名B.至少两名专职估价师签名C.可由评估助理签名D.无需签名只需盖章【答案】B27.某宗房地产抵押估价，抵押率为70%，评估价值1000万元，则最高可贷额度为（）万元。A.600B.700C.800D.900【答案】B28.在比较法中，建立比较基础时，统一付款方式通常将分期付款价格修正为（）。A.首付价格B.按揭价格C.一次性付款价格D.折现价格【答案】C29.某宗房地产采用收益法评估，租约期3年，合同租金每年100万元，市场租金每年120万元，租约外资本化率为8%，则租约对价值的影响为（）万元。A.减少50B.减少49C.减少48D.减少47【答案】B30.在假设开发法中，计算利息时通常采用（）计息方式。A.单利B.复利C.年金D.一次还本付息【答案】B二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产估价原则的有（）。A.独立客观公正原则B.合法原则C.最高最佳利用原则D.替代原则E.预期原则【答案】ABCDE32.在收益法中，净收益求取应扣除的项目有（）。A.房产税B.保险费C.维修费D.折旧费E.管理费【答案】ABCE33.比较法中，造成成交价格偏离正常市场价格的交易情况有（）。A.关联交易B.急售急买C.信息不对称D.税费转嫁E.拍卖成交【答案】ABCDE34.成本法评估土地时，土地取得成本可包括（）。A.土地出让金B.征地补偿费C.拆迁安置费D.契税E.土地开发费【答案】ABCD35.下列关于估价报告使用期限的说法，正确的有（）。A.自报告出具之日起算B.不得超过一年C.市场变化大时应缩短D.可由估价机构自行决定E.应在报告中明确【答案】ABCE36.房地产抵押估价中，估价师应特别关注的风险有（）。A.变现风险B.法律风险C.市场风险D.信用风险E.利率风险【答案】ABC37.在假设开发法中，开发成本包括（）。A.前期工程费B.基础设施建设费C.建筑安装工程费D.公共配套设施费E.开发期间税费【答案】ABCDE38.下列属于建筑物功能性折旧的有（）。A.户型设计落后B.电梯数量不足C.外立面老化D.管道布局不合理E.楼层高度过低【答案】ABDE39.估价师在实地查勘时应完成的工作有（）。A.核对坐落四至B.拍摄照片C.记录使用状况D.询问周边成交案例E.检查权属证书原件【答案】ABCDE40.下列关于路线价法的说法，正确的有（）。A.适用于临街商业用地B.需设定标准深度C.需制作深度指数表D.需进行宽度修正E.需进行容积率修正【答案】ABCDE三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.市场价值是估价对象在理性且非强迫的交易中，熟悉情况的交易双方于价值时点自愿交易的价格。（）【答案】√42.比较法中，可比实例成交日期与价值时点间隔越长，越不需要进行市场状况调整。（）【答案】×43.收益法中的资本化率等于安全利率加风险调整值减收益增长率。（）【答案】√44.成本法评估结果一定高于比较法评估结果。（）【答案】×45.房地产估价报告必须加盖估价机构公章方为有效。（）【答案】√46.在假设开发法中，开发完成后的价值对应的时间应为开发完成时的市场价值。（）【答案】√47.估价师可以在报告出具后随意修改评估结果。（）【答案】×48.建筑物经济寿命短于自然寿命。（）【答案】√49.路线价法属于比较法的一种特殊形式。（）【答案】√50.房地产估价报告一经出具，估价机构对结果永久负责。（）【答案】×四、计算题（共40分，要求写出计算过程，结果保留整数）51.比较法综合修正（10分）某宗住宅用房需评估，选取三个可比实例，资料如下：A：成交单价13000元/m²，交易情况修正100/102，市场状况调整+3%，区位调整100/99，实物调整100/101。B：成交单价12800元/m²，交易情况修正100/98，市场状况调整+2%，区位调整100/100，实物调整100/98。C：成交单价13200元/m²，交易情况修正100/101，市场状况调整+1%，区位调整100/102，实物调整100/103。试求该住宅用房评估单价（简单算术平均）。【答案】A修正价＝13000×100/102×1.03×100/99×100/101＝13000×0.9804×1.03×1.0101×0.9901≈13000×1.0102＝13133元/m²B修正价＝12800×100/98×1.02×100/100×100/98＝12800×1.0204×1.02×1×1.0204≈12800×1.0612＝13583元/m²C修正价＝13200×100/101×1.01×100/102×100/103＝13200×0.9901×1.01×0.9804×0.9709≈13200×0.9515＝12560元/m²评估单价＝(13133＋13583＋12560)/3＝13092元/m²52.收益法评估（10分）某商业房地产年潜在毛收入300万元，空置率8%，运营费用率25%，资本化率7.5%，收益年限40年，无递增，求市场价值。【答案】有效毛收入＝300×(1－8%)＝276万元净收益＝276×(1－25%)＝207万元V＝207/7.5%×[1－1/(1＋7.5%)^40]＝2760×0.9474≈2615万元53.成本法评估（10分）某办公楼土地面积2000m²，容积率4.0，土地重新购建单价8000元/m²（地面），建筑物重置单价3500元/m²，经济寿命50年，已使用10年，残值率5%，求房地产