国土评估考试题及答案

国土评估考试题及答案

一、单项选择题（每题2分，共30分）1.以下哪种土地利用类型不属于建设用地（）A.居住用地B.农田C.商业用地D.工业用地答案：B。建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地等。而农田属于农用地，主要用于农业生产。2.土地价格评估中，（）是市场法的理论依据。A.替代原则B.供求原则C.预期收益原则D.贡献原则答案：A。替代原则是市场法的理论依据，该原则认为，在同一市场上，具有相同效用的物品，应具有大致相同的价格。在土地评估时，通过比较类似土地的成交价格来确定待估土地的价格。3.基准地价是（）。A.某一时点的土地使用权价格B.某一时期的土地所有权价格C.某一时点的土地所有权价格D.某一时期的土地租赁权价格答案：A。基准地价是指在城镇规划区范围内，对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地，按照商业、居住、工业等用途分别评估的一定使用期限的建设用地使用权在某一时点的平均价格。4.影响土地价格的区域因素不包括（）。A.交通条件B.人口密度C.宗地面积D.基础设施状况答案：C。区域因素是指影响某一区域范围内地价总体水平的自然、社会、经济和行政等因素。交通条件、人口密度、基础设施状况都属于区域因素。而宗地面积属于个别因素，是影响具体某一宗地价格的因素。5.采用收益还原法评估土地价格时，土地纯收益的计算公式为（）。A.总收益-总费用B.总收益+总费用C.总收益/总费用D.总收益×总费用答案：A。收益还原法是将预计的待估土地未来正常年纯收益，以一定的土地还原利率将其统一还原为评估时点后累加，以此估算待估土地的价格。土地纯收益就是总收益减去总费用后的余额。6.以下不属于土地评估原则的是（）。A.合法原则B.公平原则C.优先原则D.最有效使用原则答案：C。土地评估原则主要包括合法原则、公平原则、最有效使用原则、替代原则、预期收益原则等，没有优先原则。7.土地市场的特点不包括（）。A.交易实体的非移动性B.土地市场的地域性C.土地交易的连续性D.土地市场的垄断性答案：C。土地市场具有交易实体的非移动性、地域性、垄断性等特点。土地交易不像普通商品那样具有连续性，土地交易频率相对较低，交易过程复杂。8.成本逼近法中，土地取得费和土地开发费一般以（）为计算基础。A.面积B.体积C.重量D.价值答案：A。成本逼近法是指以土地取得费用和土地开发费用之和为主要依据，再加上一定的利润、利息、税费和土地增值收益来确定土地价格的方法。土地取得费和土地开发费一般是以土地面积为计算基础的。9.以下哪种情况会导致土地价格上升（）A.土地供给增加B.经济衰退C.人口增长D.政策限制土地开发答案：C。人口增长会增加对土地的需求，当需求大于供给时，土地价格往往会上升。土地供给增加会使土地价格有下降趋势；经济衰退时，对土地的需求会减少，土地价格可能下跌；政策限制土地开发虽然可能在一定程度上影响土地供给，但如果整体经济需求不足，也不一定会导致土地价格上升。10.土地评估报告的有效期通常为（）。A.半年B.1年C.2年D.3年答案：B。一般来说，土地评估报告的有效期为1年，超过这一期限，由于市场情况等可能发生变化，评估结果可能不再准确。11.标定地价是（）。A.省级人民政府公布的具体地块的价格B.县级人民政府公布的具体地块的价格C.乡级人民政府公布的具体地块的价格D.市级人民政府公布的具体地块的价格答案：D。标定地价是指在城镇不同土地级别或区段内，按照土地的条件、用途等选定的宗地所评估的单位面积土地使用权价格，是由市级人民政府公布的具体地块的价格。12.在市场法中，进行交易情况修正时，是将可比实例的成交价格修正为（）的价格。A.正常交易情况下B.估价对象C.类似地块D.最高价格答案：A。交易情况修正的目的是消除可比实例在交易过程中因特殊情况（如急于出售、关联交易等）导致的价格偏差，将其成交价格修正为正常交易情况下的价格。13.以下不属于土地开发费的是（）。A.土地平整费B.基础设施配套费C.土地补偿费D.公共事业建设费答案：C。土地开发费是指为使土地达到一定的开发建设条件而投入的各项费用，包括土地平整费、基础设施配套费、公共事业建设费等。土地补偿费是土地取得费的一部分，不是土地开发费。14.土地评估机构应当具备（）。A.房地产评估资质B.土地评估资质C.资产评估资质D.价格评估资质答案：B。从事土地评估业务的机构必须具备土地评估资质，只有这样才能合法、专业地开展土地评估工作。15.用剩余法评估土地价格时，减去的项目不包括（）。A.建筑成本B.利润C.利息D.土地增值收益答案：D。剩余法是在预计开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除预计的正常开发成本及有关专业费用、利息、利润和税收等，以价格余额来估算待估土地价格。土地增值收益不是从预计开发完成后价格中减去的项目。二、多项选择题（每题3分，共30分）1.土地评估的方法主要有（）A.市场法B.收益还原法C.成本逼近法D.剩余法答案：ABCD。市场法是通过类似土地交易实例来评估地价；收益还原法基于土地未来收益估算地价；成本逼近法以土地取得和开发成本为基础确定地价；剩余法是从开发完成后不动产价值中扣除相关成本来求取土地价格，它们都是常用的土地评估方法。2.影响土地价格的个别因素包括（）A.宗地形状B.宗地位置C.土地使用年限D.土地肥力答案：ABCD。宗地形状、位置、使用年限以及土地肥力等都会对具体某一宗地的价格产生影响，这些都属于个别因素。3.以下属于土地取得费的有（）A.土地补偿费B.安置补助费C.青苗补偿费D.地上附着物补偿费答案：ABCD。土地取得费是指为取得土地使用权而支付的各项费用，包括土地补偿费、安置补助费、青苗补偿费、地上附着物补偿费等。4.土地评估报告应包括的内容有（）A.估价对象B.估价目的C.估价方法D.估价结果答案：ABCD。土地评估报告需要详细说明估价对象、估价目的、所采用的估价方法以及最终的估价结果等内容，以保证报告的完整性和准确性。5.以下哪些土地用途对土地位置的敏感性较高（）A.商业用地B.居住用地C.工业用地D.农业用地答案：AB。商业用地的价值很大程度上取决于其所处的位置，好的位置能带来更多的人流量和商机；居住用地也对位置较为敏感，如靠近学校、医院、购物中心等配套设施完善的地方，土地价格会更高。工业用地相对来说对位置的敏感性稍低，更注重交通、水电等基础设施条件；农业用地主要考虑土地的肥力、灌溉条件等，对位置的敏感性最低。6.土地市场的主体包括（）A.土地供给者B.土地需求者C.土地中介服务机构D.土地管理部门答案：ABCD。土地供给者提供土地资源，土地需求者购买或使用土地，土地中介服务机构为交易提供服务，土地管理部门对土地市场进行监管，它们都是土地市场的主体。7.采用收益还原法评估时，确定土地还原利率的方法有（）A.纯收益与价格比率法B.安全利率加风险调整值法C.投资风险与投资收益率综合排序插入法D.市场比较法答案：ABC。纯收益与价格比率法是通过分析类似土地的纯收益与价格的比率来确定还原利率；安全利率加风险调整值法是以安全利率为基础，加上一定的风险调整值；投资风险与投资收益率综合排序插入法是对各种投资的风险和收益率进行排序后确定还原利率。市场比较法是用于土地价格评估的方法，不是确定土地还原利率的方法。8.成本逼近法中，计算利息时应考虑的因素有（）A.土地取得费B.土地开发费C.开发期D.利息率答案：ABCD。在成本逼近法计算利息时，需要以土地取得费和土地开发费为基础，根据开发期的长短和利息率的高低来计算利息。9.土地评估的作用包括（）A.为土地市场交易提供价格参考B.为土地税收提供依据C.为土地抵押提供价值评估D.为土地规划提供决策支持答案：ABCD。土地评估可以为土地交易双方提供合理的价格参考，帮助确定交易价格；税务部门可以根据评估价格确定土地税收；金融机构在办理土地抵押业务时需要评估土地价值；土地规划部门也可以依据评估结果进行科学合理的土地规划决策。10.以下关于基准地价的说法正确的有（）A.基准地价是一种平均价格B.基准地价具有时效性C.基准地价是分用途的D.基准地价是具体地块的价格答案：ABC。基准地价是一定区域内不同用途土地的平均价格，它是在某一时点评估确定的，具有时效性，并且会按照商业、居住、工业等不同用途分别评估。它不是具体地块的价格，具体地块的价格需要在基准地价的基础上进行修正。三、简答题（每题10分，共20分）1.简述市场法评估土地价格的步骤。市场法评估土地价格一般有以下步骤：-收集交易实例：通过多种渠道，比如房地产交易中心、中介机构等，收集与待估土地类似的土地交易实例。要记录好这些交易实例的详细信息，像土地位置、面积、用途、成交价格、交易时间等。-选择可比实例：从收集到的交易实例中挑选出与待估土地在用途、区位、规模、形状等方面相似的实例作为可比实例。通常要选择3个以上的可比实例，以保证评估结果更准确。-建立价格可比基础：对可比实例的成交价格进行换算处理，使其在付款方式、币种、面积内涵等方面与待估土地具有可比性。例如，将分期付款的价格换算为一次性付款的价格，统一不同币种的价格等。-进行交易情况修正：分析可比实例的交易情况，判断是否存在特殊交易情况，如急于出售或购买、关联交易等。将可比实例的成交价格修正为正常交易情况下的价格。-进行交易日期修正：由于市场情况会随时间变化，需要根据地价指数等对可比实例的成交价格进行调整，使其反映评估时点的市场价格水平。-进行区域因素和个别因素修正：比较可比实例与待估土地在区域因素（如交通、基础设施等）和个别因素（如宗地形状、土地使用年限等）方面的差异，对可比实例的价格进行修正。-确定比准价格：经过上述各项修正后，得到每个可比实例的比准价格。然后采用简单算术平均、加权平均等方法，综合确定待估土地的价格。2.简述成本逼近法的适用范围和局限性。-适用范围-新开发土地的评估：对于新开发的土地，如城市郊区的成片开发土地、工业园区的新建土地等，由于缺少市场交易案例，成本逼近法可以通过计算土地取得成本、开发成本等，较为合理地评估土地价格。-土地市场不发达地区：在一些土地市场交易不活跃、交易案例较少的地区，难以采用市场法进行评估，成本逼近法可以根据土地开发的实际投入来确定土地价格。-工业用地评估：工业用地通常对土地的收益预期相对稳定，且土地的取得和开发成本较为明确，成本逼近法可以作为一种有效的评估方法。-局限性-忽视土地的未来收益：成本逼近法主要关注土地的取得和开发成本，没有充分考虑土地的未来收益能力。对于一些具有较高增值潜力的土地，如位于城市中心即将进行商业开发的土地，采用成本逼近法评估的结果可能会低估土地的实际价值。-成本资料的准确性难以保证：土地取得和开发过程中的成本资料可能存在不准确、不完整的情况，例如，土地取得过程中的隐性成本可能难以准确计量，开发过程中的一些间接费用也可能难以合理分摊，这会影响评估结果的准确性。-不能反映土地的供求关系：该方法没有考虑土地市场的供求关系对土地价格的影响。当土地市场供大于求时，按成本逼近法评估的价格可能会高于市场实际价格；反之，当供小于求时，评估价格可能会低于市场价格。四、案例分析题（每题10分，共20分）1.有一块待估土地，其面积为1000平方米，用途为商业用地。现收集到三个可比实例，相关信息如下：|可比实例|成交价格（元/平方米）|交易时间|区域因素评分（待估土地为100）|个别因素评分（待估土地为100）||----|----|----|----|----||实例A|5000|1年前|90|95||实例B|5200|半年前|95|92||实例C|5500|3个月前|105|102|已知该地区商业用地价格每月上涨0.5%。要求：采用市场法评估该待估土地的价格。-首先进行交易时间修正：-实例A：因为是1年前交易，到评估时点经过了12个月，其交易时间修正系数为\((1+0.5\%)^{12}\)。修正后的价格\(P_{A}=5000×(1+0.5\%)^{12}\)\((1+0.5\%)^{12}\approx1.0617\)，则\(P_{A}=5000×1.0617=5308.5\)（元/平方米）。-实例B：半年前交易，经过了6个月，交易时间修正系数为\((1+0.5\%)^{6}\)。\((1+0.5\%)^{6}\approx1.0304\)，修正后的价格\(P_{B}=5200×1.0304=5358.08\)（元/平方米）。-实例C：3个月前交易，经过了3个月，交易