楼盘竞标竞品分析

保利海上罗兰世茂诺沙湾帝邦帝城香榭丽景卓越西海岸本案竞品项目选取原则：1、与本案所处同一区域2、产品相似（均有多层、高层产品）3、客户相似4、具有可参照性2.4/竞品市场时间项目名称产品类型推售量成交量销售额（亿元）月均销售2012.06——2013.06保利海上罗兰小高层、高层2153套235733.62㎡1263套132466.27㎡10.397套/月

10189.7㎡/月2012.06——2013.06卓越西海岸多层、小高层、高层、超高层908套105996.7㎡628套68680.67㎡4.8648套/月5283.1㎡/月2012.06——2013.06世茂诺沙湾小高层248套25270㎡211套21252.32㎡1.9616套/月1634.9㎡/月2012.06——2013.06帝邦帝城高层609套51157.02㎡231套18322.83㎡1.0918套/月1409.4㎡/月2012.06——2013.06香榭丽景多层179套20050.41㎡36套4443.01㎡0.253套/月341.8㎡/月竞品市场普通住宅销售最好的项目年销售额近一年销售额10.3亿，月均销售97套，10189.7㎡/月，2013年上半年去化约4亿元；2.4/竞品市场销售分析市场在售项目的总价区间4060100120140保利海上罗兰卓越西海岸世茂诺沙湾帝邦帝城香榭丽景数据来源：市场调研80竞品组普通住宅产品主力总价区间主要集中在55～85万之间保利海上罗兰卓越西海岸世茂诺沙湾帝邦帝城50006000700080009000香榭丽景竞品组普通住宅成交均价：6000～8000元/㎡竞品市场普通住宅均价在6000～8000元/平米，总价集中在55～85万之间2.4/竞品市场价格分析竞品组普通住宅供应产品主力户型集中在80-130平米之间406080100120香榭丽景帝邦帝城世茂诺沙湾卓越西海岸保利海上罗兰140160180以上数据来源：市场调研竞品市场普通住宅产品供应主力面积区间在80-130平米，去化产品主力面积区间在80-110平米。竞品组普通住宅已去化产品主力面积区间集中在80-110平米406080100120香榭丽景帝邦帝城世茂诺沙湾卓越西海岸140160180以上保利海上罗兰竞品组供应产品主力面积区间竞品组去化产品主力面积区间2.4/竞品市场面积分析普通住宅产品各面积段去化类型户型面积户数供应比销售套数去化率高层套一65㎡1707.9%13076.5%套二80-105㎡63329.4%58792.7%套三104-120㎡81237.7%65981.2%套四139-143㎡53825.0%30356.3%总计2153100%167978.0%区位胶南市滨海大道1399号；项目规模总建面691583㎡，占地398729㎡，总户数4200户容积率1.4产品业态别墅、高层单价别墅，均价20000元/平；高层65-140平方米，起价6688元/平户型区间高层80-140平；别墅220-380平；总价区间高层56万-98万；别墅400万-560万；项目阶段共4200套；可售普通住宅产品2153套；已售1679套；外立面风格经典英法风格开盘时间2011.10.14项目优势1.海景资源丰富，并且有灵山湾旅游度假区辐射带动2.交通：紧邻滨海大道和泰山路，后期轻轨地铁，交通便利。3.社区圈层较为纯粹，品质高4.前期推盘较为合理，蓄客时间长，市场认可度高，而且开盘时无竞品5.开发商实力强，建筑质量以及后期物业有保障项目劣势1.项目小区体量大，但只有内部部分底商，外部无配套，生活极其不便2.投资占比例较高，后期入住率无法保障3.同区域内同质项目较多，后期开发楼盘趋同，近期去化较慢2.4/竞品市场个案分析——保利海上罗兰2.4/保利海上罗兰月度量价分析成交：2012年6月-2013年6月保利海上罗兰共计成交13.2万㎡，2012年12月份由于开发商降价促销，成交出现激增，成交470套，成交面积5.06万㎡，相比于12年下半年各月，13年上半年成交量较为低迷；量价关系：相比于2012年6月，2013年6月份，整体的价格有所下降，2013年6月份成交均价下降到7501元/㎡；相比于2012年下半年，保利海上罗兰2013年上半年成交量、成交均价均出现下降。普通住宅产品各面积段去化类型户型面积户数供应比销售套数去化率洋房套三150-160㎡242.6%416.7%高层套二87-94㎡47452.2%39583.3%套三130-136㎡17619.4%17197.2%套四146-154㎡23425.8%7230.8%总计908100%64270.7%区位胶南市政府对面新城核心区域项目规模总建面26.7万㎡，占地10.43万㎡，总户数1404户容积率2.56产品业态洋房、别墅、高层高层累计单价7082元/㎡户型区间高层90-140平总价区间高层65万-125万项目简介位居胶南市政府对面新城核心区域，目标是建成以金融服务为核心、集金融、商务办公、五星级酒店、综合商业、居住于一体的高端现代城市综合体。项目优势1.区位：近新行政中心，政策辐射带动作用强2.配套：周边商业和生活配套较为完善3.开发商实力强，产品质量及物业有保障4.旅游：离灵山湾旅游渡假区近，旅游资源丰富项目劣势1.项目为商务综合体，写字楼在住宅正南侧，商务性太强，居住感受欠佳2.只有40多套洋房别墅，社区圈层不纯粹，去化率较低3.超高层的市场认可度低，去化慢4.超高层在正东侧，影响中间别墅洋房的部分采光2.4/竞品市场个案分析——卓越西海岸成交：2012年6月-2013年6月卓越西海岸共计成交6.88万㎡，2012年12月份新区合并等利好，成交出现激增，成交226套，成交面积2.4万㎡，2013年上半年成交相对稳定。量价关系：相比于2012年6月，2013年6月份，整体的价格上升，2013年6月份整体成交均价上升7438元/㎡，相比2012年6月上升785元/㎡；2013年上半年成交量低于2012年下半年，但成交均价呈上升趋势，2013年6月新加推一栋高层128套，去化70套，去化相对比较平稳；2.4/卓越西海岸月度量价分析普通住宅产品各面积段去化类型户型面积户数供应比销售套数去化率小高层套二90-110㎡23695.2%21089.0%套三120-142㎡124.8%18.3%总计248100%21185.1%区位滨海大道以北，海西东十三路以西，宁海路以南；项目规模占地26万㎡；建面:32万㎡容积率1.40产品业态类独栋、叠拼、小高层装修情况毛坯

产品形态类独栋别墅、叠拼、小高层高层单价均价9200元/㎡户型区间95-274㎡项目阶段在售建筑风格托斯卡纳开盘时间2012年7月29日项目优势1.景观：前侧是海景，背靠小珠山风景区，背山面海，生活品质高；而且开发商打造世茂滨海公园，提升环境优势2.开发商实力较强，产品品质以及后期的物业服务有保障3.产品设计能够迎合当地需求，比如小高层畅销户型80-120左右，价格大致在60-100万，楼层不是很高，而且价格比较适中，易于被客户群接受项目劣势1.区位：地理位置欠佳，离胶南城区和开发区都比较远2.配套：虽然有小型商业街，但在二期产品，而且周边生活配套不完善3..部分产品，如别墅价格高，周边人群无法接受4.面积区间与竞品产品差异化较小，影响去化速度2.4/竞品市场个案分析——世茂诺沙湾成交：世茂诺沙湾自2012年9月推出高层产品，截止2013年6月底共计成交2.12万㎡，2012年12月份，成交出现激增，成交105套，成交面积1.06万㎡，随着存量的减少，2013年上半年成交量较低，2013年6月份，推出二期高层208套，成交40套。量价关系：相比于2012年6月，2013年6月份，整体的价格变化不大，2013年6月，世茂诺沙湾推出二期高层，均价约9000元/㎡，相比一期均价基本持平。与2012年下半年相比，13年上半年销售面积远低于去年下半年，6月新加推2栋高层，208套，去化40套，去化率仅为25%左右，远低于开盘预期；2.4/世茂诺沙湾月度量价分析区位胶南市海西东路225号项目规模建面:8万㎡物业费1.6元产品业态高层装修情况毛坯

公摊22%高层单价累计均价5970元/㎡户型区间40-150㎡项目阶段在售普通住宅产品各面积段去化类型户型面积户数供应比销售套数去化率高层套一45-73㎡22036.1%10145.9%套二74-94㎡16627.3%7142.8%套三97-133㎡22336.6%6328.3%总计609100%23538.6%项目优势1.环境：近海但不临海，适合居住，海景资源丰富，三层以上东侧就可看海；东侧两河景观，海景河景资源共享2.旅游：近水城灵山湾旅游度假区，旅游资源丰富3.交通：交通网比较发达，南侧是滨海大道，双向八车道交通便利，北侧是泰山路，后期有轻轨地铁经过4.教育：周边从幼儿园到高中一体化，教育资源比较优越5.配套：周边近工业园，内部有个快捷式酒店，能够吸引一定的人流量6.价格：便宜，能够吸引资金实力有限的人群购买项目劣势1.周边生活配套不完善，难以支撑业主的基本生活需求2.内部配套不完善，只有部分底商3.社区居住环境比较差，绿化率只有24%4.为当地开发商，建筑品质以及规划物业不到位5.塔楼形式，容积率达到9，居住舒适度差6.户型设计差，U型设计，采光差，而且一层11户4部电梯，比较拥挤2.4/竞品市场个案分析——帝邦帝城区位胶南市崇文路38号项目规模占地90亩；建面:6万㎡容积率1.67产品业态多层、高层装修情况毛坯

高层单价累计成交均价5102元/㎡户型区间70-300㎡项目阶段在售开盘时间2004年10月普通住宅产品各面积段去化类型户型面积户数供应比销售套数去化率洋房套二72-91㎡6335.2%5181.0%套三110-139㎡10860.3%9386.1%复式200-256㎡84.5%337.5%总计179100%14782.1%项目优势1.首批多层产品，周围无竞品，汇集早期周边富裕阶层，圈层相对比较纯粹2.景观：近海但不临海，能更便捷的享受海景资源，居住环境较好，近水城灵山湾旅游度假区，旅游资源丰富4.生活配套：距老城区距离较近，周边商业和生活配套相对完善，北侧是小学，内部有幼儿园，周边从幼儿园到高中一体化，教育资源优越5.交通：交通网比较发达，南侧是泰山路，后期有轻轨地铁经过，北侧近工业园6.为现房，能尽快入住项目劣势1.开发商为本土小开发商，不专业，小区规划不到位，后期物业无保障2.产品：为早期产品，产品质量，户型设计以及内部景观品质差3.户型部分阁楼单独卖给外来务工人员，降低圈层品质2.4/竞品市场个案分析——香榭丽景2.4/竞品市场小结产品同质化严重，多依托海景资源作为卖点；竞品市场多为大盘，同质化较严重，竞争激烈，成交均价主力区间在6000-8000元/㎡，主力总价区间在55-85万之间；供应产品主力面积区间80-130㎡，去化产品主力面积区间集中在80-110㎡；2013年上半年销售低于2012年下半年；主流竞品2013年上半年与2012年下半年相比，成交量有所下降，成交均价保利海上罗兰有所下降，世茂诺沙湾跟西海岸成交均价变化不大；近期新加推楼盘，去化