规范物业日常工作制度

PAGE规范物业日常工作制度一、总则（一）目的为加强本物业管理工作的规范化、标准化建设，提高物业服务质量，保障业主的合法权益，特制定本物业日常工作制度。（二）适用范围本制度适用于本物业管理区域内的所有物业日常工作，包括但不限于物业维修、保洁、绿化、安保等服务。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家及地方相关法律法规、行业标准及政策要求，确保物业服务工作合法合规。2.服务至上原则：始终将业主的需求放在首位，以提供优质、高效、贴心的服务为宗旨，不断提升业主满意度。3.规范管理原则：建立健全各项管理制度和工作流程，实现物业管理工作的规范化、标准化、精细化。4.安全第一原则：高度重视物业管理区域内的安全工作，确保业主生命财产安全，预防各类安全事故的发生。二、物业维修工作制度（一）维修人员岗位职责1.维修主管负责制定物业维修工作计划和预算，合理安排维修人员工作任务。组织维修人员进行技术培训和业务学习，提高维修人员的专业技能水平。定期检查维修工作质量，对维修工作中出现的问题及时进行整改。协调与业主、其他部门之间的关系，及时处理业主关于维修方面的投诉和建议。2.维修技工严格按照维修操作规程进行设备设施的维修保养工作，确保维修质量。负责对物业管理区域内的房屋建筑、水电设施、消防设备、电梯等进行日常巡查，及时发现并处理各类故障和隐患。认真填写维修记录，详细记录维修时间、地点、内容、维修人员等信息，做到维修工作有据可查。负责维修工具和设备的保管和维护，确保工具和设备完好可用。（二）维修工作流程1.维修申请业主可通过电话、微信公众号、物业客服中心等渠道提交维修申请。物业客服人员接到维修申请后，详细记录维修内容、地点、业主联系方式等信息，并及时将维修申请转交给维修主管。2.维修派工维修主管根据维修申请的紧急程度、维修人员的工作任务安排等情况，及时安排维修技工进行维修。维修主管向维修技工下达维修任务单，明确维修内容、维修要求、维修时间等，并签字确认。3.维修实施维修技工接到维修任务单后，携带必要的工具和设备前往维修现场。在维修过程中，维修技工要严格按照维修操作规程进行操作，确保维修质量和安全。如遇特殊情况或超出自身维修能力范围的问题，应及时向维修主管汇报。维修完成后，维修技工要对维修现场进行清理，恢复原状，并请业主对维修工作进行验收。4.维修验收业主对维修工作进行验收，如对维修质量满意，应在维修任务单上签字确认。如业主对维修质量有异议，维修技工应及时与业主沟通，了解业主的意见和要求，并进行整改，直至业主满意为止。5.维修记录维修完成后，维修技工要及时将维修任务单交回维修主管，维修主管对维修记录进行整理和归档。维修记录应包括维修申请时间、维修派工时间、维修完成时间、维修内容、维修费用、业主验收情况等信息，作为物业管理档案的重要组成部分。（三）维修质量保障措施1.建立维修质量监督机制，定期对维修工作进行检查和评估，发现问题及时整改。2.加强维修人员的培训和考核，提高维修人员的专业技能水平和服务意识。3.严格执行维修操作规程和质量标准，确保维修工作质量。4.对维修工作中出现的质量问题，要及时分析原因，采取有效措施进行改进，避免类似问题再次发生。（四）维修费用管理1.维修费用预算维修主管根据物业管理区域内设备设施的使用情况、维修历史数据等，制定年度维修费用预算。维修费用预算应包括设备设施的日常维修保养费用（如水电设施维修、电梯维护保养等）、应急维修费用、更新改造费用等。2.维修费用审批维修费用在预算范围内的，由维修主管审核后报物业经理审批。维修费用超出预算范围的，需由维修主管详细说明原因，并提交追加预算申请，经物业经理审核后报公司领导审批。3.维修费用结算维修工作完成后，维修技工应及时填写维修费用结算单，注明维修项目、维修费用明细等信息。维修费用结算单经业主签字确认后，报维修主管审核，再由物业财务部门进行结算。三、保洁工作制度（一）保洁人员岗位职责1.保洁主管负责制定保洁工作计划和标准，合理安排保洁人员工作任务。组织保洁人员进行业务培训，提高保洁人员的工作技能和服务水平。定期检查保洁工作质量，对保洁工作中出现的问题及时进行整改。协调与业主、其他部门之间的关系，及时处理业主关于保洁方面的投诉和建议。2.保洁员负责物业管理区域内公共区域的日常清洁工作，包括楼道、电梯、走廊、楼梯、停车场、绿化带等。按照规定的时间和标准进行清扫、拖地、擦拭、消毒等工作，确保公共区域干净整洁。及时清理垃圾桶内的垃圾，定期对垃圾桶进行清洗和消毒，保持垃圾桶外观清洁。负责公共区域内的卫生设施（如卫生间、洗手池等）的清洁和维护，确保卫生设施正常使用。发现公共区域内有损坏或异常情况，应及时向保洁主管汇报。（二）保洁工作流程1.工作准备保洁员每天上班前需到仓库领取清洁工具和清洁用品，检查工具和用品是否完好可用。按照规定的着装要求穿戴工作服、工作帽、工作鞋等。2.公共区域清洁楼道清洁：从顶层开始，依次清扫楼道地面、扶手、窗台等，将垃圾装入垃圾袋，运至指定的垃圾堆放点。电梯清洁：用湿拖把擦拭电梯轿厢地面，用干净的抹布擦拭电梯轿厢内壁、按钮、扶手等部位，定期对电梯轿厢进行消毒。走廊清洁：清扫走廊地面，擦拭走廊墙壁、门窗等，保持走廊整洁明亮。楼梯清洁：清扫楼梯踏步、扶手等，确保楼梯无杂物、无灰尘。停车场清洁：清扫停车场地面，清理停车标识牌、车位线内的杂物，定期对停车场进行冲洗。绿化带清洁：清理绿化带内的杂物、垃圾，修剪绿化带边缘，保持绿化带美观整洁。3.卫生间清洁每天定时对卫生间进行清洁，包括地面、墙面、洗手池、马桶等部位。用清洁剂擦拭洗手池、马桶等，去除污渍和异味，定期对卫生间进行消毒。及时清理卫生间内的垃圾，更换卫生纸等用品。4.垃圾处理保洁员将收集到的垃圾运至指定的垃圾堆放点，分类存放。垃圾堆放点的垃圾由物业公司定期安排专人进行清运，确保垃圾日产日清。5.工作记录保洁员每天填写保洁工作记录台帐，记录工作内容、工作时间、工作地点等信息。保洁主管定期对保洁工作记录进行检查和汇总，作为考核保洁员工作绩效的依据。（三）保洁质量标准1.公共区域地面无杂物、无污渍、无积水，光亮整洁。2.楼道扶手、窗台、电梯轿厢内壁、按钮、扶手等部位干净无灰尘。3.卫生间无异味，地面、墙面、洗手池、马桶等部位清洁卫生。4.垃圾桶外观清洁，垃圾及时清理，无满溢现象。5.绿化带内无杂物、无垃圾，边缘整齐美观。（四）保洁安全注意事项1.保洁员在工作过程中要注意安全，正确使用清洁工具和清洁用品，避免发生意外伤害。2.清洁卫生间、楼道等区域时，要注意防滑，防止滑倒摔伤。3.清洁电器设备时，要先切断电源，防止触电事故发生。4.搬运重物时，要注意姿势正确，避免扭伤腰部。四、绿化工作制度（一）绿化人员岗位职责1.绿化主管负责制定绿化工作计划和预算，合理安排绿化人员工作任务。组织绿化人员进行技术培训和业务学习，提高绿化人员的专业技能水平。定期检查绿化工作质量，对绿化工作中出现的问题及时进行整改。协调与业主、其他部门之间的关系，及时处理业主关于绿化方面的投诉和建议。2.绿化养护工负责物业管理区域内绿化植物的日常养护工作，包括浇水、施肥、修剪、病虫害防治等。按照绿化养护操作规程进行操作，确保绿化植物生长良好，景观效果美观。定期对绿化植物进行巡查，及时发现并处理绿化植物生长过程中出现的问题，如缺水、缺肥、病虫害等。负责绿化工具和设备的保管和维护，确保工具和设备完好可用。（二）绿化养护工作流程1.浇水根据绿化植物的品种、生长阶段、季节变化等因素，确定合理的浇水频率和浇水量。采用喷灌、滴灌、人工浇水等方式进行浇水，确保绿化植物根部土壤湿润。2.施肥根据绿化植物的生长需求，定期进行施肥。选择合适的肥料品种，按照规定的施肥方法和施肥量进行施肥，避免肥料浪费和环境污染。3.修剪根据绿化植物的生长特点和景观要求，定期进行修剪。修剪时要注意保持绿化植物的形态美观，避免过度修剪影响植物生长。修剪后的绿化植物要及时清理残枝落叶，保持绿化区域整洁。4.病虫害防治定期对绿化植物进行病虫害巡查，及时发现病虫害迹象。根据病虫害的种类和严重程度，采取相应的防治措施，如生物防治、物理防治、化学防治等。防治病虫害时要注意安全，避免对环境和人体造成危害。5.绿化设施维护定期对绿化区域内的灌溉设施、围栏、花架等绿化设施进行检查和维护，确保设施完好可用。发现绿化设施损坏或存在安全隐患时，要及时进行修复或更换，保障绿化工作的正常开展。（三）绿化质量标准1.绿化植物生长良好，无明显病虫害，叶片色泽正常，无枯黄现象。2.绿化植物修剪整齐，造型美观，符合景观设计要求。3.绿化区域内无杂草，地面整洁干净。4.绿化设施完好无损，正常运行。（四）绿化安全注意事项1.绿化人员在使用农药、化肥等化学物品时，要严格按照操作规程进行操作，做好防护措施，避免中毒和环境污染。2.修剪绿化植物时，要注意安全，避免剪刀等工具伤人。3.浇水、施肥等作业时，要注意避免水流到公共区域，造成地面湿滑。五、安保工作制度（一）安保人员岗位职责1.安保主管负责制定安保工作计划和方案，合理安排安保人员工作任务。组织安保人员进行业务培训和军事训练，提高安保人员的综合素质和应急处置能力。定期检查安保工作质量，对安保工作中出现的问题及时进行整改。协调与业主、其他部门之间的关系，及时处理业主关于安保方面的投诉和建议。负责与公安机关等相关部门的沟通协调，做好物业管理区域内的治安防范工作。2.门岗安保员负责物业管理区域出入口的值班工作，对进出人员、车辆进行严格登记和检查。维护出入口的秩序，确保人员和车辆进出顺畅，无拥堵现象。对携带大件物品出门的人员进行核实，确保物品出门手续齐全。及时发现并处理出入口周边的异常情况，如可疑人员、车辆等，并及时向上级汇报。3.巡逻安保员按照规定的巡逻路线和时间间隔，对物业管理区域进行巡逻。巡逻过程中要注意观察周边环境，检查门窗、水电设施等是否正常，发现问题及时处理并汇报。在巡逻过程中，要及时发现并制止各类违法犯罪行为，维护物业管理区域的治安秩序。对巡逻中发现的数据进行记录，如巡逻时间、巡逻路线、发现的问题等，作为安保工作记录的重要内容。4.监控室安保员负责监控室的日常值班工作，实时监控物业管理区域内的视频监控系统。对监控画面进行认真观察，及时发现异常情况，并通知相关人员进行处理。长期保存监控视频资料，以备查阅。负责监控设备的日常维护和保养，确保设备正常运行。（二）安保工作流程1.人员出入管理外来人员进入物业管理区域时，门岗安保员要礼貌询问来访事由，并请其出示有效证件。对来访人员进行登记，记录来访时间、来访人姓名、被访人姓名、来访事由等信息，并通知被访人确认。经被访人同意后，为来访人员发放临时出入证，并指引其前往目的地。业主或物业使用人携带大件物品出门时，门岗安保员要核实物品出门手续，如业主签字确认的放行条等，确认无误后予以放行。2.车辆出入管理业主或物业使用人的车辆进入物业管理区域时，门岗安保员要检查车辆是否有本小区的停车证。对车辆进行登记，记录车辆牌号、进入时间等信息，并予以放行。外来车辆进入物业管理区域时，门岗安保员要礼貌询问来访事由，并请其出示有效证件。对外来车辆进行登记，记录车辆牌号、来访时间、来访人姓名、被访人姓名、来访事由等信息，并通知被访人确认。经被访人同意后，为外来车辆发放临时停车证，并指引其前往指定停车位停放。车辆出门时，门岗安保员要检查车辆是否有停车证，并核对车辆牌号与停车证信息是否一致。在确认无误后，收回停车证，予以放行。3.巡逻工作巡逻安保员按照规定的巡逻路线和时间间隔进行巡逻。巡逻过程中，要认真检查门窗、水电设施等是否正常，是否有异常声响、气味等。发现问题及时处理，如发现门窗未关闭、水电设施损坏等情况，要及时通知相关人员进行维修，并做好记录。对巡逻中发现的可疑人员、车辆等，要进行盘查，并及时向上级汇报。4.监控工作监控室安保员要实时监控物业管理区域内的视频监控系统，密切关注监控画面。发现异常情况，如人员打架斗殴、盗窃行为、火灾等，要立即通知相关人员前往现场处理，并做好记录。对监控视频资料要妥善保存，按照规定的期限进行备份，以备查阅。（三）安保应急处置措施1.制定应急预案，明确各类突发事件的应急处置流程和责任分工。2.定期组织安保人员进行应急演练，提高安保人员的应急处置能力。3.发生突发事件时，安保人员要立即采取相应的应急措施，如报警、疏散人员、控制现