商品房基础制度规范

PAGE商品房基础制度规范一、总则（一）目的本制度规范旨在建立健全商品房相关业务的标准流程和管理机制，确保商品房交易活动的合法性、规范性和透明度，保护交易各方的合法权益，促进房地产市场的健康稳定发展。（二）适用范围本制度适用于公司/组织涉及的商品房开发、销售、交付及售后服务等全过程相关业务活动。（三）基本原则1.依法合规原则严格遵守国家法律法规、政策及行业标准，确保各项业务活动合法合规进行。2.公平公正原则在商品房交易过程中，保障交易各方的平等地位，维护公平公正的市场环境。3.诚实守信原则交易各方应诚实守信，如实提供信息，履行合同约定，不得欺诈、隐瞒或恶意违约。4.服务至上原则以客户需求为导向，提供优质、高效、专业的服务，提升客户满意度。二、商品房开发管理规范（一）项目立项与规划1.项目立项市场调研与分析：对房地产市场需求、竞争状况等进行全面调研，为项目立项提供依据。可行性研究：编制项目可行性研究报告，评估项目的技术、经济、环境等可行性。立项审批：按照规定程序向相关部门申请立项审批，取得立项批复文件。2.规划设计规划方案编制：委托具有相应资质的设计单位编制项目规划设计方案，包括总体规划、建筑设计、景观设计等。规划审批：将规划设计方案报规划部门审批，确保符合城市规划要求。设计变更管理：如需对规划设计进行变更，应严格按照规定程序办理变更手续，并及时通知相关利益方。（二）土地获取与开发1.土地获取土地储备与评估：建立土地储备库，对拟获取的土地进行评估，包括土地价格、周边配套、开发条件等。土地竞买与合同签订：按照法定程序参与土地竞买，签订土地出让合同，明确土地用途、面积、出让金等条款。土地交付与手续办理：及时办理土地交付手续，缴纳相关税费，取得土地使用证等证件。2.项目开发建设施工单位选择：通过公开招标、邀请招标等方式选择具有相应资质和业绩的施工单位，签订施工合同。工程质量管理：建立质量管理体系，加强施工过程质量控制，定期进行质量检查和验收。工程进度管理：制定合理的工程进度计划，加强进度跟踪与协调，确保项目按时竣工交付。安全文明施工管理：落实安全生产责任制，加强施工现场安全管理，营造文明施工环境。（三）配套设施建设1.配套设施规划在项目规划设计阶段，同步规划配套设施建设，包括教育、医疗、商业、交通等设施，满足居民生活需求。2.配套设施建设与验收按照规划要求组织配套设施建设，确保工程质量和进度。配套设施建成后，及时组织验收，验收合格后方可交付使用。三、商品房销售管理规范（一）销售准备1.销售方案制定根据项目特点和市场情况，制定详细的销售方案，包括销售策略、价格策略、推盘计划等。2.销售人员培训对销售人员进行专业培训，使其熟悉商品房销售政策、业务流程、产品特点等，具备良好的销售技巧和服务意识。3.销售资料准备准备齐全的销售资料，如商品房预售许可证、楼盘宣传资料、购房合同示范文本等，确保销售过程合法合规、信息准确透明。（二）销售流程1.客户接待与咨询热情接待客户，解答客户咨询，提供真实、准确的项目信息和购房建议。2.客户意向登记对有购房意向的客户进行登记，记录客户基本信息、购房需求等，建立客户档案。3.房源推荐与带看根据客户需求，推荐合适的房源，并安排客户实地看房，让客户直观了解房屋情况。4.购房洽谈与合同签订与客户就购房价格、付款方式、交房时间等条款进行洽谈，达成一致后签订购房合同。合同签订前，应向客户充分说明合同条款内容，确保客户理解并同意相关条款。5.销售款项管理严格按照合同约定收取购房款项，确保款项安全。建立销售款项台账，及时记录收款情况，定期进行核对。（三）销售信息公示1.在售楼处显著位置公示商品房预售许可证、楼盘基本信息、销售价格、优惠活动等内容，确保客户能够及时了解项目销售情况。2.通过公司网站、微信公众号等渠道公示销售信息，方便客户查询。（四）销售代理管理1.选择销售代理机构通过招标、比选等方式选择具有良好信誉和专业能力的销售代理机构，签订销售代理合同，明确双方权利义务。2.销售代理机构管理加强对销售代理机构的日常管理，定期检查其销售工作开展情况，监督其按照合同约定履行职责。要求销售代理机构定期报送销售数据和客户信息，及时掌握销售动态。四、商品房交付管理规范（一）交付准备1.工程竣工验收在项目竣工后，组织相关部门进行工程竣工验收，确保工程质量符合设计要求和相关标准。2.交付资料准备整理完善交付资料，包括房屋质量保证书、使用说明书、竣工验收备案表等，确保资料齐全、真实有效。3.交付现场布置提前做好交付现场的布置工作，包括设置接待区、展示区、验房区等，营造良好的交付氛围。（二）交付流程1.通知客户交付提前向客户发送交付通知书，告知客户交付时间、地点、所需携带的资料等信息。2.客户签到与资料审核客户到达交付现场后，进行签到登记，并审核客户提交的资料。3.费用结算与手续办理与客户结算相关费用，如物业费、维修基金等，并办理房屋交接手续，签订房屋交接单。4.验房服务安排专业人员陪同客户进行验房，对房屋质量、设施设备等进行全面检查，解答客户疑问。对验房过程中发现的问题，及时记录并安排整改。5.交付确认客户验房无异议后，在房屋交接单上签字确认，完成交付手续。（三）交付后整改1.对客户验房提出的问题，建立整改台账，明确整改责任人和整改期限。2.整改责任人按照要求及时进行整改，整改完成后通知客户进行复查，确保问题得到彻底解决。五、商品房售后服务管理规范（一）客户投诉处理1.建立客户投诉渠道设立专门的客户投诉电话、邮箱或在线客服平台，方便客户随时反馈问题。2.投诉受理与记录及时受理客户投诉，详细记录投诉内容、客户基本信息等，确保投诉信息准确完整。3.投诉处理与反馈对客户投诉进行调查核实，根据问题性质和责任归属，及时协调相关部门进行处理。处理结果应及时反馈给客户，并跟踪客户满意度。（二）房屋质量保修1.保修责任界定明确房屋质量保修范围、保修期限和保修责任，按照国家法律法规和合同约定履行保修义务。2.保修流程客户发现房屋质量问题后，及时向公司/组织提出保修申请。公司/组织接到申请后，安排专业维修人员进行现场勘查，确定维修方案并组织维修。维修完成后，通知客户进行验收，确保维修质量符合要求。（三）物业服务1.物业服务合同签订与专业的物业服务企业签订物业服务合同，明确物业服务标准、内容、费用等条款。2.物业服务监督定期对物业服务企业的服务质量进行监督检查，通过客户满意度调查、现场巡查等方式，及时发现问题并督促整改。要求物业服务企业定期报送物业服务报告，汇报服务工作开展情况。3.物业服务提升根据客户需求和市场变化，不断优化物业服务内容和标准，提升物业服务质量，打造良好的居住环境。六、监督与检查（一）内部监督1.建立内部监督机制，定期对商品房开发、销售、交付及售后服务等环节进行检查，及时发现问题并督促整改。2.加强对员工的培训和教育，提高员工的法律意识和业务水平，确保各项工作严格按照制度规范执行。（二