2025年房地产估价师《估价实务》专项卷

2025年房地产估价师《估价实务》专项卷考试时间：______分钟总分：______分姓名：______一、单项选择题（本大题共20小题，每小题1分，共20分。在每小题的备选答案中，只有一个是符合题意的，请将正确选项的代表字母填在题后的括号内。）1.房地产估价的根本目的是为了（）。A.确定房地产的保险价值B.确定房地产的课税价值C.确定房地产在某个特定时间点的市场价值D.为房地产投资决策提供参考2.下列关于最高最佳使用原则的说法中，错误的是（）。A.最高最佳使用是指法律上允许、技术上可能、经济上可行，并能产生最大价值的用途B.对于估价对象而言，可能存在多种使用方式，最高最佳使用是其中价值最高的那种C.评估新建商品房的价值时，通常假设其用途为最高最佳使用D.即使现有用途是最高最佳使用，当市场条件发生变化时，最高最佳使用也可能随之改变3.估价程序是估价活动中应当遵循的（）。A.市场惯例B.行业规范C.法律法规D.专业道德4.搜集估价所需资料时，以下不属于公共资料来源的是（）。A.政府公布的土地出让信息B.房地产登记信息C.上市公司年报中披露的房产信息D.城市规划公示信息5.实地查勘的主要目的是（）。A.核实估价对象的权利状况B.获取估价对象的照片和录像C.确定估价对象的实际状况，并与假设情境进行比较D.了解估价对象周边的交通状况6.市场法估价中的比较案例修正，主要修正的是（）。A.交易时间差异对价格的影响B.房地产状况差异对价格的影响C.交易税费差异对价格的影响D.宏观经济环境差异对价格的影响7.收益法适用的前提条件之一是估价对象能够（）。A.产生持续、稳定的净收益B.进行公开、公正的转让C.易于进入市场D.具有良好的区位条件8.在收益法中，用于计算未来收益的预测期通常分为（）。A.估算期和收益期B.稳定期和衰退期C.短期、中期和长期D.投资期和经营期9.成本法估价中，建筑物重置成本的构成不包括（）。A.建筑材料成本B.施工费用C.管理费用D.贷款利息10.假设开发法主要适用于（）。A.土地估价B.在建工程估价C.成熟房地产估价D.特殊用途房地产估价11.某宗房地产的收益年限为40年，已使用10年，采用直线法折旧，其成新率为（）。A.75%B.80%C.85%D.90%12.下列关于房地产估价报告的说法中，错误的是（）。A.估价报告是估价师完成估价工作后提交给委托人的最终成果B.估价报告应图文并茂，便于理解C.估价报告的内容和格式应完全符合估价师的习惯D.估价报告是房地产交易中不可或缺的法律文件13.评估一宗住宅土地使用权价值时，最适宜采用的估价方法是（）。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法14.下列房地产中，最适合采用收益法估价的是（）。A.充满活力的商业综合体B.位于偏远的农村宅基地C.闲置多年的工业厂房D.交通便利的住宅小区15.在运用市场法估价时，选取的比较案例应满足（）。A.与估价对象同区位B.与估价对象同用途C.与估价对象同档次D.A、B和C16.估价师在确定估价方法时，应考虑的因素不包括（）。A.估价目的B.估价对象特点C.市场条件D.估价师的个人偏好17.下列关于基准地价的说法中，错误的是（）。A.基准地价是政府组织的测定结果B.基准地价是区域性估价C.基准地价是土地使用权价格D.基准地价是土地二级市场交易价格18.评估一宗在建工程的价值时，应重点考虑的因素不包括（）。A.工程进度B.工程质量C.资金到位情况D.业主的个人信用19.房地产估价中的最高最佳使用原则与经济学中的（）原理相对应。A.机会成本B.边际效用C.供求D.效用最大化20.下列行为中，不属于房地产估价师职业道德规范的是（）。A.维护估价结果的客观公正B.接受委托人的不正当利益C.保守委托人的商业秘密D.遵守国家法律法规二、多项选择题（本大题共10小题，每小题2分，共20分。在每小题的备选答案中，有二个或二个以上是符合题意的，请将正确选项的代表字母填在题后的括号内。多选、少选或错选均不得分。）21.房地产估价的特性包括（）。A.空间性B.专业性C.时效性D.独立性E.社会性22.下列关于估价原则的说法中，正确的有（）。A.代替原则是最高最佳使用原则的基础B.估价时点原则要求估价结果必须反映特定时间的房地产市场状况C.调查原则要求估价师必须全面、客观地搜集和核实估价所需资料D.预期原则要求估价师应站在理性投资者的角度进行分析E.价值时点原则与估价时点原则是同一个概念23.收益法中的净收益通常包括（）。A.经营收入B.运营费用C.折旧D.管理费用E.利息24.成本法估价中，建筑物折旧的种类包括（）。A.物质折旧B.功能折旧C.经济折旧D.自然折旧E.人为折旧25.假设开发法中的开发完成价值可采用（）方法估算。A.市场法B.收益法C.成本法D.假设开发法E.重置成本法26.撰写房地产估价报告时，应包含的内容通常有（）。A.估价假设和限制条件B.估价方法说明C.估价结果D.估价人员声明E.委托人信息27.下列关于市场法的说法中，正确的有（）。A.市场法是房地产估价中最基本、最常用的方法之一B.运用市场法估价时，应选取三个或三个以上可比案例C.比较案例的成交价格应为正常市场价格D.市场法估价结果的准确性主要取决于可比案例的质量E.市场法适用于所有类型的房地产估价28.评估一宗商业用地价值时，可能需要考虑的因素包括（）。A.土地位置B.土地面积C.土地用途D.土地剩余使用年限E.周边商业氛围29.下列关于房地产估价师执业资格的说法中，正确的有（）。A.取得房地产估价师执业资格证书是从事房地产估价业务的必备条件B.房地产估价师执业资格实行注册管理制度C.房地产估价师享有在执业范围内签名、盖章的权利D.房地产估价师应接受继续教育E.房地产估价师应加入房地产估价师协会30.房地产估价活动中的风险主要包括（）。A.市场风险B.政策风险C.估价技术风险D.估价责任风险E.自然灾害风险三、案例分析题（本大题共3小题，每小题10分，共30分。请根据题目要求，结合所提供的案例信息，进行分析计算和解答。）31.某委托人希望估价师评估其位于市中心的一栋办公楼在2024年10月1日的市场价值。该办公楼共10层，每层建筑面积为2000平方米，建筑面积总计20000平方米。经调查，该办公楼已使用5年，目前空置率约为30%。市场上类似办公楼的出租率为70%，月租金水平为每平方米建筑面积100元，运营费用率为租金收入的25%。假设该办公楼剩余使用年限为40年，采用直线法折旧。请运用收益法，说明估算该办公楼价值的基本步骤，并计算其价值。（无需考虑资本化率，仅作方法说明和计算过程）32.某估价师接受委托，评估一宗位于某市新兴开发区的土地在2024年11月30日的价值。该地块面积为5000平方米，土地用途为商业，剩余使用年限为40年。估价师通过市场调查，选取了三个可比案例，信息如下表所示：（此处不提供表格，请根据描述自行构思或假设数据）*案例一：与估价对象位于同一区域，面积6000平方米，土地用途为商业，3年前以8000元/平方米的价格出让，剩余使用年限37年。*案例二：与估价对象相邻，面积4500平方米，土地用途为商业，2年前以7500元/平方米的价格出让，剩余使用年限38年。*案例三：与估价对象相距5公里，面积5500平方米，土地用途为商业，1年前以9000元/平方米的价格出让，剩余使用年限39年。请运用市场法，说明选取可比案例应考虑的因素，并对上述三个案例进行修正，估算该地块在2024年11月30日的价值。（修正过程和结果需说明）33.假设开发法是评估待开发土地价值的重要方法。请简述假设开发法的原理和基本步骤。并说明在运用假设开发法评估一宗待拆迁改造的旧城区土地价值时，需要特别注意哪些问题？（）四、论述题（本大题共1小题，共10分。请根据题目要求，结合所学知识，进行较为全面的论述。）34.试述房地产估价师在执业过程中应如何贯彻客观公正原则，并分析违反客观公正原则可能产生的后果。试卷答案一、单项选择题1.C2.D3.B4.C5.C6.B7.A8.A9.D10.B11.B12.C13.A14.A15.D16.D17.D18.D19.D20.B二、多项选择题21.BCDE22.BCD23.ABD24.ABC25.ABC26.ABCD27.ABD28.ABCDE29.ABCD30.ABCD三、案例分析题31.方法说明：运用收益法估算该办公楼价值的基本步骤如下：1.确定估价对象未来收益。计算公式为：未来收益=总建筑面积×出租率×单位面积月租金×12个月-总建筑面积×出租率×单位面积月租金×运营费用率。2.确定资本化率。本题目未给出，故无法计算。3.估算未来收益的永续价值。计算公式为：未来收益的永续价值=未来收益/资本化率。本题目未给出，故无法计算。4.确定估价对象剩余使用年限。本题目中为40年-已使用年限5年=35年。5.估算估价对象价值。计算公式为：估价对象价值=未来收益的永续价值×[1-1/(1+资本化率)^剩余使用年限]。本题目未给出，故无法计算。计算过程：未来收益=20000平方米×70%×100元/平方米/月×12个月-20000平方米×70%×100元/平方米/月×25%=20000×0.7×100×12-20000×0.7×100×0.25=16800000-4200000=12600000元/年（注：此处未考虑资本化率和永续价值计算）32.选取可比案例应考虑的因素：选取可比案例应考虑以下因素：1.类似性：可比案例应在区位、用途、规模、档次等方面与估价对象具有相似性。2.近期性：可比案例的交易时间应与估价时点接近，通常应在1年内。3.正常性：可比案例的交易应为正常交易，不受特殊因素影响。修正过程和结果：（假设修正因素及系数如下，实际应用中需根据具体情况进行修正）*案例一：区位因素修正系数为1.05，交易时间修正系数为1.03，面积修正系数为0.97。*案例二：区位因素修正系数为1.05，交易时间修正系数为1.04，面积修正系数为1.02。*案例三：区位因素修正系数为1.05，交易时间修正系数为1.05，面积修正系数为0.98。估算价值：案例一价值修正后=8000元/平方米×6000平方米×1.05×1.03×0.97案例二价值修正后=7500元/平方米×4500平方米×1.05×1.04×1.02案例三价值修正后=9000元/平方米×5500平方米×1.05×1.05×0.98（此处仅列出计算公式，具体数值需计算后取平均值作为估价结果）33.假设开发法原理和基本步骤：假设开发法原理：假设开发法是预测估价对象在开发完成后的价值，扣除其开发成本、