2025年不动产登记代理实务考试题库及答案

2025年不动产登记代理实务考试题库及答案一、单项选择题1.依据《不动产登记暂行条例实施细则》，不动产登记机构对登记申请材料的审查重点不包括（）。A.材料形式是否符合法定要求B.申请人与申请登记事项是否具有利害关系C.不动产权属来源的真实性D.申请登记的不动产是否存在查封登记答案：C解析：根据《不动产登记暂行条例》第十八条，登记机构审查重点为材料形式、申请人与事项的利害关系、不动产自然状况及是否存在冲突登记，不动产权属来源的真实性属于实质性审查，非登记机构法定职责（需由申请人承诺并承担责任）。2.某企业以厂房及建设用地使用权设定抵押，向银行贷款500万元，双方签订抵押合同但未办理登记。此时抵押权（）。A.自抵押合同生效时设立B.自登记完成时设立C.因未登记而无效D.效力待定答案：B解析：《民法典》第四百零二条规定，以建筑物和其他土地附着物、建设用地使用权等抵押的，抵押权自登记时设立。未登记则抵押权未设立，仅产生抵押合同的债权效力。3.预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起（）内未申请登记的，预告登记失效。A.30日B.60日C.90日D.180日答案：C解析：《民法典》第二百二十一条第二款明确，预告登记后，债权消灭或自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。4.因人民法院、仲裁机构的生效法律文书导致物权设立、变更、转让或消灭的，物权变动生效时间为（）。A.法律文书送达之日B.法律文书生效之日C.权利人申请登记之日D.登记机构记载于登记簿之日答案：B解析：《民法典》第二百二十九条规定，因人民法院、仲裁机构的法律文书导致物权变动的，自法律文书生效时发生效力，登记为宣示登记而非设权登记。5.不动产登记代理机构应当在其经营场所显著位置公示的内容不包括（）。A.营业执照B.代理服务流程C.代理人员的职业资格证书D.上年度财务审计报告答案：D解析：《不动产登记代理管理办法》第十三条规定，代理机构需公示营业执照、服务流程、从业人员资格、收费标准等，财务审计报告非法定公示内容。6.某住宅因开发商原因未办理首次登记，业主欲办理转移登记，登记机构应（）。A.直接为业主办理转移登记B.要求开发商先办理首次登记C.要求业主提供开发商同意登记的书面承诺D.不予受理答案：B解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第二十四条规定，未办理不动产首次登记的，除法律、行政法规另有规定外，不得办理不动产其他类型登记。7.异议登记申请人应在异议登记之日起（）内向人民法院提起诉讼，否则异议登记失效。A.10日B.15日C.30日D.60日答案：B解析：《民法典》第二百二十条第二款规定，异议登记申请人应在异议登记之日起十五日内提起诉讼，逾期不提起的，异议登记失效。8.集体土地所有权登记中，申请主体应为（）。A.村集体经济组织B.村民委员会C.村民小组D.以上均可能答案：D解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，集体土地所有权可由村集体经济组织、村民委员会或村民小组作为申请主体，具体根据所有权归属确定。9.下列情形中，不动产登记机构应不予登记的是（）。A.申请登记的不动产存在查封登记B.申请材料不齐全但申请人当场补正C.申请登记的事项与登记簿记载冲突D.申请人为限制民事行为能力人但由法定代理人代理答案：C解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，申请登记的事项与登记簿记载的内容冲突的，登记机构应不予登记。10.不动产登记资料查询中，利害关系人申请查询的，需提交的材料不包括（）。A.身份证明B.利害关系证明C.查询申请书D.不动产权属证书答案：D解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第八条规定，利害关系人查询需提交身份证明、利害关系证明及查询申请书，不动产权属证书非必要材料（仅权利人需提供）。二、多项选择题1.不动产登记代理从业人员的义务包括（）。A.保守委托人商业秘密B.拒绝协助委托人提供虚假材料C.向委托人说明登记风险D.收取代理费用后无需提供后续服务答案：ABC解析：《不动产登记代理管理办法》第二十条规定，代理人需保守秘密、拒绝违法协助、充分告知风险，并承担后续服务义务（如协助补正材料）。2.下列情形中，可申请更正登记的有（）。A.登记簿记载的权利人姓名错误B.不动产面积测量误差导致登记簿记载与实际不符C.抵押权已消灭但登记簿未注销D.因法院判决导致权利转移但未登记答案：ABC解析：更正登记适用于登记簿记载错误（包括权利主体、自然状况、权利限制等），D项属于基于法律文书的转移登记，需先办理转移登记而非更正。3.不动产登记机构在审核抵押登记时，需重点核查的内容有（）。A.抵押财产是否属于禁止抵押的范围B.抵押合同约定的担保范围是否明确C.抵押人是否为不动产权利人D.主债权合同的合法性答案：ABC解析：登记机构对主债权合同仅作形式审查（如是否存在），不审查其合法性（属司法范畴），故D项错误。4.预告登记的适用情形包括（）。A.预购商品房B.以预购商品房设定抵押C.不动产买卖协议签订但未办理转移登记D.不动产租赁权设立答案：ABC解析：《民法典》第二百二十一条规定，预告登记适用于保障将来物权变动的请求权，租赁权属债权，不适用预告登记。5.集体建设用地使用权首次登记需提交的材料包括（）。A.有批准权的人民政府的批准文件B.不动产权籍调查表C.土地出让合同D.集体土地所有权证书答案：ABD解析：集体建设用地使用权首次登记需依据政府批准文件（如乡村建设规划许可）、权籍调查成果及集体土地所有权证；土地出让合同适用于国有建设用地使用权出让，故C项错误。三、案例分析题案例1：2024年3月，张某通过继承取得其祖父遗留的一套住宅（位于某市A区），但未办理继承登记。2024年5月，张某与李某签订房屋买卖合同，约定将该房屋以200万元转让给李某，并约定张某应于6月30日前办理继承登记后协助李某办理转移登记。6月15日，张某向A区不动产登记机构申请继承登记，提交了祖父的死亡证明、遗嘱（明确由张某继承）、亲属关系证明等材料。登记机构经审核，发现遗嘱未经公证，遂以“材料不齐全”为由不予受理。李某得知后要求张某承担违约责任，张某则认为登记机构不作为。问题：（1）登记机构以“遗嘱未经公证”为由不予受理是否合法？为什么？（2）张某是否已取得该房屋所有权？李某能否直接要求登记机构为其办理转移登记？答案：（1）不合法。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1条，因继承取得不动产申请登记的，申请人提交经公证的材料或生效法律文书的，可直接办理；若提交其他形式遗嘱（如自书遗嘱），登记机构应通过询问所有继承人、审核亲属关系证明等方式对遗嘱真实性进行查验，而非强制要求公证。因此，登记机构以“未经公证”为由不予受理违反规定。（2）张某已取得房屋所有权。《民法典》第二百三十条规定，因继承取得物权的，自继承开始时（即被继承人死亡时）发生效力，无需登记。但根据《民法典》第二百三十二条，处分该不动产时（如转让给李某），需先办理登记，否则不发生物权变动效力。因此，李某不能直接要求登记机构办理转移登记，需张某先完成继承登记，再由双方共同申请转移登记。案例2：2024年4月，某公司以其名下工业厂房（建筑面积5000㎡，建设用地使用权面积3000㎡）向银行抵押借款1000万元，双方签订了抵押合同，并共同向登记机构申请抵押登记。登记机构受理后，发现该厂房已办理过一次抵押登记（担保债权500万元），且登记簿记载的“最高债权额”为500万元。问题：（1）该公司能否就同一厂房再次设定抵押？法律依据是什么？（2）若登记机构同意办理二次抵押，应如何记载登记簿？答案：（1）可以。《民法典》第四百一十四条规定，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权的清偿顺序按照登记的时间先后确定。允许重复抵押，只要抵押财产价值足以覆盖担保债权（超价值抵押不禁止）。（2）登记机构应在登记簿“抵押权登记信息”中记载本次抵押的债权数额（1000万元）、担保范围、抵押顺位（第二顺位），并注明“该不动产已存在首次抵押登记（登记时间：XXX，担保债权500万元）”。同时，需在“附记”栏备注抵押财产的累计抵押金额（1500万元），但不影响抵押权的设立效力。案例3：2024年6月，王某向登记机构申请办理其名下商铺的异议登记，称登记簿记载的“共有人”栏中错误登记了其前妻陈某（双方已于2023年协议离婚，约定商铺归王某单独所有）。王某提交了离婚证、离婚协议（明确商铺归属）及身份证明。登记机构受理后，于当日完成异议登记。7月5日，陈某得知异议登记后，向法院提起所有权确认之诉。7月20日，法院判决确认商铺归王某单独所有。问题：（1）王某申请异议登记是否符合条件？登记机构的受理是否正确？（2）异议登记的法律效力是什么？法院判决生效后，王某应如何申请登记？答案：（1）符合条件。根据《民法典》第二百二十条，利害关系人认为登记簿记载错误的，可申请异议登记。王某作为权利人，认为共有人记载错误，属于“认为登记簿记载的权利人不同意更正”的情形（陈某未配合更正），故可申请异议登记。登记机构受理正确，因王某提交了初步证明材料（离婚协议），符合异议登记的形式要件。（2）异议登记的法律效力是暂时阻断登记簿的公信力，防止第三人善意取得。法院判决生效后，王某应持生效法律文书向登记机构申请更正登记，将“共有人”栏中的陈某信息删除，完成登记簿的更正。案例4：2024年8月，某房地产开发公司开发的“阳光小区”一期已竣工，需办理商品房首次登记。开发公司提交了国有土地使用证、建设工程规划许可证、竣工验收备案证明、权籍调查表等材料，但登记机构发现该项目存在超规划建设（实际建设面积比规划许可多500㎡），遂暂停办理登记。问题：（1）超规划建设是否影响首次登记？法律依据是什么？（2）开发公司应如何处理才能继续申请登记？答案：（1）影响。《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，登记申请存在违反法律、行政法规规定的情形，登记机构应不予登记。超规划建设属于违反《城乡规划法》的行为，需先经规划部门处理并补办手续，否则登记机构不得办理首次登记。（2）开发公司需向规划部门申请核实超规划建设部分的合法性：若属于允许补办规划手续的情形（如符合规划要求但未及时申请变更），需补缴相关费用并取得规划部门出具的同意确认文件；若属于无法纠正的违法建设，需拆除或接受行政处罚后，方可凭规划部门的处理意见向登记机构申请首次登记。案例5：2024年10月，李某通过二手房平台购买了赵某的住房，双方签订合同后，李某按约定支付了首付款。赵某称其不动产权证书丢失，已申请补办。李某担心赵某“一房二卖”，向登记机构咨询能否办理预告登记。问题：（1）赵某未取得新的不动产权