民宿经营合同范本及违约责任解析

民宿经营合同范本及违约责任解析近几年，民宿从“小众体验”变成了旅游市场的“香饽饽”，但不少房东和经营者因为合同没签好，最后闹得“不欢而散”——要么房东突然涨租收回房子，要么经营者拖欠费用还乱改装修。说到底，还是合同里的权责没捋清楚，违约责任没定明白。一份完善的民宿经营合同，不仅能“锁死”双方的权利义务，更能在纠纷发生时变成“救命稻草”。今天我们结合行业实践和法律规定，拆解民宿经营合同的核心条款，再深度分析违约责任该怎么认定、怎么处置，给从业者一份实用的参考。一、民宿经营合同核心条款（范本参考）（一）合同主体与标的：把“人”和“房”说清楚合同里得先明确“谁租给谁、租的哪套房”。举个例子：>甲方（出租方）：姓名______，身份证号______，联系地址______，电话______；>乙方（承租方）：姓名______，身份证号______，联系地址______，电话______。>甲方将位于______（详细地址）的房屋（建筑面积约______㎡，结构______，带家具/电器/院落等附属设施______）出租给乙方，仅限民宿经营（经营范围以乙方合法证照为准，没经甲方书面同意，不能改用途）。注意点：签合同前，一定要核对甲方的房产证，确认他真的有权租这套房（比如不是二房东擅自转租，或者房子有共有人但没签字）；房屋里的家具、电器最好列个清单，注明品牌、好坏，免得后期扯皮。（二）租赁期限与用途：时间和规矩要定死民宿装修、办证都需要时间，租期不能太短，续租也要提前说清楚：>本合同租期从____年____月____日到____年____月____日，共____年。租期到期前，乙方想续租的话，得提前____天书面通知甲方，双方商量好再签续租合同，租金按当时行情或约定调整。>乙方承诺：只用来做民宿，遵守国家和地方的民宿管理规定，不能用房子干违法的事。注意点：租期最好和你的证照有效期（比如特种行业许可证）匹配，免得刚办好证，房子到期了。续租条款别写“默认续租”，一定要明确“提前申请+协商一致”，不然甲方可能突然不租了。（三）费用与支付：钱的事别含糊租金、押金、水电费这些，得写得明明白白：>1.租金：每月____元（大写____），按____（月/季/年）付。乙方得在每期到期前____天，把钱打到甲方指定账户（开户行____，账号____）。>2.押金：合同签完____天内，乙方给甲方____元押金。租期结束或合同解除后，要是乙方没违约，甲方____天内无息退还；要是有违约，甲方从押金里扣违约金、赔偿金和欠费，剩下的退。>3.其他费用：水电费、物业费、燃气费这些，乙方自己承担，按月/季结算，每月/季____日前交。注意点：租金支付周期可以结合民宿淡旺季来定，比如旺季按月付，淡季按季付，缓解现金流压力；押金别超过3个月租金，不然可能被认定“过高”；“其他费用”要列清楚，比如有些民宿在景区里，可能还有景区管理费，也得约定谁承担。（四）双方权利义务：该做什么、不该做什么甲方的义务：保证房子没产权纠纷，能正常交给乙方用；提供房产证、身份证复印件，配合乙方办民宿证照（比如特种行业许可证需要房东的房产证明）；房子主体结构坏了（不是乙方搞坏的），甲方得在接到通知后____天内修好，费用自己出；要是维修影响乙方做生意，租金可以减免或者租期顺延。乙方的义务：按时交租金、押金和其他费用；合法经营，做好消防、卫生这些安全管理，自己承担经营风险（比如客人受伤、财物丢失）；没经甲方书面同意，不能改房子结构、转租给别人（哪怕对方也是做民宿）；租期结束或合同解除后，把房子和设施按约定还给甲方（正常损耗除外）。（五）违约责任：违约了要赔多少、怎么赔这部分是合同的“牙齿”，得写得越细越好。举个常见的例子：>1.甲方违约：>（1）甲方没按时交房或提供办证材料，每逾期一天，按日租金的____%赔违约金；逾期超过____天，乙方可以解除合同，甲方得退已收的租金、押金，还要赔乙方装修损失、预期赚的钱（得有证据证明）。>（2）甲方突然收回房子或干扰乙方经营，赔相当于____个月租金的违约金，还要赔乙方装修残值、客源损失、办证费用这些。>2.乙方违约：>（1）乙方逾期交租金或其他费用，每逾期一天，按欠费的____%赔违约金；逾期超过____天，甲方可以解除合同，扣押金，还要乙方交拖欠的钱和违约金。>（2）乙方擅自改房子结构、转租或违法经营，甲方可以立刻解除合同，乙方得赔相当于____个月租金的违约金，还要赔甲方修房子的钱和其他损失。>3.不可抗力/第三方原因：>要是遇到地震、政府拆迁，或者房子突然被邻居告了，双方都不担责，但得及时通知对方，商量着改合同或解除合同。（六）争议解决与其他：出了问题找谁、怎么找>1.争议解决：先协商，协商不成的，去房子所在地的法院起诉（或者约定仲裁，比如“提交XX仲裁委员会仲裁”，仲裁更快但一裁终局）。>2.合同变更/解除：双方书面同意才能改或解除，不然擅自解除得担责。>3.通知与送达：双方留的地址、电话要准，要是变了，得____天内书面通知对方，不然通知发到原来的地址就算数。>4.附件效力：房子平面图、设施清单、房产证复印件这些附件，和合同一样有法律效力。二、违约责任深度解析：违约了，到底该怎么处理？（一）哪些行为算违约？边界在哪？甲方违约的常见坑：房子有问题：比如交房时水电不通、消防不过关，导致乙方没法开业；或者房子被法院查封了，甲方没提前说。乱插手经营：比如甲方觉得“我是房东，我有权管”，擅自进民宿检查、要求乙方降价、不让接某类客人，都算违约。维修拖拖拉拉：房子漏水、墙裂了，甲方接到通知后拖着不修，导致乙方客房没法租，客人投诉索赔，甲方得赔乙方的直接损失（比如维修期间的租金减免）和间接损失（比如客人流失的钱）。乙方违约的常见坑：拖欠费用：租金、水电费这些逾期没交，哪怕只晚了一天，也可能触发违约金（看合同约定的逾期天数）。违约金的计算基数要注意，比如合同写“按日租金的5%”，但日租金可能很低，最好直接约定“按欠费总额的5%”。违规经营：没办证就开业、超范围经营（比如民宿偷偷搞餐饮但没食品证）、卫生/消防不达标被罚款，甲方不仅能解除合同，还能要乙方赔房子的“声誉损失”（比如邻居投诉、政府整改影响出租）。搞坏房子/擅自转租：乙方装修时砸了承重墙，或者偷偷把房子转租给第三方（哪怕对方也是做民宿），都算“根本违约”，甲方可以解除合同，要乙方恢复原状、赔损失（比如修房子的钱、租金损失）。（二）违约了，怎么赔钱？继续履行：比如甲方没交房，乙方可以告到法院，要求甲方交房、修好房子，同时赔逾期的损失（比如这段时间的房租白交了，或者耽误开业少赚的钱）。违约金+赔偿金：违约金是“惩罚性”的，但要是约定得太高（比如逾期一天赔50%），法院可能会调低（根据《民法典》第585条）。赔偿金得有“实际损失”，比如装修花了10万，因为违约被解除合同，这部分损失能不能要回来？得看合同有没有约定，或者能不能证明是对方违约导致的。解除合同：要是对方违约太严重，导致你没法继续做生意（比如甲方房子被查封，乙方违法经营被吊销证照），你可以解除合同，同时要对方赔损失。解除合同得书面通知对方，或者直接起诉，解除后租金、押金怎么算，合同里得写清楚。（三）特殊情况：天灾、第三方搞事，谁担责？不可抗力：比如地震把房子毁了，双方都没过错，合同可以解除，甲方退乙方已付但没用的租金，押金也退，各自承担自己的损失（比如乙方的装修费、甲方的重建费）。第三方侵权：比如邻居装修太吵，客人都跑了，甲方作为房东，有义务去协调（比如要求邻居调整施工时间）。要是协调不了，乙方可以要求甲方减免租金或延长租期，因为第三方侵权导致的损失，甲方赔了之后可以找第三方要回来。三、签合同的实用建议：避开这些坑，少踩雷1.查产权，看合规：找甲方要房产证、身份证复印件，确认房子没抵押、没查封、共有人都同意出租；还要查当地政策，看你租的地方能不能开民宿（比如有些小区不让搞商业经营）。2.证照责任写清楚：合同里明确“甲方配合提供房产证明、身份证，乙方负责办所有民宿证照（特种行业许可证、卫生证、营业执照等）”，免得后期互相甩锅。3.房屋状况列清单：签合同前，把房子里的家具、电器、装修现状拍照片、列清单，双方签字确认，作为合同附件。要是甲方要求保留房屋原有风格（比如老房子不能乱改），也得写进合同。4.违约责任要具体：别写“承担相应责任”这种空话，要明确“逾期交房超过15天，赔2个月租金”“擅自转租，赔5万违约金+修房子的钱”。5.争议解决选方便的：要是双方离得远，选仲裁（比如“提交XX仲裁委员会”），更快更省事；要是选