【《某房企供应链ABS风险计算分析案例》5600字】

PAGEPAGE1某房企供应链ABS风险计算分析案例目录TOC\o"1-3"\h\u13519某房企供应链ABS风险计算分析案例 16735一、违约风险 124916二、基础资产风险 325129三、破产隔离风险 626799四、资金混同风险 623032五、基于KMV模型的A房企违约风险分析 6目前国内房地产企业发行的供应链金融ABS业务在模式、类别上均以应付账款类为主，具有较高的共通性，所以本文根据所介绍的A房企实施供应链ABS业务的专项计划案例为基础，对于专项计划运作过程中存在的风险因素进行归集，然后逐一进行分析，进而总结出相对应的风险控制措施，依据供应链金融的特性和资产证券化的运作流程，站在房地产企业的角度将供应链金融ABS业务的主要的风险归集为违约风险、基础资产风险和破产隔离风险，并将与以上风险相关的因素拆解分析。违约风险从房企的角度来看，为了更好的落地供应链金融ABS业务，需要关注资产支持专项计划中的违约风险，具体指原始权益人以及作为核心企业的房企本身，这两个参与主体对专项计划的运行有着较大的影响。（一）房地产企业自身违约风险。从上文中的供应链金融ABS的交易结构中可以看出，房地产企业作为供应链中的核心企业，在资产支持专项计划中是全程作为债务人存在的，作为主导整个专项计划的参与方，一旦核心企业本身出现违约，对于整个专项计划就会造成极大影响，导致投资者的利益受损，供应链融资将面临失败，下文中将会运用模型计算A房企自身的违约概率。在本文A房企的专项计划中，A房企作为信用评级为AAA的核心企业，自身评级评级水平较高，但在专项计划中有多个下属项目公司作为债务人，本次入池资产中，根据应付工程款划分前五大债务人，具体详见下表4.5：表4.5专项计划中前五大债务人单位：万、笔债务人应付工程款金额金额占比A3,388.024.20%B2,659.093.30%C2,468.693.06%D2,402.192.98%E2,029.572.52%合计12,947.5616.06%资料来源：根据专项计划说明书整理以上表中债务人均为A房企下属项目公司，在本专项计划中，前五大债务人将共计12947.56万元的应付工程款债权进行打包，作为占比较大的前五大债务人，需将他们的入池资产进行分散，控制在相对分散的比例，可以看出前五大债务人的池总资产比例在16.06%，风险相对可控，对于整个专项计划的债务人违约风险就相对较低，一旦出现某个项目公司债务人违约，那么作为共同债务人的A房企就会承担相关连带偿付责任，避免出现核心企业的违约情况。在分析核心企业违约风险的要素时，需要对核心企业所在的行业进行分析。而A房企所在的房地产行业，是国内一个受楼市调控政策影响极大的行业。当调控政策收紧时候，出现限购限贷等条件约束，那么房地产企业的销售规模将会受到影响，直接影响房企的回笼资金，这个对作为债务人的A房企下属项目公司影响最为直接。所以从房企的角度来看，集团必须时刻关注项目公司所在地区的楼市调控政策，并以此调整入池的债务人的比例，对于限购政策严格、市场销售不良的区域，暂不将其加入资产支持专项计划中来，可以有效降低核心企业违约的风险，而再A房企的专项计划债务人占比如下图4.1：图4.1债务人地区占比资料来源：根据公司资料整理从上图中可以看出，专项计划中入池资产中，重庆地区的占比达到了30%，说明A房企在地产开发业务的范围上，过度依赖重庆地区业务，这种债务人所在区域高度集中的情况，一旦出现重庆地区楼市政策调整，销售回款受阻的情况下，债务人将出现无法偿还本息的情况，出现违约的风险。所以在债务人入池资产的比例控制方面，应该严格控制其部分地区的比例，控制对专项计划造成影响的潜在风险。针对对A房企到期偿付专项计划的相关本金及利息，本文搜集了A房企近三年的盈利指标相关数据，详见表4.6：表4.6A房企近三年盈利指标项目201920182017销售毛利率（%）28.8428.5721.32销售净利率（%）9.389.756.58净资产收益率（%）14.1413.3710.18资料来源：根据企业年报整理以上数据表明，A房企在近三年的销售净利率方面稳步中有所提升，其中2017年到2018年主要是上文中提到的快速扩张阶段，总体上A房企保持一个较为平稳的盈利水平，出现不能偿付本息的风险较小。风险防控措施建议：为了专项计划的顺利发行以及公司在资本市场上的信用评级，房企应该从自身自查，公司内部应整合成本部门、销售部门、融资部门在入池资产的选择上进行沟通，具体体现在对个地方楼市政策、下属项目公司的经营回款方面进行分析和对比，筛选出一定比例的优质下属项目公司的资产进行入池。基础资产风险对于房企来说最终要的就是专项计划中基础资产的质量，它不仅影响着专项计划的发行成功与否，也同时影响着核心企业地产商的信用评级。基础资产为工程承建商因申请保理服务获得资金而转让给X保理公司的应收账款债权，该债权是基于工程承建商向A房企的下属项目公司提供工程承包服务所享有的，并经债务人/共同债务人通过出具《买方确认函》、《付款确认书》等文件确认到期付款义务。所以，承建商和A房企下属项目公司的工程承包合同签署不符合法律、法规或各自内部授权的要求，或该等债权形成的基础法律关系因供应商资质、基础交易不真实等不符合法律、行政法规的要求，基础资产的合法合规性就会受到一定的影响。基础资产是指承建商向保理公司申请保理服务而转让给保理公司的应收账款债权，而这些债权是由A房企下属项目公司与承建商因签订工程承包合同而产生的。基础资产是资产支持专项计划的核心部分，也是潜在风险最大的部分。房地产企业如何去把控基础资产方面的风险，对于专项计划的发行有着重要意义。以下将对基础资产造成风险的因素进行分析。应付账款真实性风险。房企在项目建设过程中与承建商签订的工程承包合同必须是基于真实的交易，承建商必须真实有效的按照合同完成了相关的工程建设需求。而在近年来房地产行业的粗犷式发展中，由于管理水平交叉，屡屡发生虚构工程合同、虚报工程产值的不良现象，如果将这些存在虚假交易的应付账款债权加入到专项计划的基础资产池中，存在资金回流至房企之中的风险，那么对于房企的信用评级、专项计划发行都会是极强的负面影响，专项计划也会因此而设立失败，如果在尽职调查阶段没有发现这些不合格的资产入池，那么对于投资者将会造成极大的损失。所以，房企自身应该在筛选入池资产时，进行自身内部监控。近年来房企腐败案件不在少数，房企内部应加强工程审计、完善相关工程结算制度，审核承建商上报的形象进度产值，确保经济资料的合规性，以此保障入池资产的真实有效性。风险防控措施建议：房地产企业需要充分调动内部纪检部门和相关职能部门的积极性，对月度工程款的审核应该逐笔落实合同主体和条款，针对于施工现场也应有相应的收方记录，同时也应加强自身的公司管理制度。2.基础资产中的关联交易风险。基础资产另外一项风险因素就是关联交易，近年来大部分房地产企业都在内部成立了相关的材料贸易公司和工程建设公司，这样做的目的是为了在业务体量较大的地区控制建安成本，但是对于专项计划的基础资产池来说，这是一项潜在的风险，在资产支持专项计划中，债权人与债务人之间不可以存在关联关系，否则会对专项计划的发行造成风险，在与关联关系的承建商产生应付工程款债权时，应严格禁止入池，房企也应遵守专项计划的相关规定，严格把关入池资产，加强自身关联企业的信息披露，杜绝此项风险。A房企本次入池的基础资产概况如下表4.7所示：表4.7基础资产池概况类别数量资产池应收账款余额（万元）80,643.24应收账款笔数（笔）308债权人个数（个）193债务人个数（个）128单笔应收账款平均余额（万元）261.83单笔应收账款最高余额（万元）2,402.19单一债权人最高占比5.05%资料来源：根据专项计划说明书整理可以从上表中看到，本次专项计划的债权人也就是承建商一共有193个，总入池资产金额在8.06亿元，债权人数量比较多，但是单一债权人的占比并不大，所以风险点在于关注这些债权人是否与A房企存在关联关系，或者说是A房企的内部公司，避免对专项计划的发行形成风险。风险防控措施建议：每期专项计划发行前，计划管理人、律所对于基础资产的尽职调查标准及要求安排如下：未来每期发行的基础资产的核查方式为抽样核查（应收账款笔数为50笔以上）或逐笔核查（应收账款笔数为50笔或以下），如采用抽样核查方式，抽样资产需满足：（1）抽样样本至少涉及10名债务人；（2）抽样样本覆盖了资产池涉及的每个省区/直辖市；（3）抽样样本中的应收账款类型覆盖基础资产涉及的所有应收账款类型（包含工程款、材料款等类型）；（4）抽样样本至少涉及资产池中基础资产未偿价款余额最大的前10笔基础资产。按照如上抽样的原则和方法进行，保持了较高的抽样样本数量，抽样样本可以覆盖所有债务人和所有类型的应收账款，此外，抽样样本还选取资产池中金额较大的基础资产，具有重要性与代表性，同时在数据端，A房企应加快信息化办公的建设，将应付工程款的相关数据在固定系统平台上与第三方机构共享，保障入池资产的合格性，规避风险。3.基础资产的合法合规性。首先是基础在产的前提是在法律法规的范围内产生的应收账款，应收账款债权的的转让和质押相同样存在相关的法律风险，例如应收账款是否存在商业纠纷而导致的法律诉讼，同时是否存在多次质押的情况，因为在《物权法》的规定中，应收账款可被多次办理质押登记，但存在一个优先级的标准，依据登记时间决定，这就要求原始权益人在筛选基础资产时复核有无此种情况的存在。破产隔离风险供应链金融ABS业务实施过程中，是由承建商将自身的应收账款债权转让给原始权益人X保理公司，X保理公司再将此部分基础资产出售给专项计划，在专项计划的存续期间，作为专项计划的资产服务机构，X保理如果出现申请破产的情况，法院受理其破产申请后，那么已经出售给专项计划的基础资产，就有可能被认定为存在不公平交易，进而对这部分应收账款债权予以撤销处理，那么这种情况就会对专项计划造成风险。目前供应链金融ABS产品相比于其他资产证券化产品较为特殊，其他资产证券化产品的基础资产转让是给予SPV（特殊目的公司），而供应链金融ABS是出售给资产支持专项计划，但是无论是专项计划还是SPV，都没有法律实体，这就在法律层面上对于破产时候的资产隔离产生歧义，在法律层级上不被认可，就存在对专项计划成功发行的风险。资金混同风险本次专项计划的参与方包括原始权益人、核心企业、计划管理人等，那么在专项计划的存续期间，就存在着现金流被挪用的风险，一旦出现这种情况，那么所设立的专项计划的评级就会被做下降调整，对未来发行各类ABS都有负面的影响。一般情况下，债务人也就是房地产企业到期支付资金时，作为原始权益人的保理公司有两种情况下会发生资金混同风险，第一是在房地产企业与保理公司除了本专项计划的债务之外仍然有其余债务，那么原始权益人在资金到账时未识别资金用途，造成将资金用作它处；第二种是原始权益人有意将本属于专项计划的回款资金有目的的挪用。两种情况无论是哪一种，都会影响专项计划资金偿付，从而对专项计划的评级造成影响，以至于对企业今后发行ABS造成负面影响，甚至终止。基于KMV模型的A房企违约风险分析KMV是一种上世纪九十年代由美国公司发明的一种信用违约的分析模型，目前这种模型在测试上市企业的违约距离和违约概率方面应用比较成熟，总的来说，就是在相关债务的偿付截止日期，假如某公司的资产价值高于它所负债的价值，那么公司股权价值为差额；相反，则公司需要出售资产用于偿还债务，股权价值就变成了零。这种模型的运行流程主要分为以下三部分：第一步，它利用Black-Scholes期权定价公式，根据企业股权的市场价值及其波动性、到期时间、无风险借贷利率及负债的账面价值估计出企业资产的市场价值、资产价值的波动性。根据B-S-M模型的推导过程，可以得到：根据股权价值（E）是资产价值（V）和时间（t）的函数，而资产价值（V）又服从几何布朗运动，可得出股权价值（E）也服从几何布朗运动。股权价值波动率（）和公司资产价值波动率（）之间的关系式为：其次，根据公司的负债计算出公司的违约实施点(defaultexercisepoint，为企业1年以下短期债务的价值加上未清偿长期债务账面价值的一半)，计算借款人的违约距离，在已知上述变量的基础上，KMV模型中上市企业的信用违约距离（DD）是指公司资产价值与违约点之间的距离，它与公司的规模大小无关，是一个标准化的指标，其表达式为：是预期资产价值，DP是公司的违约点。最后，根据企业的违约距离与预期违约率(EDF)之间的对应关系，求出企业的预期违约率，如果假定企业的资产价值（）服从正态分布，则代表公司违约距离的标准差数，因此，可得企业的预期理论违约概率（EDF）为：其中相关的参数如下：（一）债务价值=短期债务+长期债务（二）股权价值波动率，按照历史波动率方法计算。（三）股权价值=流通股数*日收盘价+非流通股数（限售股）*每股净资产（四）违约点=短期债务+0.5*长期债务（五）利率：相应年份央行一年期整存整取基准利率（2020年央行为1.5%）本文根据A房企2020年半年报公开