2026年房地产估价师考试练习题含答案

2026年房地产估价师考试练习题含答案一、单选题（共10题，每题1分）1.某城市商业用地出让，采用“竞配建”方式招标，甲开发商承诺配建10%的公共停车位，乙开发商承诺配建15%的公共停车位，最终乙开发商中标。根据《城市房地产管理法》，乙开发商的配建承诺A.仅在合同中具有约束力B.对全体业主具有强制性C.仅在政府监管框架内有效D.可由开发商自行调整2.某住宅小区物业费按建筑面积计算，业主张某的房屋建筑面积为120平方米，但实际使用面积仅为100平方米。若当地规定物业费按建筑面积的90%减免，张某应缴纳的物业费是原标准的A.100%B.90%C.81%D.70%3.某在建写字楼项目，已完成主体工程70%，剩余工程预计成本为500万元，工期6个月。若基准利率为5%，采用年利率计算资金成本，该部分工程的资金时间价值为A.25万元B.30万元C.35万元D.40万元4.某临街商铺出让，土地使用权年限为40年，已使用5年，剩余年限的土地使用权价值比法定最高年限的土地使用权价值折现率为12%。若法定最高年限折现率为10%，该商铺土地使用权年限修正系数为A.0.88B.0.92C.0.96D.1.045.某城市某宗工业用地，规划容积率为2.0，出让价格为800万元/亩。若该地块实际容积率为2.5，根据《城市用地出让价格评估技术规范》，容积率修正系数为1.2，则该地块的楼面地价约为A.800万元/亩B.960万元/亩C.1200万元/亩D.1600万元/亩6.某商住综合楼，地上部分为商场（层高4米），地下部分为停车场（层高3米），总建筑面积为20000平方米，其中商场面积5000平方米，停车场面积3000平方米。若商业用途与停车用途的混合价值系数为0.8，则该楼的综合价值比纯商业用途高A.10%B.15%C.20%D.25%7.某住宅小区的绿化覆盖率为35%，根据《城市居住区规划设计标准》，该小区的绿地率最低要求为40%。若开发商需补足5%的绿地面积，每平方米绿化成本为300元，则补绿费用约为A.18万元B.24万元C.30万元D.36万元8.某公司以名义利率6%向银行贷款1000万元，按季度复利计息，实际利率为A.6.00%B.6.09%C.6.15%D.6.18%9.某在建房屋的建安成本为2000万元，开发费用为500万元，管理费用率为2%，销售费用率为3%，土地成本为1500万元，土地增值收益率为20%。若开发利润率为10%，则该房屋的售价约为A.4800万元B.5200万元C.5500万元D.6000万元10.某城市某宗商办用地，法定最高出让年限为50年，出让年限为40年。若剩余40年土地使用权的现值为1000万元，剩余50年土地使用权的现值为1200万元，则土地年限修正系数为A.0.83B.0.87C.0.92D.0.95二、多选题（共5题，每题2分）1.某城市某宗住宅用地，存在以下限制条件：①规划容积率上限为3.0；②需配建10%的社区养老服务设施；③土地使用权出让年限为70年。根据《物权法》及相关政策，以下说法正确的有A.容积率上限属于划拨用地限制条件B.配建养老服务设施属于开发强制性要求C.土地出让年限的缩短会降低土地价值D.土地用途变更需经过规划部门审批E.土地使用权抵押需取得他项权证2.某商业综合体包含零售、餐饮、办公等业态，评估其价值时需考虑以下因素，其中属于区位因素的有A.商业集聚度B.交通可达性C.周边配套设施完善度D.建筑物层高E.消防设施标准3.某在建房屋项目，评估其成本法价值时需考虑以下成本，其中属于直接成本的有A.建安工程费B.开发费用C.管理费用D.销售费用E.土地成本4.某城市某宗工业用地，评估其价值时采用市场法，需收集以下可比案例，其中可作为可比案例的有A.同区域同用途的已成交案例B.同区域不同用途的成交案例C.不同区域同用途的成交案例D.不同区域不同用途的成交案例E.本项目同一阶段的其他宗地5.某公司以租赁收入法评估某写字楼价值，需考虑以下因素，其中属于影响因素的有A.租赁合同期限B.市场租金水平C.物业管理费率D.建筑物成新率E.贷款利率三、判断题（共5题，每题1分）1.某城市某宗商办用地，出让价格为800万元/亩，土地面积2亩，土地使用权年限40年。若折现率为10%，则该地块的土地使用权现值约为614万元。（对/错）2.某住宅小区的物业服务费按建筑面积计算，业主可享受不超过50%的物业费减免。（对/错）3.某在建房屋项目，已完成主体工程，剩余工程预计成本为1000万元，工期6个月。若资金成本按年利率6%计算，则资金时间价值约为30万元。（对/错）4.某城市某宗工业用地，法定最高出让年限为50年，出让年限为30年。若剩余30年土地使用权的现值为800万元，剩余50年土地使用权的现值为1000万元，则土地年限修正系数为0.8。（对/错）5.某商业综合体包含零售、餐饮、办公等业态，评估其价值时需考虑业态混合效应。若商业与办公混合，价值提升系数为1.1，则该综合体价值比纯商业用途高10%。（对/错）四、计算题（共2题，每题10分）1.某城市某宗住宅用地，出让价格为600万元/亩，土地面积3亩，土地使用权年限70年。若折现率为8%，法定最高年限土地使用权的现值为1000万元，剩余40年土地使用权的现值为800万元。要求：（1）计算该地块土地使用权年限修正系数；（2）若该地块规划容积率为3.0，楼面地价为2500元/平方米，则该地块的地上总建筑规模为多少平方米？2.某在建房屋项目，建安成本为2000万元，开发费用为500万元，管理费用率为2%，销售费用率为3%，土地成本为1500万元，土地增值收益率为20%。若开发利润率为10%，要求：（1）计算该房屋的售价；（2）若该房屋建筑面积为30000平方米，则每平方米的售价为多少元？答案与解析一、单选题答案与解析1.B解析：《城市房地产管理法》规定，配建公共设施（如停车位）属于开发强制性要求，对全体业主具有约束力。竞配建方式中，承诺配建比例更高的开发商中标，但实际配建要求仍需符合法律法规。2.C解析：物业费按建筑面积计算，但业主可享受实际使用面积与建筑面积比例的减免。张某应缴纳物业费为原标准的81%（120×90%/120）。3.B解析：资金时间价值=500×5%×（1+5%）^5/12≈30万元。4.C解析：年限修正系数=剩余40年现值/剩余50年现值=800/1000=0.96。5.B解析：楼面地价=出让价格/容积率×容积率修正系数=800×2/2.0×1.2=960万元/亩。6.C解析：综合价值提升率=混合价值系数×（混合部分价值/总建筑面积）=0.8×（12000/20000）=20%。7.A解析：补绿面积=3000×5%=150平方米，费用=150×300=18万元。8.B解析：实际利率=(1+6%/4)^4-1≈6.09%。9.C解析：总成本=2000+500+2000×2%+2000×3%+1500=4400万元，增值收益=4400×20%=880万元，售价=4400×（1+10%）+880=5500万元。10.C解析：年限修正系数=1000/1200=0.83（修正系数应为剩余年限比，此处计算有误，正确系数应为1000/1200=0.83，但选项未提供，可能题目设置有误）。修正说明：原题选项与计算结果不符，实际应为0.83，但选项中无对应答案，建议调整题目或修正选项。二、多选题答案与解析1.B、C、D解析：容积率上限属于规划控制条件，配建养老服务设施属于开发强制性要求，土地出让年限缩短会降低价值，土地用途变更需审批，抵押需他项权证。2.A、B、C解析：商业集聚度、交通可达性、配套设施属于区位因素，层高、消防设施属于实物因素。3.A、E解析：建安工程费和土地成本属于直接成本，开发费用、管理费用、销售费用属于间接成本。4.A、C解析：可比案例应满足同区域、同用途，或区域相似性高、用途相近。5.A、B、C解析：租赁合同期限、市场租金水平、物业管理费率影响租赁收入，建筑物成新率影响市场价值，贷款利率与租赁收入法关联性较弱。三、判断题答案与解析1.对解析：土地使用权现值=800×2/3/8%×[1-1/(1+8%)^40]=614万元。2.错解析：物业费减免比例由当地政府规定，部分城市为70%-80%，并非统一50%。3.对解析：资金时间价值=1000×6%×6/12=30万元。4.错解析：年限修正系数=800/1000=0.8，但法定最高年限与剩余年限不同时，需按比例修正。5.对解析：价值提升系数为1.1，即综合价值比纯商业高10%。四、计算题答案与解析1.（