2025年大学房地产经营与估价（房地产估价实务）试题及答案

2025年大学房地产经营与估价（房地产估价实务）试题及答案

（考试时间：90分钟满分100分）班级______姓名______第I卷（选择题共40分）（总共8题，每题5分，每题的选项中只有一个最符合题意，请将正确答案的序号填在括号内）1.房地产估价的核心是（）。A.模拟市场定价B.提供价值意见C.把握房地产价格影响因素D.确定估价对象价值2.下列不属于房地产估价原则的是（）。A.合法原则B.替代原则C.收益最大化原则D.价值时点原则3.某宗房地产的土地使用年限为50年，至今已使用8年，预计该宗房地产年有效毛收入为80万元，运营费用率为40%，安全利率假定为6%，风险补偿率为安全利率的40%，该房地产的收益价格为（）万元。A.368B.552C.561D.9204.市场法估价中，可比实例成交价格经过交易情况修正后，为（）。A.可比实例正常价格B.估价对象市场价格C.可比实例比较价值D.估价对象比较价值5.某宗房地产交易，买卖双方在合同中写明，买方付给卖方2325元/m²，买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉，该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。则该宗房地产的正常成交价格为（）元/m²。A.2000B.2500C.2600D.27006.某宗房地产预计未来每年的净收益为8万元，收益期限可视为无限年，该类房地产的报酬率为8.5%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.94.12B.95.15C.96.18D.97.217.成本法估价中，征收集体土地的土地征收补偿费用不包括（）。A.土地补偿费B.安置补助费C.地上附着物和青苗的补偿费D.使用税8.某宗房地产的建筑面积为5000m²，土地面积为2000m²，市场上该类房地产的市场价格为8000元/m²，土地市场单价为5000元/m²，用成本法测算的建筑物重建价格为4000元/m²。该宗房地产中建筑物的现值为（）万元。A.1000B.1200C.2000D.2500第II卷（非选择题共60分）9.简述房地产估价的程序（10分）10.影响房地产价格的因素有哪些（15分）11.某商业房地产，在取得40年土地使用权的当年开始建造，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定在土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。试计算该商业房地产的折旧年限（15分）12.阅读以下材料，回答问题（10分）某市区有一宗土地，面积为2000m²，土地使用者先以行政划拨方式取得，后于2004年11月1日通过补办出让手续取得该宗地50年土地使用权，同时建成一座总建筑面积为3000m²的写字楼，现全部用于出租。2009年11月1日进行的市场调查情况如下：（1）在当地，规模档次相同的写字楼的月租金收入一般为30万元，月平均费用15万元，此外出租时可以收取押金60万元，押金收益率为5%。（2）该写字楼耐用年限为50年，残值率为3%，建筑重置价格为1500元/m²。（3）土地还原率为6%，建筑物还原率为8%。问题：（1）该写字楼的年租金收入是多少？（2）该写字楼的年出租费用是多少？（3）该写字楼的年纯收益是多少？13.阅读以下材料，回答问题（20分）某房地产开发公司于2015年1月1日以出让方式取得一宗土地使用权，用途为商业，土地使用年限为4０年，土地出让金为2000万元。该公司在该宗土地上建造了一座商场，总建筑面积为50000m²，于2017年1月1日建成并投入使用。该商场的建筑造价为3000元/m²，开发成本为2000元/m²，管理费用为建筑造价与开发成本之和的5%，销售费用为总销售收入的3%，销售税费为总销售收入的5%，投资利息为土地出让金、建筑造价、开发成本、管理费用之和的10%，开发利润为土地出让金、建筑造价、开发成本、管理费用之和的20%。该商场于2022年1月1日进行评估，此时同类商场的月租金收入为100万元，空置率为10%，运营费用率为40%。该类房地产的报酬率为8%。问题：（1）该商场的开发成本是多少？（2）该商场的总开发价值是多少？（3）该商场的总开发成本是多少？（4）该商场的价值是多少？答案：1.A2.C3.B4.A5.B6.A7.D8.C9.答案：获取估价业务；受理估价委托；制定估价作业方案；搜集估价所需资料；实地查勘估价对象；选用估价方法进行测算；确定估价结果；撰写估价报告；审核估价报告；交付估价报告；保存估价资料。10.答案：影响房地产价格的因素主要有：自身因素，包括房地产的位置、实物、权益等；外部因素，分为人口因素、制度政策因素、经济因素、社会因素、国际因素、心理因素、其他因素等。11.答案：土地使用年限40年，建造期3年，建筑物经济寿命60年，约定土地使用权期限届满后无偿收回建筑物。折旧年限应按照建筑物经济寿命和土地使用年限较短者确定，所以该商业房地产的折旧年限为40年。12.答案：（1）年租金收入=30×12+60×5%=363（万元）。（2）年出租费用=15×12=180（万元）。（3）年纯收益=363-180=183（万元）。13.答案：（1）开发成本=2000×50000=100000000（元）=10000万元。（2）年有效毛收入=100×12×（1-10%）=1080（万元），年运营费用=1080×40%=432（万元），年净收益=1080-432=648（万元），总开发价值=648/8%×[1-1/（1+8%）^（40-7）]=7554.54（万元）。（3）建筑造价=3000×50000=150000000（元）=15000万元，开发成本=2×50000=10000万元，管理费用=（15000+10000）×5%=1250万元，销售费用=总销售收入×3%，投资利息=（2000+15000