包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值项目资产评估报告

汇誉中证[2025]第0019号非法定评估业务资产评估报告汇誉中证评报字[2025]第0014号区曙光路22号房地产的市场价值项目资产评估报告15,224,550.00元2025年12月12日汇誉中证资产评估(北京)有限公司蔡仲明(资产评估师)(资产评估师)正式会员编号：11140098正式会员编号：11100325(可扫描二维码查询备案业务信息)说明：报告备案回执仅证明此报告已在业务报备管理系统进行了备案，不作为协会对该报告认证、认可的依据，也不作为资产评估机构及其签字资产评估专业人员免除相关法律责任的依据。备案回执生成日期：2025年12月13日ICP备案号京ICP备2020034749号 1资产评估报告摘要 2资产评估报告正文 4 4 8三、评估对象和评估范围 8 23十一、特别事项说明 十二、评估报告使用限制说明 十三、评估报告日 十四、签名盖章 资产评估报告附件 包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值项目资产评估报告一、本资产评估报告依据财政部发布的资产评估基本准则和中国资产评估协二、委托人或者其他资产评估报告使用人应当按照法律、行政法规规定和本资产评估报告载明的使用范围使用资产评估报告；委托人或者其他资产评估报告使用人违反前述规定使用资产评估报告的，资产评估机构及其资产评估专业人员三、资产评估报告仅供委托人、资产评估委托合同中约定的其他资产评估报告使用人和法律、行政法规规定的资产评估报告使用人使用；除此之外，其他任四、资产评估报告使用人应当正确理解和使用评估结论，评估结论不等同于五、资产评估报告使用人应当关注评估结论成立的假设前提、资产评估报告六、资产评估机构及其资产评估专业人员遵守法律、行政法规和资产评估准盖章或法律允许的其他方式确认；委托人和其他相关当事人需依法对其提供资料八、资产评估机构及资产评估专业人员与资产评估报告中的评估对象没有现存或者预期的利益关系；与相关当事人没有现存或者预期的利益关系，对相关当九、资产评估专业人员已经对资产评估报告中的评估对象及其所涉及资产进行现场调查；已经对评估对象及其所涉及资产的法律权属状况给予必要的关注，对评估对象及其所涉及资产的法律权属资料进行了查验，对已经发现的问题进行十、本资产评估机构出具的资产评估报告中的分析、判断和结果受资产评估报告中假设和限制条件的限制，资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限制条件、特别事项说明及其对评估结论的影响。 包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值项目资产评估报告包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值项目汇誉中证评报字[2025]第0014号包头华资实业股份有限公司：汇誉中证资产评估(北京)有限公司接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用公认的评估方法，对包头华资实业股份有限公司拟转让的包头市稀土高新区曙光路22号房地产在评估基准日的市场价值进行了评估。现将资产评估报评估目的：为包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地产的经济行为事宜提供价值参考。评估对象：包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值。评估范围：本次评估范围是包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地产，共计3项，办公楼、库房、土地使用权，办公楼评估基准日：2025年11月30日评估方法：房屋建筑物采用成本法、土地使用权采用基准地价系数修正法。评估结论：本资产评估报告采用成本法和基准地价系数修正法的评估结果作包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地万元，增值率为302.39%。资产评估结果汇总表汇誉中证资产评估(北京)有限公司第3页 AB123资产总计4本资产评估报告仅为资产评估报告中描述的经济行为提供价值参考，评估结论的使用有效期为自评估基准日起一年。即自2025年11月30日起至2026年11月29日止。曙光路22号的房地产是包头华资实业股份有限公司和包头明天科技股份有限公司双方各出资50%共同出资建设，地上房屋双方已分割完毕，土地使用权尚未分割，包头明天科技股份有限公司承认该土地使用权双方各占50%,已出具明确资产评估报告使用人应当充分考虑资产评估报告中载明的假设、限定条以上内容摘自资产评估报告正文，欲了解本评估业务的详细情况和正确理解 汇誉中证资产评估(北京)有限公司第4页包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值项目汇誉中证评报字[2025]第0014号汇誉中证资产评估(北京)有限公司(以下简称为“汇誉中证”或我公司)接受贵公司的委托，遵守法律、行政法规和资产评估准则的规定，坚持独立、客观、公正的原则，履行适当的资产评估程序，采用成本法和基准地价系数修正法，对包头华资实业股份有限公司拟转让房地产涉及的包头市稀土高新区曙光路22号房用人本次资产评估的委托人为包头华资实业股份有限公司，产权持有单位为包头(一)委托人及产权持有单位概况住所：内蒙古自治区包头市东河区铝业大道-40号实缴资本：人民币48,493.2万元成立日期：1998年11月30日营业期限：1998年11月30日至2099年12月31日经营范围：食品生产；食品添加剂生产；食品销售；粮食加工食品生产；酒制品生产；动物饲养；粮食收购；粮油仓储服务；食品添加剂销售；食用农产品汇誉中证资产评估(北京)有限公司第5页 普通货物仓储服务(不含危险化学品等需许可审批的项目);进出口代理；货物进出口；五金产品批发；建筑材料销售；餐饮管理；企业管理；企业形象策划；企业总部管理；会议及展览服务；信息咨询服务(不含许可类信息咨询服务)。2.公司简介是新中国成立后我国北方建厂早、规模大、现代化程度高的大型机制糖厂，国家“一五”期间156个重点建设项目配套工程之一，1988年包头糖厂开始了承包经营。1996年包头糖厂改组设立包头草原糖业(集团)有限责任公司。1998年7月由包头草原糖业(集团)有限责任公司作为主发起人与包头创业经济技术开发公1998年12月10日在上海证券交易所上市(股票代码600191),是全国甜菜制糖行业一家上市公司。企业总部坐落于包头市东河区铝业大道，毗邻G6高速公路、销售，粮食食品、食品添加剂、玉米深加工、生物科技产品、酒制品生产销售，公司的主营业务主要为食品生产、粮食深加工。主要产品为谷朊粉、食用酒精、食糖、黄原胶。甜菜制糖业务因原料甜菜供给受限而一直处于停顿状态。小袋糖加工业务(购买成品糖整形、分包、封袋、装盒)受限于原糖进口配额而业(1)公司初始设立情况1952年4月成立华北糖厂筹备处，拟在华北地区发展甜菜制糖事业，华北糖厂的厂址选定在京包线的磴口站(东兴站)附近，1955年9月名称由华北糖厂变更为包头糖厂，1955年11月公司产品经国家鉴定验收批准后正式生产。(2)历次变动情况1988年包头糖厂开始进行承包经营制。1996年包头糖厂改组设立包头草原糖业(集团)有限责任公司。1998年7月经内蒙古自治区人民政府内政股批字(1998)15号文批准，由包 头草原糖业(集团)有限责任公司作为主发起人与包头创业经济技术开发公司(后变更为包头市实创经济技术开发有限公司)、包头市北普实业有限公司共同发起，1998年12月公司股票在上海证券交易所正式挂牌交易。上市后，公司股本24,000万元，其中：国家股9,837.42万元，法人股7,162.58万元，社会公众股7,000万元。2000年经中国证券监督管理委员会以证监公司字(2000)131号文批准，配股增资2,355万元。配股后公司的股本为26,355万元，其中：国家股9,984.98万元，法人股7,270.02万元，社会公众股9,100万元。2001年9月，公司2001年第一次临时股东大会决议通过2001年中期利润分配预案：“以公司现有总股本263,550,000股为基数，向全体股东每10股送1.5股”。送股后，公司的股本为30,308.25万元，其中：国家股11,482.73万元，法人股8,360.52万元，社会公众股10,465万元。2008年5月，公司召开2007年年度股东大会，审议通过了公司2007年度资本公积转增股本的方案：“以公司2007年度末总股本303,082,500股为基数，向全体股东每10股转增6股。”转增后，公司的股本为48,493.20万元，其中：国2012年5月，包头市北普实业有限公司出售所持的45.56万股法人股。出售后公司的股本为48,493.20万元，其中：国家股15,271.80万元，法人股11,073.762012年8月，经包头市政府研究，决定将包头市国有资产监督管理委员会持有的公司大股东包头草原糖业(集团)有限责任公司100%的国有产权进行公开挂最终确认受让方为潍坊创科实业有限公司，经有权部门审核，最终于2013年6月15日获得国资产权[2013]359号文批复。整体转让完成后，包头草原糖业(集团)有限责任公司持有本公司股权15,271.80万元的国有股权性质发生了变化，变更为汇誉中证资产评估(北京)有限公司第7页包头华资实业股份有限公司拟转让房地产涉及的 2021年11月，公司股东包头草原糖业(集团)有限责任公司、包头市实创经济技术开发有限公司、包头市北普实业有限公司与海南盛泰创发实业有限公司、世通投资(山东)有限公司、滨州康兴粮油贸易有限公司签署《关于包头华资实业股份有限公司之股份转让协议》。并于2022年3月12日协议转让股份事项已获得上海证券交易所的确认。根据中国证券登记结算有限责任公司上海分公司出具的《过户登记确认书》,上述协议转让股份的过户登记手续于2022年5月1029.90%;世通投资(山东)有限公司持有公司8,540.49万股、占总股本的17.61%;滨州康兴粮油贸易有限公司持有公司3,305.67万股、占总股本的司总股本为48,493.20万元，其中：非国有法人股26,345.56万元，社会公众股(3)截至评估基准日2025年9月30日，产权持有单位股权结构如下：1海南盛泰创发实业有限公司2世通投资(山东)有限公司3广东南传私募基金管理有限公司-南传烽火54靖江市飞天投资有限公司一飞天冠耀增值2号5张申海6郭磊7山东裕昇农业投资有限公司89青岛立心私募基金管理有限公司一立心鑫竹壹曹明清4.产权结构22*公司的经营管理机构包括：公司设立股东会、董事会、监事会和七大经营管 汇誉中证资产评估(北京)有限公司第8页理系统及相关职能部室、5家全资子公司，1家参股公司。税种教育费附加地方教育费附加委托人为包头华资实业股份有限公司，产权持有单位为包头华资实业股份有(三)资产评估委托合同约定的其他资产评估报告使用人本资产评估报告仅供委托人和国家法律、法规规定的资产评估报告使用人使二、评估目的因包头华资实业股份有限公司拟转让位于包头市稀土高新区曙光路22号房地产的经济行为事宜需要，汇誉中证资产评估(北京)有限公司接受包头华资实业股份有限公司的委托，对上述经济行为所涉及的包头市稀土高新区曙光路22号房(一)评估对象评估对象为包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值。(二)评估范围本次评估范围是包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地产。房地产共计3项，办公楼、库房、土地使用权，自建房屋和土地位于内蒙古自治区包头市稀土高新区曙光路22号。截至评估基准日，资产正常使用。评估基准日2025年11月30日的具体资产类型和账面价值详见下表： 汇誉中证资产评估(北京)有限公司第9页委托评估对象和评估范围与经济行为涉及的评估对象和评估纳入评估范围的各评估对象的法律权属资料由委托人及产权持有单位提供，并对所提供的评估对象法律资料的真实性、合法性(三)企业主要资产情况办公楼，建成时间2002年，长60米，宽18米，建筑面积2,367.94m²,楼层数为地上5层，层高3.5-4米，檐高20米，用途为科研办公楼，结构为钢混。结构部分情况：基础为钢混独立基础，承重结构为钢筋混凝土框架、维护结构为混凝土砌块墙、内墙为混凝土砌块，屋面为现浇钢混的平屋顶，楼地面为现浇钢混楼板。窗户为双层玻璃铝合金窗，门为玻璃门、金属门。装修部分情况：外墙装修为水泥砂浆抹面后防水涂料，内墙装修为水泥砂浆抹面后刷涂料，地面为水泥砂浆抹面铺瓷地砖局部石材板材，室内顶棚为粉刷涂料石膏板吊顶。设备部分：仓库，建成时间2002年，长18米，宽7.7米，建筑面积445.18m²,楼层数为地上2层，层高3.5米，檐高7米，用途为库房，结构为砖混。结构部分情况：基础为钢混条形基础，承重结构为砖砌墙、维护结构为砖砌墙、内墙为砖砌墙，屋面为现浇钢混的平屋顶，楼地面为现浇钢混楼板。窗户为双层玻璃塑钢窗，门为金属门。装修部分情况：外墙装修为水泥砂浆抹面后防水涂料，内墙装修为水泥砂浆抹面后刷涂料，地面为水泥砂浆抹面铺瓷地砖，室内顶棚为粉刷涂料。设 汇誉中证资产评估(北京)有限公司第10页土地使用权：权证编号包开国用(2000)字第022号，所有权人为包头华资实业股份有限公司和包头明天科技股份有限公司，坐落高新区稀土路南侧，用途公共服务设施，使用权类型出让，终止日期2050年5月16日，土地面积10,000.00曙光路22号的房地产是包头华资实业股份有限公司和包头明天科技股份有限公司双方各出资50%共同出资建设，地上房屋双方已分割完毕，土地使用权尚未分割，包头明天科技股份有限公司承认该土地使用权双方各占50%,已出具明确房屋所有权证内容：权证编号包房权证开字第91号，所有权人为包头华资实业股份有限公司，坐落包头市稀土高新区曙光路22号，办公楼为5层钢混结构，建筑面积2,367.94m²,仓库为2层混合结构，建筑面积445.18m²。发证日期2002年5月12日。土地使用权证内容：权证编号包开国用(2000)字第022号，所有权人为包用途公共服务设施，终止日期2050年5月16日，土地面积10,000.00m²。(四)企业申报的表外资产的类型、数量(五)利用(引用)其他机构出具的报告结论所涉及的资产类型、数量和账面金额(或者评估值)四、价值类型资产评估价值类型包括市场价值和市场价值以外的价值类型。经资产评估师 汇誉中证资产评估(北京)有限公司第11页市场价值是指自愿买方和自愿卖方在各自理性行事且未受任何强迫的情况除非特别说明，本报告中的市场价值是指评估对象在中国(大陆)产权(资产)交易市场上所表现的市场价值。五、评估基准日本项目评估基准日是2025年11月30日。评估基准日是由委托人根据有利于经济行为实现的原则及相关会计核算因六、评估依据(一)经济行为依据(二)法律法规依据1.《中华人民共和国资产评估法》(2016年7月2日，中华人民共和国主席令第46号，中华人民共和国第十二届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);会常务委员会第七次会议于2023年12月29日修订通过，现予公布，自2024年7月1日起施行);3.《中华人民共和国民法典》(2020年5月28日第十三届全国人民代表大会第三次会议通过);4.《中华人民共和国企业所得税法》(2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议第二次修正);5.《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(2024年12月6日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》第二次修订);6.《中华人民共和国证券法》(2019年12月28日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十五次会议修订);7.《中华人民共和国增值税暂行条例实施细则》(2008年12月18日财政部、国家税务总局令第50号，2011年财政部、国家税务总局令第65号);汇誉中证资产评估(北京)有限公司第12页 税〔2016〕36号);9.《中华人民共和国增值税暂行条例》(2017年11月19日《国务院关于废的决定》第二次修订);10.《财政部税务总局关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号);2019年第39号);12.《中华人民共和国城市维护建设税法》(2020年8月11日第十三届全国人民代表大会常务委员会第二十一次会议通过);13.《资产评估行业财政监督管理办法》(2017年4月21日财政部令第86号，2019年1月2日《财政部关于修改<会计师事务所执业许可和监督管理办法>等2部部门规章的决定》修改);14.《中华人民共和国城市房地产管理法》(2019年8月26日修订);15.《中华人民共和国城乡规划法》(2019年4月23日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十次会议第二次修正);16.《中华人民共和国土地管理法》(2019年8月26日修订);第55号，2020年11月29日《国务院关于修改和废止部分行政法规的决定》修订);18.《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》(2013年12月7日国务院令第645号第三次修订);(三)评估准则依据1.《资产评估基本准则》(财资〔2017〕43号);2.《资产评估职业道德准则》(中评协〔2017)30号〕;3.《资产评估执业准则——资产评估程序》(中评协〔2018〕36号);4.《资产评估执业准则——资产评估报告》(中评协〔2018〕35号);5.《资产评估执业准则——资产评估委托合同》(中评协〔2017〕33号);6.《资产评估执业准则-资产评估档案》(中评协〔2018)37号〕:汇誉中证资产评估(北京)有限公司第13页 7.《资产评估执业准则——资产评估方法》(中评协〔2019〕35号);8.《资产评估机构业务质量控制指南》(中评协〔2017〕46号);9.《资产评估价值类型指导意见》(中评协〔2017〕47号);10.《资产评估对象法律权属指导意见》(中评协〔2017〕48号);11.《资产评估准则术语2020》(中评协〔2020〕31号);12.《资产评估执业准则——不动产》(中评协〔2017)38号〕;13.《企业会计准则-基本准则》(2014年7月23日根据中华人民共和国财政部令第76号《财政部关于修改<企业会计准则-基本准则>的决定》修订);(四)权属依据(五)取价依据1.中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率3.同花顺iFinD数据端；(六)其他依据4.汇誉中证资产评估(北京)有限公司数据资料；包头华资实业股份有限公司拟转让房地产涉及的汇誉中证资产评估(北京)有限公司第14页七、评估方法根据《资产评估执业准则-不动产》、《房地产估价不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及假设开发法等衍生方法于有收益或有潜在收益的房地产估价；假设开发法适用于具有投资开发或存在开发潜力的房地产估价；成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而不宜采用市并研究了委托人提供的及我方所掌握的材料，经反复研究选择评估方法，且首先市场比较法是根据市场中的替代原理，将评估对象与具有替代性的，且在评估基准日近期市场上交易的类似房地产进行比较，比如交易条件、交易时间、交易情况、权益状况、房产用途、区位因素、个别因素等，并对类似地产的成交价格作适当修正，以此估算评估对象客观合理价格的方法，是一种说服力强、适用区。有条件选用市场比较法进行评估的应当选用市场比较法。产权持有单位的房不属于商品房，房产交易市场无此类型的房产交易情况来参考，因此不宜采用市收益还原法又称收益现值法、收益资本金化法，收益法是预测估价对象未来各年净收益，利用报酬率将其折现到价值时点后相加得到估价对象价值或价格的方法。收益法的本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值，其理论素。该方法适用于有现实收益或潜在收益的收益性房地产项目。产权持有单位的房屋用途为办公楼、仓库，土地为公共服务设施用地，属于自建自用型房屋建筑物，不属于出租性质的房地产，并且周边没有相同或类似用途的房地产收益可以汇誉中证资产评估(北京)有限公司第15页 参考，因此不宜采用收益法。剩余法也称为假设开发法，是求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值和减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。其本质是以房地产的预期收益为导向来求取房地产的价值，其理论依据是预期原理---说明决定房地产当前价值的，重要的不是过去的因素而是未来的因素。假设开发法适用于具有投资开发或有开发潜力的房地产评估。产权持有单位的房地产属于已经建设投产的自用型用房，不属于可出售或出租的房地产项目，无需后续投入，也无需重新再开发，因此不宜采用剩余法。成本法是以取得和开发房地产所耗费的各项费用之和为主要依据。是运用经济学等投资理念，再加上一定的费用、投资利息来确定房地产价格的方法。成本法的本质是以房地产的重新开发建设成本为导向来求取房地产的价值，其理论依据是生产费用价值论---商品的价格是依据其生产所必要的费用而决定。成本法适用于无市场依据或市场依据不充分而限制了市场比较法、收益法的运用，或具有独特设计或只针对特定使用者的特殊需要而开发建设的房地产，以及单独的建筑物或者其装饰装修部分进行评估情况下的房地产评估。产权持有单位的房屋用途为办公楼、仓库，土地为公共服务设施用地，属于自建自用型房屋建筑物，故本次决定采用房地分估的评估方法，房屋建筑物采用成本法评估。根据本次评估目的和评估对象的特点，经过上述各种评估方法的适用性分析，本次选择成本法进行评估。②评估方法的介绍建筑物评估的成本法，是根据建筑工程资料和竣工结算资料按建筑物工程量或参考同类建筑工程量，以当地现行定额标准、建设规费、资金成本计算出建筑物的重置全价，并按建筑物的使用年限和对建筑物现场勘察的情况综合确定成新率，进而计算出建筑物评估值。建筑物评估值=重置全价×建筑面积×综合成新率A.重置全价房屋建筑物的重置全价一般包括：建安综合造价、前期及其他费用、资金成本、应扣除的增值税。 包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值项目资产评估报告房屋建筑物重置全价计算公式如下：重置全价=建安综合造价+前期及其他费用+资金成本+开发利润-应扣除的增a.建安综合造价的确定建安工程造价：采用典型工程差异系数调整法计算，参考相同或相似类型的建筑安装工程造价，根据层高、层数、基础、房顶、内外墙、楼地面、装修、水电设施、施工困难程度等因素对工程造价的差异进行修正后得出委估建筑的建安前期及其他费用包括：勘察设计费、项目建设管理费、工程建设监理费、环c.资金成本的确定资金成本系在建设期内为工程建设所投入资金的贷款利息，其采用的利率按全国银行间同业拆借中心近期公布数据1年期LPR数据为基础计算，工期按建设资金成本=建安工程造价×合理工期×贷款利息/2+前期及其它费用×合理工d.开发利润房地产开发的目的是为获得相应利润，利润计算的基数包括建安造价费和工e.应扣除的增值税根据《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》财税(2016)36号；《中华人民共和国增值税暂行条例》国务院令691号(2017年11月19日);《关于调整增值税税率的通知》(财税[2018]32号);《关于深化增值税改革有关政策的公告》财政部、税务总局、海关总署公告2019年第39号等相关文件的规定，对其计算公式如下：应扣除增值税=税前建安综合造价/1.09×9%+前期及其他费中可抵扣增值税B.综合成新率的确定包头华资实业股份有限公司拟转让房地产涉及的 汇誉中证资产评估(北京)有限公司第17页房屋建筑物的综合成新率根据房地产评估规范的规定，采用使用年限法与打分法综合确定建筑物成新率。综合成新率=理论成新率×40%+现场勘查成新率×60%a.勘察成新率---由现场勘察的房屋新旧状况和使用功能来确定的成新率，它由结构、装修及设备三个方面的状况来综合确定。公式为：现场勘查成新率=结构得分×G+装修部分得分×S+设备部分得分×BG—结构评分权重修正系数；S—装修评分权重修正系数；B—设备评分权重修正系数。b.理论成新率---按照建筑物经济使用年限确定为：理论成新率=(1-已使用年限/经济使用年限)×100%理论成新率=尚可使用年限÷(实际已使用年限+尚可使用年限)×100%式中尚可使用年限根据评估范围内房屋建(构)筑物经济使用年限和已使用年限，结合现场勘察、房屋建(构)筑物历年更新改造情况、房屋建(构)筑物维护状况等综合确定。C.评估值的确定评估值=重置单价×建筑面积×综合成新率2、土地使用权①评估方法的选取根据《资产评估执业准则-不动产》的规定，参照《城镇土地估价规程》,执行不动产评估业务，应当根据评估目的、评估对象、价值类型、资料收集等情况，分析市场法、收益法和成本法三种资产评估基本方法以及剩余法、基准地价修正法等衍生方法的适用性，恰当选择一种或多种资产评估方法。本公司接受委托后，评估人员深入细致地分析了土地使用权等不动产的特点和实际状况，并研究了委托方提供的及我方所掌握的材料，为使评估科学、合理、客观、公正，经反复研究选择评估方法。市场比较法是指在求取一宗待估土地的价格时，根据替代原则，将待估土地与较近时期内已经发生了交易的类似土地实例加以比较对照，并依据后者已知的价格，参照该土地的交易情况、日期、区域以及个别因素等差别，修正得出评估 包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值项目资产评估报告对象在评估期日地价的一种方法。有条件选用市场比较法进行评估的应用市场比较法，经查询，近三年内当地的公共服务类用地没有成交案例，该类用途的土地基准地价系数修正法是利用级别或区域基准地价评估宗地地价时，基准地价系数修正法是通过对待估宗地地价影响因素的分析，利用宗地地价修正系数，对已公布的同类用途同级或同一区域土地基准地价进行修正，估算待估宗地客观价格的方法。经查询，当地基准地价已经更新，故可以采用基准地价系数修正法进剩余法又称假设开发法，指预计评估对象开发完成后的价值，扣除预计的正常开发成本、税费和利润等，以此估算评估对象的客观合理价格或价值的方法。假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产，产权持有单位的房屋用途为办公楼、仓库，土地为公共服务设施用地，属于自建自用型房屋建筑物，属收益还原法又称收益现值法、收益资本金化法，是指通过估算被评估资产的未来预期收益以适当的土地还原率还原，借以确定被评估资产价值的一种资产评估方法。由于评估对象涉及的所在地区域同类型用地出租案例较少，且产权持有单位的房屋用途为办公楼、仓库，土地为公共服务设施用地，属于自建自用型房成本逼近法是以取得和开发土地所耗费的各项费用之和为主要依据，是运用经济学等投资理念，再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和土地所有权收益来确定土地价格的方法。成本逼近法一般适用于新开发土地或土地市场欠发育、根据本次评估对象的特点，经过上述各种评估方法的适用性分析，确定本次所谓基准地价系数修正法，就是指在求一宗委估土地的价格时，根据当地基准地价水平参照评估对象相同土地级别的各种修正因素说明表，按照替代原则，就评估对象的区域条件和个别条件等与其所处区域的平均条件相比较，并对照修 汇誉中证资产评估(北京)有限公司第19页正系数表选取相应的修订系数对基准地价进行修正，进而求取评估对象在估价基准日价格的方法。基本计算公式：P=P基×(1+P基——待估宗地基准地价K1——年限修正系数K2——期日修正系数K4——土地用途修正系数πS—个别因素修正系数乘积3、评估结论确定的方法本次评估结论确定的方法为成本法和基准地价系数修正法。八、评估程序实施过程和情况资产评估专业人员根据中国资产评估准则以及国家资产评估的相关规定，对评估对象涉及的资产实施了评估。主要评估程序实施过程和情况如下：(一)接受委托我公司与委托人洽谈，就评估目的、评估对象和评估范围、价值类型、评估基准日、资产评估报告使用范围、资产评估报告提交期限及方式、评估服务费及支付方式、评估工作各方参与人工作配合和协助等资产评估业务基本事项达成一致，签订资产评估委托合同，拟定评估计划。(二)前期准备针对本项目特点和资产分布情况，我公司制定了资产评估方案，组建了评估为便于产权持有单位的财务与资产管理人员理解并提交资产评估资料，我公司对产权持有单位相关配合人员进行了资产评估资料准备工作培训，并指派专人指导产权持有单位清查资产、准备评估资料、核实资产、验证资料，对资产评估资料准备过程中遇到的问题进行解答。 汇誉中证资产评估(北京)有限公司第20页(三)现场调查(1)指导产权持有单位填表和准备应向资产评估机构提供的资料资产评估专业人员指导产权持有单位的财务与资产管理人员在自行资产清查单等，对纳入评估范围的资产进行细致准确地填报，同时收集准备资产的产权证(2)初步审查和完善产权持有单位填报的资产评估申报明细表资产评估专业人员通过查阅有关资料，了解纳入评估范围的具体资产的详细项目不明确等情况，并根据经验及掌握的有关资料，检查“资产评估申报明细表”(3)现场实地勘查根据纳入评估范围的资产类型、数量和分布状况，资产评估专业人员在产权持有单位相关人员的配合下，按照资产评估准则的相关规定，对各项资产进行了(4)补充、修改和完善资产评估申报明细表资产评估专业人员根据现场实地勘查结果，并和产权持有单位相关人员充分(5)查验产权证明文件资料评估人员对评估范围内资产的产权进行了调查，对权属资料不完善、权属资资产评估专业人员为了充分了解产权持有单位的经营管理状况及其面临的风(1)产权持有单位的历史沿革、主要股东及持股比例、必要的产权和经营管(2)产权持有单位的资产、财务、生产经营管理状况；汇誉中证资产评估(北京)有限公司第21页 (3)评估对象、产权持有单位以往的评估及交易情况；(4)影响产权持有单位生产经营的宏观、区域经济因素；(5)产权持有单位所在行业的发展状况与前景；(6)其他相关信息资料。(四)资料收集资产评估专业人员根据评估项目的具体情况进行了评估资料收集，包括直接从市场等渠道独立获取的资料，从委托人等相关当事方获取的资料，以及从政府部门、各类专业机构和其他相关部门获取的资料，并对收集的评估资料进行了必(五)评定估算资产评估专业人员针对各类资产的具体情况，根据选用的评估方法，选取相应的公式和参数进行分析、计算和判断，形成了初步评估结论。项目负责人对各(六)内部审核根据我公司评估业务流程管理办法规定，项目负责人在完成初步资产评估报告后提交公司内部审核。项目负责人在内部审核完成后，与委托人或者委托人同意的其他相关当事人就资产评估报告有关内容进行沟通，根据反馈意见进行合理九、评估假设(一)基本假设公开市场假设是对资产拟进入的市场条件以及资产在这样的市场条件下接受何种影响的一种假定。公开市场是指充分发达与完善的市场条件，是指一个有资源的买方和卖方的竞争性市场，在这个市场上，买方和卖方的地位平等，都有获取足够市场信息的机会和时间买卖双方都是在自愿的、理智的、非强制性或不受 包头市稀土高新区曙光路22号房地产的市场价值项目资产评估报告企业持续经营假设是将企业整体资产作为评估对象而做出的评估假定。即企业作为经营主体，在所处的外部环境下，按照经营目标，持续经营下去。企业经营者负责并有能力担当责任；企业合法经营，并能够获取适当利润，以维持持续经营能力。3.资产按现有用途使用假设资产按现有用途使用假设是对资产拟进入市场条件以及资产在这样的市场条件下的资产使用用途状态的一种假定。首先假定被评估范围内资产正处于使用转态，其次假定按目前和使用方式还将继续使用下去，没有考虑资产用途转换或者最佳利用条件。4.交易假设假设所有待评估资产已经处在交易的过程中，资产评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估。1.假设评估基准日后国家现行的有关法律法规及政策、国家宏观经济形势无重大变化，本次交易各方所处地区的政治、经济和社会环境无重大变化；2.假设评估基准日后产权持有单位的管理层是负责的、稳定的，且有能力担当其职务；3.假设评估基准日后无人力不可抗拒因素及不可预见因素对产权持有单位造成重大不利影响；4.委托人及产权持有单位提供的相关基础资料和财务资料真实、准确、完整；1.假设评估基准日后产权持有单位在现有管理方式和管理水平的基础上，经营范围、方式与目前方向保持一致；2.假设评估基准日后产权持有单位采用的会计政策和编写此份报告时所采用的会计政策在重要方面保持一致；3.假设产权持有单位相关的利率、赋税基准及税率、政策性征收费用等评估基准日后不发生重大变化；4.假设产权持有单位完全遵守所有有关的法律法规；汇誉中证资产评估(北京)有限公司第23页 5.资产评估专业人员未对各种设备在评估基准日时的技术参数和性能做技术检测，在假定委托人提供的有关技术资料和运行记录是真实有效的前提下，通过实地勘察作出的判断；6.资产评估专业人员对评估对象的现场勘查仅限于评估对象的外观和使用状况，并未对结构等内在质量进行测试，故不能确定其有无内在缺陷。本报告以评估对象内在质量符合国家有关标准并足以维持其正常使用为假设前提。本报告评估结论在以上假设和限制条件下得出，当出现与上述评估假设和限制条件不一致的事项发生时，本评估结果一般会失效。十、评估结论本次资产评估采用成本法和基准地价系数修正法对包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地产于评估基准日2025年11月30日的市场价值进行评估，根据以上评估工作，得出如下评估结论：(一)评估结果包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地产的合计账面价值为378.36万元，合计评估价值为1,522.46万元，增值额为1,144.10万元，增值率为302.39%。资产评估结果汇总表AB办公楼123资产总计4评估详细情况见各资产评估明细表。(二)评估结论与账面价值比较变动情况及原因固定资产-房屋建筑物类资产的评估价值变动原因：房屋建筑物类资产评估后为增值，原因为自建的房屋建筑账面金额反应的是房屋建造成本，是以历史成本计价的，评估值所采取的重置成本为现行市场人工材料费，近年来人工费、材料费波动造成房屋建筑物的造价波动。房屋的折旧年限小于房屋经济耐用年限。汇誉中证资产评估(北京)有限公司第24页 (三)评估结论包头华资实业股份有限公司拟转让的位于包头市稀土高新区曙光路22号房地(四)评估结论使用有效期本资产评估报告所揭示评估结论的使用有效期为一年，自评估基准日2025年11月30日起至2026年11月29日止。超过一年使用本资产评估报告所列示的评十一、特别事项说明以下为在评估过程中已发现可能影响评估结论但非评估人员执业水平和能力(一)关于引用其他机构出具报告结论的情况特别说明(二)关于聘请专家个人协助工作的情况特别说明(三)关于权属资料不全面或者存在瑕疵的情形特别说明曙光路22号的房地产是包头华资实业股份有限公司和包头明天科技股份有限公司双方各出资50%共同出资建设，地上房屋双方已分割完毕，土地使用权尚未分割，包头明天科技股份有限公司承认该土地使用权双方各占50%,已出具明确业人员执行资产评估业务的目的是对评估对象价值进行估算并发表专业意见，对