【《某房地产公司宏观环境的PEST分析案例》6600字】

V某房地产公司宏观环境的PEST分析案例当企业在制定竞争战略时，企业应综合企业目前的处境，进行深入的分析。虽然企业发展的重点方向主要取决于外部宏观环境，只对其进行分析研究无法切实解决实际问题，但分析的过程却必不可缺。房企是典型的资金密集企业，同时也有很多的特点，如高风险、周期较长、地域性强、供应链长、投资额度高等。当下时代的社会经济活动中，显然房地产产业已经成了国民经济的主导产业，因此房地产行业的地位可谓举足轻重，正是因为这样，房地产行业的发展，完全无法与国民经济的宏观发展分开，必须相结合的看，该行业的发展将会受到我国宏观政治经济环境的影响。尤其于房地产开发企业而言，如若未对宏观环境进行充分深入的研究在项目开发之前，就无法及时应对突发情况，也无法抓住潜在的发展机会。可能产生定位错误、不良运营等影响，所以房产企业的行业发展与宏观环境存在密不可分的联系。而PEST模型在此领域是运用频率最高的模型，也是最常用的分析工具之一。因此PEST模型分析适用于ZJ房地产公司的外部环境，并可以通过此方法明确公司战略定位。一、政治环境分析据最新的调查显示：有9个省份在2020年上半年人均消费支出超过全国平均水平，其中包含北京、上海、浙江、广东等省份。其中上海花销居全国最高。北京、浙江紧随其后。全国居民人均可支配收入比上年同期增长2.4%，扣除价格波动的因素以后，实际下降1.3%。表3-12020上半年人均消费水平情况单位：元币种：人民币表3-22020上半年居民收入支出情况单位：元币种：人民币据这些数据可看出，人均可支配收入在疫情影响下也同样稳步上升，人均消费水平有所下降。但居民对于购置房产的欲望和热度只增不减，甚至在疫情影响下，居民空前认识到有属于自己房产的重要性。今年我国在房地产行业引进了高精尖水平的建筑行业，促进了整体行业的提高。不论是从政治角度还是从法律角度，都对我国房地产企业的做大做强是利好的。政策连续性和稳定性的坚持，各地方主体责任的确立，各地区根据各地情况条件差别化深化调控，“一城一策”精准发力，遏制投机炒房，对于监管乏力、市场起伏较大或继续上涨、不能完成调控任务的地方，则应采取问责制。2019年，政策基调同样坚持以稳为主，“房住不炒”，这也使得房地产调控有较为明显的效果，综合全国城市来看，楼盘一部分的涨幅有所回落。一线城市中销售金额占比提升的是低价位楼盘，置换需求不减的居民为二三线城市。而在同时，政策方面在限售、限贷之类要求的影响下，直接造成投资需求变小，而其中下滑的成交是大户型产品。放眼未来，伴随着土地供给结构和住房制度改革的继续深入，真正能够实现居民刚需类的产品将会在一二线城市继续提升，而对于二三线城市大多数来说，市场成交主力将还是改善型住房需求，再加上人口年龄结构的变化，这种情况的需求释放也会加速，品质突出的高性价比的产品在以后更会受到消费者市场喜爱。回顾市场化改革之初，央企趁着东风就已经在不断扩大业务领域，并且越来越强化自身实力。98年国务院发布的房改通知，就是为了取消分配住房,把经济适用房作为长远的规划与发展目标；实现多层次的体系；培养并规范住房金融的体系。显而易见的是，人们心中50多年没有变过的住房分配政策已经走向完结。千禧年前后，中海地产从香港进入内地，自然是因为响应了政策号召，并且从此开始迅速发展壮大，一步一步的变成了中国房产企业的领头羊之一。紧接着，保利完成了关于自身股份的调整，从一线城市开始逐步向周边城市延伸，丰富业务板块，优化自身产品。同时期，华润也向全国迈开了脚步，用将近十年的时间布局了全国10余个城市，突破百亿营业额。另外中国五矿集团、远洋、葛洲坝、金茂、世茂等央企也迅速成长，成为顺应政策享受红利的全国前列房企。为了保证市场的公平性，2010年国资委发文，将央企地产当中的78家非主业发展地产的企业清退出地产市场，剩下的16家反而因为“退房令”变得更加具有实力。2015年，地产央企大重组，一是为了把资源进行有效整合，另一方面是为了提高效率。比较能代表的是保利的并购和中海的收购。通过这次混改，央企地产企业的业务变得更加明晰，更加多元。近年来，华润置地已逐步向“城市综合投资开发运营商”转型，除了传统地产方面的业务，还在新的城市服务业务板块进行积极地努力与战略布局。2016年，远洋地产也借势开始壮大，并且更名为远洋集团，以新的战略布局开启新的发展篇章。而保利地产也顺应发展潮流更名为保利发展。于云南省而言，为促进云南省房地产市场的持续健康稳定发展，进而促进云南省经济发展，结合云南省实际，政府也出台了一系列相关的政策。主要包含六个方面。一、提高对稳定房地产市场重要性的认知；二、积极构建良好的住房消费环境，其中包含加快住房分配货币化改革、加大信贷支持力度、进一步增加税收优惠、进一步放宽购买商品住房的落户条件；三、多渠道解决好保障性住房，其中包含鼓励拆迁实施货币化安置、加大政府拆迁安置房购买力度、鼓励从房地产市场解决新增廉租住房的房源；四、进一步优化房地产业投资发展环境，其中包含调整房地产抵押登记办法、清理和规范房地产税费等。五、加强对房地产市场的检测和预警。六、加强社会宣传引导，营造良好社会氛围。同时针对2020年初爆发的疫情，云南省也出台了相关的政策。云南省住建厅下发了关于《云南省疫情防控期间稳定房地产市场和促进建筑项目复（开）工工作措施》的通知，提出了鼓励房企线上售房、适当提高公积金贷款额度、放宽商品房预售条件等12条措施，以稳定云南省房地产市场和促进建筑项目复工工作。二、经济环境分析 目前，全球经济危机对世界各国经济的影响尚且存在，大部分国家都因受此影响，处于缓慢的经济复苏时期，经济增长的速度缓慢、增长动力不足，美帝国主义在不断采用贸易保护政策打压其它国家的经济产业，导致地缘政治冲突频现，债务风险不断累积。美国经济在整体上已经得到恢复，并成为发达国家的经济代表。以欧元为主要货币的国家在经济复苏方面存在不小的压力，但面临着较多的问题；日本经济缺乏增长动力，政府给与的辅助政策较少，导致整个国家的经济始终难以得到突破性发展；虽然说新型的市场经济还是呈现较为稳定的局势，但也面临着调整需求比较大的问题，转型，还是较为不易。2019年在市场较为冷静的大环境下，央企地产企业仍能够较为阔绰的取得心仪地块，在资本较为严峻的情形下，也明显更加容易以低成本的方式获得融资。而这些所谓的优势，其实伴随着改革已经在较早期形成，同时作为央企地产企业，其品质当然也很可靠，消费者对于“央企精工、国企精工”这样的牌子带着纯天然的信任度，同时，对于消费者而言，在2020初新型冠状肺炎的影响下，中小企业有破产的可能性，但是对于大型的国企，尤其是对于央企来说，基本不会有这种情况。并且，综合房产生态来看，物业服务方面也有保障。在这个时机，消费者的购物欲和成交率可能会滞后，但是不会下降。就世界城市化标准率的50%来说，2010年中国只有46%，以国内发达地区的城市化率来看，江苏也仅为56%，这就表明在推行城市化的路上，仍然有很多的建设工作需要进行，因此，地产企业不仅要抓住这一波建设高峰，还应把在此过程中迅速成长起来的高收入中产阶层列为潜在客户，随着这一阶层人群收入的不断提高，他们的消费习惯及结构都在不断提高，因此追求改善式住房则是迟早的选择。虽然从近阶段来看中国经济结构在不断优化提升，服务消费的势头较为强劲；但需展望后续的经济形势，目前阶段不一定能一直维序。但同时，只要国内消费结构能够持续转型，升级服务一并跟上，中国经济市场的房地产行业增长预期依旧能继续看好。表3-32020年及2021年预期云南省经济情况单位：万亿元币种：人民币回顾过去5年，云南省“十三五”规划目标基本实现，全面建成小康社会、脱贫攻坚取得决定性成就。地区生产总值增速位居全国前列，经济总量实现历史性突破，在全国的排位从2015年的第23位跃升到第18位。在未来云南省的发展中，由于云南独特的地理区位以及优越的气候条件，是蕴含绿色发展方式和绿色生活方式双重变革的世界一流“健康生活目的地”，有机糅合了云南最具比较优势的生态、旅游、民族风情、人文环境等资源要素。将围绕创建“国际康养旅游示范区”强化顶层设计，展现云南生态之美、文化之魂、特色之基、时代特征，加快机制创新，聚焦“文、游、医、养、体、学、智”全产业链，推动健康产业与旅游、体育、文化、教育等产业融合发展，把云南打造成全域旅游示范区、国际康养旅游消费中心、具有文化底蕴的世界级康养旅游目的地。三、社会环境分析社会文化环境主要包括的是社会文化传统、人口变化的趋势、社会道德趋势、社会整体价值观念、生活方式的变化、文化教育重视程度、及整体社会结构等。而其中对房地产市场影响最大的是家庭中家庭结构的变化，消费观念的变化及对教育资源配套的需求变化等。影响家庭结构变化的主要是两个方面：一是以家庭中子女长大后需成家立业从而带来的购房需求。从80后至现在急需购房的90后主导的当代社会来说，独立自由的思想占据了主导方向，他们期望追求个性现代化的生活方式。大量新家庭的建立也同时带动了巨大的购房需求。同时因新家庭的建立，他们购房时必会考虑下一代的教育问题，从购房起始点就将购房与教育结合在一起，能够满足业主在不同阶段不同的需求，剧烈影响着房地产市场。二是以留城的大学毕业生为代表，他们大学毕业后有大部分人不愿意回到家乡，更偏向留在以大学所在地为半径的大城市，他们因想在新城市立足，也造成了大量的购房需求。社会的变化也导致了生活方式的变化，此变化也导致了购房者的需求变化。工作方式变得更加多样化，使很多人的居住地点与工作地点合二为一，催生了多种类型的房地产组合产品出现，如办公式公寓及LOFT式房地产产品。城市飞速发展的同时，也带来了飞速增加的城市污染及道路的拥堵，改变了从前购房者离工作地点越近越好的传统思想。许多房地产开发商开发了离市中心距离稍远的风景区别墅，风景优美，小区绿化度高，不嘈杂远离城市喧嚣，回家能得到真正放松的房地产产品也受到了许多购房者的青睐。而现在高强度的工作节奏，使当代人对于度假的需求加大，而旅游地产也随之兴起，海景房、度假村、岛屿村等类型的房产类型也成为了众多购房者的理想之地。从上述情况能够得出，随着社会意识形态的变化，消费习惯的变化，生活方式的变化，社会精英的增多及个人质素的提高，衍生出了对于房地产产品更加多样的需求。所以需要房地产企业不断提高市场灵敏度，尽可能贴合市场变化的需求。而2019年底、2020年初爆发的新型冠状肺炎的疫情，也对房地产市场产生了巨大的影响。1、房产经纪受到疫情的影响较大，小公司难上加难房地产公司的稳定发展会受到很多其他情况的影响，而其中最为敏感的应该是社会环境。一个地区的社会环境是当地人们经过长久的发展、积淀形成的，它包括当地的社会价值观念、审美观念、行为方式等等，这一些通过日积月累而形成的观念，会极大地影响人们的消费选择。也正是因为这样，一个企业的战略模式选择，就会对企业的发展形成极大的影响，并产生深远的意义，而这一点，尤其适用于房地产企业。2020年春节期间，由于疫情的影响，全国人民响应政府防疫号召，自行隔离，非必要外出直接取消，这一举动直接造成对于线下看房成交依赖巨大的房地产交易量下滑到谷底。从中指调查数据来看，八成受访者都感受到了这一特殊情况对于房市的影响。五成以上对于此次影响认为非常强烈，同时，抗风险能力较弱的小公司，更是在本已平缓的交易环境下，难上加难。图3-1此次疫情对房产经济行业影响程度预判（数据来源：中指研究院·中指调查2020年）图3-2不同岗位受访者对此次疫情影响程度预判（数据来源：中指研究院·中指调查2020年）2、消费者的购买积极性已被疫情严重打压，供需均很低迷疫情期间，近八成的地产经纪人都表示，对比起往年，今年遭遇严重滑铁卢，并且超半数经纪人认为下滑50%以上。占比一半的经纪人都觉得明显下滑减少的不仅是挂牌量，近三成的认为是明显减少。这直接导致供需平衡出现颤抖，改善型新房的需求直接受到影响。图3-32020年2月近半个月购房者询盘量变化情况（数据来源：中指研究院·中指调查2020年）图3-4疫情对二手房市场挂牌量的影响（数据来源：中指研究院·中指调查2020年）3、复工仍然无法形成有效的市场刺激，交易量明显大幅下滑的一季度必然出现虽然已经陆陆续续开始复工，但疫情的余震仍未散去，四成以上经纪人认为较新年期间没有明显变化，三成以上经纪人仍然感受到下滑严重，几乎全部的经纪人认为交易量较往年同时期是减少的，其中六成预期比不上往年的一半，小公司更是苦不堪言。图3-5复工后二手房市场挂牌量和询盘量变化情况（数据来源：中指研究院·中指调查2020年）图3-6一季度房产交易量同比变化情况预判（数据来源：中指研究院·中指调查2020年）4、虽然买卖双方由于突发疫情暂缓了交易，但疫情结束后将会缓慢恢复近七成的买卖双方由于疫情影响都认为“不着急成交”。还有二成多的调查对象认为此情况下卖方更加着急。有趣的是，对于疫情结束后的交易预期，买卖双方都还是追求稳健，但是比例下降了三成左右，由此来看，一旦疫情结束，预计会迎来一个交易的小热度期，相比之下需要进行住房改善的消费者需求也将得到一定的释出。图3-7疫情下及疫情后买卖双方情绪变化（数据来源：中指研究院·中指调查2020年）由于疫情的影响，全国上下基本处于生产停滞状态，这也直接影响到消费者的生计问题，也让本来具有购房意向的潜在消费者不得不重新考虑购房意愿，而且加之在此情况下无法完成线下看房，无法顺利完成交易手续，这也让本来已有强烈购房意愿的消费者止步于前，在这两项之外，消费者还更多的会考虑疫情对于房市动向的猜测，也造成处于观望阶段的消费者增多。房地产经济行业能最准确的表现出房地产行业销售现状，2020年初疫情的出现，对房地产行业也造成了重要影响，不同的房产类型有着不同的供需关系与格局，在疫情阶段也受着不同程度的影响，宏观上来看，现在乃至未来一段时间，疫情造成的交易滑铁卢，仍将给各地产相关行业造成财政困难，让各个企业面临着巨大的挑战。四、技术环境分析总体来说，房地产行业的生产技术并不算高科技行业，不过对于资本投资，营销策划方面，房地产行业的技术创新有了很多的变化与挑战。（一）融资创新以前的房地产投资相对来说较为简单，但在如今各种政策与问题的影响下，却面临了更多的问题，使得房企需要不断调整与创新。2018年的房企资金来源统计显示，房企，银行，工程垫款与购房预付款三项比例约为：3:2:4，剩余的一成在资本市场融资。而银行紧缩资金之后，房企则必须寻求资本市场的全力帮助，基本路线为信托发展到购房预付款到企业上市。（二）销售创新在政府的宏观调控下，房地产行业面临的市场环境正在越来越艰难，因此面临如此艰难的环境，房地产行业也从自身特