商铺认筹协议标准模版及法律风险提示

商铺认筹协议标准模版及法律风险提示在商业地产投资或经营筹备中，商铺认筹作为提前锁定意向商铺、获取优先选购权的模式被广泛采用。认筹协议作为明确双方权利义务的核心文件，其条款设计与法律风险防控直接关系到投资者的资金安全与权益实现。本文结合实务经验与法律规范，提供商铺认筹协议的标准参考模板，并对签约及履约过程中的典型法律风险予以提示，助力交易主体合规避险。一、商铺认筹协议标准模板（注：协议条款需根据项目实际情况调整，核心条款需明确权利义务边界，避免模糊表述。）商铺认筹协议甲方（开发商/出卖人）：_______________________（全称、统一社会信用代码、地址、联系人及电话）乙方（认筹人）：_______________________（姓名/名称、身份证号/统一社会信用代码、地址、联系人及电话）鉴于乙方有意认购甲方开发的[商铺项目名称]（以下简称“目标商铺”），甲方同意在满足约定条件下给予乙方优先选铺、价格优惠等权益，双方经平等协商，就认筹相关事宜达成如下协议：第一条认筹基本信息1.1目标商铺位置：[项目地址]栋[单元]层[房号]，建筑面积约[X]平方米（最终以产权登记面积为准）。1.2认筹期限：自本协议签订之日起至[具体日期/项目开盘日]止。1.3认筹目的：乙方通过支付认筹金，取得在甲方指定时间内优先选铺、享受认筹优惠（如：开盘总价减[X]元、额外[X]折等）的权利。（说明：明确认筹核心权益，避免“优先购买权”表述模糊，需细化为“优先选铺”并限定时间、优惠内容，防止开发商事后单方变更。）第二条认筹金相关约定2.1认筹金金额：人民币[大写]（￥[小写]）。2.2支付方式：乙方应于本协议签订后[X]日内，以□转账/□现金/□其他方式支付至甲方指定账户（账户信息：户名______，开户行______，账号______）。2.3认筹金性质：本认筹金为□定金（适用《民法典》定金罚则）/□预付款（无定金罚则，可无条件退还）。选择“定金”的，需补充：若乙方在认筹期内按约选铺并签订《商品房买卖合同》（或《商铺买卖合同》），认筹金自动转为购房款；若乙方无正当理由放弃选铺或拒绝签约，甲方有权没收认筹金；若甲方无正当理由拒绝乙方选铺或签约，应双倍返还认筹金。选择“预付款”的，需补充：无论因何原因（除乙方根本违约外），乙方可在认筹期届满后[X]日内申请退还，甲方应于收到申请后[X]个工作日内无息退还。（说明：认筹金性质是核心风险点，需强制二选一并明确后果。实践中部分开发商模糊表述，导致纠纷时购房者举证困难，协议中必须清晰界定。）第三条双方权利与义务3.1甲方权利义务：（1）按约定向乙方提供目标商铺的真实信息（包括但不限于规划用途、产权情况、抵押状态、周边配套规划等）；（2）在认筹期内为乙方保留目标商铺的优先选铺资格，未经乙方书面同意不得将商铺另售他人；（3）若因甲方原因（如商铺被查封、抵押无法解押、规划变更导致商铺用途改变等）导致乙方无法选铺或签约，应按本协议约定退还认筹金并承担违约责任。3.2乙方权利义务：（1）按约定支付认筹金，如实提供身份、资金来源等相关信息；（2）在认筹期内按甲方通知的时间、地点参与选铺，逾期未参与视为自动放弃优先选铺权，认筹金按本协议约定处理；（3）选铺后应在甲方指定时间内签订正式买卖合同，否则视为违约，认筹金按本协议约定处理。第四条转定或退款约定4.1转定：若乙方成功选铺并同意签订正式买卖合同，认筹金的处理方式为：_______________________（如“自动转为购房款的一部分”）。4.2退款：（1）若乙方放弃选铺（非因甲方过错），应书面通知甲方，认筹金按以下方式处理：□扣除[X]元服务费后退还余款/□全额退还（根据认筹金性质及双方约定选择）；（2）若因甲方过错（如虚假宣传、商铺存在权利瑕疵、拒绝履行协议等）导致乙方无法选铺或拒绝签约，甲方应于接到乙方书面退款申请后[X]日内退还认筹金，并按年化利率[X]%支付资金占用利息。第五条违约责任5.1甲方违约：若甲方违反本协议第三条第3.1款约定，除退还认筹金外，还应按认筹金金额的[X]%向乙方支付违约金；若因此给乙方造成其他损失（如交通、误工损失等），应另行赔偿。5.2乙方违约：若乙方违反本协议第三条第3.2款约定，甲方有权扣除认筹金（或按约定比例扣除），并有权将目标商铺另行出售。第六条争议解决本协议履行过程中发生争议，双方应协商解决；协商不成的，按以下第[X]种方式解决：（1）向[商铺所在地]仲裁委员会申请仲裁；（2）向[商铺所在地]人民法院提起诉讼。第七条其他约定7.1本协议未尽事宜，双方可签订补充协议，补充协议与本协议具有同等法律效力。7.2本协议一式两份，甲乙双方各执一份，自双方签字（或盖章）且乙方支付认筹金后生效。甲方（盖章）：______________________乙方（签字/盖章）：______________________法定代表人（签字）：________________签订日期：______年____月____日二、商铺认筹法律风险提示（一）认筹金性质模糊的风险部分开发商在协议中对认筹金性质表述模糊（如仅写“诚意金”“订金”），或刻意混淆“定金”与“预付款”的法律后果。根据《民法典》第五百八十七条，定金具有担保性质，违约方需承担“定金罚则”（给付方违约无权要回，收受方违约双倍返还）；而预付款仅为预先支付的款项，无担保效力，一般可无条件退还。若协议未明确性质，纠纷发生时购房者可能因举证困难而无法主张定金罚则，或开发商以“定金”为由扣留款项。（二）开发商资质与商铺权利瑕疵风险1.预售资质缺失：开发商未取得《商品房预售许可证》（商业地产需此证方可预售）即开展认筹，根据《商品房销售管理办法》，此类认筹协议可能因违反法律强制性规定而无效，购房者的资金安全无法保障。2.商铺权利瑕疵：商铺已被抵押、查封或存在产权纠纷，开发商未如实告知，导致购房者签约后无法办理产权登记，或选铺后因权利瑕疵无法交易，认筹金退还困难。（三）虚假宣传与规划变更风险开发商在认筹阶段承诺的“回报率”“配套设施”“业态规划”等内容，若未写入协议，事后可能以“营销手段”为由否认。此外，商铺规划（如层高、公摊、消防设计等）若在认筹后发生变更，且未通知购房者，将直接影响商铺使用价值。若协议中未约定规划变更的解约及赔偿条款，购房者维权难度大。（四）协议条款“霸王性”风险部分开发商利用优势地位设置不公平条款，如：“认筹金一律不予退还，无论任何原因”“甲方有权单方调整认筹优惠及选铺规则”“乙方放弃选铺的，认筹金作为违约金没收”等。此类条款违反《民法典》公平原则，但若购房者签约时未提出异议，事后维权需通过诉讼确认条款无效，耗时耗力。（五）退款障碍与资金占用风险协议中未明确退款条件、期限及方式，或约定“甲方有权审核退款申请，审核通过后[较长时间]内退款”，导致购房者申请退款时，开发商以“流程未走完”“领导审批”等理由拖延，甚至挪用认筹金，造成资金长期被占用。三、风险防范建议（一）审查开发商资质与商铺状态1.要求开发商提供《营业执照》《商品房预售许可证》（商业项目）、《建设工程规划许可证》等文件，确认项目合法合规；2.通过不动产登记部门查询目标商铺的抵押、查封情况，避免购买存在权利瑕疵的商铺。（二）明确认筹金性质与退款条件1.签约前要求开发商明确认筹金性质，优先选择“预付款”（无定金罚则，退款更灵活）；若为“定金”，需在协议中清晰约定适用定金罚则的情形（如甲方违约的双倍返还、乙方违约的扣除条件）；2.细化退款条件，如“因甲方虚假宣传、商铺权利瑕疵、规划变更等原因导致乙方放弃选铺的，甲方应全额退还认筹金并赔偿损失”，并明确退款期限（如“收到申请后7个工作日内退还”）。（三）书面固定关键承诺将开发商口头承诺的“回报率”“配套设施”“业态规划”“交房时间”等内容写入补充协议，或要求在认筹协议中以“特别条款”形式明确，避免事后推诿。（四）审慎审核协议条款签约前仔细阅读协议，对“霸王条款”（如无条件扣留认筹金、单方变更规则等）要求开发商修改；若开发商拒绝，可考虑放弃认筹，或咨询律师后再决定是否签约。（五）保留证据与及时维权1.保留认筹金支付凭证、协议原件、开发商宣