2025年新物业管理技能及理论知识考试题与答案

2025年新物业管理技能及理论知识考试题与答案一、单项选择题（每题2分，共30分）1.根据2024年修订的《物业管理条例》新增条款，物业服务企业在承接查验中发现共用设施设备存在隐蔽工程质量问题时，应在（）个工作日内向建设单位发出书面整改通知？A.3B.5C.7D.10答案：B2.某小区电梯困人事件中，物业监控系统显示电梯报警后3分钟内未触发自动派单，导致救援延迟。根据《智慧物业管理服务标准（2025）》，电梯应急响应系统的自动派单时限应为（）？A.30秒B.1分钟C.2分钟D.5分钟答案：B3.业主将住宅改为棋牌室对外经营，未告知物业及其他业主。依据《民法典》第279条，物业应首先采取的措施是（）？A.直接制止并关闭棋牌室B.向业主委员会报告C.要求业主恢复原状D.书面通知业主停止违规行为并告知利害关系人答案：D4.某小区公共区域广告费收入为12万元/年，根据《物业管理服务收费管理办法（2024修订）》，公共收益中可用于补充物业费不足的比例最高为（）？A.20%B.30%C.40%D.50%答案：A5.物业服务企业开展消防演练时，需至少提前（）日在小区显著位置公告演练时间、内容及注意事项？A.3B.5C.7D.10答案：C6.业主投诉阳台外墙渗水，物业经核查属于房屋保修期内质量问题。根据《建设工程质量管理条例》，物业应在（）个工作日内协助业主联系建设单位处理？A.3B.5C.7D.10答案：A7.某小区采用“物业+养老”服务模式，为独居老人安装智能水表。当水表连续（）小时读数低于0.01立方米时，系统需自动向物业及家属预警？A.6B.12C.24D.48答案：C8.物业服务企业在制定年度服务计划时，业主满意度调查覆盖率应不低于（）？A.60%B.70%C.80%D.90%答案：C9.地下车库一氧化碳（CO）浓度监测系统的报警阈值为（）ppm？A.25B.50C.75D.100答案：B10.业主因房屋未装修未入住，提出减免物业费。根据《民法典》及相关司法解释，物业可减免的比例最高不超过（）？A.0%B.20%C.30%D.50%答案：C11.物业服务企业使用无人机巡检屋顶，需提前（）日向属地民航管理部门备案？A.3B.5C.7D.10答案：B12.公共区域绿化养护中，乔木修剪应保留主枝延长枝的外芽，剪口与芽的距离为（）cm？A.0.5-1B.1-1.5C.1.5-2D.2-2.5答案：A13.电梯年度安全检验前，物业应提前（）日通知电梯维保单位完成自检并提交报告？A.10B.15C.20D.30答案：D14.业主大会表决“利用公共区域增设快递柜”事项，需经（）业主同意？A.专有部分面积占比2/3以上且人数占比2/3以上B.专有部分面积占比过半数且人数占比过半数C.专有部分面积占比3/4以上且人数占比3/4以上D.全体业主一致答案：B15.物业服务企业因管理需要调取业主监控录像，需经（）书面同意？A.业主本人B.业主委员会C.社区居委会D.公安机关答案：A二、判断题（每题1分，共10分）1.物业共用部位包括业主户门外的走廊、楼梯间，但不包括小区围墙。（）答案：×（小区围墙属于共用部位）2.业主未缴纳物业费，物业可限制其使用电梯卡进出。（）答案：×（不得采取断电、断水、限制通行等方式催缴）3.公共收益的使用需经业主大会表决，物业可预支不超过年度收益10%用于应急维修。（）答案：√4.消防控制室值班人员需持有中级建（构）筑物消防员职业资格证书。（）答案：×（至少1名持中级证书，其他持初级即可）5.电梯维保记录需由物业、维保单位双方签字确认，保存期限不少于5年。（）答案：√6.业主将宠物犬遗弃在公共区域，物业可直接联系动物收容机构处理。（）答案：×（应先张贴寻主公告，7日后无认领再处理）7.暴雨期间地下车库进水，物业未提前关闭车库入口导致车辆被淹，需承担赔偿责任。（）答案：√8.物业使用人脸识别系统需取得业主书面同意，且不得将数据用于其他用途。（）答案：√9.业主装修时拆除承重墙，物业应立即制止并报告住建部门，无需通知其他业主。（）答案：×（需同时通知相邻业主）10.物业服务合同终止后，新物业未入驻前，原物业应继续提供服务至业主大会选聘新物业。（）答案：√三、简答题（每题6分，共30分）1.简述前期物业管理与常规物业管理的主要区别。答案：（1）责任主体不同：前期物业由建设单位选聘，常规物业由业主大会选聘；（2）合同期限不同：前期物业合同至业主大会成立并选聘新物业止，常规物业合同由双方约定；（3）工作重点不同：前期物业侧重承接查验、装修管理，常规物业侧重日常维护、服务优化；（4）法律依据不同：前期物业受《物业管理条例》关于建设单位义务的约束，常规物业以《民法典》及业主大会决议为依据。2.智慧物业平台应包含哪些核心功能模块？答案：（1）基础数据管理：业主信息、房屋档案、设备台账；（2）智能运维模块：电梯、消防、照明等设备的实时监测与故障预警；（3）服务工单系统：报修、投诉、咨询的线上派单、进度追踪及评价；（4）业主互动平台：通知公告、费用查询、投票表决、社区活动报名；（5）能耗管理模块：水、电、气的分项计量与节能分析；（6）安全管理模块：监控视频AI分析、门禁联动、应急事件调度。3.公共收益的管理需遵循哪些要求？答案：（1）单独建账：公共收益应存入专用账户，与物业自有资金分账管理；（2）定期公示：每季度至少公示一次收支明细，包括收入来源、支出项目及余额；（3）用途限制：主要用于补充维修资金、公共设施更新或业主共有部分维护，未经业主大会同意不得用于物业企业运营；（4）审计监督：业主大会可委托第三方机构对年度公共收益进行审计；（5）业主决策：超过5万元的大额支出需经业主大会表决通过。4.简述物业在应对台风天气时的主要防范措施。答案：（1）预警通知：提前48小时通过短信、公告、业主群发布台风预警，提示业主固定室外物品、检查门窗；（2）设施检查：加固广告牌、路灯、绿化树木，清理排水管网、雨水井杂物，测试应急发电机、排水泵；（3）重点巡查：对屋顶、外墙、地下车库、电梯井等易积水部位每2小时巡查一次；（4）应急准备：储备沙袋、抽水泵、手电筒等物资，安排24小时值班，与社区、消防建立联动机制；（5）灾后处置：台风后24小时内完成公共区域清障，3日内修复损坏设施，7日内公示损失情况及维修计划。5.业主以“未享受物业服务”为由拒交物业费，物业应如何应对？答案：（1）举证服务内容：提供保洁、安保、绿化等日常服务记录，如垃圾清运台账、巡逻打卡记录、绿化养护照片；（2）解释法律依据：依据《民法典》第944条，物业服务具有公共性，个别业主未实际使用不构成拒交理由；（3）沟通协商：了解业主具体诉求，对服务瑕疵提出整改方案并约定期限；（4）合法催缴：书面催缴后仍拒交的，可通过业主委员会调解或向法院提起诉讼；（5）改进服务：针对业主反馈的问题优化服务流程，提升业主满意度。四、案例分析题（每题15分，共30分）案例一：某小区2号楼电梯于2025年3月10日出现频繁卡顿，业主多次报修。物业联系维保单位后，维保人员3月12日到场检查，发现是门机控制器故障，需更换配件。因配件需从厂家调货，3月15日完成维修。3月14日，业主王某乘电梯时因突然坠落受伤，花费医疗费8000元。王某要求物业赔偿，物业以“已联系维保单位”为由拒绝。问题：物业是否应承担赔偿责任？请说明法律依据及处理建议。答案：物业应承担赔偿责任。法律依据：（1）《民法典》第942条规定，物业服务企业需对共用设施设备履行维修、养护、管理义务；（2）《特种设备安全法》第39条规定，电梯使用单位（物业）应保证电梯处于安全运行状态，故障后需及时停用并设置警示标志。处理建议：（1）物业未在电梯故障后采取停用措施（3月10日至14日期间仍允许使用），存在管理过失；（2）应先行垫付王某医疗费，再依据与维保单位的合同追究其延迟维修责任；（3）立即停用故障电梯，设置明显警示标识，向业主公示故障原因及修复进度；（4）完善电梯故障应急流程，明确“故障后30分钟内停用并报修”的操作标准。案例二：某小区业主李某因对物业保洁服务不满（楼道每3天清扫一次），自2024年1月起拒交物业费（每月500元）。2025年4月，物业起诉李某支付欠费7500元及违约金。李某辩称：“物业未按合同约定每日清扫楼道，服务不达标，有权拒交。”经查，《物业服务合同》约定“楼道每日清扫1次”，但物业实际执行每3天清扫1次，且未就调整服务标准征求业主同意。问题：法院是否会支持物业的全部诉求？李某的抗辩是否成立？答案：法院不会支持物业的全部诉求，李某的部分抗辩成立。分析如下：（1）根据《