2025年全国房地产经纪人考试(房地产经纪业务操作)测试题及答案

2025年全国房地产经纪人考试(房地产经纪业务操作)测试题及答案一、单项选择题（每题1分，共30分。每题只有一个正确答案，请将正确选项字母填在括号内）1.某客户首次购房，首付比例为30%，拟购买一套总价为420万元的住宅，其可贷款额度最高为（）。A.126万元  B.294万元  C.300万元 D.420万元答案：B解析：首付30%即126万元，贷款额=总价首付=420126=294万元。2.在存量房买卖居间服务中，房地产经纪机构收取的佣金原则上由（）承担。A.买方  B.卖方  C.双方平均  D.双方约定答案：D解析：《房地产经纪管理办法》第25条：佣金由交易当事人约定。3.某房源在交易前被法院查封，经纪人在明知情况下仍促成签约，该行为属于（）。A.重大误解  B.显失公平  C.恶意串通  D.无权代理答案：C解析：明知查封仍促成交易，损害第三人利益，构成恶意串通。4.客户通过经纪机构看房后，私下与业主成交，经纪机构可主张（）。A.违约金  B.差价补偿  C.佣金及损失  D.返还看房费答案：C解析：构成“跳单”，可依据《民法典》第965条主张佣金及实际损失。5.在房屋租赁托管业务中，经纪机构向业主承诺的“保底租金”属于（）。A.居间服务  B.行纪服务  C.资产管理  D.担保行为答案：D解析：保底实质为租金收益担保，超出居间范畴。6.下列哪项不属于《房地产经纪服务合同》必备条款（）。A.房屋坐落  B.服务期限  C.佣金标准  D.房屋抵押情况答案：D解析：抵押情况属房屋权属信息，非合同必备条款。7.经纪人发布房源时，对房屋建成年代标注“约2010年”，该行为违反（）。A.真实发布义务  B.公平交易义务  C.保密义务  D.勤勉义务答案：A解析：建成年代应准确，不得使用模糊表述。8.客户使用“接力贷”购房，其贷款年限最长不超过（）。A.20年  B.25年  C.30年  D.35年答案：C解析：商业银行对“接力贷”年限仍执行30年上限。9.在新建商品房销售中，开发商取得《商品房预售许可证》后，经纪人协助认购，认购书必须载明（）。A.装修标准  B.交房时间  C.备案号  D.定金数额答案：C解析：认购书应载明预售许可证号及备案号。10.某房源挂牌价500万元，经纪人告知客户“业主急售，450万元可谈”，该行为属于（）。A.价格欺诈  B.虚假广告  C.不当承诺  D.正常议价答案：C解析：未经业主授权擅自承诺价格，构成不当承诺。11.根据《个人信息保护法》，经纪人获取客户人脸信息需履行（）。A.告知同意  B.加密存储  C.最小够用  D.以上全部答案：D解析：人脸信息属敏感个人信息，需同时满足告知、同意、加密、最小够用。12.在带看过程中，客户突发疾病倒地，经纪人首要义务是（）。A.报警并施救  B.通知公司  C.固定证据  D.继续带看答案：A解析：生命安全优先，应立即报警并实施必要急救。13.某房源存在15年租约，月租金1万元，业主拟出售，经纪人应提示买方（）。A.买卖不破租赁  B.可单方解约  C.租金归买方  D.租约自动失效答案：A解析：《民法典》725条确立“买卖不破租赁”。14.客户通过经纪机构成交一套央产房，若无法办理上市证明，责任主体为（）。A.经纪人  B.原产权单位  C.交易保证机构  D.买方答案：B解析：央产房上市审批权在原产权单位。15.在存量房交易资金监管中，下列资金可不纳入监管的是（）。A.定金  B.首付款  C.物业保证金  D.装修补偿款答案：D解析：装修补偿款属双方私下约定，非房价款。16.经纪人协助客户申请“组合贷”，其中公积金贷款部分利率按（）执行。A.LPR  B.公积金中心公布利率  C.银行加点  D.双方协商答案：B解析：公积金利率由中心统一公布，与LPR脱钩。17.客户为非本市户籍，需提供连续（）社保或个税证明方可购房。A.12个月  B.24个月  C.36个月  D.60个月答案：D解析：一线城市限购政策普遍要求60个月。18.在VR看房中，经纪人将同户型3楼房源照片替换至15楼发布，该行为构成（）。A.虚假房源  B.误导宣传  C.技术失误  D.合理修饰答案：A解析：楼层差异影响采光、价格，属虚假房源。19.业主委托独家代理，协议期内自行成交，应支付（）。A.约定佣金  B.双倍佣金  C.实际损失  D.违约金答案：A解析：独家代理具有排他性，自行成交仍需支付约定佣金。20.客户购房资质审核通过后，有效期为（）。A.15个自然日  B.30个自然日  C.60个自然日  D.90个自然日答案：B解析：多数城市审核结果30个自然日内有效。21.在房屋查验中，经纪人发现屋顶渗漏，应（）。A.告知买方  B.要求业主修复  C.记录并披露  D.以上全部答案：D解析：重大瑕疵须履行披露、告知、协调修复义务。22.客户使用“以房养房”方式，将首套住房抵押用于二套首付，该模式属于（）。A.消费贷  B.经营贷  C.抵押贷  D.过桥贷答案：C解析：以房产作抵押获取贷款，属抵押贷。23.经纪人发布房源时，将建筑面积95㎡写成“使用面积95㎡”，该行为属于（）。A.计量错误  B.误导宣传  C.技术瑕疵  D.合理简化答案：B解析：建筑面积≠使用面积，易误导买方。24.在签约现场，客户拒绝留存身份证复印件，经纪人应（）。A.拒绝签约  B.报警处理  C.告知风险并记录  D.强制留存答案：C解析：应告知合规风险，签署风险告知书并记录。25.某房源存在继承纠纷，法院尚未判决，经纪人应（）。A.继续挂牌  B.降价销售  C.停止居间  D.要求公证答案：C解析：权属不明，应停止居间避免风险。26.客户通过“带押过户”方式购房，需满足抵押权人（）。A.书面同意  B.口头同意  C.默认即可  D.无需同意答案：A解析：带押过户须抵押权人书面同意。27.在租赁业务中，经纪人代收租金后挪作他用，构成（）。A.违约  B.侵权  C.侵占  D.诈骗答案：C解析：代收资金属业主所有，挪用构成侵占。28.客户要求将购房款打入经纪人个人账户，经纪人应（）。A.拒绝并引导监管账户  B.收取后及时转付  C.请示店长  D.签署免责协议答案：A解析：严禁个人账户收付房款，必须监管。29.在新建商品房认购阶段，开发商收取“电商费”3万元，该费用性质为（）。A.定金  B.信息服务费  C.房价款  D.违规收费答案：D解析：电商费无政策依据，属违规加价。30.客户签约后发现房屋曾发生非正常死亡，可主张（）。A.撤销合同  B.继续履行  C.降价5%  D.业主道歉答案：A解析：凶宅属重大瑕疵，未披露可撤销合同。二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）31.下列属于房地产经纪机构禁止行为的有（）。A.吃差价  B.代收房款  C.发布虚假房源  D.强制捆绑金融服务答案：ABCD解析：均违反《房地产经纪管理办法》第25条。32.客户申请“人才购房补贴”，需提交的材料包括（）。A.学历证明  B.劳动合同  C.社保记录  D.无房证明答案：ABCD解析：人才补贴需同时满足学历、就业、社保、无房条件。33.在带看过程中，经纪人需履行的安全义务有（）。A.检查房屋结构  B.提醒高空坠物  C.配备安全帽  D.购买意外险答案：ABC解析：意外险非强制，但前三项为必要安全提醒。34.下列属于《存量房买卖合同》附件的有（）。A.房屋平面图  B.家具清单  C.物业结清证明  D.付款时间表答案：ABD解析：物业结清证明为过户前文件，非合同附件。35.客户使用“全款分期”方式购房，风险点包括（）。A.业主一房二卖  B.房价上涨违约  C.资金被挪用  D.无法贷款答案：ABC解析：全款分期属现金交易，无贷款环节。36.在租赁备案中，需提交的材料有（）。A.产权证书  B.租赁合同  C.双方身份证  D.房屋安全鉴定答案：ABC解析：住宅租赁无需安全鉴定。37.下列属于房地产经纪信用评价指标的有（）。A.投诉率  B.成交套数  C.行政处罚  D.客户满意度答案：ACD解析：成交套数为经营数据，非信用指标。38.客户通过“法拍房”方式购房，需注意事项包括（）。A.查清查封顺序  B.核实税费承担  C.现场看样  D.贷款预审批答案：ABCD解析：法拍房风险高，需全面尽调。39.在新建商品房交付时，开发商应提供的文件有（）。A.竣工验收备案表  B.住宅质量保证书  C.住宅使用说明书  D.不动产权证答案：ABC解析：不动产权证由购房人自行办理。40.经纪人协助客户办理“转按揭”，需满足的条件有（）。A.原贷款银行同意  B.新银行批准  C.房屋已办证  D.剩余贷款≤房价的70%答案：ABC解析：转按揭与剩余贷款比例无关。三、判断题（每题1分，共10分。正确打“√”，错误打“×”）41.房地产经纪机构可以以“团购”名义向客户收取额外费用。（×）解析：团购费无政策依据，属违规加价。42.客户通过“赠与”方式取得住房，再次出售时个税按差额20%征收。（√）解析：受赠房产再转让，个税按差额20%计征。43.在租赁期内，业主出售房屋，承租人享有优先购买权。（√）解析：《民法典》726条明确规定。44.经纪人可以将客户电话提供给合作装修公司。（×）解析：未经同意提供信息，违反《个人信息保护法》。45.新建商品房广告中出现“投资回报率高达8%”属于合法宣传。（×）解析：承诺回报属违规广告。46.客户使用“首付贷”属于合规金融产品。（×）解析：首付贷被银保监会明令禁止。47.在存量房交易中，资金监管账户利息归买方所有。（√）解析：监管资金产生的利息归资金所有人即买方。48.经纪人可以同时担任买卖双方代理人。（×）解析：未征得双方书面同意，构成双方代理禁止。49.房屋租赁合同期限不得超过20年，超过部分无效。（√）解析：《民法典》705条规定。50.客户签订《看房确认书》后，6个月内通过其他中介成交同一房源，必须支付佣金。（×）解析：需证明后者利用了前一中介的服务成果，否则不构成跳单。四、案例分析题（共40分）案例一（12分）背景：2025年3月，买方张某通过甲经纪机构看中业主李某名下位于海淀区的学区房，挂牌价920万元。甲机构经纪人王某口头承诺“业主心理价880万元可签”。张某支付意向金10万元后，李某拒绝降价，并以920万元与另一客户签约。张某要求甲机构双倍返还意向金，甲机构称意向金已转付李某，拒绝退还。问题：1.王某口头承诺是否构成有效要约？说明理由。（4分）2.甲机构是否有权将意向金转付李某？说明依据。（4分）3.张某能否主张甲机构赔偿差价损失？提出维权路径。（4分）答案：1.不构成有效要约。口头承诺未写入居间合同，且价格需业主确认，属要约邀请。2.无权转付。意向金属磋商担保，未签三方协议前，经纪人不得擅自转付。3.可主张。甲机构未履行如实报告及审慎义务，可向法院起诉要求返还意向金并赔偿信赖利益损失，同时向行业协会投诉。案例二（14分）背景：2025年4月，外籍人士Mike拟购买朝阳区一套新建商品房，开发商要求其一次性支付全款，并承诺可代办“工作居留许可”。Mike支付定金50万元后，因无法取得购房资格，开发商拒绝退还定金，并称“已履行告知义务”。问题：1.外籍人士在京购房资格如何认定？列出必备材料。（4分）2.开发商承诺代办居留许可是否合规？可能面临何种处罚？（4分）3.Mike能否主张返还定金？说明法律依据。（6分）答案：1.需持有效护照、在京工作满一年证明、连续12个月个税或社保、无房证明，并经涉外审批。2.不合规。开发商无出入境中介资质，承诺属超范围经营，由市场监管部门责令改正，处10万元以下罚款。3.可主张。根据《最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释》第4条，因不可归责于当事人双方的事由导致合同不能订立，出卖人应返还定金。限购政策属不可抗力，开发商应退还。案例三（14分）背景：2025年5月，业主刘某将名下浦东某住宅委托乙机构独家代理，期限90天，约定佣金1.5%。20天后，刘某因急需资金，自行找到客户陈某并以900万元成交，未支付乙机构佣金。乙机构发现后诉至法院，要求支付佣金13.5万元及违约金5万元。刘某抗辩称“客户非乙机构介绍”。庭审中，乙机构提交带看记录、陈某系其曾带看客户的证据。问题：1.独家代理的法律性质如何认定？（3分）2.刘某自行成交是否构成违约？说明理由。（5分）3.法院应如何裁量佣金及违约金？（6分）答案：1.属委托合同中的独家委托，具有排他性，刘某在约定期限内不得自行或委托他人成交。2.构成违约。陈某属乙机构带看客户，刘某在独家期内自行成交，违反《民法典》第929条及合同约定。3.法院应支持佣金13.5万元；违约金5万元未超过实际损失30%，一并支持。若刘某证明违约金过高，可请求调减，但乙机构已尽举证责任，故全额支持。五、操作实务题（共20分）实务题（20分）情境：2025年6月，客户王女士（京籍，已婚，家庭名下已有一套贷款购买的朝阳区住宅）欲再购一套海淀区二手学区房，总价800万元，拟采用“卖旧买新”方式。其现有住房市场成交价约500万元，剩余贷款200万元。王女士月收入5万元，公积金账户余额12万元，配偶刘先生月收入3万元，公积金账户余额8万元。任务：1.列出王女士再购房资格审核所需材料清单。（5分）2.计算其可申请的公积金贷款额度（北京市