经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案2025年

经济师考试建筑与房地产经济高级经济实务试卷与参考答案(2025年一、单项选择题（每题1分，共20分。每题只有一个正确答案，请将正确选项的字母填在括号内）1.在房地产投资分析中，若某项目净现值（NPV）为负，但内部收益率（IRR）高于基准收益率，则下列判断最合理的是（）A.项目可行，因IRR高于基准B.项目不可行，因NPV为负C.需重新测算现金流，可能存在多重IRRD.应直接采用IRR排序，忽略NPV答案：C2.某市拟采用“限房价、竞地价”方式出让住宅用地，此举对房地产开发企业的直接影响是（）A.降低土地获取成本B.提高项目销售净利率C.压缩项目盈利空间D.减少契税支出答案：C3.根据《建设工程工程量清单计价规范》，下列费用中应列入措施项目清单的是（）A.暂列金额B.安全文明施工费C.计日工D.总承包服务费答案：B4.在装配式建筑成本测算中，下列成本项属于“结构性增量成本”的是（）A.预制构件运输费B.现场吊装机械进出场费C.预制墙板与现浇节点处防水处理费D.预制构件生产模具摊销费答案：D5.某商业地产项目采用REITs退出，若其预测NOI为1.2亿元，资本化率为5%，则资产估值为（）A.24亿元B.60亿元C.12亿元D.30亿元答案：A6.根据《城市房地产开发经营管理条例》，商品房预售资金监管账户的开立主体是（）A.房地产开发企业B.商业银行C.房地产主管部门D.工程监理机构答案：A7.在工程总承包（EPC）模式下，业主对工程造价控制的关键阶段是（）A.施工图设计阶段B.初步设计概算阶段C.竣工结算阶段D.缺陷责任期阶段答案：B8.某项目采用目标成本法，目标成本为5000元/m²，若预计市场价格为5500元²，则成本压缩率为（）A.9.1%B.10%C.8.3%D.11.1%答案：A9.在房地产项目敏感性分析中，若售价下降5%导致IRR下降3个百分点，则售价的敏感系数为（）A.0.6B.1.5C.0.8D.1.0答案：B10.根据《绿色建筑评价标准》，下列指标中属于“节材与材料资源利用”评分项的是（）A.可再循环材料利用率B.年综合能耗降低率C.室内CO₂浓度控制D.地下空间利用率答案：A11.某施工合同采用价格指数调差公式，若钢材权重为0.3，基期指数为100，当期指数为110，则钢材价差调整幅度为（）A.3%B.10%C.30%D.33%答案：A12.在房地产项目资本结构决策中，若债务税盾效应大于财务困境成本，则企业应（）A.降低负债率B.提高负债率C.维持负债率不变D.发行优先股答案：B13.根据《建设工程质量保证金管理办法》，质量保证金预留比例不得高于工程价款结算总额的（）A.2%B.3%C.5%D.10%答案：B14.某市推出“共有产权住房”，政府与个人按4:6比例持有产权，若5年后个人一次性增购政府份额，则增购价格应按（）A.原购房价B.届时市场评估价C.届时市场评估价扣除折旧D.原购房价加同期贷款利息答案：B15.在BIM5D模型中，“5D”所指维度是（）A.时间B.安全C.成本D.质量答案：C16.某项目采用PPP模式，政府可行性缺口补助（VGF）的测算基数是（）A.项目全生命周期成本B.项目资本金C.合理收益率下的运营缺口D.建设期利息答案：C17.根据《房地产估价规范》，运用收益法评估时，资本化率应优先采用（）A.安全利率加风险调整值B.一年期LPRC.同类物业平均租金收益率D.国债收益率答案：A18.在建筑工程一切险中，下列损失属于保险责任范围的是（）A.设计错误引起的本身损失B.原材料缺陷引起的工艺不善损失C.火灾引起的在建工程损失D.机械自然磨损答案：C19.某项目采用“施工过程结算”，其结算周期原则上不超过（）A.30天B.60天C.90天D.120天答案：C20.在房地产投资信托基金（REITs）中，强制分红比例一般不低于（）A.30%B.50%C.90%D.100%答案：C二、多项选择题（每题2分，共20分。每题有两个或两个以上正确答案，多选、少选、错选均不得分）21.下列关于房地产“预售资金监管”的说法正确的有（）A.监管资金可用于支付项目开发贷本息B.监管资金可按工程节点申请拨付C.监管银行由开发商自行招标确定D.监管资金不计利息E.监管资金可用于支付总包进度款答案：B、E22.在装配式建筑成本测算中，下列费用属于“规模化摊销”的有（）A.预制构件模具费B.工厂土地摊销C.现场塔吊基础费D.预制构件蒸汽养护费E.工厂固定端模摊销答案：A、B、E23.根据《建设工程造价鉴定规范》，下列属于鉴定依据的有（）A.施工合同及补充协议B.经确认的工程量清单C.监理月报D.发包人单方出具的结算书E.现场签证答案：A、B、C、E24.在房地产项目并购中，下列属于“或有负债”的有（）A.已售房屋质量保修金B.未决诉讼赔偿C.土地增值税清算补税D.已披露的长期借款E.未披露的对外担保答案：B、C、E25.下列关于“基础设施REITs”试点要求的说法正确的有（）A.项目运营年限不低于3年B.现金流持续稳定C.收益权权属清晰D.原始权益人持股比例不低于20%E.募集资金可用于新项目开发答案：A、B、C、D26.在工程总承包（EPC）投标报价中，下列风险宜由承包人承担的有（）A.地质条件变化B.设计深度不足C.材料价格波动5%以内D.法律变化导致税费增加E.不可抗力答案：B、C27.下列关于“绿色建筑保险”的说法正确的有（）A.保障绿色建筑标识失效风险B.保费与绿色星级正相关C.可覆盖性能指标未达标修复费用D.属于财产险范畴E.投保人必须为业主答案：A、C、D28.在房地产项目现金流测算中，下列属于“融资性现金流入”的有（）A.开发贷提取B.预售回款C.股东借款D.项目公司发行债券E.政府专项补贴答案：A、C、D29.根据《城市更新办法》，下列属于“有机更新”原则的有（）A.微改造B.留改拆并举C.保护优先D.就地平衡E.大拆大建答案：A、B、C、D30.在房地产项目税务筹划中，下列做法符合“土地增值税临界点”策略的有（）A.适当提高开发成本归集精度B.分项目分期清算C.虚增利息支出D.合理确定售价使增值率不超过20%E.利用旧房转让核定征收答案：A、B、D三、案例分析题（共60分）【案例一】（20分）某房地产开发企业拟在一线城市核心地段开发甲级写字楼项目，土地面积10000m²，容积率6.0，土地出让金30亿元，已取得土地证，规划条件明确需配建5%的社区服务中心（无偿移交政府）。项目预计建设期3年，第4年开始出租，第13年整体出售。相关参数如下：1.建造成本：地上可租面积单方8000元（含装配式增量500元），地下配套面积单方5000元，地下面积按地上可租面积的30%计算。2.出租率：第4年65%，第5年80%，第6年及以后90%。3.租金：第1年180元/m²·月，每年递增3%。4.运营费用：含管理费、维修费、税金等，按有效毛租金收入的25%计。5.资本化率：期末出售按NOI/6.5%计算。6.融资方案：土地款30亿元已付清；建造成本70%为开发贷，年利率5%，按年计息，建设期只计不付，竣工后一次性还本付息。7.折现率：9%。问题：1.计算项目地上可租面积、地下面积及总建造成本。（4分）2.计算第4—6年及第13年NOI。（6分）3.计算开发贷本息合计。（3分）4.以开发商自有资金为口径，计算项目NPV（0时点）并判断可行性。（7分）答案：1.地上可租面积＝10000×6×(1－5%)＝57000m²；地下面积＝57000×30%＝17100m²；总建造成本＝57000×8000＋17100×5000＝456000000＋85500000＝541500000元≈5.415亿元。2.第4年：有效毛租金＝57000×180×12×65%×(1＋3%)^0＝80262000元；NOI＝80262000×(1－25%)＝60196500元≈0.602亿元。第5年：租金递增3%，出租率80%；有效毛租金＝57000×180×12×80%×1.03＝101736960元；NOI＝76302720元≈0.763亿元。第6年：出租率90%；有效毛租金＝57000×180×12×90%×1.03²＝116142636元；NOI＝87106977元≈0.871亿元。第13年：租金1.03^(13－1)＝1.4258；有效毛租金＝57000×180×12×90%×1.4258＝160698000元；NOI＝120523500元≈1.205亿元。3.开发贷本金＝5.415×70%＝3.7905亿元；建设期利息＝3.7905×[(1＋5%)³－1]＝3.7905×0.157625＝0.597亿元；本息合计＝3.7905＋0.597＝4.3875亿元。4.自有资金口径现金流：0时点：－30－(5.415－3.7905)＝－31.6245亿元；4时点：0.602；5时点：0.763；6—12时点：0.871×7＝6.097亿元；13时点：1.205＋1.205/6.5%＝1.205＋18.538＝19.743亿元；NPV＝－31.6245＋0.602/(1＋9%)^4＋0.763/(1＋9%)^5＋∑(0.871/(1＋9%)^t,t=6~12)＋19.743/(1＋9%)^13计算得NPV≈－31.6245＋0.602×0.7084＋0.763×0.6499＋0.871×4.486×0.6499＋19.743×0.3262≈－31.6245＋0.426＋0.496＋2.540＋6.441＝－21.7215亿元＜0，项目不可行。【案例二】（15分）某旧改项目位于二线城市核心区，现状为工业厂房，土地面积20000m²，规划调整为商住混合用地，容积率3.5，需无偿移交20%的保障性租赁住房。土地取得方式为协议出让，补缴土地出让金8亿元。拆迁成本5亿元，已现金支付。市场调研显示：1.住宅可售面积单方售价3万元，商业可售面积单方售价5万元；2.住宅建安成本4000元/m²，商业6000元/m²；3.销售税金为销售额的6.5%，土地增值税按销售额2%预征，清算后实际税负5%；4.开发商要求自有资金IRR≥15%。问题：1.计算项目可售住宅、商业面积。（3分）2.计算销售总收入、总开发成本（含土地、拆迁、建安、税金）。（5分）3.若项目2年开发、1年销售完毕，销售均匀发生，求自有资金IRR并判断是否满足要求。（7分）答案：1.地上总计容面积＝20000×3.5＝70000m²；保障性租赁住房＝70000×20%＝14000m²；可售面积＝70000－14000＝56000m²；假设住宅:商业＝8:2，则住宅可售＝44800m²，商业可售＝11200m²。2.销售收入＝44800×3＋11200×5＝134400＋56000＝190400万元；总开发成本：土地＋拆迁＝80000＋50000＝130000万元；建安＝44800×4000＋11200×6000＝179200000＋67200000＝246400000元≈24640万元；税金＝190400×(6.5%＋5%)＝21896万元；总成本＝130000＋24640＋21896＝176536万元；利润总额＝190400－176536＝13864万元。3.自有资金＝土地拆迁130000万元＋建安24640×(P/A,15%,2)＝130000＋24640×1.6257≈170000万元；销售现金流：第2.5年始均匀流入，第3年末完成，现值＝190400×(P/A,15%,1)×(P/F,15%,2)＝190400×0.8696×0.7561≈125000万元；自有资金NPV＝－170000＋125000＝－45000万元＜0，IRR＜15%，不满足。【案例三】（13分）某施工企业中标一EPC市政道路项目，合同价20亿元，工期2年，付款节点：开工预付款10%，按月进度支付80%（扣回预付款），竣工结算支付10%。合同约定：1.材料调差：钢材、水泥、沥青权重分别为30%、20%、15，基期指数均为100；2.调差公式：ΔP＝P0×(权重×(当期指数/基期指数－1))，仅调涨幅≥5%部分；3.第13个月当期指数：钢材115、水泥105、沥青110；4.企业拟通过发行3年期中期票据融资5亿元，票面利率4.5%，一次性付息到期还本，筹资费率1%。问题：1.计算第13个月可调整价差金额。（5分）2.计算中期票据资金成本（税后，所得税率25%）。（3分）3.若企业拟对材料调差部分购买“价格指数保险”，保费率0.3%，计算保费并说明是否划算。（5分）答案：1.钢材涨幅15%＞5%，可调10%；水泥5%≤5%，不调；沥青10%＞5%，可调5%；可调权重：钢材30%，沥青15%；ΔP＝20亿×(30%×10%＋15%×5%)＝20×(3%＋0.75%)＝0.75亿元。2.资金成本＝[4.5%×(1－25%)]/(1－1%)＝3.375%/0.99≈3.409%。3.保费＝0.75×0.3%＝0.00225亿元＝22.5万元