住宅日常保养制度规范

PAGE住宅日常保养制度规范一、总则（一）目的本制度旨在规范住宅日常保养工作，确保住宅设施设备的正常运行，延长使用寿命，为住户提供安全、舒适、整洁的居住环境，同时保障公司/组织在物业管理方面的服务质量和经济效益。（二）适用范围本制度适用于公司/组织所管理的各类住宅物业，包括但不限于住宅小区、公寓楼等。（三）基本原则1.预防性原则通过定期巡检、维护和保养，提前发现潜在问题，采取有效措施加以预防，避免问题扩大化，减少维修成本和对住户生活的影响。2.标准化原则制定统一的保养标准和操作流程，确保保养工作的质量和效果具有一致性和可衡量性，便于管理和监督。3.及时性原则对发现的问题及时响应，尽快安排维修和保养工作，确保设施设备在最短时间内恢复正常运行，满足住户需求。4.责任明确原则明确各部门、各岗位在住宅日常保养工作中的职责，做到责任到人，避免出现推诿扯皮现象。二、保养职责分工（一）物业管理部门1.负责制定住宅日常保养计划，并组织实施。2.协调各专业维修人员进行保养工作，监督工作质量和进度。3.建立住宅设施设备档案，记录保养情况和维修历史。4.定期对住户进行回访，收集意见和建议，不断改进保养工作。（二）工程维修部门1.按照保养计划和标准，负责对住宅的各类设施设备进行维修、保养和更换。2.对设施设备的故障进行及时抢修，确保正常运行。3.协助物业管理部门进行设施设备的更新改造方案制定和实施。4.负责维修工具和设备的保管、维护和更新。（三）客服部门1.受理住户关于住宅设施设备问题的报修和咨询，及时记录并传达给物业管理部门和工程维修部门。2.跟踪维修进度，及时向住户反馈维修情况，直至问题解决。3.收集住户对保养工作的满意度评价，将相关信息反馈给物业管理部门。（四）其他部门根据各自职责范围，配合做好住宅日常保养工作。例如，保洁部门负责公共区域的清洁卫生，保障设施设备表面清洁，避免因污垢影响设备正常运行和使用寿命；安全管理部门负责检查消防设施设备的完好性，确保消防安全等。三、保养内容及标准（一）房屋本体1.屋面定期检查屋面防水层，查看有无渗漏现象。如有轻微渗漏，及时进行修补；如渗漏严重，需重新做防水层。检查屋面排水系统，确保排水畅通，无积水。每年至少清理排水口和雨水管一次，防止杂物堵塞。检查屋面隔热层，如有损坏，及时修复或更换，保证隔热效果。2.外墙定期检查外墙瓷砖、涂料等装饰层，有无脱落、空鼓、开裂等情况。发现问题及时修补或更换。根据墙面污染情况，定期进行清洗，保持外墙整洁美观。3.楼道检查楼道墙面、地面、天花板，有无破损、污渍。及时修补破损部位，定期进行清洁。检查楼道门窗，确保关闭正常，玻璃无破损，五金配件完好。如有损坏，及时维修或更换。检查楼道照明设施，保证灯具完好，照明正常。每月至少检查一次，及时更换损坏的灯泡。4.室内定期对室内墙面、地面、天花板进行检查，发现问题及时处理。检查门窗密封性能，如有损坏，及时维修。确保室内保温、隔音效果良好。检查室内给排水管道，有无渗漏、堵塞现象。定期进行通水试验，发现问题及时维修。（二）电气系统1.配电箱每月检查配电箱内的开关、插座、漏电保护器等电器元件，确保动作灵敏可靠，无过热、烧焦等异常现象。检查配电箱内的线路连接，有无松动、老化等情况，如有问题及时处理。2.照明系统定期检查公共区域和住户室内的照明灯具，及时更换损坏的灯泡。每季度对路灯、楼道灯等进行全面检查，确保照明正常。3.插座及开关每月检查住户室内插座和开关的使用情况，发现接触不良、损坏等问题及时维修或更换。对公共区域的插座和开关进行定期检查，保证正常使用。（三）给排水系统1.水箱定期检查水箱的水位控制装置、进水阀、出水阀等，确保正常运行，无渗漏现象。每半年对水箱进行清洗消毒一次，保证水质卫生。2.管道定期检查室内外给排水管道，有无渗漏、堵塞现象。发现渗漏及时维修，堵塞时进行疏通。对排水管道进行定期维护，防止因杂物堆积导致排水不畅。3.水龙头及洁具检查住户室内水龙头、马桶、淋浴喷头等洁具的使用情况，发现漏水、堵塞等问题及时维修或更换。定期对公共区域的洁具进行检查和维护，保证正常使用。（四）消防系统1.消防设施设备每日检查消防栓、灭火器、喷淋头、烟感探测器、温感探测器等消防设施设备，确保完好有效，无损坏、遮挡现象。每月对消防设施设备进行一次全面检查，记录检查情况。定期对消防设施设备进行维护保养，确保其性能符合相关标准要求。2.消防通道保持消防通道畅通无阻，严禁堆放杂物。定期检查消防通道的标识、应急照明等设施，确保正常运行。（五）电梯系统1.电梯运行每日对电梯进行运行检查，包括电梯的启动、运行、停止等情况，确保运行平稳，无异常振动和声响。检查电梯的轿厢照明、通风、报警装置等，保证正常使用。2.电梯维护保养按照电梯维护保养合同，定期由专业的电梯维保单位进行维护保养，确保电梯的安全性能。物业管理部门配合电梯维保单位做好维护保养工作，监督维保质量。3.电梯安全管理建立电梯安全管理制度，明确电梯管理人员的职责。对电梯操作人员进行培训，确保其持证上岗，严格按照操作规程操作电梯。四、保养计划制定与实施（一）保养计划制定1.根据住宅设施设备的使用年限、运行状况、维护保养要求等因素，制定年度保养计划。年度保养计划应涵盖房屋本体、电气系统、给排水系统、消防系统、电梯系统等各个方面。2.季度保养计划在年度保养计划的基础上，结合实际情况进行细化和分解，明确每个季度的保养工作重点和具体内容。3.月度保养计划根据季度保养计划进一步细化，将保养工作具体分配到每个月的各个周，明确每周的保养任务和责任人。（二）保养计划实施1.物业管理部门按照保养计划，提前通知相关部门和人员做好准备工作。2.工程维修人员根据保养计划和标准，按时、按质完成保养工作。在保养过程中，如发现超出计划范围的问题，应及时报告上级领导，并根据批示进行处理。3.客服部门负责对保养工作进行跟踪和监督，及时向住户反馈保养进度和结果，收集住户的意见和建议。4.每次保养工作完成后，相关人员应做好记录，包括保养时间、内容、发现的问题及处理情况等，并存入设施设备档案。五、保养质量监督与考核（一）监督机制1.物业管理部门成立保养质量监督小组，定期对保养工作进行检查和评估。2.监督小组通过现场查看、查阅记录、住户反馈等方式，对保养工作的质量和进度进行全面监督。3.对于发现的保养质量问题，及时下达整改通知，要求责任部门限期整改，并跟踪整改情况，直至问题解决。（二）考核办法1.建立保养工作考核制度，对各部门和人员的保养工作进行量化考核。考核指标包括保养计划完成率、保养质量合格率、住户满意度等。2.根据考核结果，对表现优秀的部门和个人进行表彰和奖励；对未达到考核要求的部门和个人进行批评教育，并责令其限期改进。连续多次未达标的，将进行相应的处罚。3.考核结果与部门和个人的绩效挂钩，作为绩效奖金发放、岗位晋升等的重要依据。六、维修资金管理与使用（一）维修资金的筹集1.根据相关法律法规和物业服务合同约定，按照一定的标准向住户筹集住宅专项维修资金。2.维修资金的筹集应明确告知住户用途、标准和使用流程，确保住户的知情权和监督权。（二）维修资金的管理1.设立专门的维修资金账户，对维修资金进行专户存储，专款专用。2.建立维修资金管理制度，明确资金的缴存、使用、核算、监督等环节的操作流程和要求。3.定期向住户公布维修资金的收支情况，接受住户的监督。（三）维修资金的使用1.当住宅设施设备需要进行维修、更新改造等费用支出时，按照规定程序申请使用维修资金。2.申请使用维修资金时，应提交详细的维修方案、费用预算、相关证明材料等，经业主委员会或相关规定程序审核通过后，方可使用。3.维修资金的使用应严格按照预算执行，确保资金使用的合理性和透明度。维修工作完成后，应进行费用结算，并将结算情况向住户公布。七、应急处理预案（一）制定目的为有效应对住宅设施设备突发故障、自然灾害等紧急情况，保障住户生命财产安全，减少损失，特制定本应急处理预案。（二）适用范围本预案适用于公司/组织所管理住宅内发生的各类紧急情况，包括但不限于电气火灾、给排水管道爆裂、电梯困人等。（三）应急组织机构及职责1.成立应急指挥中心，由公司/组织主要领导担任总指挥，物业管理部门、工程维修部门、客服部门等相关部门负责人为成员。应急指挥中心负责全面指挥和协调应急处理工作。2.明确各成员在应急处理中的职责，确保应急工作有序开展。例如，工程维修部门负责组织抢修，客服部门负责通知住户、安抚情绪等。（四）应急响应程序1.当发生紧急情况时，现场人员应立即报告物业管理部门或客服部门，客服部门接到报告后应立即通知应急指挥中心。2.应急指挥中心接到报告后，应迅速启动应急预案，组织相关人员赶赴现场进行应急处理。3.在应急处理过程中，应及时向上级主管部门和相关政府部门报告情况，寻求支持和援助。（五）应急处理措施1.根据不同的紧急情况，制定相应的具体处理措施。例如，对于电气火灾，应立即切断电源，组织灭火，并疏散人员；对于电梯困人，应通过对讲机安抚被困人员，通知电梯维保单位尽快解救等。2.在应急