2026中国REITS指数之不动产资本化率调研报告（第六期）

之不动产资本化率调研报告2026年1月出版方：戴德梁行中联基金瑞思不动产金融研究院CUSHMAN&WAKEFIELD中联基金 22025年中国内地不动产大宗交易市场概览2 4新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析 5不动产资本化率调研成果14 2中国REITs指数之不动产资本化率调研报告不动产投资信托基金（REITs）是不动产投融资体系中的重要金融REITs试点产品自2021年正式发行，截至2025年12月底，沪深交易所上市的保障性租赁住房、消费基础设施、数据中心以及交通、能源、环保等多个行业，累计发行规模达到2,100亿元人民币。中国内地公募REITs的市场表现和资产定2025年，公募REITs市场扩容增类、稳步发展，市场价格机制的引导对激发不动产投资市场活力、提升投资效率起到了积极作用，多层次的不动产金融市场正在逐渐完善成熟。机构间REITs市场在这一年实现了跨越式的发展，产品申报单不动产投资市场正依托各类机构的广泛参与、多层次REITs产品的高效赋能，充分实现行业交流与机会挖掘，在价值重塑的过程中焕发生机与活力。在此背景下，戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院，联合发起了“中国REITs指数之不动产资本化率调查研究”，并得到了北大光华张峥教授研究团队自2019年至2024年，我们连续发布了五期《中国REITs指数之不动产资本化率调研报告》，受到了国内不动产投资行业、REITs市场监管机构和参与机构的广泛关注和认可。在公募REITs市场稳步迈入第五年之际，戴德梁行、中联基金和瑞思不动产金融研究院联合发布2025年度不动产资本化率调查研究结果，旨最后，诚挚感谢参与中国REITs指数之不动产资本化率调研的112家机构及行业专家，期待与各位保持长期合作，共同推动中国不动产金融行业的研究、交流、中国REITs指数之不动产资本化率调研报告122025年中国内地不动产大宗交易市场概览2025年前三季度北上广深成交总额和成交单数分别为640亿元及105单，成交额仅为去年全年的42%，成交单数则为去年全年水平的48%左右。市场交易情绪仍旧处于谨慎观望状态，尤其是外资目前信心欠佳，市场以内资为绝对主导；机构投资者仍以险资为主，同时出现“捡漏”法拍资产或外资基金急切退出项目的内资基金或私人投资者；自用及化债占使得投资者在大宗交易上的决策更加谨慎。同时，房地产市场调控政策的持续作用，也对商业地产等大宗交易标的的活跃度产生了抑制。因此，无论是城市间的交易规模变化，还是资金来源方面的占比调整，都反映出整个大中华区的大宗交易从买家类型上看，内资机构在全国商业地产投资市场的主导地资额占总投资的71%，这一比例在2025年前三季度突破至96%的历史峰值，几乎包揽市场主流交易，成为支撑行业流2025年前三季度中国内地不动产大宗交易市场-买家类型（按交易额）3,50035%3,0002,5002,0001,5001,000500028%28%23%24%25%24%4%2018201920202021202220232024Q1-Q3202530%25%20%0%2中国REITs指数之不动产资本化率调研报告中国REITs指数之不动产资本化率调研报告3外资基金早期在内地投资的基金多面临到期，项目寻求退出。核心原因在于内外因的双重压力：一方面，2022-2023年美元加息周期下利率攀升，外资机构融资成本显著抬升，尽管2025年下半年启动降息，但当前外资付息压力仍然较重；甚至低于融资利率，叠加美元基金LP（有限合伙人）到期退出的刚性需求，最终迫使外资选择“割肉离场式和布局上都有了明显调整。从交易模式来看，随着公募REITs的快速扩容，带动私募交易的快速发展。险资在交易结构上突破传统直接收购模式，更多的选择”基金收购+专业运营+REITs退出”的交易模式，既降低直接持有资产的运营管理压力，又提升资金周转效率与流动性。从实际交易情况来看，近几年聚焦商业地产、物流地产等具备稳定现金流的核心赛道，落地多个标志性资产包大宗交易，标的覆盖多能级城市与成熟运营项目。例如2025年，阳光人寿通过私募基金参与联合收购，拿下48座万达广场资产包，标的覆盖北京、广州等一二线城市及榆林、泉州等三四线城市核心商圈，资产具备成熟的运营基础与现金流支撑；2024年四季度，中邮保险参与的“京东-鼎晖物流资产包”交易，以50亿元收购长三角、大湾区约100万平方米仓储资产。地方国有企业背景的买家占比有所提升，主要为配合其主业在一线城2024年上海天主教青年会14.9亿元收购上海美呈大厦，2025年初，国家开放大学斥资近30亿购买首程国际中心A座资产。延续2024年趋势，2025年前三季度法拍市场仍为买家，尤其是自用型买家的“抄底”渠道。分地区看，上海依然是内地大宗交易的最主要的城市。2025年前三季度，上海市成交总额为316亿元，北京为101亿2025年前三季度中国内地不动产大宗交易市场-城市（按交易额）3,5003,0002,5002,0001,5001,000500020172018201920202021202220232024Q1-Q32025按物业类型看，2022-2024年写字楼或商务园区为大宗交易的主力，占总体大宗交易在40%以上，是机构投资者配置核心资产的首要选择。2025年前三季度，受到办公市场低迷的影响，写字楼及商务园区交易占比大幅下降。与之对比，工业物流在同期表现出较强的市场韧性，大宗交易占比较为稳定，除2023年略有下降外，占比一般维持在20%。零售及综合体的占比有所上升，2025年前三季度，零售和综合体占比分别为10%及15%。2025年前三季度中国内地不动产大宗交易市场-物业类型（按交易额）20222024 20232023Q1-Q32025Q1-Q32025公寓/4中国REITs指数之不动产资本化率调研报告中国REITs指数之不动产资本化率调研报告52025年上半年中国内地一线城市大宗交易市场分析北京：自用型买家崛起，机构买家青睐数据中2025上半年，北京大宗物业市场投资共录得15宗交易。小规模交易占主流，5亿以下成交宗数占总成交宗数的比例为60%。总交易金额为人民币96.3亿元，同比下降5从物业类型来看，写字楼成交占比仍领先其他资产类型。成交额为26.54亿元，占上半年总成交额的27.6%。除此之外，上半年机构投资人对大型商业购物中心、租赁住房以及数据中心也展现出浓厚的投资兴趣，成交额分别占总成交额的成交额占总成交额的比例较2024年全年上升近3.1个百分点达39.6%。从买家类型上看，内资买家依旧是市场交易主流，成交额为78.81亿元，约占上半年总成交额的81.8%。除此之外，非机构类买家依旧表现活跃，成交宗数占上半年总成交宗数的一半以上，成此外，自用型买家成为北京商业不动产法拍市场的跨界企业新力量，同时抄底投资型买家聚焦高折价核心资产。医药、科技等非地产行业企业成为核心区商业标的重要买家，其购置目的多为自用办公或战略布局。典型如扬子江药业集团通过全资孙公司以22.54亿元收购世茂大厦。这类买家资金实力雄厚，更关注物业区位、建筑品质等长期价值，对短期租金回报展望未来，从买家类型上看，内资买家主导地位不变；自用买家成为市场去化关键；随着资产价格的下降，买家来源跳出传统行业，新型投资买家提振市场信心；险资买家继续热衷长租公寓赛道。从物业类型上看，写字楼成交仍为交易主流；同时，能源行业大鳄出于稳定现金流、资产传承等原因将继续抢购五星、超五星级酒店；随着人工智能技术的发展，算力需求的激增，数据中心投资机会得到关注。最后，随着资金成本和写字楼市场承租压力的加大，一些外资基金持有的办公2025年上半年成交总额和成交单数分别为158亿元及37单，成交总额同比去年上半年下降57%，投资者展现出了更为谨慎的投资态度。办公/研发办公业态仍居首位，成交总额48.9亿，占成交总额的31%，与去年同期相比呈下降趋势。资产类别来看，2025年上半年按成交金额比重排名前三位的物业依次是：办公/研发办公（31%公寓/住宅（26.5%）和零售（17.6%）。公寓/住宅板块持续受到机构及私人投资者的追捧，跃居第二，主要由于公募REITs市场的持续热度推动了一季度录得两宗保障性租赁住房成交，合计32亿元。商业项目共录得11宗，典型交易为城隍庙广场以12.09亿元6中国REITs指数之不动产资本化率调研报告买家类别来看，内外资成交额差距进一步扩大，内资占尽大宗交易市场全数份额。内资中非机构客户成交额占比62%，二季度非机构买家主要成交为：西子联合体收购静徕坊，乐鑫科技收购御北路235弄3号研发楼，以及自用企业收购BFC三个楼面。机构投资人成交额占比38%，追求性价比高的压力资产，或商业、公寓等适合长期持有的稳定资产，上半年主以及现金充沛的高科技企业布局核心产业区，如乐鑫科技购买张江御桥研发物业等。此外，法拍占成交宗数的30%、成交杠杆，前期盈利良好的实力企业将持续将上海作为首选资产配置地。长租公寓、保障性租赁住房、商场等公募REITs底层2025年上半年，深圳大宗物业交易市场活跃度较上年有所提升，单笔超过亿元的交易录得118.5亿元，较上年同期增长109.8%。上半年共录得23笔大宗交易，平均每笔交易金额为5.2亿元，如扣除其中一单金额超过60亿元的交易影响，其余22宗交易平均每笔仅2.38亿元，小体量、低总价的交易主导深圳市场。上半年交易全部来自内资买家，其中以投资为目的交易共录得13笔共计24.5亿元，平均每笔交易1.88亿元，而自用型交易平均每笔3.1亿元。当前市场投资决策谨慎，对比之下投资型交易对回报提出更高要求，资产估值及风险偏好也更趋保守；反观以实业类企业及私人投资者为代表的自用型买家，在当前资产价格下行的窗口期抄底入市，表现更为活跃。另外，法拍房上半年成交金额较上年同期增加从资产类别来看，兴业银行以66亿元收购深圳湾超级总部基地B塔的底商及中高区写字楼部分，令综合体类资产交易额续走低，机构型投资人普遍谨慎。而伴随当前资产价格的一路走低，自用型买家结合自身发展需要，择机收购成熟区域写另一方面，有稳定租约且位于商业氛围相对成熟片区的底商类资产，更易实现较高的投资回报率，吸引很多投资人关注的同时交易也相对活跃。而大体量的集中型购物中心则更多吸引机构型投资人，旨在依托消费类REITs产品实现工业类交易金额占比较高达到18.6%，主要通过法拍渠道且多数以万元以内的单价成交，主要由非传统投资机构及个人抄短期来看，购物中心、社区底商等商业类资产放盘量将有所增加，伴随房企资金压力，部分集中商业及办公类资产价格仍有下行可能。机构型投资人也将持续出售手中资产，特别是物流及产业用房等。考虑到近年这类资产供应量较大，租赁市场持续承压，业主或将折价加速去化，同时以内资的险资为代表的长线资金也将持续收购这类有明确退出路径且回报明确2025年上半年，广州大宗物业投资市场共录得7宗交易，成交宗数与去年同期持平；总成交额为32.5亿元，同比下降41.8%，交易规模呈现明显收缩趋势。在资产价格承压的环境中，小规模交易成为市场主流，年内4宗交易单笔成交金额低于5亿元，其余3宗亦未突破10亿元门槛。资产类型方面，写字楼、工业和商业资产构成市场成交的主要支撑，其成交金额占比分别为45.8%、39.7%和14.5%。从买家结构来看，上半年所有交易均由境内投资者完成。其中，投资型交易共完成3宗，交易总额占比20.3%，交易标的均为总价在1-3亿元的项目。资产价格调整周期中，更具增值潜力的优质资产持续受到关注。同时，有自用需求的内资企业此外，国有企业在产业资产配置中持续表现活跃，上半年3宗工业物业成交均由国有企业主导。其中，2宗通过司法拍卖完成交易，标的物涵盖番禺区某包装厂、黄埔区某工业用地使用权及上盖物业。司法拍卖等不良资产处置渠道的关注度持从区域分布来看，上半年，广州大宗物业投资市场成交标的覆盖天河、海珠、黄埔、番禺等多个区域。值得注意的是，琶2025年二季度，广州甲级写字楼市场及优质购物中心平均租金仍处于下行区间。在当前租赁市场偏弱的背景下，核心区域优质资产的价值属性将更为突出，具备价值修复潜力的高性价比资产亦将持续受到市场关注。短期来看，租赁需求和价中国REITs指数之不动产资本化率调研报告78中国REITs指数之不动产资本化率调研报告亿元，占比54%。4随着公募REITs从试点阶段迈入常态化发行阶段，2024年行业审批效率与发行节奏显著提升，全年共成功发行29单公募REITs，发行数量创下过去四年以来的峰值。步入2025年，中国内地C-REITs市场在产品数量维度已实现对日本J-REITs市场的超越，行业规模与影响力持续扩容。从产品类型分化来看，产权型REITs凭借底层资产标准化程度较高、原始权益人搭建资产运营平台的动力较强等核心优势，展现出强劲的发行活力。2024年全年，产权型REITs共发行19单，发行规模达372亿元；2025年，产权型REITs持续保持发行热度，累计发行18单，发行规模374亿元。无论是发行数量还是发行规模，产权型REITs均大幅领先于经营权型REITs，成为当前公募REITs市场发行的核心主力。85655622322202120222023产权型经营权型中国REITs指数之不动产资本化率调研报告92025年，中国内地公募REITs通过发行及扩募方式新增底层不动产资产21单，对应36个项目。底层资产估值均采用收益法测算，资产层面的资本化率以招股书披露的预测期首年运营净收益（NOI）与资产估值的比值计算得出。从统计结果来看，不同资产类型的估值资本化率呈现显著分化，这一差异本质上反映了各类资产的投资风险特征与运营属性。即便在同一城市层级内，资本化率仍受项目地理位置、空间硬件条件、运营效率及土地使用年限等多重宏观经济环境变动下，不同业态的抗周期表现存在差异，进而传导至资本化率调整。2025年宏观经济受冲击背景下，产业园区、仓储物流类资产运营承压，新上市及获批项目的估值资本化率呈现抬升趋势：产业园区REITs中，上海地区底层资产资本化率约为5.4%，沈阳地区则达6.3%，较同城市层级早期上市项目明显上升，凸显了监管层对产业园类资产估值的压实导向。仓储物流领域，大湾区与华东地区为大宗交易核心活跃区域，2025年新上市的昆山富莱德物流项目资本化率5.7%，广州、东莞安博物流资产包估值资本化率5.6%，均较往年物流仓储大宗交易资本化率显著上行。尽管当前物流市场经营压力加大、大宗交易流动性下降，但公募REITs提供消费基础设施资产的估值资本化率受四大核心因素影响：一是消费资产类型，二是城市及商圈能级，三是土地剩余使用年限，四是未来收益增长率预期。其中，土地剩余使用年限对估值的影响尤为显著。当前消费REITs底层资产上市时的剩余土地年限普遍介于19-32年之间，投资者会一定程度上考量短剩余年限带来的流动性差异，进而要求更高的风险溢价。这一现象给市场带来挑战：随着消费基础设施REITs市场扩容，土地剩余年限对估值的约束效应日益凸显，已传导至Pre-REITs市场，引发投资者对剩余年限不足20年项目的交易流动性的担忧，因此相关部门加快研究并出台土地续期配套政策的需求日益迫切。资产运营的复杂性同样影响投资者的回报率要求。以消费基础设施领域的宁波杉井奥特莱斯项目为例，其资本化率为7.0%，显著高于同类城市购物中心项目水平，核心原因在于奥特莱斯业态以与商户销售额挂钩的联营收入为主要盈利来源，收入波动性较强且对运营能力要求更高，投资者因此要求更高的风险补偿。保障性租赁住房领域，投资者普遍认可其运营稳定性及抗宏观经济周期风险的能力，因此该类资产的资本化率在各业态中处于低位，区间为4.6%-4.8%。数据中心是2025年公募REITs市场新增的全新业态。凭借长期稳定的租约结构、持续增长的租赁需求及租户较强的付租能力，该类型资产成为2025年投资者青睐的标的。不过，过往成熟数据中心资产的大宗交易案例较少，导致市场定价缺乏充分参考。随着数据中心REITs上市，险资等机构投资者纷纷布局该赛道，预计将显著提升数据中心领域的交易流动性，进一步支撑行业定价体系的完善。10中国REITs指数之不动产资本化率调研报告2025年上市产权型公募REITs底层资产资本化率REIT名称5.8%-7.0%REIT名称5.6%-6.8%汇添富九州通REIT中国REITs指数之不动产资本化率调研报告11REIT名称5.4%-9.2%创金合信首农产业园REIT创金合信首农产业园REIT资产估值资本化率为9.2%，主要由于项目剩余土地年限约16年。REIT名称汇添富上海地产REIT4.5%-4.8%REIT名称EBITDA倍数约以上公募REITs底层资产的估值情况，对一级不动产交易市场的定价提供了REITs在不动产大宗交易市场中发挥着价格发现和长期价值引导的双重作用。随着中国内地公募REITs市场的快速扩张，我们期望通过对不动产大宗交易最新市场状况的研究分析，揭示REITs底层资产的定价规律。这将为国内公募REITs市场及整个基础设施和不动产行业的长期健康发展提供有力的参考和借鉴。12中国REITs指数之不动产资本化率调研报告44新加坡、中国香港REITs在内地大宗交易案例分析新加坡与中国香港REITs在内地的大宗资产交易活跃周期集中于2019-2021年，期间年均交易宗数超20笔；2022年交易宗数骤降至8宗，市场热度显著回落。近两年来，两地REITs在内地的大宗交易以资产出售为主，鲜有新增收购动作，收并购市场整体呈冷淡态势。2024年下半年至2025年三季度，公开可查的交易仅三笔：新加坡华联房产信托（OUE-REIT）出售上海力宝广场、丰树物流信托剥离西安物流园区、凯德中国信托（CLCT）跨境整合长沙购物中心资产至境内公募REITs平台，其余时2024年12月，新加坡华联房产信托（OUE-REIT）发布收购方为内资企业北京首创置业。此次物业交易对价为16.8亿元，成交单价约为2.9万元/平方米。OUE-REIT方面表示，鉴于项目土地使用年限逐年缩减、建筑标准相对陈旧，已对资产估值及市场竞争力产生影响，此次出售旨在优化投资组合结构，增强收益弹性。根据公告，本次交易物业的净收益率为5.70%1。2024年11月，丰树物流信托出售了丰树物流仓储（西安）有限公司的100%股权，而该公司持有丰树（西安）物流园的全部资产。此次交易对价约7,050万元人民币，略高于该物业此前7,000万元的估值。这座西安物流园区包含一座单层仓库、一座四层办公楼和一座两层仓库，净可出租面积22,876平方米，截至交易时建筑年限已接近20年。丰树方面表示，此次出售目的是剥离不再符合其战略规划的资产，进而优化自身投资组合，提升财务灵活性，以便集中资金投向具有更高增长潜力的高规格现代物流设施。新加坡交易所上市的凯德中国信托（CLCT）聚焦中国内地资产布局，2025年将旗下长沙凯德广场・雨花亭资产剥离，与广州凯德广场・云尚共同纳入华夏凯德商业REIT，并于9月29日在上海证券交易所上市。该操作虽非传统意义上的资产出售，但实现了新加坡REITs所持内地资产向境内公募REITs的跨境整合，且CLCT以战略投资者身份参与该REIT，成为中新REITs市场联动的标杆案例。回溯资产数据：该物业2019年收购价7.46亿Yield）为6.2%。2025年，该物业交易在中国内地公募REITs上市估值为7.69亿元，比资产剩余土地年限缩短到19年，资产净收益率为7.26%2。1根据OUE-REIT公告，净收益率5.70%由2023年NPI除以成交价格得出。22025年长沙凯德广场·雨花亭资产净收益率=2025年扣除资本性支出前运营净收益/资产估值，并做年化计算，与2019年净收益率中国REITs指数之不动产资本化率调研报告13在海外利率高企、中美关系复杂的宏观背景下，海外RE-ITs平台纳入新增资产的难度显著增加，推动发行人探索招商局集团已在中港两地构建三大REITs平台：2019年香港联交所上市的招商局商业房托基金（聚焦商办领域）、2021年深交所上市的博时招商蛇口产园REIT（聚焦产业园）、2024年深交所上市的招商蛇口租赁住房REIT（聚焦租赁住房）。截至2025年11月末，三支REITs的分派收益率分别达8.6%、4.1%及3.3%，反映出两地市场融资成本差异显著，境内REITs市场对发行人的吸引力持顺丰于2022年在香港联交所上市顺丰REIT，2024年在深交所推出南方顺丰物流REIT。截至2025年11月末，两支REIT的分派收益率分别为9.2%及3.9%，同是物流资产在境内公募REITs平台的融资成本显著低于香港REITs平台，印证了境内市场的资金成本优势。多平台建设给发行人提供了更多的选择机会，可以根据市场的利率水平、区域市场的营商环境、不同市场投资人需求、不同项目的退出条件等为其匹配更为合适的发行场所，有利于发行人获取更为优惠的资金成本，灵活搭配其资产组合并建立战略性的企业资本运作路径。值得注意的是，2024年消费公募REIT赛道放开后，原香港上市商业地首创钜大在2024年8月于上交所发行了华夏首创奥莱REIT。2025年初，首创钜大（01329.HK）宣布在联交所退市，作为华夏首创奥莱REIT的运营管理统筹机构，退市后的首创钜大能够更专注于奥特莱斯项目的长期运后续有望将更多优质资产注入REITs或通过REITs平台持续盘活资产。此外，2024年9月华夏大悦城商业REIT在深交所上市，2025年7月，作为该REIT发行人的大悦城控股旗下大悦城地产（00207.HK）发布公告，提出以协议安排方式回购股份并申请撤销其港股上市地位。随着中国内地公募REITs市场的成熟完善，叠加境内利率水平持续下行的趋势，境内发行人的资本运作逻辑正在发生深刻转变：境内公募REITs凭借更低的融资成本、更广阔的投资者基础及更灵活的资产证券化路径，逐渐替代港股上市平台的部分融资功能与战略价值，聚焦核心资产运营与轻资产转型。而新加坡、中国香港两地REITs在内地的布局也将从传统收并购转向与境内REITs平台的跨境资产整合，行业资本运作将更趋多元化、精细化。5不动产资本化率调研成果第六期中国REITs指数之不动产资本化率调研以问卷的形过分析受访者对于不同城市各类资产在大宗交易市场中的专业判断，为建设中国REITs资产定价体系提供合理的基准指数。本期调研于2025年第四季度完成，期间收到了比约20%、22%及16%，内外资占比约4:1；从对投资期6-9年、9年以上的受访机构分别占到8%、48%、18%及26%。调查、投资偏好调查、资本化率调查和公募REITs预期投投资回报率调查主要了解受访者认可的不同公募REITs产考虑到不动产大宗交易市场中买卖双方对于资产价格的不商务园区主要指产业办公园区，用于满足产业租户甲级写字楼资本化率时细分至核心商圈与非核心商圈两个酒店、长租公寓/服务式公寓以北京、上海、深圳、广环沪区域、大湾区（不含广深）、成渝区域、华中区域共六个维度开展调研。鉴于市场交易中买卖双方普遍以EV/EBITDA倍数作为定价参考依据，本次调研问卷中，数据中心板块的定价指标采用EV/EBITDA倍数。资本化率资本化率运营净收益NOICapRate=14中国REITs指数之不动产资本化率调研报告从城市维度来看，北京、上海各类资产受投资人关注的比例最高，体现了市场对北、上两座城市的投资偏好；其次为深圳与广州，再其次为主要二线城市。在当前宏观经济环境下，二线城市经济展现出较强韧性，其中新一线城市的零售业态投随着一线城市不动产市场存量竞争加剧、核心区域拿地及运营成本持续攀升，其投资边际收益逐步递减；在此背景下，非一线城市凭借经济增长动能释放、产业升级提速、投资收益率相对较高的综合优势，正从传统的“投资备选区域”转变为投资者的新布局重心。杭州、成都、苏州、大湾区（广、深除外）及南京等城市因其独特的经济优势和产业发展潜力，成为非一线城市中最受关注的投资目的地。约63%的受访者选择了杭州作为投资目的地，首要考虑投资的比例为40%，过往几年，杭州稳居非一线城市关注度首位。杭州凭借数字经济、消费服务业与先进制造业的均衡布局，形成了“商办资产+工业资产”双轮驱动的投资价值⸺数字经济产业集群持续带动商办空间需求扩容，先进制造业的升级则支撑了工业资产的租赁与交易活跃度。成都则依托强劲的消费韧性，叠加电竞、文创等新经济业态的崛起，确立了西南区域商业资产投资枢纽的地位；首店经济的落地密度、夜经济的消费活跃度，进一步强化了零售业态对投资者的吸引力。大湾区的发展也受到了广深两地外溢需求的推动，2024年跨境电商业态的快速扩容，直接拉动了该区域仓储物流的租赁需求规模增长；使得投资者对大湾区物流资产后续的收益稳定性普遍持谨慎预期。除上述前五名非一线城市外，武汉、西安、重庆、合肥等城市也凭借区域特色产业集群的培育（如中国REITs指数之不动产资本化率调研报告1516中国REITs指数之不动产资本化率调研报告杭州成都苏70%60%50%40%30%20%0%购物中心长租公寓/服务式公寓奥特莱斯社区商业酒店商务园区甲级写字楼百货商场长租公寓长租公寓/服务式公寓受投资人青睐，酒店关注度有所反弹长租公寓/服务式公寓因其稳定的市场需求和政策支持，成为不动产投资的热点。长租公寓/服务式落地带来的市场关注度，也与两地长租公寓市场交易活跃度较高、国有资本及资产管理机构参与度较2021年国家发改委将保障性租赁住房纳入公募REITs试点，截至2025年12月，已有8单保障性租赁住房REITs成功发行，底层资产分布在北京、上海股价表现，保租房REITs在二级市场的平均年化分红率在3%，良好的退出渠道与收益表现，有效打通了长租公寓的“投融管退”闭环，成为2025年该业态关注度从投资者类型来看，险资机构、不动产私募基金为长租公寓/服务式公寓投资的主力军。险资偏好有稳定现金流、成熟度高、风险低的核心型/核心增值型资产，调研显示，近乎所有险资受访者均表示对长租公寓/服务式公寓具有投资意愿。长租公寓/服务式公寓因其租金收益较为稳定、运营难度相对较小、资产流动性较好、对冲通胀等因素，是众多投资人资产配置中必不可少的一部分。不动产私募基金则聚焦“商改租”增值策略⃞2025年多地出台商改租项目的税收减免政策（如增值税即征即退、房产税阶段性减免），叠加核心城市商办空置率较高的现状，这种策略不仅能够为投资者带来相较之下，酒店业态在机构投资人中的关注度在2025年仍处低位：北京、上海市场的机构投资意向这一盈利现状直接导致机构投资者对该业态的布局意愿相对有限。然而，当前酒店市场的投资主体仍中国内地公募REITs进一步扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等更多行业领域和中国REITs指数之不动产资本化率调研报告1718中国REITs指数之不动产资本化率调研报告2025年，甲级写字楼与商务园区市场的机构投资关注度延续下滑态势，交易活动进一步向自用买家倾斜，标志着办公物深圳、广州的这一比例更是低至10%、6%，相较于疫情前约8成的机构关注度大幅下降；商务园区领域，北京、上海的从2025年的市场基本面来看，全国甲级写字楼、商务园区的供应过剩问题进一步凸显。与此同时，2025年经济形势的当前经济环境下，机构投资人与自用买家对办公物业的投资逻辑有明显差异，市场从前几年以机构投资者为主，转变为当前以自用买家为主。近几年来，全国甲级写字楼、商务园区市场面临供应过剩的问题，导致租金增长下降，同时，由于经济形势的不确定性，企业对办公空间的需求也在缩减，这使得寻求稳定租金收益的机构投资者表达更审慎的投资态度。但与此同时，自用买家，尤其是那些寻求稳定办公环境和长期资产持有的企业，更倾向于直接购买甲级写字楼、商务园区。这些买家通常更注重物业的长期价值和战略适配性，而不是短期的市场波动。虽然市场整体面临挑战，但自用买家的活跃2025年机构投资人与自用买家的办公物业投资逻辑呈现显著分化：机构投资者聚焦租金收益率与资产流动性，而2025年甲级写字楼与商务园区出租率与租金下降幅度较大，成为机构离场的核心原因；自用买家则以实体企业为主，2025年写字楼自用买家以科技行业、制造业企业为主力，其更注重物业与企业战略的长期适配性，而非短期市场波动，企业通过中国REITs指数之不动产资本化率调研报告19从资产类型来看，投资关注度按业态排名：购物中心＞奥特莱斯＞社区商业＞百货商场。购物中心是所有零售细分业态中上、深、广、新一线城市购物中心的受访者比例分别为59%、63%、57%、51%及56%，一线城市与新一线城市的关注青岛等十余座城市，消费REITs的常态化发行有效激活了Pre-REITs市场的投资奥特莱斯业态的投资关注度在2025年实现大幅跃升，这一趋势既源于其自身的抗周期属性⃞在中产群体规模持续扩大与消费下行压力并存的背景下，奥特莱斯2024年已展现出强劲的经营反弹，核心项目的客流与销售额恢复率均超零售行业平均水平；也得益于2025年标志性的资本动作：中联基金通过不动产基金完成成都佛罗伦萨小镇奥莱收购，项目汇聚相较之下，社区商业与百货商场的投资关注度则位居其后，社区商业受区域消费力与运营精细化程度的制约，百货商场则70%60%50%40%30%20%0%20中国REITs指数之不动产资本化率调研报告本次问卷调查深入探究了参与者对工业资产投资倾向的看法。调查结果显示仓储物流领域的投资关注度心、工业厂房的投资关注热度则显著提升。投资人对不同细分业态的区域选择也有明显差异，在四个60%50%40%30%20%0%(不含广深)本次问卷调研中，工业厂房的投资关注度相较去年有所下滑，投资关注度按区域排名：上海及环沪区域>北京及环京区域>大湾区>成渝和华中区域，约三成受访者考虑投资上海的工业厂房资产，环沪区域的比例也接近三成。工业厂房关注度略有下滑，核心受宏观经济影响租金下行，但租户长租期属性赋予资产较强抗风险能力；加之该类资产与地方投融资、纳税政策深度绑定，大宗可交易标的稀缺，其交易活跃度低于其他工业类资产。从经营及大宗交易表现来看，同区位下，单2025年国内工业厂房公募REITs市场实现标志性突破。6月中金亦庄产业园REIT上市，底层资产为北京经开区两处产业园项目，合计建筑面积12.86万平方米，聚焦高端汽车及新能源汽车核心零配件赛道，为区域弹性供地重点项目，也是全国首单汽车制造产业链基础设施REITs，上市首日涨停30%，获市场高度认可。同年12月26日，首单工业厂房REIT扩募落地，国泰海通东久新经济REIT新增南通、重庆智造园单层标准厂房资产，均适配重工生产需求且满租运营，经营公募REITs退出渠道的完善，有效提振一级市场投资人信心。私募端，中信建投-外高桥集团持有型不动产ABS在上交所发行，规模18.3亿元，是市场首单工业厂房底层的持有型不动产ABS、上海地方国企首单机构间REITs；其底层为外集聚多家外资企业区域总部及分拨中心。私募基金领域，高麓二期工业物流收益基金于2025年中完成设立，该基金由多家境内知名保险机构出资，定位为“并购型基金”⃞专注收购运营成熟、现金流稳健的标准化工业与物流园区，总投资规模近40亿元人民币，覆盖建筑面积逾70万平方米。基金投资的资产组合主要位于长三角与大湾区核心发展区域。公中国REITs指数之不动产资本化率调研报告21资于北京、上海、环京、环沪数据中心的受访者比例分别为41%、41%、48%和46%。与往年不同的是，环京和环沪两个市场关注度比北京上海更高，背后因素在于投资机构对于数据中心的分布格局有了更清晰的了解。数据中心的投资区位选择与传统商业不动产关注“地租属性”不同，投资人更多结合区位和项目的传输时延来判断业务类型，从业务类型出发环京和环沪为核心算力基地圈，IDC需求订单直接受益于大模型业务的快速增长，主要由于其服务互联网/算力客户，过往几年整体电力资源稳定、当地政府大力支持项目建设，且与一线城市的网络时延较低，因此环京环沪项目可扩容空间往一线城市的资产则是有较强的“地租属性”，主要由于其客户群体以金融机构/政企客户为主，客户对项目地理位置的敏感度更高。然而一线城市电力资源紧缺，其可扩容空间有限，未来发展方向仍将继续聚焦此类长期稳定的客户，但订单增西北部能源重镇如乌兰察布、宁夏中卫等则为新兴市场，也在2025年进入到投资机构的视野里，这类城市的租赁需求基于“成本导向”，大厂主要考虑到电价极低和气候寒冷带来的用电成本优化，近年激增的弹性算力业务主要布局于此，但其风险在于土地和电力资源丰富导致项目可复制性强，近年已呈现出服务费价格的“内卷”，租约的长期稳定性为投资人调研显示，保险机构已成为数据中心投资的新增主力军，近七成险资受访者明确表达了投资意愿。2025年，南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT两支数据中心公募REITs上市，8月8日同步登陆沪深交易所，首日触及总功率42.5MW总功率约29MWEBITDA倍数EBITDA倍数资料来源：公募REITs招股书及公开资料，戴德梁行与此同时，2025年数据中心投资市场动作密集，多层次REITs生态加速成型：3月，普洛斯中国数据中心收益基金一期完成募集，规模约26亿元，由宏源汇智与AIA联合出资，底层资产为张家口核心数据中心项目；同月，弘毅投资参与国内首单数据中心持有型不动产ABS“中信证券-万国数据2025年第1期”投资，底层资产为优质金融数据中心，年中4月，中联基金与AIA合作搭建专项私募基金，落地华平旗下位于上海的数据中心项目投资。CPE源峰同步战略投资万国数据中心、润泽科技数据中心两只公募REITs，持续加码核心算力资产。鼎晖投资则在1月完成第二支数据中心专项基金近10亿元首关（继2020年20亿元国内首支人民币IDC专项基金后），并于12月推动“国金资管-鼎晖-有孚网络综上，2025年数据中心投资关注度全面爆发，多层次REITs市场格局正式形成，产业方、险资与私募基金的深度协同，处于低位区间，具备择机抄底布局的价值。成渝区域因前期新增供应已集中入市，未来市场增量有限，行业发展进入供需相对平稳的阶段。整体来看，仓储物流市场的投资区位选核心原因在于全国多区域仓储物流市场呈现供过于求态势，叠加宏观经济环境影响，全国仓储物流资产的租金水平与出租率同步下行，直接导致投资人对该业态的投资信心有所减弱。仓储物流的投资热度呈现鲜明的区域分化特征，区域投资关注度排序为：上海及环沪区域>大湾区>北京及环京区域>成渝区域>华中区域。大湾区曾为2024年仓储物流投资的核心焦点，然受过往三年持续放量的土地供应及未来增量供给预期影响，2025年区域内仓储物流项目租赁端承压明显，投资人对大湾区市场的投资态度趋于审慎。上海及环沪区域在2024-2025年同样面临租金下行压力，投资人整体处于低位区间，具备择机抄底布局的价值。成渝区域因前期新增供应已集中入市，未来市场增量有限，行业发展进入供需相对平稳的阶段。整体来看，仓储物流市场的投资区位选2025年，养老设施的投资关注度显著提升，核心驱动力源于人口老龄化加深、生育率下降的基本面变化。本次问卷调研显示，养老设施投资关注度高度集中于一线城市，其中北京、上海尤为突出⃞深圳、广州的投资意向占比则分别为27%、23%。从区域维度看，投资关注度排序为：北京、上海＞深圳、广州22中国REITs指数之不动产资本化率调研报告中国REITs指数之不动产资本化率调研报告232028年及之后2027年2027年2026年济环境下，对未来交易复苏的信心以及投资策尽管当前资产价格有所下降带来投资进入机会，但在当前经济环境下，本期调研受访者普遍呈现对未来交易复苏信心不足，约51%受访者表示预计不动产交易活跃度恢复时间在2028年及以后，约41%受访者表示将在2027年恢复活跃。在当前中国经济格局持续调整的背景下，不动产投资者的策略选择，综合受市场行情、风险承受能力、收益预期及宏观经济走势等多重因素影响。本次调研显示，核心增值型策略最受投资者青睐，六成的受访者计划于未来布局该策略；该策略聚焦具备价值提升空间的资产，通过硬件焕新、运营管理优化实现资产价值增2024年2025年60%54%60%32%32%43%4%46%4%备注：2024年问卷未设置“夹层策略”选项此外，特殊机会与困境资产策略的吸引力显著，获约32%受访者认可，反映在资产价境下，具备高风险承受能力的投资者，更倾向把握此类高风险高收益的投资机会。在经济不确定性加剧的背景下，保险资金对稳健型配置的诉求凸显，约三成的受访险资投资人倾向选择夹层策略。而核心型策略的选择占比大幅回落，由去年的近五成降至本年度不足10%，这一趋势充分表明，在市场收益预期分化、资产估值持续调整的环境下，投资者对低收益稳从机构类型的策略偏好差异来看，不动产私募基金受访者，更倾向布局高风险、高收益属性的特殊机会与困境资产策略、核心增值型策略及机会型策略，体现出这类机构对于市场复苏周期中潜在高收益机会的积极布局心态。与之相对，保险机构受访者则更偏好低波动的稳健型策略，以核心增值型策略与夹层策略为主，这一选择与其追求长期稳定现金流及收益的值得注意的是，具备境外资金背景的机构受访者，同样偏好特殊机会、困境资产及机会型策略。这一特征也反映出，在当24中国REITs指数之不动产资本化率调研报告本期调研中，我们对资本化率的定义为：资本化率=营运净收入/物业价值。其中，营运净收入（NOI）为预计未来第一年稳定的营运净收入，运营净收入对应的租金收入水平为市场租金，而非当前实际签约租金水平；营运净收入为物业营运5.2%-6.5%5.7%-6.9%5.6%-6.6%5.3%-6.4%5.6%-6.8%5.6%-6.6%5.3%-6.5%5.7%-6.8%5.8%-6.8%5.6%-6.8%5.9%-7.0%6.0%-7.2%7.0%-8.2%8.0%-9.3%城市/区域数据中心EBITDAx5.4%-6.3%5.7%-6.8%5.9%-6.7%5.9%-6.4%8.8x-10.6x6.8%-7.4%7.4%-8.2%8.9x-10.9x5.0%-5.9%5.9%-6.8%5.6%-6.7%5.0%-6.0%5.8%-6.7%5.5%-6.7%5.2%-6.3%5.7%-6.8%5.6%-6.7%6.0%-7.2%长租公寓/服务式公寓5.7%-6.8%4.9%-5.5%5.7%-6.7%5.0%-5.5%5.7%-6.8%5.8%-6.9%5.3%-6.4%5.9%-7.0%中国REITs指数之不动产资本化率调研报告259.0%7.8%8.0%7.8%6.7%6.7%6.7%6.8%6.3%7.0%6.7%6.7%6.7%6.8%6.3%5.9%6.0%5.9%6.8%6.0%6.8%5.7%6.0%5.7%5.6%5.6%5.0%5.6%5.6%5.0%5.0%4.0%5.0%5.0%3.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%6.8%5.9%6.7%5.8%6.9%6.3%7.8%6.9%4.0%3.0%北京上海9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%6.5%6.4%5.3%6.5%5.3%6.8%5.6%6.0%7.8%6.5%8.7%4.0%3.0%26中国REITs指数之不动产资本化率调研报告9.2%9.2%8.5%9.0%8.5%7.6%8.0%7.6%6.8%6.8%7.9%6.9%6.8%6.8%7.9%7.0%6.5%6.0%6.5%5.7%5.7%5.6%5.0%5.7%5.7%5.6%4.0%3.0%9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%6.6%5.6%6.6%5.6%6.8%5.8%7.0%5.9%6.4%8.2%7.0%9.3%8.0%4.0%3.0%北京上9.0%7.8%8.0%7.8%6.8%6.8%6.7%6.9%6.8%6.8%6.7%7.0%6.8%6.0%6.8%5.7%5.7%5.7%5.8%5.0%5.7%5.7%5.7%5.8%4.0%3.0%中国REITs指数之不动产资本化率调研报告27长租公寓/服务式公寓资本化率7.0%7.0%6.4%7.0%6.4%6.2%6.5%6.2%6.0%5.9%5.9%5.3%5.0%5.3%5.0%4.9%4.5%5.0%4.9%4.0%3.5%3.0%7.0%6.7%7.0%6.7%6.4%!6.4%!6.5%6.3%6.8%6.5%6.8%6.0%5.9%5.9%5.9%5.9%5.4%5.0%5.4%4.5%4.0%3.5%3.0%8.2%9.0%8.2%7.8%8.0%7.8%6.8%7.0%6.5%6.3%6.0%6.5%6.3%6.2%5.7%5.0%5.7%4.0%3.0%28中国REITs指数之不动产资本化率调研报告数据中心EBITDA倍数10.09.08.07.06.05.09.69.29.2o8.88.914.014.01.本期调研分别以买方、卖方视角调研了各类资产在交易环节中合理的资本化率范围，并取两者重叠部分形成以上资本2.当前市场环境下，写字楼及酒店类资产的成交主体以个人买家（实业企业自用型买家）为主；本次调研样本以机构买家为核心范围，机构买家对于资本化率的研判逻辑与个人买家存在一定差异。中国REITs指数之不动产资本化率调研报告29调研结果显示，写字楼作为国内不动产大宗交易市场中流动性最强、受关注度最高的业态，市场参与机构对它的定价已形成基本共识。投资人也往往将其作为基准，通过对比其他物业类型的资本化率来反映因业态不同所带来的投资风险与回报在一线城市中，北京和上海核心区的甲级写字楼资本化率相对较低，分别为5.0%-5.9%和5.0%-6.0%，非核心区的项目资本化率则高出约70个基点。深圳和广州的核心区甲级写字楼资本化率略高于北京和上海，分别为5.2%-6.3%和5.6%-6.7%。对于主要二线城市，受访者对甲级写字楼的收益要求反映了城市级别的风险溢价，资本化率范围为6.8%-7.8%与2024年相比，2025年甲级写字楼的资本化率区间上升了约50个基点，这反映了经济面不确定性影响企业写字楼选址需求，甲级写字楼净吸纳量低位趋稳，需求端近年表现相对疲软，大规模在途供应或导致空置率上行压力增大。在资本化率的判断上，卖方提供的区间通常比买方更高，显示出卖方对价格心理预期的下调。这可能源于两个原因：首先，买方2025vs2024甲级写字楼平均出租率/资本化率变动6.6%6.4%6.4%6.2%6.0%广州6.0%深圳5.8%5.8%5.8%5.6%5.4%5.6%5.4%5.6%北京5.0%70%72%74%76%78%80%82%84%86%●甲级写字楼-2025o甲级写字楼-2024备注：资本化率数据为该城市核心区与非核心区平均结果值得注意的是，当前甲级写字楼市场以自用买家为主。与机构投资者不同，自用买家在投资决策时并不将资本化率作为关键指标，而是更关注自身的使用需求和写字楼作为企业总部的标志性作用。这种差异反映了不同类型投资者在甲级写字楼市场中的不同策略和考量。北京、上海两地的商务园区资本化率较为接近，约为5.9%-6.8%线城市的商务园区资本化率，与同一城市的非核心区甲级写字楼资本化率较为接近，差异约20bps。2025年与2024年的数据相比，商务园区的资本化率区间整体上升了30-40个基点。这一变化主要是由于办公产品供应过也拓宽了投资者对二线城市产业发展及其对商务园区经营带动作用的认识。在主要二线城市，商务园区的资本化核心原因在于甲级写字楼因市场供应过剩导致定价优势削弱，其虽具备更高的建设标准与成本，却不及商务园区零售物业：购物中心资本化率与去年持平，奥特莱斯北京购物中心的资本化率在所有城市及区域中为最低且较接近，分别为5.2%-6.5%、5.3%-6.4%，深圳、广州则卖方给出的区间普遍低于买方，这一特征与疫情结束后卖方普遍偏悲观的心态形成明显反转，也反映出当前卖方对于零售物业，新一线城市主要指成都、杭州、南京、武汉、成都、西安等。根据2024年调研，投资人给出新一线城市购物中心资本化率为5.8%-7.1%，而2025年调研显示，投资人给出新一线城市资本化率区间为6.0%-7.2%，提升了10bps。而二线城市的购物中心资本化率则到达6.5%-7.8%区间，三四线城市则是在7.4%-8.7%抗风险能力强，成为投资机构关注的资产类型。本次调研发现，考虑到资产交易流动性、稀缺性等，投资人普遍认为社区商业资本化率比同城市的购物中心高出40bps。在一线城市、新一线城市，2025年有成熟运营的奥特莱斯项目交易案例，但交易流动性整体比购物中心更低。本次调研发现，一线城市奥莱5.6%-7.0%，新一线城市6.4%-7.5%，投资人普遍认为奥特莱斯资本化率比同区位购物中心高约50bps。随着更多奥特莱斯资产发行公募REITs，资产流动性提高，以及在当前消费环境下奥特莱斯运营优势凸显，投资人或进一步压缩奥特莱斯和购物中心资本化率要求的差异。根据调研，投资人给出北上广深奥特莱斯资产资本化率区间较为接近，在5.6%-6.6%，比2024年下降20-30bps，新一线城市比一线城市高出约70bps，在6.4%-7.5%，二线城市则在7.0%-8.2%，三四线城市则在8.0%-9.3%。30中国REITs指数之不动产资本化率调研报告长租公寓/服务式公寓：买家青睐一线城市资产，资本化率低于核心区甲级写字楼在经济波动的宏观背景下，长租公寓/服务式公寓凸显出较为强劲的租赁基本面，抗风险能力强，因此成为投资机构尤为青睐的资产类型。一线城市长租公寓/服务式公寓的资本化率范围首次低于核心区甲级写字楼的资本化北京、上海处于同一梯队，为4.9%-5.5%区间；其中投资人对北京该类资产给出的资本化率略低于上海，核心原因在于北京可交易标的资产稀缺、市场供应规模有限，相较上海持续放量的R4用地租赁住房项目，北京的市场供需结构更利于资产运营稳定性，也支撑了估值端的优势。深圳、广州则在5.1%-6.4%区间范围内，比2024年提升了30-40bps。从交易流动性来看，上海长租公寓/服务式公寓交易量最高，其次为北京，大宗交易市场主力投资机构为内资基金和外资机构。同时，一些私募基金也开始关注二线城市的机会。二线城市的资本化率较一酒店：北京、上海处于同一梯队，与长租公寓/服务式公寓的资本化率拉开较大差距后疫情时代，国内商旅出行需求持续复苏回暖，直接带动商务型酒店经营业绩显著反弹，市场租金水平与客房入住率实现双向回升。其中，一线城市高端酒店凭借优异的抗通胀属性与资产保值能力，成为个人买家（以私营企业主、家族式投资人为主）的核心避险类资产配置选择；但该类资产的交易市场中，机构投资人参与度极低，也从投资逻辑来看，个人买家与机构投资人对酒店资产的研判逻辑存在显著差异。个人买家在酒店资产的筛选上，核心考量核心区位价值与国际品牌的标杆效应，以及该类资产对家族声誉、企业形象的赋能价值；同时，依托国际酒店管理品牌的专业委托运营模式，可有效降低资产持有后的运营管理负担，因此其投资标的高度集中于一线反观机构投资人，其投资决策核心锚定投资回报率水平与资产长期运营稳定性两大维度。酒店业态本身的经营特性决定其毛利率（GOPMargin）普遍维持在30%-40%区间，资产持有方除承担常规运营成本外，还需支付酒需持续计提较高的资本性支出（Capex）用于硬件翻新、设施维护及产品迭代，综合经营风险与运营成本均处于较高水平。基于此，从风险收益匹配的角度考量，机构投资人对酒店资产的要求回报率，通常显著高于写字楼、中国REITs指数之不动产资本化率调研报告3132中国REITs指数之不动产资本化率调研报告2015-2025美国全服务(Full-Service)酒店交易资本化率9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%4.0%BottomQuartileMedianTopQuartile资料来源：RCA2015-2025美国有限服务(Limited-Service)酒店交易资本化率9.0%8.0%7.0%6.0%5.0%BottomQuartileMedianTopQuartile资料来源：RCA除此之外，酒店类资产的流动性短板也成为制约机构入场的重要因素。从市场交易规模来看，国内酒店大宗资产交易额占全年商业不动产总交易额的比重常年不足10%，其资产流转效率显著弱于购物中心、甲级写字楼等主流商办业态，这一属性也进一步加剧了机构投资人的配置顾虑。调研数据指出，对于机构投资者而言，一线城市酒店资产的资本化率大约在5.7%-6.9%。调查显示，与一线城市相比，主要二线城市酒店的资本化率高出110bps左右。同城市级别下，酒店的资本化率普遍比长租公寓/服务式公寓高出60至100个基点。值得注意的是，当前市场上的酒店资产购买者主要是国有企业、私营企业和家族投资者，他们在做出投资决策时，更侧重于资产的地理位置是否符合其投资策略，而非单纯依赖资本化率的高低。在宏观经济波动和市场供应过剩的双重影响下，仓储物流资产的资本化率较以往有显著上升，这反映了投资者对此类资产的信心有所减弱。最新调研数据揭示，买卖双方对一线城市高标准物流设施的资本化率预期介于5.4%至6.3%之间，比2024年上升约40bps。2025年全国物流仓储整体供过于求，需求有所萎缩，市场下行压力加大，但卖方对价格的心理至6.7%之间。紧随其后的是环京区域，资本化率为6.1%-7.0%。而成渝区域、华中区域的资本化率分别为6.5%-7.36.8%-7.4%。本期调研显示，一线城市工业厂房资本化率区间为5.7%-6达到6.5%-7.5%。环一线城市区域工业厂房的资本化率比2024年整体上升约50bps。相比产品标准化程度较高的仓储物同一城市等级下的工业厂房资本化率高出约40bps，该价差相比往年有所上升。本次调研选取EBITDA倍数作为数据中心资产买卖双方的核心定价指标，该指标为资产价值与项目稳定运营期EBITDA的比值，核心原因在于实操交易环节中，买卖双方均普遍将该指标作为核心定价研判依据。调研发现，机构投资人对数据中心EBITDA倍数的估值判断仍存在分歧，但买卖双方给出的估值区间已呈现收窄趋同的特征；这一态势反映出，随着国内多层次REITs市场体系逐步建立完善，数据中心资产的市场交易活跃度持续提升、定价机制更趋透明，进而推动市场交易意愿增强，也印证了行业对成熟数据中心资产的投资热度正逐步升温。本次调研中买卖双方提供的EBITDA倍数区间，投资机构给出的数据中心交易EBITDA倍数普遍低于卖方报价，核心系机构端充分考量了数据中心资产组合的复杂性、运营管理的实操难度、市场大宗交易活跃度偏低的现状、服务费定价的下行风险，以及合规性风险的排查与管控难度等多重利空因素。而卖方的估值预期普遍高于买方，主要依托于核心能源指标的稀缺性溢价，叠加资本市场中数据中心上市企业的高估值锚点支撑，由此形成买卖双方在EBITDA倍数上的估值整体来看，2025年数据中心资产买卖双方的EBITDA倍数预期区间持续收窄、逐步趋近，充分体现出市场成交意愿显著增强。为保障调研结果的客观准确性，本次调研样本均筛选具备数据中心相关投资经验的专业受访主体。从调研结果来EBITDA倍数为9.6x-11.5x，大湾区为9.2x-11.3x，成渝及华中区域则为8.8x-10.9x。上述区域估值差异的核心成因，系各区域市场的实际需求体量不同，叠加互联网企业研发总部的区位布局差异，以及气候条件带来的能源成本分化，最终形此外，本次调研亦对比了数据中心与仓储物流类资产的资本化率差异，数据中心资本化率较仓储物流类资产高出约2-3个中国REITs指数之不动产资本化率调研报告33未来一年资本化率展望：市场整体持审慎态度，零售、长租公寓/服务式公寓及数据中心的2025年全球货币政策延续宽松基调，美联储降息节奏持续推进。截至2025年末，美联储已完成累计六次降息，其中2025年年内三次降息合计达75个基点，末次降息于12月落地，将联邦基金上述宽松政策持续重塑全球资本市场预期，对国际资本流动格局及各类资产定价逻辑均形成深远影响。与此同时，中国内地贷款市场报价利率（LPR）于2025年保持稳健调降态势，截至2025年12月末最新报价，1年期LPR降至3.0%、5一方面降低市场融资成本，另一方面提升不动产资产的避险投资属性与配置吸引力。但本轮降息对中国内地不动产市场的传导效应，仍需结合基本面进行综合研判：一方面，国内经济增速放缓，房地产、互联网、消费等核心行业承压，直接导致不动产市场租赁及交易需求收缩，行业经营基本面持续受抑；另一方面，全球降息潮亦加剧了市场对经济下行的预期，本次调研结果显示，针对各业态未来一年资本化率的走势预判，受访投资人整体持审慎偏保守态度，对国内多数城市的资本化率均形成上行预期。细分业态来看，市场对零售物业、长租公寓/服务式公寓的资本化率预期保持平稳；而对于数据中心类资产，投资人普遍预判其资本化率将有所下行、EBITDA估值倍数同步上行，这一预期充分印证了市场对数据中心↑↑→↑→↑↑↓备注：↑代表CapRate上升、→代表CapRate持平、↓代表CapRate下降34中国REITs指数之不动产资本化率调研报告中国REITs指数之不动产资本化率调研报告3566公募REITs既为不动产金融市场畅通退出渠道、实现资产全生命周期闭环，同时为一级不动产交易提供定价锚点与合规导向，对于整个不动产投资融资行业具有重要意义。截至模合计约2,100亿元，产品数量位列亚洲第一、全球第二，市场规模位列亚洲第三。年内首单供热、首批数据中心REITs成功上市，实现REITs资产扩容，受到市革新，国家发改委《关于进一步做好基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）常态化申报推荐工作的通知》（782号础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目行业范围清单（2025年版）》，新增商业办公设施、四星级以上酒店、体受境内低息环境影响，REITs指数自年初持续上涨，在6月达到年内峰值。发行市场认购热情水涨