新时期城市更新视角下推动产业高质量布局的重要意义及路径研究

2026年1月1城市更新是推动城市高质量发展、满足人民美好生活需要的综合性战略行动。随着我国城镇化率超过67%,城市发展进入以存量提质为主的新阶段，城市更新成为转变城市开发建设方式、破解“城市病”的必然选择。2025年中央城市工作会议明确“以建设创新、宜居、美丽、韧性、文明、智慧的现代化人民城市为目标，以推动城市高质量发展为主题，以坚持城市内涵式发展为主线，以推进城市更新为重要抓手，大力推动城市结构优化、动能转换、品质提升、绿色转型、文脉赓续、治理增效，牢牢守住城市安全底线，走出一条中国特色城市现代化新路子”。城市更新通过盘活低效空间资源优化产业布局，培育消费新场景激发内需潜力，依托科技赋能提升城市韧性，为构建新发展格局、培育新质生产力提供核心支撑。城市更新是推动城市发展模式转型的战略性举措。我国城市发展进入提质改造和增量结构调整并重的重要时期，城市更新是推动城市开发建设方式从粗放型外延式发展转向集约型内涵式发展的具体体现。这表明城市建设由传统的房地产主导的增量建设，逐步转向以提升城市品质为主的存量2提质改造，促进资本、土地等要素根据市场规律和国家发展建设强大国内市场的关键区域。通过谋划推进一系列城市建设领域的民生工程和发展工程，城市更新有助于充分释放发展潜力，形成新的经济增长点。城市更新不仅能有效拉动投资和消费，更能通过对闲置土地、老旧建筑的盘活利用，激发城市经济活力，促进新产品、新技术、新业态、改造，加强城市基础设施建设，修复生态系统，体体现，创造更加安全舒适、方便高效、宜居宜业的发展环传统城市更新工作以推进外立面改造、水电和基础设施维护升级为主，对城市、城区经济社会高质量发展的带动作3的高质量发展思维，让城市更新成为城市高质量发展的落脚点和蓄能器。在城市更新工作中融入产业高质量发展布局，这不仅是空间形态的更新，更是经济功能、社会结构和治理持续的内生动力和明确的方向指引，确保更新工作能够切实服务于城市长远发展战略，实现从“物理更新”到“功能活基础。新时期的城市更新超越了过去以外观整治和基础配套为主的模式，更加注重盘活存量低效用地，为城市产业升级和经济活力提升提供实质性载体。针对城镇老旧小区、老旧厂区、老旧街区和城中村等存量资源，以功能置换和品质提升等方式释放出新的产业发展空间。将闲置厂房、废弃仓库改造为文化创意产业园区或科技孵化器，吸引数字、艺术、设计、媒体乃至人工智能、科技金融等新兴产业业态集聚。通过促进高附加值的现代服务业和高新技术产业在中心城区集聚发展，引导传统低效产业外迁或转型升级，从而优化城市整体的产业空间布局和土地利用效率。产业空间的重构意义二：增强经济发展韧性4培育壮大新产业新业态，增强城市经济社会发展韧性。在对传统商业街区、老旧厂区等进行更新改造时，注重营造数字动漫等新业态，能够有效激发居民消费潜力。这种业态更新不仅局限于商业层面，更推动了城市区块从单一经济功能向复合品质功能的转变。将传统商业区与文化旅游等业态深度融合，打造集零售、餐饮、娱乐及文化体验于一体的文旅商业综合体，或是以微更新方式改造老旧菜市场、老旧街道，在保留市井风貌基础上引入多元业态，形成新型文化创意场景。产业发展与城市更新的深度融合，创造了以长期运营和增值服务为支撑的发展新模式，降低了经济发展对单一产业的依赖，增强了城市经济应对风险挑战的稳定性和韧性。意义三：激发产业创新活力构建富有活力的创新生态，持续激发城市高级形态的内生动能。通过加大“科研+高端制造”等混合产业用地供给，推动建设高水平的中试平台和基地，可以加速科技成果向现实生产力的转化。上海龙湖蓝海引擎淡水河畔科创园，由旧工业园改造而成，吸引了智能制造、生物技术等领域的科创企业入驻，有效实现产业集聚。围绕产业发展需求，在城市更新区域内构建新型职住平衡的复合空间，就近配套高品质的居住、教育、医疗、休闲等服务设施，能够更好满足创新人才的多层次需求。通过以产兴城、以城促产的产城融合模式优化产业生态，有助于吸引和留住高端人才、关键人才，5为城市、城区构建可持续的创新体系，提供坚实的人才支撑和环境保障。三、城市更新过程中产业高质量布局的瓶颈难题(一)传统思维惯性延续传统城市发展思维的惯性依然较大。许多更新项目仍带有增量扩张时期的特征，过于注重建筑与外立面的物理改造，对产业生态的长期培育关注不足。部分项目追求短期形象提升，缺乏对产业功能植入和长期运营的耐心与投入。在规划设计与实施层面，与产业布局的衔接不够紧密，导致更新后的区域缺乏持续的内生发展动能，可能面临“好看不旺”的窘境。一些项目虽前期改造声势浩大，但对产业生态培育缺乏系统性规划，服务停留在基础物业管理，未能真正解决企业发展、产业布局的深层次需求。(二)基础设施供给瓶颈老旧片区的基础设施短板是产业导入的硬约束。原有水电管网系统普遍老化，电网容量不足，难以满足现代数据中心、高端研发制造等新兴产业对能源稳定性和容量的高标准需求。市内交通拥堵、停车设施紧张、物流通道不畅等问题若未能在更新中得到根本性改善，将直接增加企业运营的隐形成本，降低对优质市场主体的吸引力。受限于建成区的空间条件，5G网络基站、数据中心等新型基础设施的布局和全面覆盖存在客观难度，制约了智慧产业和未来产业生态的形成。尽管老旧片区的基础设施得到改善，受限于区位和改造6成本，改善后的片区仍旧面临空间有限、租金较高、资源紧张等问题，影响企业投资意向，使城市更新与产业发展难以形成闭环。(三)产业政策衔接不足产业政策与城市更新实践之间存在断点。城市更新专项规划与区域产业发展规划往往缺乏有效衔接，具体的产业导向、准入和管控要求未能有机融入城市更新项目的实施蓝图。现行政策体系对产业导向型更新的针对性支持尚显不足，特别是在用地性质转换、容积率奖励、针对性税收优惠等方面缺乏配套激励措施。项目审批流程可能涉及规划、国土、建设、文保、消防、环保等多个职能部门，存在环节较多、沟通难度提升等问题，严重影响产业植入的时效性和对市场机遇的把握。部分地块存在历史遗留问题，产权关系复杂，进一步增加了协调难度。(四)产业空间适配较弱既有建筑和空间形态与新兴产业发展需求之间存在偏差。旧有的工业厂房、仓储设施等在层高、承重、柱网间距等方面已固化，可能难以适应研发设计、科技孵化、智能制造特别是“工业上楼”等新业态对空间灵活性和承载能力的要求。在城市更新过程中，对建筑形态、容积率、绿地率等指标的控制若过于刚性，缺乏必要的弹性，会限制空间功能的灵活转换和复合利用。此外，城市和中心城区的建成区内可供更新的地块往往呈现零碎化、土地性质不统一等特征，部分更新项目呈现出的总体规模小、形状不规则、风格难统一的“零边碎角”问题，导致产业发展空间碎片化，难以形成规模适中、集中连片的优质产业空间，提高了谋划产业布局的难度，阻滞了产业集聚效应的形成和完整产业生态的构(一)广州设计之都：产业转型升级典范广州设计之都位于广州市白云区黄边村，总用地面积约212公顷，建成载体超75万平方米，由广州市规划和自然资源局白云区分局等单位主导推进，通过城市更新驱动新业态培育，将最初以日化、服装制造、汽修等为主的连片老旧村级工业园，转型升级为以建筑设计、工业设计、时尚设计、数字设计为主的现代服务业集聚区，成为粤港澳大湾区设计产业国际品牌集聚地，形成年产值超200亿元的设计产业生广州设计之都打造“十字轴线引领、共享通廊串城、七大组团互补、六大节点引爆”的空间结构，出台囊括土地储以拆整结合的模式实施更新改造，通过划分产业发展组团、居住配套组团、村庄微改造组团等，分别制定再开发策略。街道界面和建筑风貌，高标准配置公共服务设施，有序推进平台载体建设，支撑完善生产生活配套。同时，由区属国企8保障地下空间开发管理的连续性、一致性、统一性。产业导入上，由政府统一推动地块规划和招商引资工作，结合白云区产业升级需求、设计行业发展趋势及广州城市设计导则，将产业需求精准转化为空间策略，布局大量商业服务业设施用地，为产业发展提供充足空间，引进多家行业龙头企业落广州设计之都案例表明，城市更新可以与产业转型升级紧密结合。广州设计之都探索的政策创新与集约开发模式为破解土地低效难题提供了可行路径，通过采取村级工业园改造与土地收储、留用地落地相结合的方式，为高质量发展提供了有力的土地要素保障，既优化了产业布局，又保障了村集体和村民的利益，兼顾公共利益与产业发展，实现多方共赢。城区可以通过科学的产业定位谋划和空间规划指引，以城市更新重塑功能形态、产业布局和治理格局，实现从低效用地到高质产出的转变，成为区域经济蓄势发展的新引擎。(二)北京首钢园区：工业遗产活化利用首钢园区是位于长安街西延线与永定河交汇处的综合性园区，规模690余万平方米，是北京市的传统工业绿色转型升级示范区、京西高端产业创新高地及后工业文化体育创意基地，2016年北京冬奥组委入驻后加速推动园区全面更新转型发展。更新项目由首钢集团具体推进，注重工业遗存保9深入实施城市更新和产业转型战略，旨在打造首都城市复兴首钢园区的更新改造坚持“能保则保、能用则用”的原则，加强工业遗存保留修缮。在对园区各类工业资源开展系统性摸底普查的基础上，通过构建分层级、差异化的保护利用框架，将园区划分为三大区域，根据不同区域的特征提出完善新旧衔接的融合形象。依托保护利用框架，建立工业资源保留目录，根据留存资源的不同特点，为园区后续开发建设活动提供刚性指导，确保特色工业遗产在城市更新过程中+、科技+、会展业，将首钢园打造成为北京新兴文化时尚消费符号和现代服务业产业集聚区。园区将一高炉改造为科幻乐园、四高炉打造为综合性场馆，将工业建筑改造为文化消费空间，通过这种更新模式，保护传承工业风貌并赋予空间新的功能，实现历史与现代的文化交融。首钢集团还探索通过园区更新复兴，牵引带动京西八大厂整体复兴。为系统推动“京西八大厂”的产业升级与空间重构，加快科技创新政策全面覆盖，石景山区通过研究制定专项产业发展规划与实施指导意见，建立健全产业项目引进与招商引资协同工作机制，优先落地布局对片区具有引领带动作用的重大项目，持续引导和培育高端产业要素集聚，打造融合总部经济、研发首钢园更新成功的关键在于为园区发展注入了新的产空间的有效利用，不仅赢得了市场收益，也释放了当地的就业潜力和消费活力，规避了盲目改造和二次闲置问题，使传统片区更好地以全新姿态嵌入城市发展肌理。首钢市更新，实现工业遗产兼顾保护与发展的创新应用。园区通过守正创新、寓新于旧，最大限度提升工业遗产的吸引力，既保留工业历史的文化基因，又优化提升能级的产业布局，在传承工业文化的基础上焕发新活力，为中心城区工业遗存(三)上海新天地：业态创新与价值提升上海新天地位于上海市黄浦区太平桥地区，占地约3万平方米，是由上海市黄浦区政府与香港瑞安集团合作推进的重大城市更新项目。项目以保护性开发为核心，在保留石库门建筑旧区历史建筑外观与街区风貌的基础上，将居住功能转变为商业、文化、休闲功能，打造集餐饮、购物、文娱、办公于一体的城市复合功能区，成为展现海派文化、促进产上海新天地采取“存表去里”的保护性开发模式。保留行彻底更新和现代化改造，植入符合现代商业需求的基施和空间布局。项目在规划阶段就确立了“整体规划、成片改造、分期开发、总体平衡”的开发理念，跳出单纯拆除重建或静态保护的旧改思路。在产业导入和业态布局上，注重高端商贸业与文化创意的结合。北部区域以保留的石库门建筑为主，引入餐饮、奢侈品零售、展演和设计工作室；南部区域以现代建筑为主，建设大型购物中心和甲级写字楼，吸引跨国公司地区总部和高端专业服务机构入驻，形成了商业与商务良性互动。这种布局不仅提升了区域的整体商业能级，也创造了持续的税收贡献，相关商务区实现年税收超10亿元的成就。更新后还持续通过文化赋能提升区域活力，通过将商业空间转化为公共艺术展场，举办大型文化活动，吸引客流并提升文化影响力。政府通过制定精细化管理政策，在后期运营中强化环境整治、市容管理和智能化服务，保障了区域的高品质运营。城市更新要实现历史文脉传承与产业创新发展的有机又为现代服务业提供了发展空间，实现了文化价值与经济价值的双赢。这为拥有丰富历史遗产的中心城区，提供了在有限空间内实现产业能级提升的参考范例。上海新天地紧抓产业定位的前瞻性和业态融合的重要性，通过系统规划业态组合加快打造产业集聚效应，提升消费吸引力与片区活力，实现从传统居住区向现代服务业高地的转型，并有效改善了夜间“空城”现象，对中心城区通过城市更新优化产业结构和城市功能具有重要借鉴意义。同时，上海市、区两级政府在规划引导、政策支持、生态营造等方面均发挥了关键作用，通过“政府引导、企业主体、市场运作”的模式，有效结合市场化运作与政府服务，确保后续运维的可持续性。对于中心城区而言，在城市更新中找准政府与市场的角色定位，建立有效的政企合作机制，是实现城市更新推动产业高质量发展的重要保障。五、新时期城市更新中推动产业高质量布局的建议(一)强化顶层设计战略引领城市更新中的产业高质量发展需要从规划层面实现系统谋划和战略引领。在编制城市更新专项规划时，同步嵌入产业布局专项研究，明确不同更新区域的主导产业方向、负面清单及阶段性目标，尤其要紧密对接因地制宜发展新质生产力、建设现代化产业体系的战略导向。编制过程中需注重与国土空间规划、产业发展规划的有效衔接，针对老旧厂区、老旧街区等不同类型存量空间，制定差异化的产业引导策略，在中心城区重点引导研发设计、科技服务、数字经济等高端业态集聚，在城市外围区域则保障先进制造、物流配送等产业空间需求。建立“规划一土地一政策”联动机制，在规划中明确产业用地混合开发、功能复合等弹性条款，为后续产业导入预留灵活性，避免城市更新与产业发展“两张皮”,确保空间资源重组服务于区域经济功能优化。(二)创新产业空间供给模式产业空间的高效供给是推动产业高质量布局的物理基础。突破传统土地供应限制，探索“战略留白+弹性供地”机制，对存量工业用地实行“带产业项目”挂牌供应，优先保障智能制造、工业互联网等先进制造业空间需求。在中心城区推动工业区块线内存量空间改造，支持“工业上楼”模式，通过容积率奖励等措施引导建设高层高标准厂房，满足研发中试、轻型制造等业态对层高、承重和物流的特殊需求。针对老旧厂房改造项目，建立建筑使用功能正负面清单，允许在安全合规前提下实现将传统仓库转型为工业设计中心或柔性生产线基地等“一房多用”模式。结合城市更新单元划定，捆绑配置一定比例的生产性服务空间，吸引工业设计、检验检测、供应链管理等专业服务机构集聚，形成“制造+服务”复合载体。推行“标准地+协议监管”模式，在土地出让环节明确亩均税收、研发投入等要求，建立全生命周期履约监管机制。(三)构建产业生态培育体系产业生态的完善是确保更新区域可持续发展的核心保障。围绕区域优势产业或未来产业赛道，制定产业链招商图谱，通过场景开放引导等方式，精准吸引上下游关联企业集聚。在更新区域内布局公共技术服务平台、中试基地和概念验证中心，提供从技术研发到产品化的全链条服务，降低中小企业创新成本。建立“产业导师+金融顾问”服务机制，由行业专家和投资机构为企业提供技术路线规划和融资对接支持。落实“投资于人”导向，配套建设人才公寓、创新交流空间等设施，形成“以产聚人、以人兴城”的良性循环。深化“投资于物”内涵，更新硬件设施的同时构建覆盖企业全生命周期的数字化赋能体系，加快引入工业云平台、共享实验室，完善万兆光纤网络等新型基础设施，强化片区内企业加强人才技术交流，开展技术协同攻关和市场资源共享，(四)健全多元化投融资机制稳定的资金供给是产业高质量布局的关键支撑。建立“财政资金引导、社会资本主导、金融市场补充”的投融资体系，统筹运用中央预算内投资、地方政府专项债券等财政资金，重点支持更新