商业地产专业知识培训商场开业筹备策划工作解析

商业地产专业

知识培训商业地产培训专业课程商场开业筹备策划工作解析商业管理公司结构体系结构框架结构关系

系统分工商业管理公司机构岗位图董事长总经理副总经理运营部部招商、运

营服

务负责日常运营服

务工作岗位人

员依据所服务

面积和商户数

量业态种类确定2万平米以上

百家商户多业态

不低于12人应以建制类物管公

司设置功能、配置

岗位负责日常物

业管理服务其中

工程维护人员可

以由开发企业转

入但必须固定编

制。岗位人员依

据商业物业管理

条例和物业类型负责商场开业前

后的宣传推广。

日常运营宣传推

广发布建立维

护商场形象树

立美誉度知名

度人员必须固

定编制。2万平

米以上百家商

户多业态不低

于5人行政部负责商管公司

日常运营行政

管理。含全

部商户服务

行政事务的管

理

。固定编制。2

万平米以上百

家商户多业态

不低于6人财务负责商管公司

日常财务服务

管理和商业资

产

管

理

。人员必须固定

编

制

。2万平米以上

百家商户多业

态不低于5人物业部(物业公司)

企划部副总经理系统分工

结构关系物业管理系统结构框架商业运营管理系统物业部[物业公司]

交接验收

装修管理

物业管理开发公司工程管理部

工程交接装修管理运营部(招商部)

招商开业运营行政

人事部商户建

档管理财务部经营管

理核算

方案资产组资产运

营管理企划部推广宣传财务资产管理系统招商部运营部落实商户完成合同换签；落实商户业

态落地方案和进场装修实施条件；收

缴报备商户各项证照文件交行政部核

准建档；制定开业方案，明确并落实

开业节点和目标；完成合同应收款行政人事部健全管理制度；完成人员到岗及培训；收缴并核准商户各项证照文件；完成商户建档并建立管理系统；完成协助商

户各项证照手续。建立各项考核制度

并实施。企划部制定形象推广计划、商业空间媒体宣传管理策略、商户商业空间推广策略、商场和商户推广服务制度。工程部衔接管理好主体后期工程与商业

空间设计与施工；完成验收；

完成物业交接；完成商户物业

运营条件改造的施工；完成商

户装修交房标准并落实商户进

场装修；协调完善二次装修与

商户装修；物业部完成建制和管理制度；完成培训

上岗；完成物业交接；建立完善物业运行档案；完成消防电梯空

调运行调试；全程管理商户装修

;落实管理照明、展示、广告、

店招等设施；完成和管理停车管

理系统、安防系统。财务部

资产管理部财务部制定各种运营方式核

算与管理方案；制定

各项财务监管方案计划；统一收银及代收

银系统管理方案。综合税务管理运作系

统方案。资产管理部持有与

已销售物业资产盈

利分析系统；持有资产运营盈亏表;资产资产负债表

、损益表、现金流

量表的评估系统结构框架

系统分工

结构关系物业部[物业

公司]开发公司

工程部招商运营部

行政人事部企划部资管物管运营工作版块分置商业运营部、企划部、行政部属

于商业管理运营工作板块；物业部或物业公司

属于物业管理服务工作板块；资产管理部和财

务部属于商业资产管理运营工作板块；工作版块分置

内部关系

外部关系工作版块分置

内部关系内部关系

商业管理运营工作是由商业运营、物业管理服务、商业资产管理运营这三驾马车互相协

作相互传动，共同实现。这三方面构成商业管理

运营内部关系工作版块分置

内部关系

外部关系外部关系·

主管机构-消防

城建城管等·

设备厂家等·供给企业-水电燃气等物业各类投资企业-

银行基金投资

公司等各类资产运作

机构-证券基金·

政府机构-工商

消防卫生城管

交管等·各

商

户·

行业机构(商

会等)-零售餐

饮娱乐休闲等·

大型著名商户行政

资管运营序

号阶

段业务事项开始时间周期时间节点开始时间周期完成时间完成标准发起部门接受部门39工

程完成能源费单价

核定预售日前20天201010预售日前10天2012-10-31102012-11-10完成能源费单

价上报审批流

程商管公司集团商管工程

物业中心41招

商招商手册上报审

批交地日后

150天15010160交地日后160天2013-2-17102013-2-27招商手册商管公司集团招商中心43工程工程物料地区适

用性调研开业前

50天501040开业前40天2013-8-9102013-8-19调研报告上报商管公司商管公司4

5工

程商家技术条件

对

接

与

落

实开业日

前

21

0

天21050160开业日

前1

6

0

天2013-3-2502013-4-21商家技术条

件对接汇总表会签集团商管工程物业

中心商管公司46工程提供商家基本

施工条件开业日前

160天16015145开业日前145天2013-4-21152013-5-6包括临时水、电、垂直交通

货运通道项目公司商管公司47工程完成商户装修

手册编制开业日前

170天17020150开业日前150天2013-4-11202013-5-1印刷成册商管公司集团商管工程

物业中心开业筹备工作总体计划设置1计划目标(科学合理)2阶段设置(清晰准确)

3目标体系(明确衔接点)案例

某商业管理公司开业筹备计划表摘选45序号阶段业务事项G

HI

J

K

L计划模块M完成标准W

X

业务部门开始时间周期完成时间开始时间周期完成时间发起部门接受部门61物业商管公司进行注册交地日后7天73845交地日后45天2012-9-27382012-11-4完成集团工程物业中心集团商管公司72行政商管公司企业名称核准交地日后5天527交地日后7天2012-9-2522012-9-27企业名称核准通知书商管公司集团商管行政人事部83财务商管公司注册资金申请及拨素案例某商业管理公司开业筹备计划表集团商管财务部商管财务部94人力集团商管公司商管公司商管项目筹备负责人到岗交地日后5天54550交地日后50天2012-9-25452012-11-9招聘到位或集团指派人员101112868788895招商商业市调交地日后3天32023交地日后23天2012-9-23202012-10-13商业调查报告集团商管招商中心商管公司6物业物业市调交地日后3天358交地日后8天2012-9-2352012-9-28物业管理调查报告集团工程物业中心集团商管公司7工程冷热源方案确定交地日后60天601070交地日后70天2012-11-19102012-11-29确定方案规划设计中心项目管理中心、工程

物业中心891人力工程人力资源市调各系统设备满负荷试运行交地日后60天开业日前7天607307900交地日后90天开业日2012-11-192013-9-213072012-12-192013-9-28人力调查报告按期完成商管公司商管公司集团商管行政人事部商管公司92行政开业庆典活动物资采购开业日前40天403010开业日前10天2013-8-19302013-9-18采购入库商管公司商管公司93行政开业庆典政府申请、报备手续

办理开业日前45天453015开业日前15天2013-8-14302013-9-13获得批件商管公司商管公司94行政嘉宾邀请开业日前40天403010开业日前10天2013-8-19302013-9-18名单落实商管公司商管公司9095物管安保方案政府报批、警力配合

协调开业日前30天301020开业日前20天2013-8-29102013-9-8完成商管公司集团商管工程物业中

心9196物管现场开业安保方案、突发事件

预案演练开业日前20天20713开业日前13天2013-9-872013-9-15完成编制和演练商管公司商管公司9297营运正式开业开业日00有2013-9-2802013-9-28正式营业商管公司商管公司9398工程项目工程遗留问题清单编制与

上报开业日后5天51520开业日2013-10-3奋2013-10-18遗留问题清单书面上报移

交商管公司项目公司99工程接管项目建筑及技术资料开业日后5天51520开业日后20天2013-10-352013-10-8移交记录项目公司商管公司B

CDE时间2012年2013年2014年#9

月10月11月2

月月2

月3

月4

月5月6月7

月8

月9

月10月1

月2

月月2

月3

月4月5月6

月##################################################################业调研定位策划十目概念规划设计步建筑设计计评审报批建商业、销售团/次主力店规划

见征询落位工图设计/次主力店及商物业条件征询/次主力店招商

滑干店预招商面招商工图评审开工许

批复建房及其它部分目开始施工中商业及其它开

施工售计划、方案售实施建商管、物管公业装修设计施工

括环境景观筑主体验收业交接/次主力店装修它各商户装修业筹备户进场/次主力店开业面开业阶段设置清晰准确

目标体系衔接点明确自

计

划节点设置的注意要项一、节点设置的线索两条线索，一是商户签约进场进度，即招商线。二是工程

施工进度，即施工线。二、节点设置要求招商线应该按照商户签约能够进场的数量、业种业态、主力

店等综合因素设置进度节点。施工线应该按照后期工程综合施工的各工种、工期遵循流水作业工序阶段，设置进度节点第一阶段招商至

施工至--第二阶段招商至

施工至--第三阶段招商至

施工至--节点设置的线索时间2012年2013年2014年9

月10月11月12月月2

月3

月4月5月6月7月8月9

月10月11月12

月月2月3

月4月5月6

月###################################################################业调研定位策划十目概念规划设计步建筑设计计评审报批建商业、销售团/次主力店规划

见征询落位工图设计/次主力店及商物业条件征询/次主力店招商

滑干店预招商面招商工图评审开工许

批复建房及其它部分目开始施工中商业及其它开

施工售计划、方案售实施建商管、物管公业装修设计施工

括环境景观筑主体验收业交接/次主力店装修它各商户装修业筹备户进场/次主力店开业面开业四、计划推进运作的基本策略

(一)一体化推进原则自

计

划考核原则1、记录考核，围绕公司整体目标，突出关键指标和重点工作任务，以日常工

作中记录为基础、定量与定性相结合，以数据和事实为依据2、注重实效，注意绩效与指标之间的合理衔接，从分发挥绩效激励机制的作用。3、考核责任明确，行政人事部主要负责组织实施、并负责监督指导、考核管理办法的

制订、完善、考核结果汇总存档4、注重随时激励不搞秋后算账绩效考核需及时激励，不断促进效率不可事后诸葛。考核分类

全公司部按照不同层级、不同职位，进行不同方式的考核；按频次分为年月季度考核；按阶段分为试用期、日常、年终考核；按对象分为个人考核、部门考核；考核方法按实施方法分为记录积分、级评和环评、个人述职等。按期考核公布结果,分成级别严格执行考核责任和奖惩措施四

、计划推进运作的基本策略(二)实施运作综合保障责

权

利考

核经费计划使用管理可以按计划包干和预算执行两种方法实施。计划包干是指由部门与公司制定费用包干计划，超过计划公司不再支付。并以包干计划联系绩效的方式，使费用与业绩挂钩。预算执行是通常的做法，在制定公司总体实施目标配置的预算计划。是在上述的工

作计划编制同时编配的运营成本投入预算，将总体计划分解到各个部门工种，同时将编

配预算计划分解，在计划推荐时实行计划进度与成本预算使用综合考核，建立目标计划

管

理

。2、经费计划使用管理物料供应计划使用管理主要是指推广宣传的短期宣传品、道具、设施设备、易耗品，还有开业时商场内外照明导示装饰等局部细化的道具、设备、用品等等首先应该将上述费用计划编制在预算中，在操作中执行。在计划实施中，根据进展和实际需求，进行适时调整，需建立目标计划管理。四、计划推进运作的基本策略(二)实施运作综合保障3、物料供应计划使用管理四

、计划推进运作的基本策略(二)实施运作综合保障4、

制度执行与考核体系制度执行与考核体系按照既定计划推进运作的节点考核，在各个节点中设置执行结果的调整预案，作为备

选策略。预案和目标结果管控并行，在计划操作执行实施中，根据进展具体状态和实际需求，

为目标管控进行适时调整。节点设置、考核、目标管控、预案调整。四个方面确保计划执行(三)动态掌控与适时调整1、进度掌控2、适时调整策略和节点照既定计划正常的运作推进，如果没有达到目标，在检查执行

中的各项进度情况正常时，必须谨慎的适时调整策略和节点。在平行进程的两个计划都存在这样情况则必须立即启用预案实

整。调整、一是调整执行策略，而是调整节点设置，节点调整必

真，牵

一发动全身，每个节点都是体系中互相牵制的衔接点。各个工种部门相关单位参加。在统一意见的计划实施措施后

可进行。总体平衡综合掌控在总体目标综合平衡的前提下、对阶段目标的适时必要性的调整根据计划执行的进程具体状况，必要的情况下，才会调整阶段性的目标。比如工期的调整、

商户的改变了等等具体情况。经常是计划没有变化快。以变应变，适时调整目标是计划推

进的正常现象注意

：目标调整一般都是阶段性的，阶段调整，一定是按照总体目标综合平衡的前提下。原则是总目标不改变前提下，将阶段目标适当调整，一般包括阶段延长或缩短、计划项目的增加或减少等。(四)总体平衡综合掌控1、

总体目标综合平衡2、

阶段目标的适时必要性的调整五

、计划推进工作各节点掌控p

换签率又叫签约率是将已经签订意向协议的商户转成正式合同或予租合同。招商的成果落实，没达到一定签约率，项目无法正式进入开业筹备阶段，是开业筹备的核心的

第一节点。p

进场序列是商户进场装修筹备开业的先后秩序，根据各业态装修、调试、美陈等所需

时间不同，综合安排编排各商户进场先后次序。统一计划兼顾各方、充分遵循各工种流水

作业程序，避免交叉和混乱，以致延误开业p商户改变或调整商户的改变在开业的前后是常态，但是必须建立调整预案机制，凡一

户改变引起几户甚至损害大面积的业态落位变动的，必须以事先预案统筹设置。否则，必然混乱。p开业顺序

根据商场开业前推广需要和运营管理的成熟状况，可以安排成统一时间开业和分期开业。依据招商主力店落实进度、建立形象推广需求度、物业交接与运行成熟

状态综合考虑，如有需要一般情况现将主力店开业、造成影响到来人气，进而带动促进

招商开业的进度前

6

个

月

X

日至前5个月X日商管部门或商业管理公司完成重点品牌协议/合同、并确认核

准其类别范围内容；确定品牌档次

比例；确定业态的基本比例；确定各业态运营条件；完成组建商业

管理团队；商管物业管理公司重要岗位人员到位；完成商业空间店

招、导示、广告位置的落位。完成室外停车、物流、客流的落位制定物业管理规定、装修管理规定；工程/项目管理部院成所有建安施工；完

成全部机电系统安装调

试；如有重大物业改造需完成设计和报批并须施工。

[电影院、大型娱乐等]商管行政部门品牌商家各种必需的

执照、许可证、批准

文件等的要求和条件前

5

个

月

X

日至前4个月X日完成80%以上普通品牌协议/合同;并确认核准其类别范围内容；确定各业态落位；制定租金、联营提扣核算方案，制定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管

理机制。完成物业交接；完成物业设施测试记录建档。完成消防、空调、电梯的运

行测试并健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空

间施工和商户装修预留。完成全部配套施工并交

接验收。[室外空间导示

照明停车弱电店招广告

预留等等]完成物业交接；提供验收文件；联系工商、税务、城

管、卫生、交通、消防、房管等各机关征

询他们各种业态手续

要求前4个月日

至前3个月

X日完成90%以上普通品牌协议/合同

、并确认核准其类别范围内容；

核准确认各品牌装修或改造要求；

完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修

合同办理各项装修手续提供商户装修进场交接

协助办理商户装修各项

手

续

；完成各种必需的执照

许可证、批准文件等

的办理前3个月日

至前2个月

X日完成所有品牌的协议/合同、并确认

核准其类别范围内容制定并实施商

户进场装修管理机制完善并终决品

牌档次比例、业态比例、业态落位所有岗位人员全部上岗、试运行所有

设施设备物业条件；管理服务商户进

场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装修配置协助和服务装修施工；

协助完成商户装修交接

验收完成各种必需的执照

许可证、批准文件等

对商户的对接核定各

种开业相关法律手续前2个月X

日至1月X

日前1个月X日至X月X日开业X月X日完成并颁布各项商业管理规定；完成各项商管设施并试运行。[收银、广播、广告等调试和内容]

确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案完成全部商户开业筹备各项工作

完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划策划组织开业完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。协助商户完成现场布置和布货美陈完

善导示、招牌、广告、照明、停车等

；筹备开业庆典活动。确保开业活动和庆典顺利进行完成商户装修交接验收协助物业设施开业试运行并完成与物业管理交

接完成所有物业使用试运

行。并交接物业管理。参与开业活动提供各种必需的执

照、许可证、批准

文件等使用提供各种开业相关法

律手续筹备开业庆典活动承办开业活动和庆典开业筹备工作倒排工期计划表五、计划推进工作各节点掌控2、工程进度节点综合协调管理开发公司工程部p结尾工程与一次商业装修

主体施工结尾与一次装修衔接，是建筑能否最终成为商场

的决定阶段。由于我国的国情是主体建筑与商业空间的设计施工是两个单位(至少)。两

者的衔接和一体化，是巨大挑战。除了再设计交底时衔接准确、更要在商业空间施工与一

次装修吻合。及体现商业特点又不延误工期影响开业p物业交交接后必须与物业公司工程部、设备厂家、商业管理运营部共同监测监管两

接月；配合完善各项结尾细部工程。提前与商管部沟通落实商户装修所有物业条件的预留，

并交接清晰；配合商管、物业建设安装各种商业设置如广告位电子屏灯箱店招导示等等；p商户装修全程管理服务商户的装修。解决商户装修所需要的前期工程所遗留的所有问题。p

工程改针对商户工程改造要求在公司决策阶段给予专业意见，严格遵循多方研讨沟适制度，对决定改造的工程积极配合积极施工、确保工期。前

6

个

月

X

日至前5个月X日完成重点品牌协议/合同、并确认核

准其类别范围内容；确定品牌档次

比例；确定业态的基本比例；确定

各业态运营条件；完成组建商业管

理

团

队

；重要岗位人员到位；完成商业空间店

招、导示、广告位置的落位。完成室外停车、物流、客流的落位制定物业管理规定、装修管理规定；院成所有建安施工；完

成全部机电系统安装调

试

；如有重大物业改造需完成设计和报批并须施工。

[电影院、大型娱乐等]品牌商家各种必需的

执照、许可证、批准文件等的要求和条件前

5

个

月

X

日至前4个月X日完成80%以上普通品牌协议/合同;并确认核准其类别范围内容；确

定各业态落位；制定租金、联营提

扣核算方案，制定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。完成物业交接；完成物业设施测试记

录建档。完成消防、空调、电梯的运

行测试并健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空

间施工和商户装修预留。完成全部配套施工并交

接验收。[室外空间导

示照明停车弱电店招广

告预留等等]完成物业

交接；提供验收文件；联系工商、税务、城

管、卫生、交通、消防、房管等各机关征

询他们各种业态手续

要求前4个月日

至前3个月

X日完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核

准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修

合同办理各项装修手续提供商户装修进场交接

协助办理商户装修各项

手

续

；完成各种必需的执照

许可证、批准文件等

的办理前3个月日

至前2个月

X日完成所有品牌的协议/合同、并确认核准其类别范围内容制定并实施商

户进场装修管理机制完善并终决品

牌档次比例、业态比例、业态落位所有岗位人员全部上岗、试运行所有

设施设备物业条件；管理服务商户进

场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装修配置协助和服务装修施工；

协助完成商户装修交接

验收完成各种必需的执照

许可证、批准文件等

对商户的对接核定各

种开业相关法律手续前2个月X

日至1月X

日前1个月X日至X月X日开业X月X日完成并颁布各项商业管理规定；完成各项商管设施并试运行。[收银、广播、广告等调试和内容]确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案完成全部商户开业筹备各项工作

完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划策划组织开业完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式

运行物业管理；与商户签订物

业服务管理约定。协助商户完成现场布置和布货美陈完

善导示、招牌、广告、照明、停车等

；筹备开业庆典活动。确保开业活动和庆典顺利进行完成商户装修交接验收

协助物业设施开业试运

行并完成与物业管理交

接完成所有物业使用试运

行。并交接物业管理。参与开业活动提供各种必需的执照

许可证、批准文件等

使用提供各种开业相关法

律手续筹备开业庆典活动承办开业活动和庆典开业筹备工作倒排工期计划表商管部门或商业管理公司商管物业管理公司工程/项目管理部商管行政部门结尾工程与一次商业装修物业交接物业交接一次商业装修结尾工程p

后期工程和一次装修介入这一阶段物业管理主要是与工程部协调衔接、落实店招、

导示、广告的位置大小、设计和施工效果等。还有室外停车、物流、客流的落位。p物业交接应须验收后交接，设施设备测试记录建档。还要交接给商户装修的工程预留。以确保以后的装修施工顺利p商户装修管商户装修的现场管理同时执行所有商业空间的设施建造并验收

理p正式运行物开业前所有物业正式运行，做好提前试业和先期开业业态的物业服务，

业全商场的开业运营做好成熟的准备五

、计划推进工作各节点掌控3、物业管理进程与实施管理前

6

个

月

X

日至前5个月X日商管部门或商业管理公司完成重点品牌协议/合同、并确认核

准其类别范围内容；确定品牌档次

比例；确定业态的基本比例；确定

各业态运营条件；完成组建商业管

理

团

队

；商管物业管理公司重要岗位人员到位；完成商业空间店

招、导示、广告位置的落位。完成室外停车、物流、客流的落位制定物

业管理规定、装修管理规定；工程/项目管理部院成所有建安施工；完

成全部机电系统安装调

试；如有重大物业改造需完成设计和报批并须施工。

[电影院、大型娱乐等]商管行政部门品牌商家各种必需的

执照、许可证、批准

文件等的要求和条件前

5

个

月

X

日至前4个月X日完成80%以上普通品牌协议/合同;并确认核准其类别范围内容；确

定各业态落位；制定租金、联营提

扣核算方案，制定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。完成物业交接；完成物业设施测试记

录建档。完成消防、空调、电梯的运

行测试并健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空

间施工和商户装修预留。完成全部配套施工并交

接验收。[室外空间导示

照明停车弱电店招广告

预留等等]完成物业交

接；提供验收文件；联系工商、税务、城

管、卫生、交通、消防、房管等各机关征

询他们各种业态手续

要求前4个月日

至前3个月

X日完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核

准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修

合同办理各项装修手续提供商户装修进场交接；

协助办理商户装修各项

手

续

；完成各种必需的执照

许可证、批准文件等

的办理前3个月日

至前2个月

X日完成所有品牌的协议/合同、并确认核准其类别范围内容制定并实施商

户进场装修管理机制完善并终决品

牌档次比例、业态比例、业态落位所有岗位人员全部上岗、试运行所有

设施设备物业条件；管理服务商户进

场装修；完成落实各项管理服务场地

空间并装修配置协助和服务装修施工；

协助完成商户装修交接

验收完成各种必需的执照

许可证、批准文件等

对商户的对接核定各

种开业相关法律手续前2个月X

日至1月X

日前1个月X日至X月X日开业X月X日完成并颁布各项商业管理规定；完成各项商管设施并试运行。[收银、广播、广告等调试和内容]确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案完成全部商户开业筹备各项工作

完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划策划组织开业完成商户装修交接验收；完成

各项管理服务设施设备；正式

运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。协助商户完成现场布置和布货美陈完

善导示、招牌、广告、照明、停车等

；筹备开业庆典活动。确保开业活动和庆典顺利进行完成商户装修交接验收

协助物业设施开业试运

行并完成与物业管理交

接完成所有物业使用试运

行。并交接物业管理。参与开业活动提供各种必需的执照

许可证、批准文件等

使用提供各种开业相关法

律手续筹备开业庆

典活动承办开业活动和庆典开业筹备工作倒排工期计划表商户装修管理信息童色K

人

最修平监动火作业申请表居修进应表五

、计划推进工作各节点掌控4、

财务和资管协作支持节点控制财务不晚于开业前6-5个月确定各种运营方式核算与管理方案

这个阶段需完成80%-90%以上的商户合同，运营核算方案滞后会导致正式合同延后、

一致影响开业。财务不晚于开业前4-5个月确定各项财务监管方案计划、综合税务管理运作方案。这期间商

户需落实进场前后交付定金保障金等、商场运营正在制定租金、联营提扣核算方案，制定租

赁、联营、自营的经营方案；此节点下运营与财务协调统一制定各模式下管理机制。财务不晚于开业前3-4个月确定统一收银或代收银系统管理方案此期间长在装修如有提前开

业业态已完成开业准备。收银或财务管理系统必须完成。资产管理开业前3-4个月确定持有与已销售物业资产盈利分析系统；资产管理开业后1-2个月开始提供持有资产运营盈亏表；资产资产负债表、损益表、现金流

量表的评估系统五、计划推

p

核准并建档商户必备的各种执照、许可证、批准文件等。配合支持招商运营完成商

户签约核准，建档以实施商户管理。p办理商业空间设施的各项手续。向工商、城管、交通、消防、房管等机关办理商

场

LOGO、

店招、广告位、电子屏、室外导示等各项报批手续。确保顺利开业p协助配合商户办理各项证照

向工商、税务、城管、卫生、交通、消防、房管等申请

办理各业态的证照文件等p

制定并实施开业庆典活动方案

与运营部物业部企划部协同研制庆典方案，为全场的

开业活动和商户的开业促销活动提供支持管理控节点掌度点作进节事工各政人作行工5、进前

6

个

月

X

日至前5个月X日商管部门或商业管理公司完成重点品牌协议/合同、并确认核

准其类别范围内容；确定品牌档次

比例；确定业态的基本比例；确定

各业态运营条件；完成组建商业管

理

团

队

；商管物业管理公司重要岗位人员到位；完成商业空间店

招、导示、广告位置的落位。完成室外停车、物流、客流的落位制定物业管理规定、装修管理规定；工程/项目管理部院成所有建安施工；完

成全部机电系统安装调

试；如有重大物业改造需完成设计和报批并须施工。

[电影院、大型娱乐等]商管行政部门品牌商家各种必需

的执照、许可证、

批准文件等的要求

和条件前

5

个

月

X

日至前4个月X日完成80%以上普通品牌协议/合同;并确认核准其类别范围内容；确

定各业态落位；制定租金、联营提

扣核算方案，制定租赁、联营、自营的经营方案；制定各模式下管理机制。完成物业交接；完成物业设施测试记

录建档。完成消防、空调、电梯的运

行测试并健全档案。完成建制、岗位培训。完成商业空

间施工和商户装修预留。完成全部配套施工并交

接验收。[室外空间导示

照明停车弱电店招广告

预留等等]完成物业交

接；提供验收文件；联系工商、税务、

城管、卫生、交通、

消防、房管等各机

关征询他们各种业

态手续要求前4个月日

至前3个月

X日完成90%以上普通品牌协议/合同、并确认核准其类别范围内容；核

准确认各品牌装修或改造要求；完成建制、岗位培训。除部分保安保洁外各岗位人员上岗；完成商户装修管理制度；核实确认商户进场装修各项条件；签订装修

合同办理各项装修手续提供商户装修进场交接协助办理商户装修各项

手

续

；完成各种必需的执

照、许可证、批准

文件等的办理前3个月日

至前2个月

X日完成所有品牌的协议/合同、并确认核准其类别范围内容制定并实施商

户进场装修管理机制完善并终决品

牌档次比例、业态比例、业态落位所有岗位人员全部上岗、试运行所有

设施设备物业条件；管理服务商户进

场装修；完成落实各项管理服务场地空间并装修配置协助和服务装修施工；

协助完成商户装修交接

验收完成各种必需的执

照、许可证、批准

文件等对商户的对

接核定各种开业相

关法律手续。前2个月X日至1月X日前1个月X日至X月X日开业X月X日完成并颁布各项商业管理规定；完成各项商管设施并试运行。[收银、广播、广告等调试和内容]确定并开业试营业商户。统筹各商户开业促销活动方案完成全部商户开业筹备各项工作

完成各项开业促销活动；完成各项开业宣传推广活动；制定开业庆典活动策划策划组织开业完成商户装修交接验收；完成各项管理服务设施设备；正式运行物业管理；与商户签订物业服务管理约定。协助商户完成现场布置和布货美陈完

善导示、招牌、广告、照明、停车等

；筹备开业庆典活动。确保开业活动和庆典顺利进行完成商户装修交接验收

协助物业设施开业试运

行并完成与物业管理交接完成所有物业使用试运

行。并交接物业管理。参与开业活动提供各种必需的执照

许可证、批准文件等

使用提供各种开业相关法

律手续筹备开业庆典活动办开业活动和庆开业筹备工作倒排工期计划表p配合招商进度开展宣传在主力店次主力店签约、在商户80%-90%时举办大型发布会

并媒体宣传。p

主力店次主力店进场装修或改造时宣传发布促进正在观望的商户尽快签约p提前或分期开业的主力店开业时宣传发布、开业活动p实施全场开业倒计时推广活动

协调运营物业开展全场开业倒计时活动，为全场的正

十开业营造氛围。为开业活动聚拢人气。五、计划推进工作各节点掌控6、企划工作计划实施管理开业倒计时推广活动提前宣传为开业营造氛围增加人气由总经理牵头组织以招商运营部、商家代表(必要时)、设计院、技术部、工程部、

成立综合指挥部，针对后期总体工程与商业空间、商户装修改造等各项重要事务。

建立三个制度。共同完成项目的开业筹备全部工作，确保顺利完成招商与开业。综合指挥部设计公司协调办公制度

联席会议制度

协作流程制度技术部工程部六

、综合管控的基本策略商业管理公司日常

定期日常原则上在开始设计时，应先征询重要商家[主/次主力店、重要品牌店]意见

能够使规划有有效性和准确性。未雨绸缪、避免被动。征询意见的过程，基

本上也就是预招商的过程。为招商奠定基础。招商期间，应与重要商家[主/次主力店、重要品牌店]先沟通物业条件，

双方应先就物业条件达成一致，为接下来的招商洽谈奠定稳固基础，否则，

即使谈好商务条件，但物业条件满足不了，会前功尽弃欲速不达。只有双

方达成共识。招商才成功。建立招选双方的共识、须先对应物业条件招商重要商家包括主/次主力店须先对应物业条件建立招选共识物业条件对应对应规划

准现房可否调整

可否改造经营面积、位置、层高、柱距、楼板荷

载、电梯荷载数度、供水、电(强弱)、

排污、隔油、换风、排烟、照明、供热、换货、保洁、储藏、理货、停车场、店招、

广告、监控、办公-----商家选址要求建筑环境

面积

层高

动线

荷载物业条件现状商业类型位置体量

层高动线荷载我国的现实状况是一、是先设计后招商，即使有的设计征询一下商家而已，但都是以规划设计主导的、不以商业运营为条件。设计师主导。二、征询商家时,很多商家却不以为然或拘于专业，无法评估设计操作的实际效果，做出一些似是而非的意见。因此广泛的出现了在设计的时候无法清晰对接、在现房的时候无法改造的尴尬局面。调

整规划阶段改造现房阶段物业条件的对应条

件

简

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商

户

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业

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,双方

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、

项

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(或工程部

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商

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2

-1

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商

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本

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部

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供《工程洽商费

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2

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若

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2

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方

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位

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同

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段案例工程改造流程仅供参考执

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类

工

程

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付

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户

与

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商

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部

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设

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部

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程

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户

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方

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部

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条

件□不具

备改

造

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工

方□

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费

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内

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位

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商政

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□竣工前施工□竣工后施

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用

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方：□商

户□万科公司施

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承

担

方：□商

户□万科公司口公司确

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商

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为：□

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工

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B

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□C工程商业部负

责人签署意见签字：日期

：总经理签

署意见签字：日期：若

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总

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责签署意见签字：日期：确定

A类

工

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超出改

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总

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度，请总经理审批总经理签

署意见签字：日期

：物业改造会签单案例工程改造流程工程改造洽商会签单现房准现房的物业改造前提签订不可撤销商家协议上图为修改前，下图是修改后不仅是在侧面增开了一个门，而是增加了四部垂直电梯.从一到四楼还将圆弧形的大门缩小，取消中庭改变了动线.郑州传媒大道主力店---金钱豹餐

饮的大幅修改p

分置各项工作权重指数是指将各项工作计划设置不同权重，突出要项区别对

待，综合配置实现整体效率。p

依据各阶段不同重点调整指数

是指阶段不同重点不同，各个阶段分别设置指

数，并且根据进展动态调整指数。七、总体管控综合平衡的操作策略1、分置各项工作权重指数2、依据各阶段不同重点调整指数考核维度考核指标权重绩效考15%考核目标案

数据输出例考核维度考核指标市调阶权重段

绩30%考核目标效考核表数据输出时间招

商主力店签约时间核总表不迟」

年XX月XX日引进A百货合同管理

部时间市调报告完成时间不迟于XX年XX月XX日招商中心质量市调报告通过评估50%通过公司组织的市调报告

评估与分析8%不迟于XX年XX月XX日引进B百货成本市调费用控制目标20%费用不超过XXXX元财务中心交场时间20%不迟于XX年XX月XX日交场物业管理

中心合计100%考核维度考核指标权重段

绩10%考核目标数据输出质量1线品牌进驻达

成率8%1线品牌比率达XX%以上招商中心时间推广阶招商手册制作完成时间效考核表不迟于XX年XX月XX日策划中心2线品牌进驻达成率6%2线品牌比率达XX%以上满场率15%满场率达XX%以上推广方案完成时间10%不迟于XX年XX月XX日坪效预算达成率10%租赁坪效达XXX元财务中心新闻发布会10%X

X

年

X

X

月

X

X日成本招商总费用控制

目标5%总费用不超过XXXXXX元质量招商手册通过审核20%通过上级领导审核，交付

印刷公关费用控制目

标5%公关费用不超过XXXXX元推广方案获得批准20%通过公司组织的会审新闻发布会成功举办10%媒体、现场达到方案效果

目标人事费用控制目

标8%人事费用不超过XxXXX元成本推广费用控制目标20%费用不超过XXXX元财务中心合计100%合计100%七、总体管控综合平衡的操作策略1、分置各项工作权重指数考核维度考核指标权重考核目标数据输出时间装修开工时间10%XX年XX月XX日前完成XX%开工物业管理中心装修完工时间15%XX年XX月XX日前完成XX%完工交场日25%XX年XX月XX日质量首次验收通过

比率20%验收通过比率为

XX%以上二次验收通过

比率10%验收通过比率为

XX%以上成本费用控制目标20%费用不超过XXXX元财务中心合计100%考核维度考核指标权重考核目标数据输出时间主力店A签约时间10%不迟于XX年XX月XX日合同管理

部主力店B签约时间10%不迟于XX年XX月XX日招商完成日期20%XX年XX月XX日质量1线品牌进驻比率20%签订合同商户达XX%以

上招商中心2线品牌进驻比率10%签订合同商户达XX%以

上满场率15%达XX%以上成本招商直接费用控制目标10%费用不超过XXXX元财务中心间接费用控制目标5%费用不超过XXXX元合计100%七、总体管控综合平衡的操作策略2、依据各阶段不同重点调整指数招商阶段绩效考核表进场阶段绩效考核表案

例p

运营部需制定总体系统促销计划，应涵盖商场总体推广促销计划和商户开业促

销策划方案。商场与各商户的开业推广促销相互结合，共同影响达到综合效应p

商户之间的活动、推广，需做好协调统一工作，避免相同相近业种业态同时进

行造成恶性竞争，应以不同业种业态交叉进行为宜。p

商户之间的各项促销活动，应顺序进行，不可过于集中也不要相隔太远。p如收取商户推广、活动费用，物资、人员、资源的征用等须将方案提前通知布

置,并结合商户及其他外部条件进行，不可单方面强行执行，避免负面。八、开业促销总体策划1制定总体系统促销计划p

招商期间与重要品牌商家[著名品牌店、主/次主力店]联合策划实施推广计划

借助其知名度的促销推广力提高商场影响、达到综合效应p开业筹备期间与各个商户们结合、为他们的促销活动提供各种服务设置和条件

充分鼓励帮助商户们开展开业筹备的促销活动。

一起营造兴旺的商业运营氛围p

注重商场与商户促销活动的推广范围、时效、衔接。以持续不断影响各个消

费层次的各种活动，为开业聚集大量的人气。八、开业促销总体策划2策略性实施总体推广促销方案国内一些接地气的开业策划促销案例亲民便捷的公共服务作为有效支撑案例

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行业报道

联系我们邻里中心邻通卡LINTONG邻通卡特约

0

册手1案例

苏州邻通卡邻通卡是苏州工业园区邻里中心发展有限公司与专业网络科技公司联合

推出发行的，为各企事业单位、团体机构等提供员工福利发放、商务往来服务的商务卡，具有消费支付功能。邻通卡采用安全可靠的金融POS

网络系统，通过GPRS

传输网络信号，让广大消费者在消费过程中享受到安全快捷的刷卡消费服务。邻通卡可在各邻里中心商圈内加盟邻通卡刷卡服务的商户，以及邻里

生鲜店、邻里假日酒店内使用，其内容涵盖了购物、休闲、餐饮、健身、娱乐

等众多生活所需的必备功能，让您在邻里中心享受到一站式刷卡购物。幸

福

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服装新城店

幸福

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己帮登鞋服母婴坊蜜蜂花新

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