2025年不动产登记代理专业人员职业考试真题及答案

2025年不动产登记代理专业人员职业考试练习题及答案一、单项选择题（共20题，每题1分，共20分。每题的备选项中，只有1个最符合题意）1.根据《不动产登记暂行条例实施细则》，下列关于不动产单元的表述，正确的是（）。A.不动产单元编码需包含行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地（宗海）代码、定着物单元代码5个部分B.同一权利人拥有的多套房屋可合并为一个不动产单元登记C.海域与无居民海岛可作为同一不动产单元登记D.已登记的不动产单元分割需经自然资源主管部门批准后直接登记答案：A解析：根据《不动产登记暂行条例实施细则》第八条，不动产单元编码由行政区划代码、地籍区代码、地籍子区代码、宗地（宗海）代码、定着物单元代码构成；B项错误，多套房屋需各自独立单元；C项错误，海域与无居民海岛应分别登记；D项错误，分割需先申请变更登记。2.某公司以其工业厂房设定最高额抵押权，约定债权确定期间为2023年1月1日至2025年12月31日。2025年6月，该公司因经营需要，与银行协商将债权确定期间延长至2026年12月31日。对此，不动产登记机构应（）。A.不予登记，因最高额抵押债权确定期间不得变更B.办理变更登记，需提交抵押合同变更协议及其他抵押权人同意文件C.办理转移登记，因债权确定期间变更视为新抵押权设立D.办理更正登记，需利害关系人申请并提交证明材料答案：B解析：《不动产登记操作规范（试行）》规定，最高额抵押的债权确定期间变更属于抵押权变更登记范畴，需提交变更协议，若存在其他抵押权人，需其书面同意。3.张某通过遗嘱继承取得其母名下一套住房，遗嘱经公证但未办理继承公证。张某申请转移登记时，不动产登记机构应要求其提交的材料不包括（）。A.张某的身份证明B.被继承人死亡证明C.遗嘱原件D.全体法定继承人签署的放弃继承权声明书答案：D解析：根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.1，因遗嘱继承申请登记的，需提交被继承人死亡证明、遗嘱、继承人身份证明等，无需全体法定继承人放弃声明（除非遗嘱无效或存在争议）。4.下列关于不动产登记电子证照的表述，符合现行规定的是（）。A.电子不动产权证书与纸质证书具有同等法律效力B.电子证照仅可由登记机构主动推送，权利人不可自行下载C.电子证照记载的信息与登记簿不一致时，以电子证照为准D.未成年人的电子证照需由监护人代为申请，不可自行持有答案：A解析：《自然资源部关于全面推进不动产登记便民利民工作的通知》明确电子证书与纸质证书法律效力相同；B项错误，权利人可通过线上平台下载；C项错误，以登记簿为准；D项错误，未成年人电子证照可由监护人代为管理，但权利主体仍为未成年人。5.某宗土地已办理国有建设用地使用权首次登记，地上建筑物尚未完工。建设单位申请办理建筑物所有权首次登记时，登记机构应（）。A.不予登记，因建筑物未竣工验收B.办理预告登记，待竣工验收后转为首次登记C.受理登记，需提交建设工程符合规划的材料、已竣工的材料等D.要求建设单位先办理土地使用权变更登记答案：C解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第三十五条规定，申请房屋所有权首次登记需提交建设工程符合规划的材料、房屋已竣工的材料等，未要求必须竣工验收（竣工验收是房屋质量验收，非登记必备条件）。二、多项选择题（共10题，每题2分，共20分。每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1.根据《不动产登记暂行条例》，下列情形中，不动产登记机构应当不予登记的有（）。A.申请登记的不动产权利超过规定期限B.申请登记的不动产存在权属争议且尚未解决C.申请人提交的完税凭证为复印件且未注明与原件一致D.申请登记的不动产已被依法查封E.申请人为无民事行为能力人且未由法定代理人代为申请答案：ABDE解析：《不动产登记暂行条例》第二十二条规定，存在权属争议、超过规定期限、被依法查封、申请人不具备申请资格（如无民事行为能力人未由代理人申请）的，不予登记；C项中复印件可通过核验原件或公证等方式补正，非绝对不予登记。2.下列不动产登记类型中，需要双方共同申请的有（）。A.预购商品房预告登记B.因人民法院生效法律文书导致的转移登记C.不动产抵押权首次登记D.异议登记E.地役权首次登记答案：ACE解析：《不动产登记暂行条例实施细则》第十二条规定，共同申请的情形包括买卖、抵押、地役权、预告登记等；B项可单方申请；D项异议登记由利害关系人单方申请。3.关于不动产登记资料查询，下列表述正确的有（）。A.权利人可查询、复制其不动产登记资料，无需提交利害关系证明B.利害关系人查询不动产登记资料，需提交证实存在利害关系的材料C.律师受当事人委托查询，需提交律师执业证书、当事人授权委托书D.不动产登记资料查询结果仅可当场查看，不得复制E.涉及国家秘密的不动产登记资料，不得查询答案：ABCE解析：《不动产登记资料查询暂行办法》第七条规定，权利人查询无需利害关系证明；第八条规定利害关系人需提交证明；第九条规定律师需提交执业证书、委托书；第十三条规定可复制；第二十条规定涉及国家秘密的不得查询。三、案例分析题（共3题，每题20分，共60分）（一）2024年5月，李某与王某签订房屋买卖合同，约定李某将其名下位于A市B区的住宅以300万元出售给王某，王某支付定金50万元。合同签订后，王某得知该房屋已被李某于2024年3月抵押给某银行，担保债权200万元，抵押期限至2026年3月。王某要求李某解除抵押后再办理过户，李某称无力偿还贷款，提议通过“带押过户”方式交易。2024年7月，双方共同向B区不动产登记机构申请转移登记，提交了买卖合同、不动产权证书、抵押合同等材料。问题：1.李某的房屋存在抵押是否影响转移登记？说明法律依据。（5分）2.若登记机构受理“带押过户”申请，需审核哪些材料？（7分）3.登记完成后，原抵押权的效力如何？（8分）答案：1.不影响。根据《民法典》第四百零六条，抵押期间抵押人可以转让抵押财产，当事人另有约定的除外。转让抵押财产的，抵押权不受影响。因此，存在抵押不必然阻碍转移登记，除非合同约定禁止转让。2.需审核以下材料：（1）转让双方身份证明；（2）房屋买卖合同；（3）不动产权证书；（4）原抵押合同及主债权合同；（5）抵押权人关于同意转让的书面意见（若抵押合同未约定禁止转让）；（6）新抵押权设立材料（若买方需贷款）；（7）税务部门出具的完税或免税证明。3.原抵押权继续有效。根据《民法典》第四百零六条，抵押财产转让的，抵押权不受影响。若买方未清偿原债务，抵押权人仍可就该房屋优先受偿。若交易中约定由买方承担原债务，需经抵押权人同意并办理债务转移手续，否则不影响抵押权效力。（二）2023年1月，甲公司以其所有的国有建设用地使用权（用途为工业）设定抵押权，向银行贷款1000万元，办理了抵押权首次登记。2024年5月，甲公司因经营需要，经自然资源主管部门批准，将该土地用途变更为商业，并办理了建设用地使用权变更登记。2024年10月，甲公司拟将该土地再次抵押给另一家银行，申请贷款1500万元。问题：1.土地用途变更后，原抵押权的效力是否受影响？说明理由。（6分）2.甲公司申请第二次抵押时，登记机构需重点审核哪些内容？（7分）3.若两次抵押权均登记，清偿顺序如何确定？（7分）答案：1.原抵押权效力不受影响。根据《民法典》第三百九十七条，建筑物、构筑物及其附属设施抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押；以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。土地用途变更不改变抵押权的客体（土地使用权），因此原抵押权继续有效，担保范围仍及于变更后的土地使用权。2.需重点审核：（1）土地用途变更的批准文件（如规划部门同意变更的批复、不动产权证书变更页）；（2）土地是否存在闲置等违法情形（影响抵押合法性）；（3）第一次抵押权的存续状态（是否已注销或仍有效）；（4）第二次抵押的主债权合同及抵押合同（需明确担保范围、债务履行期限）；（5）抵押价值与剩余价值（需确认第二次抵押的债权金额不超过土地剩余价值）；（6）申请人身份证明及权属来源材料。3.清偿顺序以登记时间为准。根据《民法典》第四百一十四条，同一财产向两个以上债权人抵押的，抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序；顺序相同的，按照债权比例清偿。因此，第一次抵押权登记在先，优先于第二次抵押权受偿；第二次抵押权仅就剩余价值（土地价值-第一次抵押债权）受偿。（三）2024年3月，陈某向A市不动产登记机构申请办理其父亲陈某某名下房屋的继承登记。陈某某于2023年12月去世，生前未立遗嘱，其法定继承人包括配偶张某、儿子陈某、女儿陈某某（已先于陈某某去世，留有一子吴某）。陈某提交了以下材料：（1）陈某身份证；（2）陈某某死亡证明；（3）不动产权证书；（4）陈某与陈某某的亲属关系证明（显示陈某为独子）；（5）张某签署的放弃继承权声明书（未经公证）。问题：1.登记机构在审核中发现陈某隐瞒了女儿陈某某的情况，应如何处理？（8分）2.若陈某补充提交了陈某某女儿先于被继承人死亡的证明及吴某的身份证明，登记机构是否需要通知吴某？说明法律依据。（6分）3.最终合法继承人包括哪些？各自的继承份额如何确定？（6分）答案：1.登记机构应中止登记，要求陈某补充真实情况。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.2，因继承申请登记的，申请人需如实陈述继承人情况。若发现隐瞒继承人，登记机构应要求申请人补充材料，必要时可告知其他继承人提出异议。若申请人拒绝补充或材料不实，登记机构可不予登记。2.需要通知吴某。根据《不动产登记操作规范（试行）》1.8.6.3，存在代位继承情形（被继承人子女先于被继承人死亡，由该子女的晚辈直系血亲代位继承），登记机构需核实代位继承人的身份。吴某作为陈某某女儿的儿子，属于代位