房产中介合同范本及注意事项

房产交易涉及金额大、流程复杂，中介服务作为交易桥梁，其合同的规范性直接影响买卖（租赁）双方与中介机构的权益边界。一份严谨的中介合同不仅能明确服务权责，更能在纠纷发生时提供法律依据。以下结合实务经验，梳理合同核心条款与关键注意事项，供交易主体参考。一、房产中介合同核心条款范本（以居间服务为例）（一）当事人基本信息合同首部需明确三方（或双方，租赁/买卖不同场景）主体信息：中介机构：全称、统一社会信用代码、营业地址、法定代表人/经办人姓名及联系方式；委托人（买方/承租方）：姓名（或企业名称）、身份证号（或统一社会信用代码）、联系地址、联系方式；相对方（卖方/出租方，若为买卖/租赁居间）：信息同委托人，确保与房产证/不动产登记薄记载主体一致。（二）服务内容与期限需清晰界定中介服务的具体范畴，避免模糊表述：1.居间服务：中介需提供真实房源信息（含房屋权属、抵押、查封、租赁备案等状态）、促成买卖/租赁双方达成合意、协助拟定交易合同、指导办理网签、贷款、过户/备案、物业交割等手续；2.服务期限：自合同签订日起至交易完成（或某一节点，如“产权过户登记完成”）止；若交易未达成，需约定服务终止条件（如“双方明确终止交易且无违约情形”）。（三）服务费用及支付费用条款是纠纷高发区，需细化：费用金额：明确中介服务费比例（如房屋成交价的X%）或固定金额，区分买卖/租赁场景（租赁通常为1个月租金，买卖多为成交价1%-3%）；支付时间：约定“合同签订时”“首付款支付后”“过户完成后”等节点，避免“交易成功后”等模糊表述；其他费用：明确是否包含代办贷款、评估、公证等衍生服务费用，若包含需列明细；若不包含，需提示委托人自行承担的范围。（四）房屋基本信息需与不动产登记信息完全一致，包含：地址：精确到门牌号、楼层、房号；权属：产权人姓名、产权证号、土地性质（出让/划拨）、房屋性质（商品房/经济适用房等）；现状：建筑面积、套内面积、装修情况、附属设施（如车位、储藏室）、租赁状态（若有，需附租赁合同摘要）。（五）违约责任需双向约定，避免“单边约束”：1.中介方违约：如故意隐瞒房屋抵押、查封等重大瑕疵，或未完成约定服务导致交易失败，需退还已收服务费，并赔偿委托人直接损失（需明确损失计算方式）；2.委托方违约：如无正当理由拒绝签订交易合同、拖欠服务费，需按服务费的X%支付违约金，或赔偿中介已产生的合理成本（如广告费、人工成本）；3.相对方违约：若中介已促成合同成立，相对方违约导致交易失败，中介服务费是否退还（通常约定“委托人仍需支付服务费，损失向相对方追偿”）。（六）争议解决与其他约定争议解决：约定“向房屋所在地人民法院起诉”或“提交XX仲裁委员会仲裁”（二选一，仲裁需双方自愿）；补充条款：可约定“若因政策调整导致交易无法履行，双方互不追究责任，中介退还服务费”等特殊情形；生效条件：通常为“双方签字（盖章）之日起生效”，若涉及共有人，需约定“共有人签字后生效”。二、签订合同的10项关键注意事项（一）核实中介机构资质要求中介出示营业执照（经营范围含“房地产中介服务”）、房地产经纪机构备案证明（部分城市要求）；查看经办人是否持有房地产经纪人员职业资格证书，避免“黑中介”卷款跑路。（二）明确服务边界，拒绝“口头承诺”将中介承诺的服务（如“包贷款审批通过”“协助避税”等）全部写入合同，注明“未完成则退还服务费”；警惕“独家委托”陷阱：若签订独家委托协议，需约定“中介未在约定期限内促成交易，委托人可自行交易且不支付服务费”。（三）费用明细：“包干价”还是“分项计”？要求中介提供费用清单，区分“中介服务费”“代办费”“评估费”等，避免“打包收费”后重复计费；注明“服务费仅针对已完成的服务阶段支付”，如“网签完成支付50%，过户完成支付剩余50%”。（四）房屋信息：“眼见为实”+“书面核验”实地查看房屋，核对房产证与实际情况（如面积、装修、抵押标记）；要求中介出具不动产登记信息查询结果（含抵押、查封、共有情况），并作为合同附件。（五）违约责任：“模糊表述”变“量化标准”将“重大违约”“合理损失”等模糊词量化，如“逾期付款按日支付万分之X违约金”“隐瞒房屋瑕疵赔偿成交价的X%”；约定“中介未在30日内促成交易，委托人有权解除合同并要求退费”。（六）留存证据：合同+沟通记录双备份签订合同时，要求中介加盖公章（或合同专用章），经办人签字并注明日期；微信、短信等沟通记录截图备份，尤其涉及房价、付款方式、房屋瑕疵的承诺。（七）警惕“格式条款”陷阱中介提供的格式合同中，若有“本合同未尽事宜由中介解释”“委托人不得追究中介过失责任”等条款，需划掉或补充“以法律规定为准”；可参考住建部发布的《房地产经纪服务合同（示范文本）》，对比中介提供的合同是否存在“霸王条款”。（八）共有人/承租人权益：提前“穿透式”核查若房屋为共有（如夫妻共同财产），需共有人全部签字；若为继承/赠与所得，需提供继承权公证书或赠与协议；若房屋已出租，需承租人出具“放弃优先购买权声明”（买卖场景），或明确“租赁合同继续有效”（租赁场景）。（九）资金监管：绕开“中介代收房款”约定“房款直接存入资金监管账户”，避免中介代收（尤其是大额房款）；若中介提供代办贷款服务，需注明“贷款未获批则退还相关费用”。（十）合同备案与公证（可选）部分城市要求中介合同网签备案（如上海、深圳），可要求中介协助办理；若交易金额大、风险高，可对合同进行公证，增强法律效力。三、结语房产中介合同是交