农房不动产登记培训课件

农房不动产登记培训课件第一章农房不动产登记的重要性与政策背景农房不动产登记是保障农民合法权益、推进农村土地制度改革的重要基础性工作。随着城乡一体化发展和农村产权制度改革的深入推进,建立健全农村房屋不动产登记制度显得尤为重要。农村土地承包法(2018修正)核心要点土地所有权归属农村土地所有权归集体所有,承包权归农户享有,承包地严禁买卖交易保障农民权益依法保障农民土地承包经营权长久不变,维护农村社会稳定与可持续发展性别平等原则妇女与男子享有完全平等的土地承包权利,切实保护农村妇女合法权益2023年自然资源部通知解读政策核心内容2023年自然资源部发布关于进一步做好农村不动产登记工作的通知,明确提出要加快推进农村宅基地使用权与房屋所有权一体化登记工作。01推进一体化登记实现农村宅基地权属与房屋所有权统一登记管理02保障农民财产权依法确权登记,赋予农民更加充分的财产权利03完善登记体系统一登记标准规范,建立健全不动产登记制度权属清晰保障权益农村宅基地与房屋权属关系示意:宅基地使用权属于集体土地使用权的重要组成部分,房屋所有权则属于农民个人财产权。二者相互依存、不可分割,共同构成农民最重要的不动产权利。农村户口取消与宅基地申请政策变化12015年政策转折国务院发布意见,全面取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为居民家庭户口2申请条件调整明确宅基地申请条件:子女分户需求、外来人口落户、自然灾害搬迁等特定情形3审批流程规范建立"村委会初审-乡镇审核-县级审批"的三级审批机制,确保程序合法合规户籍制度改革后,宅基地申请不再以户口性质为唯一依据,而是更加注重实际居住需求和土地利用效率。第二章农房不动产登记的法律法规框架农房不动产登记工作涉及多个层级的法律法规体系,从国家基本法律到地方技术规范,共同构成了完整的制度框架。准确理解和把握这些法律法规,是做好登记工作的前提和基础。本章将系统梳理农房不动产登记相关的法律法规,帮助学员建立完整的法律知识体系。相关法律法规汇总土地管理法《中华人民共和国土地管理法》是规范土地管理活动的基本法律,明确了农村土地所有权、使用权的基本制度。确立土地公有制原则规范土地用途管制保护耕地与基本农田农村土地承包法专门规范农村土地承包经营关系的法律,是保障农民土地权益的核心法律依据。明确承包期限与权利规范土地流转行为保护妇女土地权益不动产登记暂行条例统一规范各类不动产登记行为的行政法规,是不动产登记工作的直接法律依据。统一登记机构与簿册规范登记程序明确法律责任地方性法规标准各地结合实际制定的实施细则和技术规范,如《北京市地籍调查技术规程》(DB11/T2414—2025)。细化操作流程统一技术标准明确地方要求权属调查与登记范围一体化登记原则农村宅基地使用权与房屋所有权实行一体化登记,遵循"房地一体"原则,确保权利主体、权利内容、权利边界的统一性和完整性。权利人身份核实确认申请人是否为合法权利人,核查身份证明、户籍信息等材料权利来源审查审核宅基地批准文件、房屋建设许可、历史权属证明等来源材料权利范围确定通过实地测量、界址确认,准确界定宅基地和房屋的四至范围重点防范:在权属调查过程中,要特别注意防范权属纠纷、重复登记、超面积占用等问题,确保登记结果真实准确。第三章农房不动产登记流程详解农房不动产登记是一项系统性工作,涉及申请、受理、审核、登簿、发证等多个环节。每个环节都有明确的规范要求和操作标准,必须严格按照法定程序办理。本章将详细讲解农房不动产登记的完整流程,帮助学员掌握各环节的操作要点和注意事项。申请材料准备身份证明材料申请人有效身份证件(居民身份证)及户口簿,共同申请人需提供全部身份证明权属来源材料集体经济组织出具的宅基地分配证明、历史权属文件、用地审批手续等房屋合规证明房屋竣工验收证明、规划许可证明、建设工程规划核实证明等合规性材料权籍调查成果不动产权籍调查表、宗地图、房屋平面图、界址点坐标等测绘成果资料申请材料的完整性和真实性直接关系到登记能否顺利办理。申请人应当如实提交材料,对材料真实性负责。登记机构对材料的形式审查和实质审查并重。登记受理与审核提交申请申请人携带完整材料到行政服务中心不动产登记窗口提交申请材料审核登记机构工作人员审核材料的合法性、完整性、一致性,符合条件予以受理现场核查必要时组织实地查看,核实权属状况、房屋现状与申请材料是否相符审核决定综合审查后作出是否准予登记的决定,不符合条件的书面说明理由审核重点申请人主体资格是否符合规定权属来源材料是否真实有效房屋建设是否符合规划要求是否存在权属争议或查封限制测绘成果是否符合技术标准受理时限登记机构应当在受理申请之日起30个工作日内完成登记审核。材料需要补正的,可以中止审查,补正时间不计入审查期限。登记簿记载与证书发放登记簿记载不动产登记簿是物权归属和内容的根据,具有法定的证明效力。登记机构应当依法将经审核符合条件的登记事项准确、完整地记载于不动产登记簿。01登记簿填写按照统一格式记载权利人、权利类型、权利性质、坐落、面积等信息02附图附件将宗地图、房屋平面图等图件作为登记簿的组成部分一并归档保存03信息入库将登记信息录入不动产登记信息管理系统,实现数据共享与查询权证发放登记机构向权利人颁发《不动产权证书》,证书记载宅基地使用权和房屋所有权的基本信息。证书内容包括:权利人姓名或名称不动产权利类型不动产坐落位置宅基地面积与房屋面积使用期限与权利限制不动产单元号登记流程五步法1申请权利人提交申请与材料2受理登记机构审查并受理3审核实质审查与现场核查4登记登记簿记载与信息入库5发证颁发不动产权证书第四章地籍调查技术规范与操作要点地籍调查是不动产登记的基础性工作,是确定不动产权属、界址、面积等基本信息的重要手段。地籍调查工作的质量直接影响登记结果的准确性和权威性。本章将介绍地籍调查的技术规范、操作流程和质量控制要求,帮助学员掌握地籍调查的实务技能。地籍调查基本内容宅基地位置确定利用GPS、全站仪等测量设备,准确测定宅基地的地理坐标和空间位置,确保与国家坐标系统统一边界界址测量现场指界确认宅基地四至边界,测量界址点坐标,绘制宗地草图,经相邻方签字确认面积精确计算根据界址点坐标计算宅基地面积和房屋建筑面积,确保计算方法符合技术规范要求建筑物测绘测量房屋的层数、结构、建筑面积,绘制房屋平面图,标注各功能分区和附属设施权属调查调查核实权利人身份、权利来源、共有情况、限制状况等权属信息,形成调查报告成果整理入库整理调查成果,经公示无异议后,将数据录入不动产登记信息系统,建立电子档案北京市地籍调查技术规程(DB11/T2414—2025)亮点1统一测绘标准规定了地籍调查的工作流程、技术方法、成果要求,明确了地籍图、宗地图、房产图的比例尺、图式符号、数据格式等统一标准。平面控制测量等级要求界址点测量精度标准面积量算误差限差2时空基准统一采用2000国家大地坐标系和1985国家高程基准,确保测量成果与国家基础测绘成果相衔接,便于数据整合与共享应用。坐标系统转换参数投影方式统一规定高程基准一致性要求3不动产单元编码规范了不动产单元的划分规则和代码编制方法,实行28位不动产单元号编码,确保"一码关联、一码查询"。行政区划代码6位地籍区代码2位地籍子区代码2位宗地、建筑物等代码18位地籍调查中的常见问题与解决方案权属不清晰问题历史遗留无证房屋问题:部分农房建设年代久远,缺少审批手续和权属证明。解决:通过走访调查、查阅档案、组织听证等方式,综合认定权属关系。多代同堂共有问题问题:祖孙三代共同居住一处宅基地,权利主体不明确。解决:引导家庭成员协商确定共有方式,明确各方份额。相邻权属争议问题:宅基地边界存在争议,相邻方无法达成一致。解决:启动权属争议调处程序,依法调解或裁决。技术操作难题建筑物界限模糊问题:房屋与宅基地边界不一致,附属设施权属难以界定。解决:按照"房地一体"原则,以房屋实际占地范围确定宅基地边界。测量精度不足问题:受地形地貌限制,测量精度达不到规范要求。解决:采用差分GPS、无人机倾斜摄影等先进技术提高精度。数据更新滞后问题:权籍调查完成后,数据入库、成果公示时间较长。解决:优化工作流程,建立快速审核机制,压缩办理时限。第五章农房不动产登记中的重点难点解析农房不动产登记工作面临诸多复杂情况和疑难问题,既有历史遗留问题,也有现实政策难题,还有技术操作困难。这些问题如果处理不当,可能引发权属纠纷,影响农民权益。本章将聚焦实务中的重点难点问题,通过案例分析和经验分享,帮助学员提升解决实际问题的能力。宅基地权属确认难点多代同堂宅基地分割典型情形:祖父母取得宅基地使用权后,子女成家但未分户独立申请宅基地,形成多代共居一处的局面。子女成年后要求分割宅基地办理独立产权证。处理原则:优先尊重历史事实和家庭协商结果。如原宅基地面积符合分户条件,可在符合规划和"一户一宅"政策前提下,办理分户登记。如不符合条件,可登记为家庭共有,明确共有份额。注意事项:需要村集体经济组织出具证明,确认是否符合分户条件;家庭成员应达成书面协议,明确分割方案或共有方式。外来人口落户宅基地使用权典型情形:城镇居民通过婚姻、收养等方式迁入农村,或者外村村民迁入本村,申请宅基地使用权登记。处理原则:严格执行"一户一宅"和集体成员资格认定政策。通过合法婚姻关系成为本集体经济组织成员,且符合宅基地申请条件的,可依法申请登记。注意事项:需审查户籍迁入时间、集体成员资格认定、是否已在原籍或他处拥有宅基地等情况,防止违规多占。自然灾害搬迁宅基地重新确认典型情形:因地质灾害、洪涝灾害等自然灾害,原宅基地毁损灭失,村民搬迁到新址重建房屋,申请新宅基地使用权登记。处理原则:根据政府统一规划安置方案,核实原宅基地灭失情况和新宅基地分配合法性。原则上应注销原宅基地使用权登记,办理新宅基地登记。注意事项:需要乡镇政府或应急管理部门出具灾害认定证明,村集体出具新宅基地分配证明,确保符合规划和政策要求。房屋所有权登记难点自建房竣工验收资料缺失问题描述:农村自建房普遍存在未经正规审批、缺少竣工验收手续的情况,导致无法提供完整的建设合规证明材料。解决路径:对于符合规划、建设时间较早的房屋,可通过村委会出具证明、相邻权利人确认等方式,综合认定房屋合法性对于确实存在违规建设但已纳入"房地一体"登记试点范围的,可按照地方政策规定,补办相关手续后予以登记对于严重违法违规、存在安全隐患的建筑,不予登记,并督促限期整改或拆除法律依据:依据《不动产登记操作规范》和地方农村房地一体确权登记政策文件执行。房屋改建扩建权属界定问题描述:农户在原有房屋基础上进行改建、扩建,增加建筑面积或改变房屋结构,导致实际状况与原登记信息不符。解决路径:核实改扩建是否经过审批,是否符合规划要求,是否侵占他人权益或公共用地符合条件的,可办理变更登记,更新房屋面积、结构等信息;需要补交相关费用的,应依法补交未经审批或违反规划的,应区分情况处理:可以补办手续的,补办后予以登记;严重违规的,不予登记并责令整改注意事项:改扩建部分应当符合"一户一宅"面积标准,不得突破宅基地面积上限。继承赠与等权属变更手续问题描述:房屋所有权人去世,继承人申请办理继承登记;或者权利人将房屋赠与他人,申请办理赠与登记,涉及复杂的法律关系和材料审核。解决路径:继承登记:审核继承人身份证明、被继承人死亡证明、亲属关系证明、遗嘱或法定继承证明等材料,办理转移登记赠与登记:审核赠与合同、赠与双方身份证明、原权属证明等材料,注意宅基地使用权一并转移的,受赠人应当符合宅基地申请条件特殊注意:农村房屋赠与给城镇居民的,原则上不予办理;赠与给本集体经济组织成员的,应严格审查"一户一宅"政策执行情况案例分享:安徽宣城农村宅基地登记实践案例背景安徽省宣城市某村村民张某申请办理农村宅基地使用权及房屋所有权首次登记。张某提交了村委会出具的宅基地分配证明、身份证明等材料,但缺少规划审批和竣工验收手续。处理过程01村委会审核村委会核实张某家庭基本情况,确认符合"一户一宅"政策,召开村民代表会议表决通过02乡镇审批乡镇土地管理部门现场勘查,确认宅基地位置、面积符合规划,出具审批意见03权籍调查委托测绘单位开展地籍调查,测量宅基地和房屋面积,绘制宗地图和房产图04登记发证县级不动产登记机构审核材料,办理登记,颁发不动产权证书经验总结建立协同机制村委会、乡镇政府、登记机构建立协作机制,各司其职、协同推进,提高工作效率简化历史遗留问题处理对于建设时间较早、符合当时政策但缺少完整手续的房屋,通过村委会证明、现场核查等方式予以确认注重群众工作加强政策宣传,耐心解答群众疑问,引导群众依法依规申请,避免不合理诉求典型纠纷处理在实践中遇到相邻宅基地边界争议,通过组织双方现场指界、调取历史影像资料、听取村民意见等方式,最终达成调解协议,明确了边界范围,确保了登记工作顺利推进。实地调查权属明晰地籍调查人员在安徽宣城农村开展实地测量工作,使用专业测绘设备精确测定宅基地边界和房屋面积,确保登记信息准确无误。现场指界确认环节,邀请权利人和相邻方共同参与,当场签字确认,有效避免后续纠纷。第六章农房不动产登记信息化建设与未来趋势随着信息技术的快速发展,不动产登记工作正在经历深刻的数字化转型。信息化建设不仅提升了登记效率,也为农民提供了更加便捷的服务,推动了农村治理现代化。本章将探讨农房不动产登记信息化建设的现状与未来发展趋势,展望数字乡村背景下的智慧不动产登记新模式。不动产登记信息系统建设统一数据平台建设覆盖省、市、县三级的不动产登记信息平台,实现登记数据的集中存储、统一管理和实时共享。整合土地、房屋、林地等各类不动产登记数据建立统一的数据标准和接口规范实现与公安、民政、税务等部门的信息共享电子证照应用推广不动产电子证照,实现"电子证照与纸质证书同步生成、同等效力",为群众提供更加便捷的证明服务。电子证照加密存储,防止伪造篡改支持在线查询、验证和下载与政务服务平台对接,实现"亮证"应用网上办理服务开发不动产登记网上办理系统和移动APP,实现"网上申请、网上审核、快递送达",让群众"最多跑一次"甚至"一次不用跑"。在线填报申请信息,上传电子材料实时查询办理进度在线缴费和电子签名信息系统建设还包括大数据分析应用,通过对海量登记数据的挖掘分析,为政府决策提供数据支撑,实现对权属纠纷、违规占地等问题的提前预警和主动防控。未来趋势:数字乡村与智慧不动产无纸化登记全面推行电子化申请和审批,实现登记全流程无纸化。申请人通过手机APP或网站提交电子材料,审批人员在线审核,系统自动生成电子证照,纸质证书作为备份按需打印。区块链保障运用区块链技术建立不动产登记的分布式账本,实现登记数据的不可篡改和可追溯,提升登记信息的安全性和公信力。权属变更记录全程上链,形成完整的权属变迁历史链条。智能测绘广泛应用无人机倾斜摄影、三维激光扫描、卫星遥感等先进技术开展地籍调查,大幅提高测绘效率和精度。人工智能自动识别地物边界,生成三维模型,辅助权籍调查工作。智能审核建立智能审核系统,利用人工智能技术自动核验材料完整性、一致性,自动比对权属信息,自动生成审核意见,减少人工审核工作量,提升审核准确性和时效性。数字乡村愿景在数字乡村战略框架下,不动产登记将与农村综合管理平台深度融合,实现与乡村规划、土地流转、金融服务、社会治理等多个领域的数据互联互通,为乡村振兴提供强有力的数据支撑和服务保障。政策展望与改革方向深化农村土地制度改革继续推进农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革试点,建立健全城乡统一的建设用地市场,赋予农民更加充分的财产权利。完善宅基地"三权分置"制度落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权,探索宅基地使用权流转、抵押、自愿有偿退出等机制,激活农村土地资产价值。推动农村产权流转市场规范发展建立健全农村产权流转交易市场体系,制定完善交易规则,提供信息发布、交易鉴证、价格评估等服务,促进农村产权规范有序流转,增加农民财产性收入。"要坚持农村土地农民集体所有制不动摇,坚持家庭经营基础性地位不动摇,坚持稳定土地承包关系不动摇,赋予农民更加充分的财产权利。"第七章培训总结与答疑通过本次培训,我们系统学习了农房不动产登记的政策法规、操作流程、技术规范和实务要点。农房不动产登记工作责任重大、使命光荣,需要我们以高度的责任心和专业精神做好每一项工作。本章将对培训内容进行总结回顾,并通过互动答疑环节解决学员的实际问题,促进相互交流学习。培训总结政策法规是基石准确理解和把握土地管理法、农村土地承包法、不动产登记条例等法律法规,是做好登记工作的前提和基础规范流程是保障严格按照申请、受理、审核、登簿、发证的法定程序办理,确保登